Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 13 juin 2025, n° 24/00021

TGI Hérault 22 novembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 13 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Unité foncière
La cour a estimé que les parcelles appartiennent à des propriétaires différents et ne peuvent donc pas être considérées comme une unité foncière, rendant la demande de jonction irrecevable.
Accepté
Évaluation du prix d'acquisition
La cour a confirmé le prix d'acquisition en se basant sur des termes de comparaison et l'évolution du marché, considérant que le prix retenu était justifié.
Rejeté
Dépenses engagées dans le cadre de la procédure
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700, laissant chaque partie à la charge de ses propres dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, les consorts [Z] ont interjeté appel d'un jugement du juge de l'expropriation qui avait fixé le prix d'acquisition de leur bien à 417 715 euros. Ils demandaient l'infirmation de ce jugement et une réévaluation du prix à 1 393 016 euros, tout en contestant le rejet de leur demande de jonction des affaires. La cour de première instance avait déclaré la demande de jonction irrecevable et fixé la date de référence au 2 mars 2006. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que la jonction n'était pas recevable et que les parcelles ne constituaient pas une unité foncière. Concernant le prix, la cour a maintenu le montant fixé par le premier juge, estimant que les éléments de comparaison et l'évolution du marché justifiaient le prix de 4 397 euros/m². La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 13 juin 2025, n° 24/00021
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00021
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Hérault, EXPRO, 22 novembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy RAYNAL
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIES
Parties :	son Maire en exercice, COMMUNE DE [ Localité 9 ]

Texte intégral

N° RG 24/00021 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDLW

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 13 JUIN 2025

Débats du 16 Mai 2025

APPELANTS :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 22 Novembre 2023

Monsieur [Y] [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [X] [I] [Z] épouse [O]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentés par Maître Jérémy RAYNAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

COMMUNE DE [Localité 9] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représenté par M^e FOURNIE Benjamin substituant M^e ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par Monsieur [S] [J], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 13 Juin 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations.

EXPOSE DU LITIGE

[Y] [Z] et [X] [Z] sont les propriétaires indivis d’un bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 9]. La commune de [Localité 9] titulaire d’un droit de préemption a décidé de l’exercer à réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour 500 000 euros que lui a adressé le notaire en charge de la vente de ce bien cadastré, section EH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 1126 m² sur lequel est édifiée une maison d’habitation de type 4 pour 95 m² avec un garage. La ville a proposé d’acquérir la propriété des consorts [Z] au prix de 407 500 euros.

Cette offre a été refusée par les propriétaires, et la ville de [Localité 9] a saisi le juge de l’expropriation de l’Hérault d’une demande de fixation du prix par courrier du 04 janvier 2023. Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du 17 février 2023 au 04 avril suivant, date à laquelle il s’est déroulé en présence des parties et de leurs représentants.

Par jugement (RG 23/00001) en date du 22 novembre 2023 le juge de l’expropriation a :

Déclaré la demande de sursis à statuer irrecevable ;

Rejeté la demande de jonction ;

Fixé la date de référence au 02 mars 2006 ;

Fixé à 417 715 euros le prix d’acquisition par la commune de [Localité 9], de la parcelle sise [Adresse 11] section EH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 1 126 m² sur laquelle est édifiée une maison d’habitation de type 4 pour 95 m² avec un garage ;

Condamné la commune de [Localité 9] à payer à M. [Y] et Mme [X] [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 9].

[Y] et [X] [Z] ont interjeté appel de ce jugement le 26 janvier 2024. Dans leur second mémoire déposé au greffe le 2 septembre 2024 ils demandent à la cour de bien vouloir :

Infirmer les jugements n° RG 23/00001, n° RG 23/00002 et n° RG 23/00003 en date du 22 novembre 2023 en ce que le juge de l’expropriation a rejeté la demande de jonction ;

Infirmer le jugement critiqué n° RG 23/00001 en ce qu’il a fixé à 417 715 euros le prix d’acquisition par la commune de [Localité 9] de la parcelle sise [Adresse 11] section EH n° [Cadastre 2], d’une superficie de 1126 m2, sur laquelle est édifiée une maison d’habitation de type 4 pour 95 avec m2 avec un garage ;

Juger et statuant à nouveau de fixer le prix d’acquisition :

À titre principal à un million trois cent quatre-vingt-treize mille seize euros (1 393 016 €) avec ventilation du prix :

' cinq cent mille euros (500 000 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 2] appartenant en indivision à Mme [X] [Z] épouse [O] et à M. [Y] [Z] ;

' quatre cent soixante-sept mille deux cent trente-deux (467 232 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 3] appartenant à M. [Y] [Z] ;

' quatre cent mille cinq cent six euros (425 784 €) pour les parcelles cadastrées section EH numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant Mme [X] [Z] épouse [O] ;

À titre subsidiaire : à un million trois cent quarante mille euros (1 340 000 €) le prix de vente de l’unité foncière des consorts [Z], conformément aux déclarations d’intention d’aliéner des parcelles faisant l’objet d’une vente indissociable (offre globale), avec ventilation du prix :

' cinq cent mille euros (500 000 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 2] appartenant en indivision à Mme [X] [Z] épouse [O] et à M. [Y] [Z] ;

' quatre cent trente-neuf mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros (439 494 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 3] appartenant à M. [Y] [Z] ;

' quatre cent vingt-cinq mille sept cent quatre-vingt-quatre euros (400 506 €) pour les parcelles cadastrées section EH numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à Mme [X] [Z] épouse [O] ;

Condamner la commune de [Localité 9] à verser aux Consorts [Z] une somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisser les dépens à la charge de la commune de [Localité 9].

La commune de [Localité 9] dans son mémoire déposé au greffe le 4 juin 2024 demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel n° RG 23/00001 en date du 22.11.2023 en ce qu’il a rejeté la demande de jonction des affaires enregistrées sous les n° RG 23/00001, 23/00002 et 23/00003 ;

Confirmer le jugement dont appel n° RG 23/00001 en date du 22.11.2023 en ce qu’il a fixé la date de référence au 02.03.2006 ;

Infirmer le jugement dont appel, à savoir celui rendu le 22.11.2023 sous le RG n°23/00001 en ce qu’il l’a fixé à 417 715 € le prix d’acquisition par la commune de [Localité 9] de la parcelle sise [Adresse 11] section EH n°[Cadastre 2] appartenant à M. [Y] [Z] et Mme [X] [Z] épouse [O], d’une superficie de 1126 m² sur laquelle est édifiée une maison d’habitation de type 4 pour 95 m² avec un garage ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal fixer à la somme de 384 336,65 € (soit 4 045,65€/m² bâti terrain intégré) le prix d’acquisition par la commune de [Localité 9] de la parcelle section EH n°[Cadastre 2];

A titre subsidiaire fixer à la somme de 407 455 € (soit 4 289 €/m² bâti terrain intégré) le prix d’acquisition par la commune de [Localité 9] de la parcelle section EH n°[Cadastre 2] ;

Condamner solidairement M. [Y] [Z] et Mme [X] [Z] épouse [O] à payer à la commune de [Localité 9] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [Y] [Z] et Mme [X] [Z] épouse [O] aux dépens.

Mme le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 18 juin 2024 demande à la cour de confirmer le jugement, qui a retenu le 2 mars 2006 comme date de référence, constaté que le bien en litige est un bâti d’habitation situé à [Localité 9] et peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, et retenu un prix au m² eu égard aux opérations réalisées entre 2017 et 2021 pour du bâti terrain intégré, de 4 397 euros/m².

MOTIFS :

Aux termes de l’article L.211-5 du Code de l’urbanisme, 'tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande… A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L.213-4. En l’espèce, aucun accord amiable n’est intervenu, de sorte qu’il convient de statuer, étant rappelé que l’article L.213-4 du même code précise que le prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Sur la demande de jonction :

M. et Mme [Z] soutiennent que dès lors que les parcelles appartiennent à la même indivision, il s’agit bien d’une unité foncière et que les parcelles ont été vendues de manière indissociable dans un unique compromis de vente.

La commune de [Localité 9] répond que la jonction est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours et qu’en tout état de cause les parcelles ne constituent pas une unité foncière.

L’article 368 du code de procédure civile prévoit que les décisions de jonctions et disjonctions d’instance sont des mesures d’administration judiciaire et il résulte des dispositions de l’article 537 du même code que les mesures d’administration judiciaire ne sont sujettes à aucun recours. M. et Mme [Z] ne sont donc pas recevables en cause d’appel à solliciter l’infirmation du jugement et donc le prononcé de la jonction des procédures.

En tout état de cause la qualification d’unité foncière ne peut être appliquée qu’à des parcelles différentes contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision, or en l’espèce, les parcelles concernées, si elles forment une unité géographique à usage de terrain bâti et de voies d’accès, appartiennent à trois propriétaires différents : l’indivision [Z] pour la parcelle [Cadastre 2], Mme [X] [Z] pour les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et M. [Y] [Z] pour la parcelle [Cadastre 3].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la fixation du prix sera réalisée pour chaque parcelle.

Sur la qualification de la parcelle :

La date de référence fixée par le premier juge au 02 mars 2006 n’est pas contestée. A cette date, la parcelle se situe en zone 4AU1-1. Il n’est pas contesté en cause d’appel qu’à cette date la parcelle pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Sur le prix :

Les consorts [Z] soutiennent que la commune a manifesté une intention dolosive en instaurant par délibération du 22 juin 2009 un périmètre d’étude dans le secteur [N] qui a compromis définitivement tout projet de construction, et en instituant un zone 4AU1 illogique et ne correspondant pas à l’intention des auteurs du PLU, ce qui a permis d’acquérir les terrains à moindre prix, que la parcelle a vocation à recevoir la qualification de terrain à bâtir pour de l’habitation et non uniquement pour de l’activité.

La commune répond que la légalité du droit de préemption et du zonage ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation.

L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

En l’espèce l’instauration d’un périmètre d’étude dans le secteur Poutigon par délibération du 22 juin 2009 renouvelée le 27 septembre 2019, n’a pas modifié le PLU de la commune et les caractéristiques de la classification de la zone 4AU1, il ne peut donc être allégué d’une intention dolosive de la commune.

En ce qui concerne la logique des prescriptions de la zone 4AU1 et leur correspondance avec les orientations générales et les objectifs du projet d’aménagement et de développement durable, ces questions ne relèvent pas de la compétence du juge de l’expropriation.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel 7 termes de comparaison qui concernent des cessions de terrains sur un rayon de 1 km à [Localité 9], terrains de superficie variant de 953 à 3568 m² sur lesquels se trouvent de villas de superficie variant de 95 à 200 m², qui font ressortir (selon son mémoire) une valeur médiane de 4 397 euros/m² et une moyenne arithmétique de 4 188,14 euros/m². Il précise que l’analyse unitaire des deux termes de comparaison les plus proches de la parcelle objet du litige savoir le terme n°5 et le terme n°7 donnent un prix de cession au m² de 4 174 euros et 3 643 euros et propose tenant compte de l’évolution des prix du marché sur la commune de retenir la moyenne des termes de comparaison (4 188,14) majoré de 5 % soit le prix unitaire de 4 397 euros/m².

La commune soutient en cause d’appel que le tableau du commissaire du gouvernement comporte une erreur de calcul, que la valeur médiane des 7 termes de comparaison est de 3 853 euros/m² et non 4 187,80 euros/m², que si l’on se base sur cette valeur majorée de 5 % le prix doit être fixé sur la base de 4 045,65 euros/m², que si l’on se base sur la valeur moyenne de 4 085 euros/m² le prix doit être calculé sur la base de 4 289 euros/m².

Les expropriés font valoir que seuls les termes de comparaison n°5 et 7 sont sur le secteur [Localité 14], que le juge doit tenir compte de la transaction intervenue à 500 000 euros, que le prix médian après réactualisation est de 4 616,85 euros/m².

Le 5ème terme de comparaison qui est relatif à la cession le 23 mai 2022 de la parcelle EH [Cadastre 7] fait ressortir un prix de 726 432 euros soit un prix au m² de 4 174 euros (et non 3 452 euros comme le soutient la commune). La moyenne arithmétique des 7 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement est de 4 188,14 euros/m² et la médiane de 4 169 euros/m². Les deux termes de comparaison n°5 et 7 qui sont les plus proches de la parcelle objet du litige font ressortir un prix à 4 174 et 3 643 euros/m² étant précisé que le premier terme est beaucoup plus récent (2022 au lieu de 2017).

L’article L 322-9 n’est pas applicable à la préemption, le valeur de 500 000 euros déclarée donne toutefois une indication sur la valorisation de ce bien en février 2021 dont il peut être tenu compte même s’il ne constitue pas un terme de comparaison au sens du droit de l’expropriation.

En l’état de ces éléments le prix moyen des termes de comparaison soit 4 188,14 euros/m² est favorable aux expropriés et après application d’une plus de value de 5 %, afin de tenir compte de l’évolution du prix du marché sur la commune de [Localité 9], et de la valeur déclarée de 500 000 euros, le prix retenu par le premier juge à hauteur de 4 397 euros/m² sera confirmé. Il sera donc alloué à M. et Mme [Z] la somme de 4 397 x 95 m² = 417 515 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

Chaque partie succombant en son appel conservera la charge de ses dépens. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Déclare irrecevable en cause d’appel la demande de jonction ;

Confirme le jugement RG 23/00001 rendu par le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 22 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

La greffière La présidente