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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/01132 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NR4C

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 JANVIER 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/00246

APPELANTES :

Madame [F] [T] épouse [Z],

née le 23 Décembre 1927 à [Localité 12] – décédée le 14 mars 2018

de nationalité Française

Madame [R] [O] [Z] épouse [I], en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [F] [T] veuve [Z] décédée

née le 01 Décembre 1964 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Bernadette LLADOS HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame [B] [P]

née le 11 Août 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Août 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 septembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [T] veuve [Z] et Madame [R] [Z] épouse [I] étaient propriétaires d’une maison de village située à [Localité 11] (11) [Adresse 6] cadastrée section C n° [Cadastre 3] et d’une parcelle de terre à usage de jardin située à l’arrière cadastrée C n° [Cadastre 2].

Madame [B] [P] a acquis par acte en date du 1er octobre 2011 l’immeuble voisin cadastré section C n° [Cadastre 1].

Les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 1] sont séparées par une cour donnant d’un côté sur la rue et de l’autre sur la parcelle n° [Cadastre 2] sur laquelle est implanté un portail.

En mars 2004, Madame [B] [P] a fait édifier un mur clôturant la cour et installé un étendoir sur le mur de l’immeuble de Madame [F] [T] veuve [Z] et de Madame [R] [Z] épouse [I].

Ces dernières soutiennent qu’il s’agit d’une cour commune sur laquelle elles bénéficient d’un droit de passage alors que madame [P] soutient qu’elle en a la propriété exclusive et qu’aucune servitude de passage sur son fonds n’existe au profit du fonds voisin.

Par ordonnance de référé du 25 novembre 2014, le président du tribunal de grande instance de Narbonne ordonnait à madame [B] [P] de démolir le mur clôturant la cour se trouvant devant son immeuble et d’enlever l’étendoir installé sur le mur privatif de madame [F] [T] veuve [Z] et madame [R] [Z] épouse [I] et disait qu’il devra y être procédé dans le délai de trois mois de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois.

Par acte du 23 février 2015, madame [B] [P] a fait assigner Madame [F] [T] veuve [Z] et madame [R] [Z] épouse [I] devant le tribunal de grande instance de Narbonne.

Par jugement du 20 avril 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Narbonne a notamment condamné madame [B] [P] à payer aux consorts [Z] la somme de 4 800 euros au titre de la liquidation de l’astreinte minorée à 40 euros par jour de retard sur une période de 4 mois à compter du 24 mars 2015 et fixé une nouvelle astreinte de 40 euros par jour de retard à compter du premier jour du deuxième mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de 3 mois, destinée à imposer à madame [P] de procéder à la démolition de la partie du mur clôturant la cour se trouvant toujours installée devant son immeuble situé à [Localité 11], et ce conformément à l’ordonnance de référé du 25 novembre 2014.

Par jugement contradictoire du 18 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment :

— constaté que la cour située sur la parcelle C [Cadastre 1], commune d'[Localité 11], est la propriété exclusive de Madame [B] [P],

— débouté Madame [F] [T] veuve [Z] et Madame [R] [Z] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné in solidum Madame [F] [T] veuve [Z] et Madame [R] [Z] épouse [I] à payer ensemble à Madame [B] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Madame [F] [T] veuve [Z] et Madame [R] [Z] épouse [I] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Pascal Oudin.

Par déclaration au greffe du 2 mars 2018, Madame [F] [T] veuve [Z] et Madame [R] [Z] épouse [I] ont relevé appel de cette décision.

Madame [F] [T] veuve [Z] est décédée le 14 mars 2018.

Désormais, madame [R] [Z] épouse [I] est l’unique propriétaire de la maison de village située à [Localité 11] (11) [Adresse 6] cadastrée section C n° [Cadastre 3] et de la parcelle de terre à usage de jardin située à l’arrière cadastrée C n° [Cadastre 2].

Par un arrêt avant dire droit rendu le 7 janvier 2021, la troisième chambre civile de la cour d’appel de Montpellier a ordonné une expertise avant-dire droit et désigné pour y procéder monsieur [K] [W] avec mission de :

* se faire remettre tout document utile à sa mission,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* se rendre sur les lieux,

* prendre connaissance des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1],

* se faire remettre tous les actes et titres concernant les parcelles sus-énoncées,

* rechercher l’origine des propriétés au travers des titres des parcelles C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1],

* rechercher tout élément établissant le caractère commun ou privatif de la cour litigieuse, notamment à travers les précédents actes de propriété (en particulier les actes de 1976, 1911, 1919 et 1957), l’acte de donation-partage du 31 mars 1959 et à travers la correspondance des différentes parcelles au fil du temps,

* rechercher tout élément établissant l’existence d’un droit de passage sur la cour litigieuse exercé par Madame [Z] ou ses auteurs et rechercher si la cour litigieuse constitue le seul passage pour accéder à la parcelle C n°[Cadastre 2].

Il a été jugé que Madame [R] [Z] épouse [I] ferait l’avance des honoraires dus à l’expert et devrait consigner entre les mains du régisseur avant le 11 février 2021 la somme de 2 500 euros.

