ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01917 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O5UR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 DECEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 18/00625

APPELANTS :

Monsieur [M], [R], [A] [X]

né le 14 Août 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

et

Madame [Z] [J] épouse [X]

née le 02 Février 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par la SCP BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEES :

Madame [S] [Y] épouse [D]

née le 25 Février 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

et

Madame [O] [Y]

née le 24 Octobre 1976 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentées par M^e Sophie DEBERNARD JULIEN de la SCP PALIES – DEBERNARD-JULIEN – MARTIN-VELEINE – CLAISE – PJDA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Mehdi BENAMEUR, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juin 1998, Madame [T] [K] épouse [E] a vendu à Monsieur [M] [X] la nue-propriété d’un immeuble à usage d’habitation avec jardin sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 10] et cadastré section B [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix de 417 600 francs avec paiement d’un bouquet de 100 000 francs au jour de la vente puis le versement d’une rente annuelle viagère de 34 402 francs payable par trimestre à compter du 1er août 1998.

L’acte stipulait une réserve d’usufruit tant au profit du vendeur qu’à celui de Monsieur [F] [E], son époux, jusqu’au décès du survivant des deux époux.

Monsieur [F] [E] est décédé le 2 octobre 2007 et Madame [T] [K] le 19 avril 2016 laissant pour leur succéder, outre Madame [V] [E] épouse [J],

Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] venant en représentation de leur mère, Madame [N] [E] épouse [H], prédécédée le 19 août 2013.

Par actes d’huissier de justice des 20 février 2018 et 7 mai 2018, Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] ont assigné Monsieur [M] [X] et son épouse, Madame [Z] [J], au demeurant petite-fille de feu Madame [T] [K] et Monsieur [F] [E], aux fins notamment d’annulation de la vente pour défaut de cause.

Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

annulé la vente avec constitution d’une rente viagère intervenue le 30 septembre 1998 entre Madame [T] [K] épouse [E] et Monsieur [M] [X] portant sur la nue-propriété d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], cadastré section B n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

dit n’y avoir lieu à ce que les sommes payées par Monsieur [M] [X] restent acquises aux héritiers de Madame [T] [K] épouse [E] ;

débouté Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] du surplus de leurs demandes ;

débouté Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] née [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

condamné monsieur [M] [X] et madame [Z] [X] née [J] à payer à Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] née [J] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 23 mars 2021, Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 15 juin 2021, Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] demandent à la cour d’appel de réformer le jugement dont appel et de débouter Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] de l’ensemble de leurs demandes. Reconventionnellement, ils demandent à voir condamner solidairement Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la procédure manifestement abusive et vexatoire. Ils sollicitent par ailleurs de voir condamner solidairement Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] aux dépens d’instance et à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 7 septembre 2021, Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] demandent à la cour d’appel de confirmer partiellement le jugement dont appel, notamment en ce qu’il a jugé nulle et de nul effet la vente consentie le 30 septembre 1998 et de :

juger que toutes les sommes qui auraient été versées par Monsieur [M] [X] au titre du contrat annulé resteront acquises aux héritiers de Madame [T] [B] à titre de dommages et intérêts ;

juger que les époux [X] sont débiteurs d’une indemnité d’occupation à compter du décès de Madame [T] [B] au profit de la succession de celle-ci ;

condamner Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] à la somme de 22 500 euros au titre de leur occupation sans droit ni titre du bien dont il s’agit, montant à parfaire à la date de leur sortie définitive des lieux ;

débouter Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] de leur demande de condamnation à la somme de 3 000 euros ;

condamner Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 14 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 19 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la nullité de la vente en viager du 30 juin 1998

Le tribunal a estimé que la vente était dépourvue d’aléa, les charges incombant aux acquéreurs étant inférieures aux revenus théoriques du bien aliéné, puisque, si le bouquet de 100 000 francs a été payé lors de la conclusion du contrat, Monsieur [M] [X] ne démontre ensuite pas s’être acquitté de son obligation de verser la rente viagère, et n’a par la suite versé aucune rente viagère, les sommes visées sur les avis d’impôt de Madame [T] [K] veuve [E] étant des informations déclaratives non corroborées par l’existence de paiements libératoires par Monsieur [M] [X] et ce alors qu’il a, avec son épouse, bénéficié d’une mise à disposition gratuite du bien.

Les époux [X] font valoir que le prix n’a pas été sous-évalué, la vente portant uniquement sur la nue-propriété. De leur point de vue, la rente mensuelle fixée à la somme de 437 euros (2 866 francs) correspond au marché biterrois en 1998 et n’apparaît pas inférieure aux revenus que pourrait produire le bien. Ils ajoutent avoir cohabité avec la venderesse pendant près de 20 ans, ce qui ne saurait selon eux constituer un avantage financier supérieur à la somme réglée au titre du prix de vente dès lors qu’ils ont pris soin de la venderesse et de son époux au quotidien jusqu’à leurs décès et que l’usufruitier pouvait en tout état de cause leur concéder des prêts à usage sur le bien. Ils affirment avoir versé le montant des rentes, et ce en espèces ou parfois en nature, et se prévalent de l’impossibilité morale de se procurer une preuve par écrit, soulignant que lesdites rentes apparaissent toutefois dans les avis d’impositions de la venderesse, constituant ainsi des aveux extra-judiciaires de cette dernière.

Contrairement aux affirmations des intimées, aucun élément du dossier ne permet d’affirmer ni que la vente de la nue-propriété de l’immeuble litigieux aurait été consentie pour un prix quasi-inexistant ni que le montant mensuel de la rente (2 866 francs, soit 436 euros) serait particulièrement modique dans un contexte où le marché de l’immobilier a beaucoup fluctué depuis 1998 (pièces 9, 11, 12 des intimées).

Toutefois, le montant de la rente apparaît particulièrement faible au regard :

de l’occupation des locaux d’habitation par les appelants, en dépit de leur caractère partiel (la venderesse et son époux continuant à demeurer dans les lieux), du fait que la venderesse et son époux avaient toute liberté pour les autoriser à résider chez eux et de l’attention et des soins donnés à la venderesse et à son époux,

de l’exploitation à des fins professionnelles par Monsieur [M] [X] du garage (pièces 6, 7 et 8 des appelants), en dépit là encore du fait que la venderesse et son époux avaient toute liberté pour autoriser cette exploitation,

et ce pendant près de vingt années.

Dans ces conditions, ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, le montant des charges incombant aux acquéreurs est largement inférieur aux revenus théoriques du bien aliéné, de sorte que la vente litigieuse apparaît dépourvue d’aléa.

A titre surabondant, il sera observé qu’il apparaît étonnant que malgré une impossibilité matérielle de se procurer un écrit tout à fait compréhensible compte tenu des liens familiaux (Monsieur [M] [X] étant le conjoint de la petite fille de la venderesse), il n’y ait strictement en près de vingt ans aucune trace d’un quelconque versement de la rente, par exemple sur les comptes bancaires des époux [X], et que les avis d’imposition de la venderesse et de son époux, qui constituent selon les appelants eux-mêmes la preuve des règlements intervenus, mentionnent l’existence de revenus viagers nets à hauteur de 1 534 ou 1537 euros par an (pièce 9, 10 et 19 des appelants), montant bien en deçà du montant de la rente viagère convenue.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente litigieuse.

Sur les conséquences de la nullité prononcée

Au visa de l’article 1131 du code civil dans sa version applicable au présent litige, le tribunal, remettant les parties dans la situation qui était la leur avant la conclusion de la vente annulée, a condamné les intimées à la restitution de la somme de 100 000 francs correspondant au bouquet versé par Monsieur [M] [X] en exécution de la vente.

Les intimées, qui sollicitent que cette somme de 100 000 euros leur soit acquise à titre de dommages tet intérêts, ne développent, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, aucun moyen au soutien de cette demande. Le jugement déféré sera dans ces conditions confirmé en ce qu’il les a déboutées de cette demande.

S’agissant de l’indemnité d’occupation réclamée, il apparaît que les époux [X] se trouvent occupants sans droit ni titre du bien objet de la vente et ce depuis le jour où le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, assorti de l’exécution provisoire, leur a été signifié. Ils apparaissent donc redevables, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, la demande des intimées, qui tend à voir condamner Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] à la somme de 22 500 euros au titre de leur occupation sans droit ni titre du bien dont il s’agit, montant à parfaire à la date de leur sortie définitive des lieux, n’apparaît pas suffisamment déterminée dans la mesure où elle n’indique pas qui devrait être condamné à la somme sollicitée, étant précisé que la succession de Madame [T] [K] épouse [E] se trouve composée non seulement des intimées mais également de Madame [V] [E] épouse [J] (pièce 5 des intimées), laquelle n’est pas partie à la présente procédure.

Cette demande sera dans ces conditions rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les époux [X] succombant en leurs prétentions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, les époux [X], qui succombent, seront condamnés aux dépens et à payer à Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Y ajoutant,

Déboute Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] de leur demande d’indemnité d’occupation, en ce compris à compter du jugement déféré ;

Condamne Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] à payer à Madame [S] [Y] épouse [D] et Madame [O] [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [J] épouse [X] aux dépens d’appel.

le greffier le président