N° RG 24/00860 – N° Portalis DBVX-V-B7I-POEY

jugement du tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 06 novembre 2023

RG : 23/00339

S.A.R.L. VENI VIDI VICI

C/

[L]

[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 12 Février 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. VENI VIDI VICI

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

INTIMES :

M. [Y] [S] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillant

Mme [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillante

*****

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 12 Février 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Faits, procédures et demandes des parties :

Par acte notarié en date du 15 septembre 2022, la société Veni Vidi Vici a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [Y] [L] et Mme [V] [I] portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] (42), moyennant le prix de 141 400 euros.

Les bénéficiaires de la promesse de vente n’ont pas levé l’option, ni réitéré la vente par acte authentique à la date fixée pour la réalisation de la promesse, le 15 février 2023.

Par lettre recommandée en date du 22 février 2023, la société Veni Vidi Vici a mis en demeure M. [L] et Mme [I] d’avoir à procéder à la vente ou à lui payer les pénalités conservatoires correspondant à 10 % du prix d’acquisition, soit 14 100 euros.

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la société Veni Vidi Vici a fait assigner M. [L] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin de les voir condamner à lui payer la somme de 7 070 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

Par jugement réputé contradictoire en date du 6 novembre 2023, M. [L] et Mme [I] n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, le tribunal a débouté la société Veni Vidi Vici de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

La société Veni Vidi Vici a interjeté appel de ce jugement, le 31 janvier 2024.

Elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement

statuant à nouveau,

— de condamner M. [L] et Mme [I] à lui payer la somme de 7 070 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

— de condamner M. [L] et Mme [I] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle soutient que :

— l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat est acquise au promettant même si les bénéficiaires font connaître leur décision de ne pas acquérir avant l’expiration du délai d’option

— le tribunal judiciaire ne pouvait relever que la condition suspensive relative au financement était défaillie, compte tenu de l’accord de principe obtenu de la banque des acquéreurs portant sur un prêt de 150 000 euros sur 300 mois

— la condition suspensive de financement aménagée au profit des bénéficiaires prévoyait un plafond fixé à 212 000 euros de sorte qu’ils pouvaient se contenter d’un moindre concours bancaire en abondant le surplus au moyen de fonds propres

— M. [L] et Mme [I] n’ont jamais demandé la restitution du dépôt de garantie couvrant l’indemnité d’immobilisation, ni justifié de leur demande de financement

— l’absence de réponse à la mise en demeure du 22 février 2023 caractérise la carence des bénéficiaires.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 mars 2024 et du 2 mai 2024, la société a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à M. [L] et Mme [I].

Les actes ont été remis en l’étude du commissaire de justice.

Les intimés n’ont pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

SUR CE :

La promesse unilatérale de vente signée le 15 septembre 2022 a été consentie pour une durée expirant le 15 février 2023.

L’acte stipule que la réalisation de la promesse aura lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique de vente dans le délai prévu ci-dessus accompagnée du versement du prix et des frais

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus.

L’acte contient une clause indemnité d’immobilisation ainsi rédigée :

Les parties sont convenues du versement de la somme de 7 070 euros.

— en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix de vente (…)

— en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble pendant la durée de la promesse

— toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement versée au bénéficiaire s’il se prévalait des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (…)

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours. Cette mise en demeure se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.

et un chapître coût de l’opération :

à titre indicatif, le coût et le financement de l’opération sont les suivants :

prix : 141 400 euros

montant des travaux à effectuer : 70 000 euros

frais de la vente : 12 000 euros

ensemble : 223 400 euros

Il est stipulé en faveur du bénéficiaire de la promesse de vente la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour le paiement du prix de l’acquisition dont les caractéristiques sont, notamment :

— montant maximal de la somme empruntée : 212 000 euros

— durée maximale de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 2,25 % l’an (hors assurances).

et il est prévu que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt au plus tard le 15 janvier 2023.

En l’espèce, les bénéficiaires de la promesse ne se sont pas prévalu auprès du promettant de l’absence d’obtention d’un prêt correspondant aux caractéristiques ci-dessus à la date du 15 janvier 2023. Aucune attestation de refus de prêt n’est produite aux débats.

Les bénéficiaires n’ont pas non plus demandé au promettant d’avoir à leur restituer l’indemnité d’immobilisation au motif que la condition suspensive ne se serait pas réalisée, sans faute de leur part.

Ils n’ont pas répondu à la mise en demeure délivrée le 22 février 2023 par la société Veni Vidi Vici postérieurement à la date du 15 février 2023 fixée pour la réalisation de la promesse d’avoir à procéder à la vente ou à verser l’indemnité contractuelle convenue à titre de clause pénale au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Dès lors, la société est fondée à solliciter l’application de la clause selon laquelle en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble pendant la durée de la promesse.

Il convient d’infirmer le jugement et de condamner M. [L] et Mme [I] à payer à la société Veni Vidi Vici la somme de 7 070 euros représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Pour des raisons d’équité, il y a lieu de condamner M. [L] et Mme [I] à payer à la société la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et par défaut :

INFIRME le jugement

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [L] et Mme [I] à payer à la société Veni Vidi Vici la somme de 7 070 euros à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle

CONDAMNE M. [L] et Mme [I] aux dépens de première instance et d’appel

CONDAMNE M. [L] et Mme [I] à payer à la société Veni Vidi Vici la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE