ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02475 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNDR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 MARS 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 21/00387

APPELANTS :

Monsieur [I] [O]

né le 14 Juin 1976 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

Madame [X] [P] épouse [O]

née le 26 Mai 1992 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant

INTIMEE :

S.C.I. FORCA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Alice CALDUMBIDE, avocat au barreau de BEZIERS,substituant M^e Patricia PIJOT, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2020, la SCI Forca a donné à bail à M. [I] [O] et Mme [X] [P], épouse [O], un local d’habitation situé [Adresse 2] à Béziers (34), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 550 euros, outre 20 euros de provisions sur charge.

Le 2 septembre 2020, les mêmes parties ont signé un contrat de location d’un emplacement à usage de stationnement, situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 100 euros.

Selon acte d’huissier en date du 14 avril 2021, la SCI Forca a fait citer les époux [O] devant le juge des contentieux de la protection de Béziers afin de voir constater la résolution du contrat de location.

Un constat d’huissier du 31 mai 2021 a recensé plusieurs désordres.

Le jugement rendu le 25 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Rejette l’ensemble des demandes des parties ;

Dit n’y avoir lieu à une quelconque condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le premier juge a relevé qu’aucun élément, pas même des factures anormalement basses, ne permettait d’accréditer la présence d’un détournement illégal d’électricité et volontaire de la part des locataires.

Il a également relevé que le caractère indécent du logement ne pouvait être retenu dès lors que l’absence de chauffage était compensée par la présence d’une climatisation réversible parfaitement fonctionnelle et que les autres éléments avancés se révélaient insuffisants.

Les époux [O] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 mai 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 22 juillet 2022, les époux [O] demandent à la cour de :

Recevoir les concluants en leur appel et les déclarer bien fondés ;

Infirmer le jugement du 25 mars 2022 en ce qu’il a :

— Rejeté l’ensemble des demandes des parties et notamment :

— Rejeté la demande de condamnation à concurrence de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts à la date du 2 juin 2021 pour le préjudice subi du fait d’une jouissance non conforme et d’un immeuble non décent,

— Rejeté la condamnation de la SCI Forca à la somme de 1 000 euros au titre du préjudice dans le cadre des désagréments générés par les travaux qui devront être exécutés,

— Rejeté la réfection de tous les travaux nécessités par les désordres répertoriés et de mettre en place un système de chauffage adéquate aux normes et ce au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

— En ce qu’il a dit n’y avoir lieu à une quelconque condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— En ce qu’il a dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Condamner la SCI à la réfection de tous les travaux nécessités par les désordres répertoriés dans le constat d’huissier du 31 mai 2021, y compris ceux intégrés dans la lettre recommandée du 5 octobre 2021 afin de procéder à la terminaison des travaux prévus depuis le début du bail d’habitation ;

Condamner la SCI à la mise en place d’un système de chauffage adéquate aux normes, et ce au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Condamner la SCI Forca à payer aux concluants la somme de 9 600 euros à titre de dommages et intérêts à la date du 1er août 2022 pour le préjudice subi du fait d’une jouissance non conforme et d’un immeuble non décent, à réactualiser au jour de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la SCI Forca à payer aux concluants la somme de 1 000 euros au titre du préjudice dans le cadre des désagréments générés par les travaux qui devront être occasionnés ;

Condamner la SCI à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [O] contestent l’analyse des désordres par le premier juge et soutiennent qu’ils sont constitutifs d’une indécence du logement. Ils affirment que le logement est toujours en travaux depuis leur entrée dans les lieux et présenterait une absence de chauffage dans les chambres, une absence de fermeture de la baie vitrée et du garage ainsi qu’un système électrique dangereux et un danger affectant la balustrade de la terrasse.

Les appelants sollicitent la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation du logement sur le fondement de l’article 1719 du code civil, précisant que ce dernier ne remplit pas son obligation depuis la mise à disposition du logement.

Les époux [O] soutiennent subir un trouble de jouissance du fait du manquement du bailleur à ses obligations de jouissance paisible, de lieu conforme et de sécurité. A ce titre, ils sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 9 600 euros au 1er août 2022.

Dans ses dernières conclusions du 18 octobre 2022, la SCI Forca, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Accueillir l’appel incident de la SCI Forca ;

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Béziers du 25 mars 2022 en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI Forca qui tendaient à :

Résilier le contrat de location signé le 1er septembre 2020 entre la SCI Forca et M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] et ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef,

Autoriser la SCI Forca à avoir recours à la force publique pour procéder à l’expulsion de M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] si les locataires ne sont pas partis dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Dire et juger que M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] devront s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant de 670 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de location, et ce, jusqu’à leur départ des lieux,

Condamner M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] à payer à la SCI Forca une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononcer la réalisation du bail principal d’habitation et du bail de location du garage conclus tous deux entre la SCI Forca et les époux [O] le 1er septembre 2020 ;

Ordonner l’expulsion de M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O], du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3] (34) ;

Autoriser la SCI Forca à avoir recours à la force publique pour procéder à l’expulsion de M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O], si les locataires ne sont pas partis dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Juger que M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] devront s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant de 670 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de location, et ce, jusqu’à leur départ des lieux ;

Sur l’appel principal des époux [O]

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en date du 25 mars 2022 en ce qu’il a rejeté les demandes de travaux et le paiement de dommages-intérêts de M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] ;

En tout état de cause, sur les frais accessoires

Condamner M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O] au paiement de la somme de 4 000 euros à la SCI Forca au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens liés à la présente procédure d’appel.

La SCI Forca sollicite la résiliation du bail conclu avec les époux [O] et leur expulsion. Elle fournit des attestations et factures mettant selon elle en évidence des branchements électriques illégaux et présentant des risques d’incendie. Elle précise que les locataires ne paient plus leur loyer depuis le mois de décembre 2021, malgré la délivrance de deux commandements de payer restés infructueux.

Elle conteste le caractère indécent du logement allégué par les époux [O]. La SCI Forca fait valoir que les locataires ne rapportent pas la preuve des désordres dès lors que le logement était présumé en bon état de réparations locatives en l’absence d’état des lieux d’entrée et que les époux ne démontrent pas le contraire. Selon la SCI Forca, les défauts relevés par les locataires ne seraient donc pas de son fait mais exclusivement celui des époux [O] qui auraient dégradé le logement neuf. En outre, ils précisent que beaucoup des désordres allégués ne permettent pas de caractériser le logement d’indécent.

La SCI Forca conclut au rejet de la demande de réalisation des travaux. Elle affirme que le logement était en bon état de réparations locatives à l’entrée des locataires et qu’ils ne rapportent pas la preuve que les dégradations alléguées sont le fait de la SCI Forca.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 août 2024.

MOTIFS

1. Sur le caractère décent du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 vient fixer les caractéristiques du logement décent et prévoit notamment, en son article 3, que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

A ce titre et en l’espèce, le premier juge a relevé que si logement en litige, d’une superficie de 55 m2, ne comportait pas de convecteur dans chaque pièce, il disposait néanmoins d’une climatisation réversible, dont il n’était pas démontré qu’elle était insuffisante en considération de la superficie du logement.

En cause d’appel, les époux [O] avancent pour l’essentiel que l’absence de convecteur dans les deux chambres rend le système de chauffage inadapté et insuffisant pour l’ensemble du logement.

Or, il doit être retenu que si l’existence d’une climatisation réversible de type « multi-split », c’est-à-dire avec plusieurs convecteurs, conduirait très probablement à une meilleure performance énergétique du système de chauffage dans son ensemble, il n’est pas démontré que l’installation existante serait insuffisante pour permettre le chauffage normal du logement, étant relevé que ce type d’installation est, depuis l’adoption de la réglementation thermique 2012, dite RT2012, considéré comme une solution de chauffage à part entière.

S’agissant des autres éléments avancés par les époux [O], qui empêcheraient de conclure au caractère décent du logement, comme l’a justement retenu le premier juge, ceux-ci ne permettent nullement, au regard des caractéristiques prévues au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, d’arriver à une telle conclusion.

En effet, la cour relève que l’argumentation des époux [O] repose pour l’essentiel sur des attestations et un procès-verbal d’huissier. Or, si celui-ci effectue des constations qui font preuve, il n’est pas pour autant un technicien en capacité de se prononcer sur le caractère décent ou non décent d’un logement. Dès lors, il appartenait aux époux [O] d’en faire la preuve, notamment en l’absence de tout rapport de visite d’un service habilité à se prononcer sur un tel caractère.

En cause d’appel, leur argumentation est toutefois insuffisante pour entrer en voie d’infirmation. A titre d’exemple, le seul fait qu’un vantail de la baie vitrée ne ferme pas est insuffisant à démontrer que le logement n’est pas clos puisque, outre le fait qu’il n’est pas démontré que ce désordre préexistait à la date d’entrée dans les lieux, il n’est pas plus démontré qu’un simple réglage, relevant de l’obligation d’entretien, serait insuffisant pour résoudre ce désordre. Toujours à titre d’exemple, s’il est exact qu’il ressort deux fers à béton au pied du garde-corps de la terrasse, d’une hauteur d’environ cinq centimètres, il n’est pas démontré que leur présence compromettrait la solidité de l’ouvrage.

Ainsi, en l’absence de critique utile des motifs du premier juge, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a dit que les prétentions des époux [O] tendant à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et que soient réalisés les travaux nécessaires à la réhabilitation du logement devaient être rejetées.

2. Sur la demande de résiliation des baux

Si la SCI Forca échoue à apporter une critique utile aux motifs du premier juge, qui a justement dit qu’aucun élément, pas même des factures anormalement basses, ne permettait d’accréditer la présence d’un détournement illégal d’électricité et volontaire de la part des locataires, elle avance cependant en cause d’appel que les époux [O] ne s’acquittent plus du paiement de leurs loyers, pour l’appartement et le garage, depuis le mois de décembre 2021 et verse au débat deux commandements de payer, des 22 et 25 avril 2022.

Les époux [O] ne justifiant pas pour leur part du respect de leur obligation de payer les loyers, se trouvant de ce fait en infraction au regard des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Forca de sa demande de résiliation des baux et d’expulsion et, statuant à nouveau, il y sera fait droit dans les termes du dispositif.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [O] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [O], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer à la SCI Forca la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 25 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Forca de ses prétentions visant à la résiliation des baux et que soit ordonnée l’expulsion des époux [O] ;

Statuant à nouveau,

PRONONCE la réalisation du bail principal d’habitation et du bail du garage conclus tous deux entre la SCI Forca et les époux [O], le 1er septembre 2020 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O], du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3] (34) ;

AUTORISE la SCI Forca à avoir recours à la force publique pour procéder à l’expulsion de M. [I] [O] et de Mme [X] [N], épouse [O], si les locataires ne sont pas partis dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT que M. [I] [O] et Mme [X] [N], épouse [O], devront s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant de 670 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de location, et ce, jusqu’à leur départ des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [X] [N], épouse [O], à payer à la SCI Forca la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [X] [N], épouse [O], aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,