N° RG 23/04190 -N°Portalis DBVX-V-B7H-O7SK

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] au fond du 24 mars 2023

RG : 22-002817

[O]

C/

Société SEMCODA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D U DEPARTEMENT DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Décembre 2025

APPELANT :

M. [F] [O]

né le 20 Février 1978 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000984 du 11/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, toque : 2442

INTIMÉE :

La société SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, Société immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 759 200 751 dont le siège social est sis [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cynthia CHAUMAS-PELLET de la SELARL CARMAS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2799

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2018, la SA SEMCODA a consenti à M. [F] [O] un bail portant sur un appartement et un parking situés [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 133,83 € pour le logement et 16,30 € pour le parking. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 29 octobre 2021, la société SEMCODA a fait signifier à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 5'021,68 €.

Prétendant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, la société SEMCODA a, par exploit du 27 juin 2022, fait assigner M. [O] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement contradictoire du 24 mars 2023 :

Condamné M. [O] à payer à la société SEMCODA la somme de 14'581,78 € correspondant au montant des loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de dossier et sur-loyer solidarité jusqu’au mois de janvier 2023 selon état de créance du 24 février 2023, les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Rappelé que le locataire pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la partie de 'SLS-sanction’ de 9'170,50 € incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer au titre des années concernées afin de permettre à ce dernier de déterminer s’il est effectivement redevable du SLS et dans l’affirmative d’en permettre la liquidation définitive,

Constaté que le bail consenti par la société SEMCODA à M. [O] sur les locaux à usage d’habitation et le parking situé [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 30 décembre 2021,

Dit que M. [O] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné M. [O] à payer à la société SEMCODA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er février 2023 jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Rejeté le surplus des demandes de la société SEMCODA,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamné M. [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 octobre 2021.

Le tribunal a retenu en substance :

Que le bailleur verse aux débats les mises en demeure successives transmises au locataire aux fins de retour de l’enquête sociale et un état de créance détaillée au 24 février 2023 dont il ressort qu’à compter du mois de janvier 2021, un «'SLS-sanction'» et des frais de dossier ont été imputés au débit du compte du locataire, en plus des loyers et charges ; que si la dette est exigible, elle n’est définitive que pour la somme 5'411,28 € représentant la dette de loyers et de charges, le surplus ayant vocation à être reversé au locataire dès que l’intéressé aura justifié de ses avis d’imposition.

Que le commandement de payer est demeuré infructueux, de sorte que le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2021 ;

Que les ressources du locataire sont insuffisantes pour lui permettre d’apurer sa dette dans le délai de trois ans, sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire étant rejetée.

Par déclaration en date du 22 mai 2023, M. [F] [O] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 12 février 2024 (conclusions d’appelant récapitulatives), M. [F] [O] demande à la cour':

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] le 24 mars 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 décembre 2021,

Ordonné l’expulsion de M. [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

Condamné M. [O] à payer à la société SEMCODA la somme de 14 581,78 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, frais de dossier et sur-loyers solidarité arrêtés à la date du 24 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Et, statuant à nouveau,

Arrêter la dette locative de M. [O] à l’égard de la société SEMCODA à la somme de 7 056,37 € selon décompte établi au 30 janvier 2024,

Accorder à M. [O] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative, au moyen d’un échéancier de 178 € par mois pendant 36 mois,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ledit délai de 36 mois,

Débouter la société SEMCODA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,

Condamner la société SEMCODA au versement de la somme de 1'500 € à titre d’indemnité qualifiée de frais et honoraires auprès de Me [G], conseil de M. [O], qui pourra directement les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1911,

Donner acte à Mme [G] de ce qu’elle engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les douze mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la société SEMCODA la somme allouée, et si cette somme est supérieure à l’indemnité qui aurait été versée au titre de l’aide juridictionnelle,

Condamner la société SEMCODA aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 novembre 2023 (conclusions d’intimée), la SA SEMCODA demande à la cour':

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 24 mars 2023, notamment en ce qu’il a constaté les effets de la clause résolutoire et condamné M. [O] au titre des arriérés de loyers, charges, indemnités d’occupation et frais,

Débouter M. [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner M. [O] à payer à la société SEMCODA la somme de 1'000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [O] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la dette locative':

La société SEMCODA fait valoir que l’annulation des SLS et frais de dossier qui avaient été quittancés en 2021 et 2022 n’est que la stricte application du jugement attaqué, sans justifier une quelconque infirmation. Elle actualise sa créance à la somme de 5'580,65 € selon décompte au 2 octobre 2023.

M. [O] indique qu’il a communiqué au bailleur ses avis d’impositions pour les années 2019, 2020 et 2021 ce qui a conduit à ramener sa dette à 6'158,80 € puis à 7'056,37 € selon décompte au 26 janvier 2024.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer…. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer…. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

En l’espèce, dès lors que l’appelant ne prétend pas, et encore moins ne démontre, que le principe ou le quantum de sa condamnation en première instance était injustifié ou inexact au jour où cette décision a été rendue, il n’y a évidemment pas lieu à infirmation de cette condamnation.

L’on comprend en réalité que M. [O] demande l’actualisation de sa dette locative afin de pouvoir solliciter des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire. A cet égard, les parties s’accordent pour expliquer que le bailleur a procédé à l’annulation comptable du «'sur-loyer solidarité sanction'» qui avait été quittancé en 2021 et 2022, la décision attaquée ayant en effet ménagé la possibilité d’une telle annulation en tenant compte du fait que partie de la dette de loyer, même exigible, n’était toutefois liquidée que provisoirement. Ainsi, l’appelant est fondé à voir arrêter sa dette locative à la somme de 7'056,37 € selon le solde mentionné sur son avis d’échéance daté du 26 janvier 2024.

Le jugement attaqué, qui a condamné M. [O] à payer la somme de 14 581,78 € selon décompte arrêté le 24 février 2023, est confirmé mais la cour dit, au titre de l’actualisation de la dette locative, que celle-ci s’élevait à la somme de 7'056,37 € au 26 janvier 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire':

M. [O] expose qu’il s’est toujours correctement acquitté de son loyer depuis son entrée dans les lieux en 2018 jusqu’à ce que le bailleur applique, à compter du 1er janvier 2020, un «'SLS-sanction'» qui a eu pour effet de le priver de ses droits aux APL et d’obérer sa situation financière. Il affirme que depuis les annulations comptables opérées, il est en mesure de s’acquitter du reliquat du loyer si son droit aux APL était rétabli, ce qui sera le cas s’il bénéficie de délais de paiement judiciaires. Il précise en effet que ce reliquat serait de 108,51€. Il justifie de ses ressources composées du RSA et de l’ARE et de ses recherches d’emploi.

La société SEMCODA s’oppose fermement à cette demande, contestant que l’appelant règle régulièrement ses loyers en l’absence notamment de tout paiement entre juillet 2021 et août 2023. Elle considère qu’en réalité, les ressources de l’intéressé sont trop faibles pour lui permettre de respecter un échéancier.

Sur ce,

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le relevé de compte locataire produit par le bailleur montre que les SLS-sanctions pour les années 2021 et 2022 ont été annulés comptablement en avril et mai 2023 mais que pour autant, M. [O] n’a pas repris le paiement des loyers courants, n’ayant au contraire effectué aucun paiement à l’exception d’un unique virement de 48 € en mars 2024.

Si l’appelant est fondé à faire valoir que l’octroi de délais de paiement judiciaires lui ouvrirait droit au rétablissement des APL en application de l’article R.824-29 du code de la construction et de l’habitation, et peut-être même d’ailleurs à un rappel au titre de cette aide, reste qu’il n’a pas témoigné de sa bonne foi et de sa capacité à faire montre de rigueur dans la gestion de son budget en reprenant le paiement des loyers courants, fusse à hauteur d’une somme correspondante à une évaluation du reliquat des échéances de loyer après imputation d’APL. Dans ces conditions, il n’est pas suffisamment établi que M. [O] serait effectivement en mesure de respecter des délais de paiement.

En réalité, la demande de délais de paiement suspensifs est devenue sans objet puisque le «'relevé de compte locataire'» produit par la société SEMCODA mentionne des frais d’expulsion en septembre 2024 et la cour relève que M. [F] [O] ne sollicite pas sa réintégration.

Le jugement attaqué, qui a rejeté la demande de M. [O] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

M. [O], partie perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel.

L’équité ne commande pas d’indemniser l’une quelconque des parties de leurs frais irrépétibles. La cour rejette en conséquence toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 24 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées.

Y ajoutant,

Dit que dette locative s’élevait à la somme de 7'056,37 € à la date du 26 janvier 2024,

Condamne M. [F] [O] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT