ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01170 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXT7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 FEVRIER 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/04163

APPELANTE :

Madame [E] [O]

née le 01 Juin 1954 à [Localité 10] (MADAGASCAR)

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

INTIMEE :

Syndic de copropriété DE LA RESIDENCE [Adresse 2] prise en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [P] [G], lui-même domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

ordonnance en date du 22 mai 2025 – irrecevabilité des conclusions déposées le 6 mai 2025

Ordonnance de clôture du 12 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

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Par acte notarié en date du 24 septembre 2010, Mme [E] [O] a acquis les lots n°9 et 10 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 12], respectivement décrits à usage de garage et de cave.

L’assemblée générale en date du 16 mai 2018 a désigné un syndic bénévole en lieu et place de Century 21, ancien syndic.

L’assemblée générale en date du 7 février 2019 a rejeté la résolution n°11 portant sur l’autorisation de changer la destination du lot n°9 en habitation.

Par acte d’huissier délivré le 26 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 12] a assigné Mme [E] [O] en référé aux fins de condamnation sous astreinte à la remise du lot n°9 dans son affectation d’origine.

Par ordonnance du 15 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier n’a pas fait droit à la demande du syndicat soulignant’qu’il appartiendra juge du fond de trancher la contestation sérieuse portant sur la question de savoir si, comme l’affirme le syndicat des copropriétaires, il a pris connaissance du changement d’affectation seulement lors de l’assemblée générale du 7 février 2019, lorsque Mme [E] [O] a sollicité l’autorisation de changer la destination du garage en habitation.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a fait assigner Mme [E] [O], devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sollicitant la remise en état sous astreinte du lot n°9.

Le jugement contradictoire rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

''''''' Ordonne la remise en état du garage et l’expulsion de tout habitant du garage lot n°9 de l’immeuble du [Adresse 4]';

''''''' Dit que faute d’exécution dans le délai d’un mois suivant le présent jugement Mme [E] [O] sera redevable envers la copropriété d’une astreinte de 50 euros par jour de retard liquidable par le juge de l’exécution';

''''''' Condamne Mme [E] [O] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

''''''' Rejette toute autre demande.

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Le premier juge déclare l’action du syndicat recevable, retenant que le syndic a eu connaissance de la modification de destination du lot n°9 à la date du 17 janvier 2019, de sorte que ni la prescription décennale ancienne applicable pour des faits de 2010, ni la prescription quinquennale nouvelle applicable à la date du 17 janvier 2019 n’étaient accomplies au jour de la délivrance de l’assignation au fond le 1er octobre 2021.

A ce titre, il relève que les éléments versés aux débats ne suffisent pas à faire présumer que le syndic a été avisé du changement de destination du lot n°9 ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

Il accueille la demande de remise en conformité du lot n°9 en son état antérieur, dès lors que la résolution n°12 adoptée en ce sens lors de l’assemblée générale du 7 février 2019 est devenue définitive et qu’il ressort du règlement de copropriété que ce lot comprend uniquement un garage.

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Mme [E] [O] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 février 2023.

Par ordonnance du 22 mai 2025, le magistrat en charge de la mise en état a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées le 6 mai 2025 par Me [F] [J] pour le syndicat de copropriété intimé.

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Dans ses dernières conclusions du 27 avril 2023, Mme [E] [O] demande à la cour de':

''''''' Déclarer l’appel recevable';

''''''' Infirmer le jugement querellé';

''''''' Déclarer le syndicat des copropriétaires demandeur irrecevable en son action initiée suivant exploit du 1er octobre 2021, affectée par la prescription';

''''''' Débouter le syndicat demandeur de ses prétentions, fins et conclusions';

''''''' Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à régler à la concluante la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles';

''''''' Le condamner, en outre, aux entiers dépens.

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Mme [E] [O] conclut à l’infirmation du jugement, soutenant que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont connaissance, depuis le 18 octobre 2010, du changement de destination des lieux, intervenu, selon elle, antérieurement à son acquisition du lot n°9, de sorte que l’action intentée par le syndicat le 1er octobre 2021 est irrecevable par application de la prescription décennale édictée à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 avant sa modification par la loi du 23 novembre 2018.

A ce titre, l’appelante fait valoir que le changement de destination est intervenu avant son acquisition du 24 septembre 2010, dans la mesure où les lieux sont occupés, selon elle, par des locataires successifs depuis le 1er novembre 2009 a minima. Elle prétend que la configuration extérieure des lieux, visible depuis la voie publique, est restée inchangée depuis une décennie, précisant que les travaux ont nécessairement été réalisés au vu et au su de tous.

Elle soutient enfin que l’ancien syndic avait connaissance du changement de destination des lieux à la date du 18 octobre 2010, lorsqu’il lui a écrit dans une lettre que son acquisition lui avait été notifiée par le notaire, de sorte qu’il était informé de la destination du lot litigieux dès lors que l’acte notarié fait expressément référence au contrat de bail conclu entre le vendeur et le locataire de l’époque. Elle ajoute qu’aucune observation ou injonction tenant à cette affectation n’avait été formulée par le syndic et le syndicat des copropriétaires avant la désignation du syndic bénévole en mai 2018.

