COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2025

N° 2025/ 02

Rôle N° RG 20/12742 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVL5

[P] [E]

C/

S.C.I. PALLADIANA II

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Florent VERGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 08 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° .

APPELANT

Monsieur [P] [R] [E],

né le 22 Janvier 1964 à [Localité 5] (45)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. PALLADIANA II,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florent VERGER de la SCP MARTIN VERGER DEPO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, et ayant pour avocat plaidant M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Palladiana II est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], lequel a fait l’objet d’un compromis de vente au profit de M. [P] [E] suivant acte du 30 mars 2018 pour un montant de 850 000 euros.

La vente n’a pas été réitérée en dépit des demandes de rendez-vous adressées par le notaire de la SCI Palladiana II à M. [E].

Par assignation du 14 septembre 2018, la SCI Palladiana II a fait citer M. [P] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de le voir condamné à lui régler la somme au principal de 90 000 euros au titre de la clause pénale mentionnée au compromis de vente.

Par jugement contradictoire rendu le 8 décembre 2020, cette juridiction a :

— débouté M. [P] [E] de sa demande d’annulation du compromis de vente du 30 mars 2018, pour défaut d’information loyale, pour vice du consentement, pour dol et pour erreur sur la substance,

— débouté M. [P] [E] de sa demande de résolution du compromis de vente du 30 mars 2018 pour vice caché et pour défaut de délivrance conforme du bien vendu,

— condamné M. [P] [E] à payer à la SCI Palladiana II la somme de 42 500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018, à titre de dommages et intérêts pour non régularisation de l’acte authentique en application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 30 mars 2018,

— débouté M. [P] [E] de sa demande restitution sous astreinte à son profit de la somme de 42 500 euros séquestrée entre les mains de Me [Y] [W], notaire à [Localité 6],

— débouté M. [P] [E] de sa demande de condamnation de la SCI Palladiana II à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [P] [E] à payer à la SCI Palladiana II la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] [E] aux entiers dépens dont distration au profit de M^e Florent Verger,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré, d’une part, qu’il ne pouvait être reproché à la SCI Palladiana II un manquement à son devoir précontractuel d’information de M. [P] [E] ou encore l’existence d’une dissimulation intentionnelle ayant vicié son consentement sur les conséquences résultant d’un défaut de permis initial, dès lors que ce dernier s’était engagé en toute connaissance de cause à acquérir un bien dénué d’autorisation d’urbanisme et à en faire son affaire personnelle comme mentionné dans le compromis de vente.

D’autre part, la juridiction a estimé que l’erreur sur la substance invoquée n’était pas caractérisée, relevant que M. [P] [E], professionnel de l’immobilier, avait le devoir de se renseigner lui-même sur les règles d’urbanisme applicables qu’il estimait essentielles à la prestation.

Le tribunal a en outre considéré que la garantie des vices cachés ne pouvait s’appliquer au cas d’espèce du fait de l’impossibilité de reconstruire et régulariser le bâti existant, relevant qu’il s’agissait des conséquences de l’absence d’autorisation d’urbanisme dont M. [E] avait été informé par la SCI Palladiana II, de sorte qu’il ne pourrait s’agir que de vices apparents ne pouvant échapper à un professionnel de l’immobilier.

Enfin, le tribunal a jugé que M. [E] qui invoquait le défaut de délivrance conforme ne démontrait pas que l’objet de la délivrance, à savoir un bien immobilier sans autorisation d’urbanisme pour les constructions, différait des accords contractuels.

Le tribunal a fait application de la clause pénale prévue au compromis en modérant néanmoins le montant à une somme équivalente au dépôt de garantie versé par M. [E] entre les mains du notaire, considérant que l’absence de réitération de l’acte authentique était imputable au comportement fautif de M. [E].

Par déclaration transmise au greffe le 18 décembre 2020, M. [P] [E] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions transmises le 8 juin 2021 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [P] [E] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel,

— réformer le jugement du 8 décembre 2020 en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 42 500 euros au titre de dommages et intérêts et 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant de nouveau,

— prononcer l’annulation du compromis pour défaut d’information loyale,

— prononcer l’annulation du compromis pour vice du consentement,

— prononcer l’annulation du compromis pour dol,

— prononcer l’annulation du compromis pour erreur sur la substance,

— prononcer la résolution du compromis pour vice caché,

— prononcer la résolution du compromis pour défaut de délivrance conforme du bien vendu,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Palladiana II de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Palladiana II à lui payer la somme de 42 500 euros,

— condamner la SCI Palladiana II à l’indemniser de son préjudice en lui versant la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Palladiana II au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Cyril Chachouar-Borgna.

Il considère, d’une part, que son consentement a été vicié en ce que le vendeur lui a caché que la construction existante n’avait pas d’existence légale, ce qui constitue, selon lui, un manque de loyauté assimilable au dol; il ajoute qu’en cas de sinistre, il serait dans l’impossibilité de reconstruire le bâti dans la mesure où la construction existante n’a pas d’existence légale.

