Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 7 mai 2026, n° 24/02223

CA Paris
Infirmation 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 7 mai 2026, n° 24/02223
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/02223
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GALLONPhilippe GALLAND
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	S.A.S. FONCIERE CRONOS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 7 MAI 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02223 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI232

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 11-23-000400

APPELANTE

S.A.S. FONCIERE CRONOS

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 884 884 7001

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [F] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Défaillant, régulièrement avisé le 05 Mars 2024 par procès-verbal de remise à l’étude

Monsieur [K] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

Défaillant, régulièrement avisé le 05 Mars 2024 par procès-verbal de remise à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 1er décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés dans une affaire opposant la société Foncière Cronos à M. [F] [E] [P] et M. [J] [U].

Par acte sous seing privé conclu le 24 juin 2021, prenant effet à compter du 15 juillet 2021, la société foncière Cronos, représentée par son mandataire la société in’li Property management, a donné à bail à Messieurs [E] [P] [F] et [U] [J] un appartement (Bâtiment G – Escalier 0001 – 5ème étage – porte n°025 – logement n°8530) et un emplacement de stationnement (box n°250) situés [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 1.122,18 euros.

En raison de loyers impayés, par acte du 31 mars 2023, la société foncière Cronos a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.914,53 euro.

Par actes du 9 juin 2023, la société foncière Cronos a fait assigner M. [E] [P] et M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés aux fins de voir:

— déclarer la clause résolutoire acquise et prononcer de plein droit la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Messieurs [E] [P] [F] et [U] [J] et de tous les occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans un tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif pour un montant de 5.452, 08 euros au mois de juin 2023 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir;

— obtenir « le paiement solidaire » d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, eu égard à la nature de l’affaire;

A l’audience du 2 octobre 2023, la société foncière Cronos, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle a produit un décompte établi le 25 septembre 2023, démontrant que la dette locative s’élèvait à un montant de 5.365, 41 euros. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

M.[E] [P] et M.[U], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 1er décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur-des-Fossés a ainsi statué:

constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 24 juin 2021 entre la société foncière Cronos, représentée par la société in’li property management, et Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] concernant appartement (Bâtiment G ' Escalier 0001 ' 5ème étage ' porte n°025 ' logement n°8530) et un emplacement de stationnement (box n°250) situés [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 31 mai 2023.

ordonne en conséquence à Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

dit qu’à défaut pour Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société foncière Cronos, représentée par la société in’li property management, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

dit que, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du locataire, en un lieu qu’il aura choisi, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

condamne solidairement Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] à payer à la société foncière Cronos, représentée par la société in’li property management, la somme de 5.301,47 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.914,53 euros et de l’assignation pour le surplus.

condamne solidairement Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] à payer à la société Cronos, représentée par la société in’li property management, une indemnité mensuelle d’occupation fixe d’un montant de 1.085 euros se substituant aux loyers et charges sans possibilité d’augmentation ni d’indexation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel, et ce à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

rejette toute autre demande ;

condamne in solidum Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] à payer à la société foncière Cronos, représentée par la société in’li property management, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne in solidum Messieurs [E] [V] [F] et [U] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Vu l’appel interjeté le 19 janvier 2024 par la SAS Foncière Cronos.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 avril 2024 par lesquelles la société Foncière Cronos demande à la cour de :

' Infirmé le jugement entrepris, en ce qu’il dispose :

fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.085 euros se substituant aux loyers et charges sans possibilité d’augmentation ni d’indexation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel et ce à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux.

Statuant à nouveau sur ce chef,

' Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges que Messieurs [E] [V] et [U] auraient eu à acquitter en cas de poursuite du bail et condamner solidairement ces derniers au paiement de ladite indemnité à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

' Condamner in solidum Messieurs [E] [V] et [U] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile.

' Condamner in solidum Messieurs [E] [V] et [U] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maitre Philippe Galland, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MM. [F] [E] [P] et [J] [U] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 25 mars 2025 à l’étude du commissaire de justice.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

La déclaration d’appel (et les demandes formulées par l’appelante) ne portent que sur les chefs de dispositif du jugement relatifs au montant de l’indemnité d’occupation.

Les autres chefs de dispositif sont donc irrévocables et il n’y a pas lieu de les 'confirmer'.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La société foncière Cronos demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux à la somme fixe de 1.085 euros, sans indexation possible et charges comprises.

Elle réitère sa demande tendant à ce que cette indemnité soit fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société fait en effet valoir qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge a, en réalité, fait bénéficier les locataires de conditions plus avantageuses que celles de locataires respectant leurs obligations alors que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre représente, en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin mais également la compensation du préjudice pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux; ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

M. [E] [V] et M. [U], parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d’appel.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à l’appelante une indemnité de procédure de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement entrepris, uniquement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.085 euros (sans indexation ni augmentation possible et charges comprises) ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant

Condamne solidairement M. [E] [V] et M. [U] à payer à la société Foncière Cronos, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

Condamne in solidum M. [E] [V] et M. [U] à payer à la société Foncière Cronos la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [E] [V] et M. [U] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,