Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 31 JANVIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10517 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSCP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Mai 2024 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 24/00297

APPELANTE

S.A.S.U. CL COOK, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-claude BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : Bob

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0872

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte en date du 11 mars 2021, la société CDC habitat social a consenti à la société CL cook un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis).

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC habitat social a, par acte du 19 octobre 2023, fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 13.850,84 euros, puis, par acte du 1er février 2024, l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif à hauteur de 12.850,84 euros.

Par ordonnance réputée contradictoire du 6 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny :

— a constaté la résolution du bail au 20 novembre 2023 ;

— a ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CL cook et de tous occupants de son chef, du local, situé [Adresse 1], à [Localité 5] ;

— a dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— a condamné la société CL cook au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— l’a condamnée à payer à la société CDC habitat la somme provisionnelle de 12.850,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023 ;

— rejeté toutes les autres demandes de la société CDC habitat.

Par déclaration du 6 juin 2024, la société Cl cook a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par protocole transactionnel conclu le 12 novembre 2024, les parties se sont accordées pour que la créance locative soit fixée à la somme de 5.796,97 euros due au 7 novembre 2024 et pour que soient suspendus les effets de la clause résolutoire moyennant le règlement de cette somme en 7 mensualités de 828,49 euros chacune payables chaque mois entre le 5 décembre 2024 et le 5 juin 2025, avec clause de déchéance du terme à défaut de règlement des loyers et charges courants ou d’une mensualité arriérée.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 21 novembre 2024, elle demande à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— constater l’accord intervenu entre les parties ;

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

— lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette de 5.796,96 euros arrêtée au 7 novembre 2024, en sept mensualités de 828,49 euros chacune, payables et exigibles les 5 décembre 2024, 5 janvier, 5 février, 5 mars, 5 avril, 5 mai et 5 juin 2025 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail tant que les délais ci-dessus accordés seront respectés ;

— dire que, dans l’hypothèse où elle respecterait les délais accordés, la clause résolutoire stipulée au bail et actionnée par la société CDC habitat social, deviendrait sans effet ;

— prendre acte de son engagement de payer à la société CDC habitat social, en sus des échéances de règlement de l’arriéré, à bonne date les loyers et charges courantes exigibles et ce, sous peine de déchéance du terme, et sans formalité ou mise en demeure préalable, nécessaire ;

— laisser à sa charge les entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2024, la société CDC habitat social demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf sur le montant de la dette locative ;

statuant à nouveau,

— condamner, à titre provisionnel, la société Cl cook à lui payer la somme de 5.796,97 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire moyennant le paiement à bonne date par la société CL cook à la société CDC habitat social de l’arriéré arrêté au mois de novembre 2024 en 7 mensualités consécutives de 828,49 euros dont la première au 5 décembre 2024 avec clause de déchéance du terme en cas d’impayé ;

— débouter la société CL cook de toutes ses demandes ;

— ordonner la déchéance du terme en cas d’impayé d’une mensualité d’arriéré ou du loyer, charges et taxes courants à bonne date ;

— ordonner dans cette hypothèse par provision l’expulsion de la société CL cook des locaux qu’elle occupe au [Adresse 1], à [Localité 5], et celle de tous occupants de son chef dans les lieux dès la signification de l’ordonnance, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus et condamner à titre provisionnel la société CL cook à son paiement jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés ;

— dans l’hypothèse du respect de l’échéancier et du paiement des loyers charges et taxes courants à bonne date, dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— condamner la société Cl cook en tous les dépens d’appel ave faculté de recouvrement direct au profit de M^e Hugues, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835, alinéa 1er, du même code dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Cl cook le 19 octobre 2023.

Il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par cet acte, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.

Sur la dette locative

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Les parties se réfèrent au protocole transactionnel du 12 octobre 2024 pour que la créance de la bailleresse soit fixée de à la somme de 5.796,96 euros arrêtée au 7 novembre 2024.

Il convient donc, vu l’évolution du litige, d’infirmer de ce chef l’ordonnance déférée et de condamner la société Cl cook, par provision, au paiement de la somme de 5.796,96 euros.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Les parties s’accordent, aux termes du protocole du 12 novembre 2024, pour que soit consenti à la locataire un délai de paiement de sept mois.

Il sera, dès lors, accordé à la société Cl cook un délai de paiement de sept mois selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours de ce délai.

Sur les frais et dépens

Le protocole d’accord du 12 novembre 2024 précise, en son article 3, que 'chaque partie conserve la charge des frais et honoraires qu’elle aura exposés et renonce à solliciter un article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront ainsi à la charge du preneur.'

La cour condamnera la société Cl cook aux dépens d’appel et dira que chaque partie conserve la charge des frais qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf sur les dépens de première instance ;

Statuant à nouveau,

Vu le protocole transactionnel conclu entre les parties le 12 novembre 2024,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à la société Cl cook étaient réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

Condamne la société Cl cook à payer à la société CDC habitat social, à titre provisionnel, la somme de 5.796,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 7 novembre 2024 ;

Autorise la société Cl cook à s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif par sept mensualités de 828,49 euros chacune, payables et exigibles les 5 décembre 2024, 5 janvier, 5 février, 5 mars, 5 avril, 5 mai et 5 juin 2025 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Cl cook se libère des arriérés de loyers et de charges en sus du paiement du loyer courant, dans les délais et modalités ainsi fixés ;

Dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Cl cook et de tous occupants de son chef du local, situé [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Cl cook sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

Condamne la société Cl cook aux dépens d’appel ;

Dit que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''