Monsieur [K] [W] a été remplacé par monsieur [G] [S] selon ordonnance du 25 janvier 2021.

L’expert a rendu son rapport le 5 juillet 2022.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 27 juillet 2023, Madame [R] [Z] épouse [I] sollicite la réformation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau de :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de destruction des ouvertures formulée par madame [P],

— débouter madame [B] [P] de toutes ses demandes,

— condamner madame [B] [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 9 janvier 2023, madame [B] [P] sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de :

— condamner madame [R] [Z] épouse [I] à rebâtir à l’identique le mur érigé par madame [P] et que celle-ci a été contrainte de détruire, moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision,

— condamner madame [R] [Z] épouse [I] à payer l’indemnité de 2 000 euros pour les frais engagés par Madame [P] pour la destruction du mur et pour les dispositions afin de sécuriser la maison qui n’était plus protégée par ce mur,

— condamner madame [R] [Z] épouse [I] à faire détruire l’escalier nord qui empiète sur la parcelle C [Cadastre 1], moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement,

— condamner madame [Z] épouse [I] à faire détruire les murs et les clôtures séparant les fonds des parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 1] moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision,

— condamner madame [R] [Z] épouse [I] à rendre l’accès totalement libre pour ne faire qu’un avec le fond de la parcelle C [Cadastre 1] et notamment par la remise en ordre et le nettoyage de tous obstacles, détritus et autre objets ou constructions, de la bande de terrain bordant immédiatement le mur nord de la maison édifiée sur la parcelle C [Cadastre 3], moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision,

— condamner Madame [R] [Z] épouse [I] à l’indemniser de la jouissance de la parcelle C [Cadastre 1] dont elle s’est vue privée durant toutes ces années et du préjudice subi du fait des allées et venues et des vues des propriétaires du fonds [Z] (parcelle C [Cadastre 3]), à hauteur de 3 000 euros par an depuis l’acquisition par Madame [P] de la parcelle C [Cadastre 1] le 1er octobre 2011, soit la somme de 15 000 euros,

— condamner madame [R] [Z] épouse [I] à l’indemniser de la totalité des frais de destruction et de reconstruction de la clôture indûment démolie,

— ordonner à Madame [R] [Z] épouse [I] de fermer définitivement l’ouverture de tôle rouillée séparant les parcelles C [Cadastre 2] et C [Cadastre 1],

— condamner Madame [R] [Z] épouse [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Pascal Oudin, et à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 4 000 euros sur le même fondement en degré d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 29 août 2023.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de madame [P] tendant à la destruction des ouvertures

Madame [Z] soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel qui, en tant que telle, doit être déclarée irrecevable.

Or, la lecture du jugement déféré laisse clairement apparaître que cette demande avait été formulée par madame [P] en première instance (page 5 du jugement).

Dans ces conditions, elle sera déclarée recevable.

Sur la propriété de la cour litigieuse

Le tribunal a constaté la propriété exclusive de madame [B] [P] sur la cour litigieuse compte tenu de ce que :

— les actes de propriété antérieurs sont ambigüs,

— la propriété de madame [P] sur cette cour n’est pas discutée.

L’expert judiciaire note que les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont issues de la division de l’ancienne parcelle [Cadastre 8] réalisée le 21 octobre 1964 et qu’un plan indique, par le moyen d’une flèche, que la cour litigieuse est bien rattachée à la nouvelle parcelle [Cadastre 1], propriété actuelle de madame [B] [P]. Il ne relève en revanche l’existence d’aucun acte faisant état de ce que la cour litigieuse serait rattachée à la parcelle [Cadastre 2].

Madame [R] [Z] épouse [I] relève que les actes du 12 juin 1876, du 9 mars 1911 et du 30 août 1919 mentionnent l’existence d’une «cour commune à plusieurs» de sorte que selon elle la cour litigieuse serait «à usage commun» depuis plus de 50 ans et qu’elle revêtirait un caractère «commun et indivis».

Madame [B] [P] soutient qu’il n’est pas démontré, eu égard aux actes versés aux débats, que la cour commune visée est bien la cour objet du présent litige. Elle souligne que son acte de vente, du 1er octobre 2011, mentionne clairement l’existence de la cour litigieuse comme lui appartenant.

Il n’est nullement établi que les actes du 12 juin 1876, du 9 mars 1911 et du 30 août 1919, visés par madame [R] [Z] épouse [I], très antérieurs à la division des parcelles objets du litige, se rapportent auxdites parcelles. Dès lors, aucun titre n’établit une quelconque propriété de madame [R] [Z] sur la cour litigieuse, ainsi que parfaitement relevé par le premier juge.

Au contraire, il résulte clairement de l’acte du 1er octobre 2011 que la cour litigieuse est la propriété de madame [B] [P].

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que la cour située sur la parcelle C [Cadastre 1], commune d'[Localité 11], est la propriété exclusive de madame [B] [P].

Sur l’existence d’une servitude de passage sur le fonds [Cadastre 1] au profit du fonds [Cadastre 2]

Le tribunal, au visa de l’article 691 du code civil dans sa version applicable au présent litige, a estimé que mesdames [Z] ne justifiaient ni d’une servitude conventionnelle de passage ni d’un état d’enclave de leurs fonds.

L’expert a relevé que lors de la rectification du plan par le service du cadastre en 1965 un état d’enclave de la parcelle C [Cadastre 2] avait été créé et qu’il était «légitime de penser que le seul accès à la voie publique était alors un passage empruntant la cour litigieuse (')». Il a également noté que la parcelle C [Cadastre 2] n’était pas enclavée puisqu’en limite d’une voie publique et rattachée en propriété à la parcelle C [Cadastre 3] jouxtant la [Adresse 13].

Madame [Z] estime pour sa part que son fonds bénéficie d’un droit de passage sur la cour, laquelle serait à usage commun aux deux parcelles depuis plus de 50 ans, ce droit de passage étant matérialisé par un portail coulissant entre cette cour et son jardin. Selon elle, la parcelle (C [Cadastre 2]) n’a pas d’autre accès à la voie publique et se trouve donc enclavée.

Madame [P] s’oppose à cette analyse, faisant valoir que :

— les servitudes discontinues, mêmes apparentes, ne peuvent s’établir que par titre,

— le fonds de madame [Z] n’est pas enclavé et dispose d’un autre accès à la voie publique,

— en tout état de cause, la servitude serait éteinte par le non usage pendant 30 ans.

Le droit de passage, en ce qu’il constitue une servitude discontinue, ne peut s’établir que par titre.

Or, il n’est pas contesté qu’aucun titre ne mentionne l’existence d’un droit de passage sur le fonds C [Cadastre 1] au profit du fonds C [Cadastre 2].

Dans ces conditions, le portail existant et qui semble matérialiser l’existence d’un passage au profit du fond C [Cadastre 2], ne fait que conférer à ladite potentielle servitude un caractère apparent et est donc sans aucune incidence sur l’établissement de ladite servitude.

Il en est de même de la réalité du passage, attestée par témoins (pièces 21 à 23 de madame [Z]) et relevée par l’expert judiciaire, qui ne peut se substituer à un titre.

Enfin, les actes et plans du dossier, ainsi que le constat d’huissier du 10 mars 2016 (pièce 32 de madame [P]), laissent clairement apparaître, ainsi que parfaitement relevé tant par le premier juge que par l’expert judiciaire, que la parcelle C [Cadastre 2] bénéficie d’un accès à la voie publique et n’est donc pas enclavée.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté mesdames [Z] de leurs demandes au titre du droit de passage.

Sur les demandes de madame [P] tendant à la destruction de l’escalier nord, des murs, des clôtures et des ouvertures et à voir rendre l’accès à la cour totalement libre

Comme devant le premier juge, madame [P] soutient que les consorts [Z] ont empiété sur son fonds et ce depuis la réalisation de travaux suite à une déclaration de travaux déposée en juillet 1992 par monsieur [A] [Z].

Madame [Z] conteste l’existence d’un quelconque empiètement sur la propriété de sa voisine, soutenant que les travaux de 1992 n’ont pas changé la configuration des lieux, laquelle est la même depuis 50 ans au moins.

Si des travaux ont effectivement été réalisés en 1992, aucun élément du dossier, ainsi que parfaitement relevé par le tribunal, ne laisse apparaître un quelconque empiétement sur la propriété de madame [P].

S’agissant de l’accès à la cour, il ne résulte d’aucune pièce du dossier que des obstacles, objets ou détritus appartenant à madame [Z] aient été laissés dans la cour.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Sur le préjudice de jouissance subi par madame [P]

Le tribunal, relevant que madame [P] soutenait dans ses écritures que les consorts [Z] ne passaient pas par sa cour pour accéder à la parcelle C [Cadastre 2], a estimé que le préjudice allégué n’était pas établi.

Les attestations versées aux débats par madame [Z] (pièces 21 à 23 de madame [Z]) font état d’un passage utilisé entre 1985 et 2008, soit antérieurement à l’acquisition par madame [P] de la parcelle C [Cadastre 1].

Par ailleurs, les attestations versées aux débats par madame [P] (pièces 24 à 29 de madame [P]) laissent apparaître une absence de passage dans la cour, notamment à l’aide de véhicules.

Enfin, il est constant qu’en 2014, madame [P] a fermé sa cour et en a ainsi, de fait, empêché l’accès aux consorts [Z].

Dans ces conditions, madame [P] ne démontre, pas plus que devant le premier juge, qu’elle aurait eu à déplorer des passages préjudiciables sur sa propriété.

Le jugement sera dès lors confirmé également sur ce point.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, madame [Z], qui succombe, sera condamnée à payer à madame [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens d’appel, avec distraction au profit de maître Pascal Oudin, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande madame [B] [P] tendant à la destruction des ouvertures ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne ;

Y ajoutant,

Condamne madame [R] [Z] épouse [I] à payer à madame [B] [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne madame [R] [Z] épouse [I] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de maître Pascal Oudin, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,