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La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2025.

MOTIFS

Les conclusions de l’intimé ayant été déclarées irrecevables aux termes d’une ordonnance du 22 mai 2025, la cour d’appel ne peut en conséquence les prendre en considération dans l’appréciation du présent litige et elle devra statuer sur les seules écritures de l’appelant et les motifs du jugement attaqué. Dans cette hypothèse, il est en effet fait application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile selon lesquelles la partie, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, est réputée s’approprier les motifs du jugement.

1/ Sur la prescription de l’action':

En application de l’article 42 al 1er ancien, les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 étaient soumises au délai de prescription de 10 ans.

A l’issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi [Localité 11]), les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ont été modifiées et il est dit que l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il est ainsi établi que la loi [Localité 11] a aligné le délai de prescription applicable en matière de copropriété au délai de droit commun prévu par l’article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cette loi est entrée en vigueur au lendemain de sa publication, soit le 25 novembre 2018, mais le délai de prescription étant réduit, il doit être fait application du mécanisme prévu à l’article 2222 du code civil qui dispose «'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'».

Afin d’examiner la question de la prescription et déterminer la version de l’article 42 applicable, il est nécessaire dans un premier temps de définir le jour à compter duquel le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer la présente action.

L’appelante justifie que le lot n°9 est un appartement depuis a minima le 1er novembre 2009 comme cela résulte d’un courrier de la CAF confirmant la présence d’un locataire depuis cette date ou à tout le moins à la date du 1er mars 2010, l’acte notarié en date du 24 septembre 2010 précisant en effet la destination du lot comme étant à usage d’habitation avec précision que le bien est «'loué au profit de [K] [I] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail sous seing privé établi pour une durée de trois années, ayant commencé à courir le 1er mars 2010…'».

Il n’est cependant pas justifié que le syndicat de copropriété a eu connaissance des actes notariés, des contrats de location ou encore d’autres documents (CAF) mentionnant très clairement la présence d’un locataire pour un bien à usage d’habitation. Le courrier daté du 18 octobre 2010, dont se prévaut l’appelante, n’est pas suffisant pour justifier que le syndic a eu connaissance du contenu de l’acte de vente, seule l’information de la vente des lots 9 et 10 ayant été assurée.

Cela étant, il résulte clairement du relevé des charges de copropriété daté du 29 avril 2011 correspondant à l’exercice comptable du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010, et adressé par le syndic que celui-ci connaissait pertinemment le changement de destination du lot puisqu’il est expressément mentionné sur ce document «'lot 9 type:F1'» et non garage.

Le syndicat de copropriété ne pouvait donc ignorer ce changement de destination et valablement soutenir que la connaissance de cette situation est intervenue avec l’assemblée générale du 7 février 2019.

En outre, le procès-verbal de constat daté du 26 juin 2020 décrit les lieux et fait état de la présence d’une porte d’entrée en PVC ainsi que d’une petite fenêtre avec présence d’une grille de protection en métal outre la présence d’une bouche vmc sous la fenêtre, le commissaire de justice relevant encore l’absence de porte de garage.

Il est manifeste que la transformation du lot d’un garage en habitation était visible de l’extérieur en l’absence de porte de garage, les photographies communiquées permettant de vérifier de manière certaine la présence en rez-de-chaussé d’une habitation que le syndicat de copropriété ne pouvait ignorer en présence d’une transformation visible de l’extérieur depuis au moins le mois de mars 2010. Cette configuration était en effet identique le 22 mars 2010 comme en atteste le dossier de diagnostics immobiliers et les photographies annexées au rapport.

Enfin, la cour observe que dans un courrier adressé par le syndic le 25 septembre 2017 à Mme [O], il est fait état de troubles de voisinage nocturnes imputables aux locataires de la copropriétaire sans pour autant que le syndic ne s’étonne de la présence de locataires ce qui permet d’en déduire sa parfaite connaissance de la destination du lot 9.

Dès lors, l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est régie par l’article 42 ancien de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant un délai de prescription de 10 ans et le point de départ du délai est fixé au 1er mars 2010, date de signature du contrat de bail.

Il est justifié d’une action introduite par le syndicat de copropriété par assignation délivrée le 26 août 2020 portant saisine du juge des référés puis par acte d’huissier délivré le 1er octobre 2021 portant saisine au fond du tribunal judiciaire de Montpellier, soit plus de 10 ans après le point de départ du délai de prescription.

Il convient en conséquence de dire que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] est irrecevable pour être prescrite. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point

2/Sur les demandes accessoires':

Le jugement sera également infirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’appel et à verser à l’appelante la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

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Infirme le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] est irrecevable pour être prescrite,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] payer à Mme [E] [O] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux dépens de la présente instance,

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée