ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04079 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQH6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 JUIN 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-001110

APPELANTS :

Monsieur [V] [O]

né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant

assisté de M^e Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-011153 du 18/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [D] [M] épouse [O]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-011152 du 18/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEES :

Madame [R] [T] [S] [G] née [C]

née le [Date naissance 3] 1926 à [Localité 11]

c/o Monsieur [I] [G], [Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

ordonnance d’irrecevabilité, en date du 23 mai 2024, des conclusions de Mme [R] [T] [S] [G] née [C] déposées le 27 février 2023 par M^e Rosine RICHAUD et celle déposées le 03 Mai 2024 par M^e Elisabeth DOUY MERCIER,

S.A.R.L. EUROPIMO 2

Société inscrite au R.C.S. [Localité 11] sous le n° 522 531 77

1 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Aliaume LLORCA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Europimo2 s’est vue confier par Mme [B] [G] un mandat de gestion pour plusieurs immeubles dont une maison sise [Adresse 2] à [Localité 10].

Ledit logement a été donné à bail à M. [V] [O] et Mme [D] [M], épouse [O], selon acte en date du 9 mars 2018 et moyennant un loyer mensuel de 362 euros.

Le 16 novembre 2018, le bureau d’étude Urbanis a adressé aux époux [O] un courrier faisant état des constatations opérées sur place et notamment de la présence de moisissures et l’absence de ventilation.

L’agence régionale de santé (ARS) a saisi le maire de la commune de [Localité 10] par lettre du 29 janvier 2019 pour que ses services procèdent à une visite sur place afin de vérifier les nuisances dénoncées.

Le bureau d’étude Urbanis s’est de nouveau rendu sur place le 31 janvier 2019 et a rendu son rapport, indiquant les mises en conformité nécessaires.

Les locataires ont quitté les lieux en avril 2019.

L’indécence du logement a été levée le 28 mai 2019.

Estimant avoir vécu dans un logement indécent, par exploit d’huissier en date du 20 mai 2021, M. [V] [O] et Mme [D] [M], épouse [O], ont fait assigner Mme [B] [G] et la SARL Europimo2 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin notamment de voir condamner les défendeurs au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le jugement rendu le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute M. [V] [O] et Mme [D] [M] épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute Mme [B] [G] de ses demandes ;

Déboute la SARL Euopimo2 de ses demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

Condamne M. [V] [O] et Mme [D] [M] épouse [O] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a rejeté la demande tendant à faire condamner Mme [B] [G] et la SARL Europimo2 au titre du trouble de jouissance au motif qu’il ressortait des éléments produits que Mme [B] [G] avait régulièrement entretenu le logement en effectuant les réparations nécessaires et avait trouvé des artisans pour intervenir dans la semaine suivant le dépôt du diagnostic d’Urbanis mais que les époux [O] s’étaient opposés à cette intervention.

Le premier juge a relevé que Mme [B] [G] ne démontrait pas que M. [V] [O] et Mme [D] [O] avaient agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière, le simple exercice d’une action en justice ne pouvant constituer un abus.

Les époux [O] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 26 juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 10 janvier 2024, les époux [O] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamner in solidum Mme [B] [G] et la SARL Europimmo prise en la personne de son représentant légal à leur payer pour indécence des lieux loués la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamner in solidum Mme [B] [G] et la SARL Europimmo prise en la personne de son représentant légal à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux [O] font valoir que Mme [B] [G] et Europimo2 sont responsables du préjudice de jouissance subi par les locataires. Ils affirment que le logement ne présentait pas une ventilation suffisante et que ce défaut a conduit à l’apparition de moisissures, peu importe les travaux ayant été réalisés avant l’entrée dans les lieux. Selon eux, aucun retour n’a été donné quant à la résolution du problème avant qu’Urbanis n’alerte la bailleresse et la société Europimo2.

Les appelants sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance par Mme [B] [G] et la société Europimo2. Ils affirment qu’ils ont craint que leur santé et celle de leur fille en bas âge ait été impactée par l’humidité anormale, les difficultés de chauffage et que cela a engendré une surfacturation d’électricité.

Ils font valoir que la lenteur procédurale n’est pas de leur fait mais de celui de leur précédent conseil et que leur départ du logement avant la procédure n’impacte en rien la potentielle indemnisation au titre des préjudices subis durant le bail. Ils précisent également avoir refusé à une seule reprise l’accès à un chantier pour éviter que le nouveau-né du couple soit victime des poussières générées par les travaux.

Dans ses dernières conclusions du 3 mai 2024, Mme [B] [G] demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en l’intégralité de ses dispositions ;

Débouter purement et simplement les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et écritures ;

Condamner solidairement les époux [O] à régler à Mme [B] [G] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Mme [B] [G] soutient qu’elle n’a pas commis de faute engageant sa responsabilité. Elle précise que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence d’humidité et ajoute avoir engagé des travaux dès la réception du diagnostic Urbanis, travaux qui selon elle ont été retardé suite aux refus des époux [O] quant à l’accès au logement par les artisans et ce pour des raisons fallacieuses.

Mme [B] [G] fait valoir que les appelants ne se sont plaints des moisissures qu’à partir de novembre 2018 et que lesdites moisissures auraient disparus suite aux travaux. En outre, elle ajoute que les locataires ne produisent aucune pièce démontrant de troubles respiratoires ou autre affection ayant eu pour cause la moisissure ou l’humidité.

Elle soutient également que la surconsommation n’est pas démontrée, en ce que les époux [O] étaient informés du diagnostic énergétique de l’appartement et qu’ils produisent des factures allant de 45 à 112 euros par mois, ce qui serait, selon l’intimée, loin de caractériser une surconsommation.

Mme [B] [G] sollicite la condamnation des appelants à lui verser la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Dans ses dernières conclusions du 27 mai 2024, la SARL Europimo2, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Constater que la preuve du manquement de l’agent n’est pas rapportée ;

Constater que le préjudice n’est pas démontré ;

Confirmer le jugement ;

Débouter les appelants de leurs entières demandes à l’encontre de l’agent immobilier ;

Condamner les époux [O] à verser à la société Europimo2 la somme de 2 000 euros au titre de l’abus de procédure ;

Condamner les époux [O] à verser à la société Europimo2 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Europimo2 soutient que l’indécence alléguée du logement ne lui est pas imputable dès lors que l’immeuble était en bon état lors de la prise à bail et que c’est le propriétaire qui reste tenu des dépenses d’entretien du logement. Elle précise avoir tenu la bailleresse informée de l’ensemble des événements et réclamations.

Subsidiairement la société fait valoir que les époux [O] ne démontrent pas de préjudice en lien avec l’indécence alléguée.

La SARL Europimo2 soutient que les appelants ont multiplié les recours et obstructions malgré une décision claire du premier juge et lui impose d’avoir recours à un avocat. A ce titre elle sollicite une indemnité au titre de l’abus de procédure

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024.

MOTIFS

1. Sur les prétentions indemnitaires des époux [O]

Les époux [O] poursuivent la condamnation in solidum de Mme [B] [G] et de la société Europimmo à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance qu’ils auraient subi du fait de la non décence du logement pris à bail.

En première instance, au terme d’une motivation particulièrement précise, reprenant l’argumentation de chacune des parties et les pièces versées au débat, le premier juge a dit qu’il était établi que Mme [B] [G] avait donné à bail un logement en bon état et justifiait l’avoir entretenu régulièrement, en effectuant diverses réparations et notamment pendant la période de location par les époux [O], puisqu’elle avait, en avril 2018, et ce avant tout contentieux, accepté de remplacer l’intégralité des fenêtres par des fenêtres en PVC ou de faire remplacer le meuble sous évier, qu’elle avait trouvé des artisans pour intervenir dans la semaine suivant le dépôt du diagnostic d’Urbanis mais que les époux [O] s’étaient opposés à cette intervention, qu’ainsi, il ne pouvait être reproché aucune faute à l’encontre de Mme [B] [G] ou de la société Europimo2.

En cause d’appel, les époux [O] ne versent aucune pièce nouvelle ni n’apportent de critique utile à ces motifs, se limitant à reprendre l’argumentation soutenue en première instance.

En l’état, la cour retient que le logement à été donné en bon état et que si Urbanis a relevé la présence de moisissures sur le mur de l’entrée et de la salle de bains, la bailleresse a été diligente pour faire intervenir sans délai des artisans aux fins que soient effectués les travaux nécessaires mais que les deux rendez-vous ont été annulés la veille par M. [V] [O], qu’ainsi, il ne peut être retenu un faute à l’encontre de Mme [B] [G] et de la société Europimmo, qu’au surplus, comme l’a relevé le premier juge, le préjudice de jouissance n’est pas établi dès lors que les époux [O] échouent notamment à démontrer une surconsommation d’électricité ou une atteinte à la santé de leur enfant en bas âge.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de leurs prétentions indemnitaires.

2. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [B] [G] et de la société Europimmo

Après avoir rappelé que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituait un droit et ne dégénérait en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, le premier juge a retenu qu’au cas d’espèce Mme [B] [G] et la société Europimmo ne démontraient pas que les époux [O] avaient agi de la sorte, pour les débouter de leurs prétentions indemnitaires.

En cause d’appel, les intimés ne font pas plus cette démonstration, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [O] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [O], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer à Mme [B] [G] et à la société Europimmo, à chacun, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [D] [M], épouse [O], à payer à Mme [B] [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [D] [M], épouse [O], à payer à la société Europimmo la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [D] [M], épouse [O], aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,