D’autre part, M. [E] invoque la garantie des vices cachés et fait valoir que s’il avait eu connaissance du fait que les désordres affectant la construction ne pourraient jamais être régularisés, il n’aurait pas conclu la vente litigieuse, soulignant également qu’il ne s’agit pas d’un vice apparent en raison du fait que l’information réelle sur l’état du bâtiment ne lui avait pas été donnée.

En troisième lieu, il conclut au défaut de délivrance conforme et estime que la chose vendue est illégale, de sorte qu’il convient de prononcer la résolution de la vente.

Eu égard à la clause pénale, M. [E] considère qu’il n’y a lieu à son application, soutenant qu’il s’est rétracté lorsqu’il a réalisé que la maison serait inconstructible en cas de sinistre de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être imputée.

Par dernières conclusions transmises le 15 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Palladiana II demande à la cour de :

— rejeter l’appel de M. [P] [E],

— faire droit à son appel incident et dire que M. [E] sera condamné à payer en exécution du compromis de vente la somme totale de 90 000 euros qui portera intérêt au taux égal à compter de l’assignation du 14 septembre 2018,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens avec distraction.

La SCI Palladiana II soutient que M. [E] est un professionnel de l’immobilier et qu’il a agi en cette qualité à l’occasion de la vente, ce qui le prive de la faculté de rétractationen application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et emporte comme conséquence l’opposabilité de la clause de non-garantie des vices cachés.

Elle fait valoir qu’il a reconnu avoir été parfaitement informé qu’aucune autorisation administrative n’avait pu être retrouvée, de sorte qu’il ne saurait se prétendre victime d’un dol de la part du vendeur.

La SCI Palladiana II considère que la non-réitération de l’acte authentique est imputable à l’acquéreur de sorte qu’il y a lieu à application de la clause pénale telle que prévue au compromis.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en annulation du compromis

1-Sur le défaut d’information loyale

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Pour établir comme il l’allègue, qu’une ambiguïté a été maintenue s’agissant de l’absence d’autorisation d’urbanisme, M. [P] [E] estime que l’emploi du terme 'retrouvée', lorsque il a été indiqué dans le compromis qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été retrouvée', lui laissait penser qu’une telle autorisation existait.

Le compromis de vente mentionne, au paragraphe dédié à la désignation du bien :

'A [Localité 4] (ALPES-MARITIMES) [Adresse 1],

Une propriété sur laquelle est édifiée une petite construction et une piscine en mauvais état.

Terrain autour en nature d’agrément.

(Mention du cadastre)

Le VENDEUR déclare:

— Que ce jardin d’agrément comporte un accès par un escalier vétuste au [Adresse 1],

— Qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été retrouvée pour ces constructions,

— Que la construction a été édifiée depuis plus de 50 ans, en fibrociment, et n’est aucunement raccordé au tout à l’égout,

— Que la piscine n’est plus en état de fonctionnement et n’est pas raccordée au tout à l’égout.

L’ACQUEREUR prendra en état le BIEN et déclare faire son affaire personnelle des éléments susvisés et des éventuelles canalisations actives ou passives en sous-sol, sans recours contre le VENDEUR.'

Il s’évince clairement de cette mention que l’existence même d’une autorisation d’urbanisme n’a jamais été trouvée, s’agissant d’une construction ancienne de cinquante ans, et étant rappelé que la Sci Palladiana II a elle-même acquis le bien litigieux par acte du 29 juillet 2013.

Tout au plus cette formulation peut laisser penser qu’il n’a pas été trouvé trace d’un refus, qui en matière de demande d’autorisation d’urbanisme, peut être implicite.

M. [P] [E], lui-même professionnel de l’immobilier, ne peut valablement considérer que l’assertion sur laquelle il fonde son action se bornait à évoquer la perte de documents d’urbanisme par la venderesse et n’évoquait pas l’incertitude quant à l’existence même de toute autorisation.

Il ne peut donc valablement être reproché à la Sci Palladiana II d’avoir délivré une information déloyale à M. [P] [E] quant à la situation administrative du bien.

2-Sur le dol et l’erreur

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est acquis que le manquement à une information précontractuelle peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il est constaté le caractère intentionnel de ce manquement et l’erreur déterminante ainsi générée.

Le simple mensonge quand bien même il ne serait pas assorti d’actes extérieurs, peut constituer un dol, de même que le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’auraient empêché de contracter.

Il est ainsi jugé en matière de vente d’immeubles, que le dol peut être constitué par la dissimulation d’informations préexistantes, et de manière générale, par le silence gardé par le vendeur sur un élément qui constituait une donnée déterminante du consentement.

En application des dispositions de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’erreur se définit comme une discordance entre la croyance de l’un des contractants et la réalité.

Pour rapporter la preuve du dol allégué, M. [P] [E] se fonde sur le rejet de permis de construire délivré par le maire de [Localité 4], indiquant que 'le bâti existant a été édifié sans permis de construire', dont il déduit que l’absence de permis de construire lui a été cachée par la venderesse.

La rédaction de la mention dans le compromis de vente relative aux autorisations d’urbanisme, dont il a plus avant été retenu qu’elle était claire, en ce qu’elle indiquait que la venderesse n’avait pas connaissance d’autorisations d’urbanisme, écarte les manoeuvres dolosives alléguées, cette seule mention suffisant à alerter M. [P] [E] quant à la situation administrative du bien, étant évident qu’il ne s’agissait pas des seuls documents mais des autorisations elles-mêmes.

Quant à l’erreur sur la substance, invoquée sans qu’aucun moyen ne soit développé au soutien de la demande d’annulation sur ce fondement, il apparaît que cette mention, délivrée à un professionnel de l’immobilier, contribue à qualifier d’inexcusable l’erreur commise.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [P] [E] de son action en nullité du compromis de vente pour vices du consentement.

3-Sur la demande de résolution du compromis pour vice caché

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve du caractère caché du vice, de son antériorité, du caractère impropre à l’usage du bien du fait de ce vice, et de ce que le vendeur en avait connaissance, en présence d’une clause exonératoire de garantie telle que convenue entre les parties au cas d’espèce.

L’appelant expose que l’absence d’autorisation d’urbanisme constitue un vice caché dont la Sci Palladiana Deux ne l’a pas tenu informé.

C’est à juste titre que le tribunal a relevé que l’impossibilité de reconstruire le bien ou de régulariser le bâti existant ne sont que les conséquences de l’absence d’autorisation d’urbanisme dont M. [P] [E] avait été informé lors de la signature du compromis.

Il doit en effet être rappelé que la mention contenue dans l’acte permettait à l’acquéreur d’avoir conscience de l’impossibilité d’affirmer que des autorisations d’urbanisme avaient bien été délivrées.

Il en résulte que le vice allégué n’était pas caché, de sorte qu’il convient de débouter M. [P] [E] de sa demande à ce titre.

4-Sur la demande de résolution pour défaut de délivrance conforme du bien vendu

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales,

celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Comme en première instance, M. [P] [H] développe en réalité au soutien de cette prétention le moyen tiré du défaut de garantie, considérant que la société venderesse est dans l’incapacité de garantir la chose vendue en raison de son illégalité.

Il convient donc de faire application des dispositions de l’article 1625 du code civil, en application desquelles la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

Or, l’absence de permis de construire n’affecte pas la possession paisible de l’immeuble mais seulement sa potentielle reconstruction en cas de destruction. Il vient par ailleurs d’être jugé qu’aucun vice caché ni rédhibitoire n’affecte le bien. Quant au défaut de conformité, lequel s’entend d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée, il n’existe aucune discordance entre la description de l’immeuble au compromis et celui-ci.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [P] [E] de sa demande fondée sur le défaut de délivrance conforme et le défaut de garantie.

Sur la demande en condamnation au paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il a été convenu par les parties, en page 6 du compromis de vente, qu''au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATRE-VINGT-DIX MlLLE EUROS (90 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.'

Contrairement à ce qu’allègue l’appelant, qui considère que la découverte de l’illégalité du bâti a empêché l’exécution des conditions du compromis, il doit être relevé qu’aucune mention dans le compromis ne conditionnait la réitération de la vente à la possibilité de reconstruire ou modifier le bâti.

A l’inverse, comme retenu plus avant, l’absence d’autorisation d’urbanisme était clairement évoquée et M. [P] [E] a expressément déclaré prendre 'en état le bien et déclar(é) faire son affaire personnelle des éléments susvisés (…) Sans recours contre le vendeur'.

C’est ainsi à juste titre que le tribunal a considéré que M. [P] [E] ne pouvait se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition pour écarter l’application de la clause pénale.

Il n’est pas discuté qu’il n’a pas répondu aux demandes de rendez-vous adressés par le notaire de la venderesse aux fins de réitération de l’acte de vente.

Faisant application de l’article 1231-5 in fine du code civil, il convient néanmoins de modérer le montant de la clause pénale, prenant en considération la situation administrative atypique du bien.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a modéré le montant de cette clause à la somme de 42 500 euros et condamné M. [P] [E] au paiement de celle-ci.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Les parties ont convenu du versement par l’acquéreur de la somme de 42 500 euros à titre de dépôt de garantie, versé entre les mains du notaire constitué séquestre.

Il est en outre prévu que cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte du tiers convenu jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente.

I – Cette somme viendra en déduction du prix du par l’ACQUEREUR lors de la réalisation de l’acte authentique.

II – En cas de non réalisation des présentes par la faute de l’ACQUEREUR, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au VENDEUR que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

III – En cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’ACQUEREUR, le VENDEUR donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’ACQUEREUR.

Il a été jugé plus avant que la non réalisation de la vente est due à la faute de l’acquéreur, de sorte que le dépôt de garantie ne pourra être restitué à M. [P] [E], conformément aux prévisions contractuelles.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande de restitution sous astreinte.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [P] [E] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Sci Palladiana II en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [E] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne M. [P] [E] à régler à la Sci Palladiana II la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [E] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT