ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 24 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00299 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PV5H

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 DECEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 22/00033

APPELANTS :

Monsieur [T] [U]

né le 12 Mars 1956 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [Z] [L] épouse [U]

née le 23 Juillet 1972 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [D] [W]

né le 18 Février 1961 à [Localité 9] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e David BERTRAND avocat plaidant

Madame [K] [F] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e David BERTRAND avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 24 avril 2012, avec effet au 15 juillet 2012, M. [D] [W] et Mme [K] [F], épouse [W], ont donné à bail à M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], pour une durée de trois ans renouvelable, un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 10], lot n° 3, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 765 euros et 16 euros de provision sur charges.

Par acte du 12 octobre 2020, les époux [W] ont fait signifier aux époux [U] un congé pour vendre, lesquels ont formulé une proposition d’achat au prix de 175 000 euros suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2020.

Par courrier du 19 février 2021, reçu le 2 mars 2021, les époux [U] ont donné leur congé et ont quitté les lieux le 2 avril 2021.

Suivant ordonnance portant injonction de payer rendue le 13 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a condamné solidairement les époux [U], à la demande des époux [W], au paiement de la somme de 8 390 euros au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie et de l’acompte payé, ainsi que 555,90 euros au titre des frais de procédure et les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à étude par actes du 12 janvier 2022 à M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], lesquels ont fait opposition par l’intermédiaire de leur avocat le 25 janvier 2022.

Le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Dit que l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer est recevable ;

Met à néant l’ordonnance rendue le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Condamne M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], à verser à M. [D] [W] et Mme [K] [F], épouse [W], la somme de 6 865 euros au titre des frais de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, après déduction du dépôt de garantie ;

Déboute M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], de leurs demandes d’annuler les congés des 20 octobre 2020 et 19 février 2021 ;

Déboute M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de M. [D] [W] et Mme [K] [F], épouse [W], au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

Condamne M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], in solidum à payer à M. [D] [W] et Mme [K] [F] épouse [W] 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], in solidum aux entiers dépens, en compris le coût de la procédure d’injonction de payer ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a retenu que les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif avaient été réglées.

Il a également retenu que les époux [U] étaient redevables des frais relatifs aux travaux de peinture et de remise en état du terrain, démolition de la dalle en béton et du cabanon, ainsi que l’enlèvement des blocs de pierres, installés sans autorisation des bailleurs et laissés sur place lors du départ des locataires.

Le premier juge a relevé que, les locataires ayant eux même donné leur congé avant l’expiration du délai de préemption de deux mois, il ne pouvait être reproché aux époux [W] de ne pas avoir finalement vendu le bien, aucune faute n’étant, en outre, établie.

Il a également relevé que les époux [U] ne démontraient nullement l’intention dolosive des époux [W], qui souhaitaient voir rembourser les frais de remise en état de leur logement, ni le manquement du bailleur à son obligation d’entretien.

Les époux [U] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 16 septembre 2024, les époux [U] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a jugé que l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer était recevable ;

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a mis à néant l’ordonnance rendue le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande des époux [W] au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné les époux [U] à verser aux époux [W] la somme de 6 865 euros au titre des frais de réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de la décision de première instance et après déduction du dépôt de garantie ;

Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [U] de leur demande d’annulation des congés du 20 octobre 2020 et du 19 février 2021 ;

Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné les époux [U] in solidum à payer aux époux [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’Article 700 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné les époux [U] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de la procédure d’injonction de payer ;

A titre principal,

Recevoir l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 13 octobre 2021 par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Béziers ;

Débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 12 octobre 2020 ;

Prononcer la nullité du congé rédigé le 19 février 2021 à la demande des époux [W] ;

Condamner à ce titre solidairement les époux [W] à régler aux époux [U] la somme de 19 890 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ;

Juger que la procédure diligentée par les époux [W] revêt un caractère abusif, de sorte que les époux [W] ont commis un abus de droit ;

Condamner à ce titre solidairement les époux [W] à régler aux époux [U] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts ;

Ordonner la restitution de la somme de 765 euros au titre du dépôt de garantie sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Condamner solidairement les époux [W] à payer aux époux [U] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur manquement à leur obligation d’entretien du bien ;

Condamner solidairement les époux [W] à la somme de 76,50 euros par mois à compter de la libération effective des lieux jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie, soit un montant total de 1 071 euros ;

Condamner solidairement les époux [W] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’acte d’huissiers à la charge des époux [U] ;

A titre subsidiaire,

Juger qu’il y a lieu d’appliquer la grille de vétusté dans le calcul des frais de réparations locatives imputables aux époux [U].

Les époux [U] contestent être redevables d’une quelconque somme au titre des frais de remise en état du logement. Ils soutiennent que les bailleurs ne rapportent pas la preuve des travaux effectués, affirmant notamment qu’aucun frais n’a été engagé dès lors que la terrasse en bois aurait été brûlée et que les factures justificatives proviendraient d’une société radiée en 2005. Ils précisent avoir repeint le logement avant la remise des clés et contestent la facture produite au titre des travaux de peinture et provenant du beau-fils des époux [W].

Les appelants concluent à la nullité des congés délivrés, arguant du fait que le premier congé pour vente avait pour seul objectif de voir les locataires quitter le bien, le bien demeurant actuellement en leur possession et étant reloué. Ils affirment que le second congé a été délivré par les locataires à la demande du bailleur afin de pallier la carence du premier congé. Les époux [U] ajoutent également que le congé ne respectait pas le délai de préavis de trois mois auquel il n’avait pas été renoncé de manière non équivoque.

Ils soutiennent que les époux [W] ont fait preuve d’une intention malveillante en se constituant des preuves à eux-mêmes et sollicitant, de leurs locataires, la rédaction d’un congé afin de pallier leurs manquements. A ce titre, ils sollicitent donc leur condamnation au titre d’un abus de droit.

Les époux [U] sollicitent la restitution du dépôt de garantie dès lors que sa rétention ne serait pas justifiée et que les désordres invoqués n’auraient pas pour origine le comportement des locataires mais l’état initial du logement et la carence des bailleurs à leur obligation d’assurer un logement décent et en bon état de réparations.

Dans leurs dernières conclusions du 19 novembre 2024, les époux [W] demandent à la cour de :

In limine litis,

Déclarer irrecevable la demande subsidiaire visant à ce qu’il soit fait application de la vétusté, formulée pour la première fois par M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U], dans le cadre de leurs conclusions d’appelants n°2 notifiées le 16 septembre 2024 ;

Au fond,

Confirmer le jugement rendu le 02 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en ce qu’il :

Déboute M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] de leurs demandes d’annuler les congés des 20 octobre 2020 et 19 février 2021,

Déboute M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts,

Condamne M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] in solidum à payer à M. [D] [W] et Mme [K] [F] épouse [W] 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] in solidum aux entiers dépens, en compris le coût de la procédure d’injonction de payer,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Réformer le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en ce qu’il :

Condamne M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] à verser à M. [D] [W] et Mme [K] [F] épouse [W] la somme de 6 865 euros au titre des frais de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, après déduction du dépôt de garantie ;

Condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] à payer à M. [D] [W] et Mme [K] [F] épouse [W] les sommes de :

8 095 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 23 juin 2021,

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Débouter M. [T] [U] et Mme [Z] [L] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

In limine litis, les époux [W] concluent à l’irrecevabilité de la demande subsidiaire des appelants en tant que demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel.

Les intimés concluent à la validité des congés délivrés les 12 octobre 2020 et 19 février 2021. Ils insistent sur la réelle intention de vendre ayant motivée le congé du 12 octobre 2020 qui a commencé à produire ses effets le 13 janvier 2021 au même titre que le droit de préemption des époux [U], ces derniers n’ayant pas formulé d’offre d’achat entre le 13 janvier et le 13 mars 2021. Ils ajoutent que les appelants ne démontrent pas en quoi les bailleurs leur auraient demandé de rédiger le congé du 19 février 2021 et précisent que la fin du bail a été acceptée de manière anticipée par les deux parties.

Les époux [W] sollicitent le remboursement des frais de remise en état du logement. Ils contestent notamment le fait que les locataires auraient repeint les murs et affirment qu’ils produisent une facture de complaisance édictée postérieurement, le 20 avril 2021, à la remise des clés, intervenue le 2 avril 2021. En outre, ils s’appuient sur une jurisprudence constante pour affirmer que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, ajoutant que les factures versées aux débats, notamment produites par l’entreprise [H], toujours en activité, permettent simplement de chiffrer l’ampleur du préjudice financier subi.

Les intimés contestent être à l’origine d’un abus de droit en ce qu’ils auraient légitimement diligenté une procédure en vue de se voir rembourser des sommes dues et contestent également avoir manqué à leur obligation d’entretien, affirmant que les appelants ne rapportent pas la preuve de leurs allégations et notamment d’avoir informé les bailleurs du dysfonctionnement du système de chauffage.

Ils soutiennent être en droit de conserver le dépôt de garantie dès lors qu’il a été relevé que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée et aurait contraint les bailleurs à effectuer de nombreux travaux dans l’immeuble.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur les dégradations locatives

L’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 7 f) de la même loi dispose quant à lui que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Il est de jurisprudence constante, comme l’a déjà rappelé le premier juge, que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande remboursement du coût, celui-ci étant seulement tenu de justifier des désordres, tels qu’ils résultent notamment de la comparaison entre états des lieux d’entrée et de sortie.

Enfin, il est rappelé que les devis ou factures produits ne seront retenus par la juridiction que s’ils sont en relation avec les dégradations constatées.

L’évaluation du préjudice relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, s’agissant du jardin, la cour relève que ne sont pas en débat un défaut d’entretien ou des dégradations, mais retient que les aménagements réalisés par les locataires, les époux [U], tels qu’ils ressortent de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ont été réalisés sans l’accord écrit des bailleurs, les époux [W], de sorte qu’ils sont légitimes à demander sa remise en état, par le retrait, notamment, de la dalle en béton, de la terrasse en bois, du cabanon accolé au mur de propriété séparatif, de la troisième terrasse en dalles, des pierres faisant office de jardinières et de délimitation de jardinières, et des pavés auto bloquants, qui avaient remplacé le gravier à l’avant de la maison, que la cour évalue à la somme totale de 1 200 euros.

Le jugement dont appel sera infirmé sur le quantum afin que soit pris en compte ce nouveau montant.

S’agissant de la maison, suivant les mêmes principes applicables, la cour relève de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie la persistance, même après la reprise des peintures des murs de la cuisine par les époux [U], des dégradations locatives consistant, pour l’essentiel, en des atteintes aux peintures de plusieurs murs, d’angles de murs et d’encadrements de portes, ou encore la présence de trous chevillés ou d’autres non rebouchés.

Tenant la vétusté, qui consiste en un moyen qui doit être reçu et considéré en cause d’appel, contrairement à ce que soutiennent les intimés, puisqu’il ne vient pas en contradiction avec ceux soutenus devant le premier juge, la cour estime à la somme totale de 2 000 euros le coût des travaux nécessaires à la reprise des peintures.

En conséquence, les travaux nécessaires à la reprise des dégradations locatives seront retenus pour la somme de 1 200 euros + 2 000 euros, soit 3 200 euros, dont il convient de soustraire le dépôt de garantie, de 765 euros, soit la somme de 2 435 euros.

2. Sur la validité des congés délivrés

Le premier juge a retenu que les époux [U] ayant eux même donné leur congé pour le 31 mars 2021, par courrier recommandé du 19 février 2021, reçu le 2 mars 2021, soit avant l’expiration du délai de préemption de deux mois, commençant à courir le 13 janvier 2021, il ne pouvait être fait reproche aux époux [W] de ne pas avoir finalement vendu le bien puisque celui-ci s’était trouvé libre de tout occupant du fait du congé délivré par les locataires.

Devant la cour, les époux [U] soutiennent qu’ils auraient rédigé leur congé à la demande des époux [W].

Or, le premier juge, devant lequel ce moyen avait déjà été exposé, l’avait écarté au motif qu’ils procédaient par affirmation et n’apportaient aucun élément probant à l’appui de leur demande de nullité du congé.

En cause d’appel, les époux [U] ne démontrent nullement qu’ils auraient délivré leur congé sous la contrainte des époux [W], de sorte que le jugement sera confirmé en ce que les appelants ont été déboutés de leur demande en nullité des deux congés et de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

3. Sur les prétentions indemnitaires des époux [U] au motif d’un abus de droit des époux [W]

Les époux [U] estiment que les époux [W] ont fait preuve d’une intention malveillante à leur égard, notamment en se constituant des preuves par la production de factures de complaisance ou en sollicitant de leurs part la rédaction d’un congé afin de gommer leurs manquements, à savoir faire délivrer un congé pour vente sans intention de vendre.

En l’état des éléments versés au débat, la cour considère que l’intention dolosive des bailleurs n’est pas démontrée, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a retenu qu’ils s’étaient limités à engager une procédure pour obtenir le paiement des frais de remise en état de leur logement, pour rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [W] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [W] seront en outre condamnés à payer aux époux [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], sauf sur le montant de la condamnation des époux [U] au titre des frais de réparations locatives ;

Statuant à nouveau,

FIXE le montant de la condamnation de M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], à verser à M. [D] [W] et Mme [K] [F], épouse [W], au titre des frais de réparations locatives, à la somme de 2 435 euros ;

CONDAMNE M. [D] [W] et Mme [K] [F], épouse [W], à payer à M. [T] [U] et Mme [Z] [L], épouse [U], la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [D] [W] et Mme [K] [F], épouse [W], aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,