COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 MAI 2025

N° 2025/ 310

Rôle N° RG 24/08466 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNKWD

Société VENDOME REGIONS

C/

S.A.R.L. CHARMASSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 26 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°24/01049.

APPELANTE

Société civile de placement immobilier VENDOME REGIONS

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par M^e BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Catherine MASQUELET, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. CHARMASSON

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteure

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 30 novembre 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Charmasson a vendu à la société civile de placement immobilier (SCPI) Vendôme régions un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] à usage d’entrepôt et/ou d’activités moyennant un prix de 2 541 000 euros.

Une partie du prix de vente a été séquestrée auprès de l’étude notariale Exscen [Localité 5] à hauteur de 130 000 euros dans l’attente de la réalisation par le vendeur de travaux de mise en conformité, 15 000 euros dans l’attente de la réalisation par le vendeur d’un écran acoustique et de 15 000 euros dans l’attente de la transmission par le vendeur du DOE, du DIUO et de l’attestation de l’acquittement des primes définitives relatives au contrat dommages-ouvrage.

Reprochant à la société Vendôme régions de faire obstacle à la libération de la somme de 130 000 euros, la société Charmasson l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, afin que la libération de la somme susvisée à son profit soit ordonnée.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 juin 2024, ce magistrat a :

— ordonné la libération de la somme de 130 000 euros séquestrée entre les mains de Mme [K] [W], collaboratrice de Me [D] [O], notaire associé de l’étude Exscen [Localité 5], sise [Adresse 3] à [Localité 5], au profit de la société Charmasson ;

— condamné la société Vendôme régions à payer à la société Charmasson la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a estimé, qu’alors même que les pièces versées aux débats par la société Charmasson établissaient la réalisation des travaux de conformité, la société Vendôme régions, qui était non comparante, ne se prévalait d’aucune contestation sérieuse à son obligation de libérer la somme séquestrée de 130 000 euros.

Suivant déclaration transmise au greffe le 3 juillet 2025, la société Vendôme régions a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— juger que la somme de 130 000 euros doit lui revenir compte tenu du non-respect par la société Charmasson de ses obligations contractuelles ;

— la condamner à lui verser la somme en question ;

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir que :

— les travaux visant à lever les non-conformités en matière de sécurité incendie et de désenfumage devaient être réalisés dans les meilleurs délais et au plus tard le 30 mai 2022, soit dans les 6 mois suivant la vente ;

— la remise de la somme séquestrée de 130 000 euros est conditionnée par la justification de la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité en matière de sécurité incendie et la production à la suite d’un rapport de vérification des équipements de sécurité incendie émanent d’un bureau de contrôle ;

— l’avis en date du 1er août 2023 du bureau de contrôle que lui a adressé la venderesse, un an après le délai convenu, révèle de nombreuses non-conformités en matière de sécurité incendie ;

— ces non-conformités n’ont toujours pas été levées par la venderesse comme l’atteste le rapport du bureau de contrôle Socotec du 17 mars 2025 ;

— les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile n’étaient pas remplies au moment où le premier juge a statué en l’absence d’urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ainsi qu’en présence de contestations sérieuses ;

— la société Charmasson n’a produit, en première instance, aucun rapport d’un bureau de contrôle alors qu’il s’agissait d’une des conditions de libération de la somme séquestrée et qu’elle n’en produit pas plus à hauteur d’appel ;

— le premier juge a procédé à une inversion de la charge de la preuve en lui faisant grief de ne pas avoir démontré la non-réalisation par la venderesse de ses obligations, alors même qu’il lui appartenait d’apporter la preuve des éléments justifiant la libération du séquestre à son profit ;

— la somme de 130 000 euros doit lui revenir en l’état des nombreuses non-conformités identifiées par le bureau de contrôle dans son rapport du 1er août 2023 ;

— les installations électriques concernées sont liées à la sécurité incendie dès lors que les non-conformités électriques peuvent avoir des conséquences directes sur la sécurité incendie, en augmentant le risque de départ de feu ;

— le fait même que les installations électriques rentraient dans la mission du bureau de contrôle démontre qu’elles concernent directement la sécurité incendie ;

— ces non-conformités relatives à la sécurité-incendie ont été également pointées par la société Socotec lors de sa visite sur place le 13 mars 2025 ;

— la venderesse n’a jamais installé les portes coupe-feu comme elle s’y était engagée ;

— faute pour la venderesse d’avoir respecté ses engagements, la libération de la somme séquestrée à son profit de ne heurte à aucune contestation sérieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Charmasson demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter l’appelante de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— la libération de la somme séquestrée à son profit ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

— les obligations mises à sa charge ont été intégralement respectées dès lors que les travaux de mise en conformité en matière de sécurité incendie, tels que listés dans le devis de la société Betis, ont été réalisés ;

— l’ensemble des documents justifiant de leur réalisation ont été transmis à l’acquéreur, ce qui explique que les deux premiers séquestres de 15 000 euros chacun ont été libérés ;

— les travaux en question ne comprenaient pas les travaux de maçonnerie, ni ceux de réfection de l’électricité, consécutifs aux travaux de mise en conformité des équipements de sécurité incendie et désenfumage ;

— le rapport du bureau Alpes Contrôle, en date du 1er août 2023, ne révèle aucune non-conformité concernant les risques incendie et d’explosions et évacuation ;

— les points indiqués 'NS’ ne concernent que le chapitre V du livre II du code du travail portant sur les installations électriques des bâtiments et leurs aménagements, et non le chapitre VI qui porte sur les risques d’incendies et d’explosions et évacuation ;

— l’appelante omet volontairement de faire état des mises à jour du rapport ;

— ce rapport révèle que les travaux de mise en conformité en matière de sécurité incendie et désenfumage ont été réalisés ;

— son obligation ne portait pas sur la mise en conformité des installations électriques ;

— le rapport du 13 mars 2025 établi plus d’un an après la réalisation des travaux est inopérant pour prouver l’état du bâtiment à la date de demande de mainlevée, outre le fait qu’il n’indique pas sur quel référentiel normatif il se fonde.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la libération du séquestre conventionnel

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la libération du séquestre entre les mains de la venderesse, la société Charmasson

En l’espèce, l’acte de vente, en date du 30 novembre 2021, stipule (en pages 7 et 8) que :

Les parties ont constaté qu’il existait un certain nombre de non-conformités en matière de sécurité incendie et désenfumage au sein du bien objet de la présente vente.

Le VENDEUR a fait réaliser un rapport de contrôle et deux devis émanant de la société BETIS, dont l’un s’établit à 50 508,00 € TTC, et l’autre à 78 312,00 € TTC, sur les travaux à réaliser dont copies ont été adressées à l’ACQUEREUR préalablement aux présentes, ci-annexées sur support électronique.

Le vendeur déclare que l’un ou l’autre des devis permet de lever intégralement lesdites non-conformités. Toutefois, il est précisé que les travaux mentionnés dans le devis de 50 508,00 € TTC nécessitent l’obtention d’une déclaration préalable de travaux.

Les parties ont expressément convenu d’effectuer les travaux dans le cadre du devis de 50 508,00 €. Si toutefois la déclaration préalable de travaux n’était pas obtenue par le vendeur, les parties conviennent alors d’effectuer les travaux mentionnés au sein du devis de 78 312,00 €.

Il est encore ici précisé par les parties que les devis susvisés ne comprennent pas les travaux de maçonnerie (dépose et repose des murs pour l’installation des fenêtres) ni de réfection d’électricité (à la suite de la dépose des murs, portes, etc…) consécutifs aux travaux de mise en conformité des équipements de sécurité incendie et désenfumage.

Le VENDEUR s’oblige à réaliser dans les meilleurs délais et au plus tard dans les SIX MOIS (6) à compter des présentes l’ensemble des travaux permettant de lever lesdites non-conformité en matière de sécurité incendie et désenfumage, conformément aux devis BETIS susvisés, mais aussi les travaux de maçonnerie et réfection d’électricité susvisés consécutifs auxdits travaux de mise en conformité des systèmes de sécurité incendie et désenfumage.

— Un rapport d’évaluation de l’ensemble des travaux de mise en conformité en matière de sécurité incendie dans les meilleurs délais.

Les parties ont convenu de mettre en place un séquestre pour un montant de CENT TRENTE MILLE EUROS (130 000 €) en garantie :

— de la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité en matière de sécurité incendie,

— de la production à la suite du rapport de vérification des équipements de sécurité incendie émanant d’un bureau de contrôle confirmant la conformité des installations en matière de sécurité incendie.

(…)

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par le remise des fonds séquestrés :

— au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR, sur la justification de la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité en matière de sécurité incendie et la production à la suite d’un rapport de vérification des équipements de sécurité incendie émanant d’un bureau de contrôle confirmant, cette justification pouvant résulter d’une simple lettre ou mail de l’ACQUEREUR,

— à l’ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, si à la date prévue, le VENDEUR n’a pas réalisé les travaux et n’a pas produit un rapport de vérification des équipements de sécurité incendie émanant d’un bureau de contrôle,

— à la Caisse des dépôts et de consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Les devis en question, en date du 22 octobre 2021, prévoient tous les deux, pour le bâtiment G, l’installation d’une porte coupe-feu 'hors travaux d’électricités’ et d’un rideau de porte rapide 'hors LOT Alimentation électrique', outre la location d’une nacelle. Seul le devis d’un montant de 50 508 euros comprend, en outre, pour le même bâtiment, les fourniture et pose de châssis dans la trémie existante, tout en précisant que les 'travaux de maçonnerie [sont] à prévoir par le lot maçonnerie'. Seul le devis d’un montant de 78 312 euros comprend, en plus, des travaux de désenfumage au niveau de l’atelier, et notamment l’installation d’une chaise support moteur, la création de réseaux de désenfumage ainsi que les fourniture et pose de grilles d’extractions, d’un extracteur de désenfumage et d’un coffret de relayage.

Il résulte du rapport dressé par le cabinet Alpes contrôles, le 1er août 2023, que le contrôle opéré sur les installations électriques, réglementées par les articles R 4215-1 et suivants du code du travail (livre II, titre I, chapitre V) a conduit à des avis 'non satisfaisant’ concernant un certain nombre de points. Outre des prises de courant non reliées à la terre, des câbles détériorés et non-conformités ressortant du 'TGBT', il est mentionné la détérioration du boitier de commande du rideau métallique situé au rez-de-chaussée haut.

Au contraire, le contrôle opéré sur les risques d’incendies et d’explosions et évacuation, réglementés par les articles R 4216-1 et suivants du code du travail (livre II, titre I, chapitre VI) a entraîné des avis 'satisfaisant'. S’agissant plus particulièrement de l’installation de désenfumage, s’il a été relevé que le local d’activité situé au rez-de-chaussée bas n’était 'pas désenfumé conformément à la prescription n° 6 de la commission de sécurité', contrairement à celui situé au rez-de-chaussée haut, le rapport, après une mise à jour, mentionne que ce point est 'visible et constaté'. Il en est de même de la prescription n° 3, à savoir 'isoler le local 'sérigraphie’ des autres locaux 'par des parois coupe-feu de degré 1h et des portes coupe-feu de degré 1/2h', qui n’avait pas été réalisée, en l’absence de porte coupe-feu entre le local 'sérigraphie’ et la partie atelier/stockage. En effet, le rapport mentionne que ce point a été 'repris et constaté'.

Ainsi, s’il apparaît que les travaux réalisés par la venderesse sont conformes aux articles R 4216-1 et suivants du code du travail en matière de sécurité incendie et de désenfumage, il n’en demeure pas moins que des non-conformités ont été relevées au niveau des installations électriques au regard des articles R 4215-1 et suivants du code du travail, sans qu’il ne soit précisé si ces dernières résultent des travaux effectués par la société Charmasson.

Or, si les clauses contractuelles, telles qu’elles ont été reprises ci-dessus, mentionnent que les devis susvisés ne comprennent pas les travaux de maçonnerie (dépose et repose des murs pour l’installation des fenêtres) ni de réfection d’électricité (à la suite de la dépose des murs, portes, etc…) consécutifs aux travaux de mise en conformité des équipements de sécurité incendie et désenfumage, ce qui résulte effectivement des devis litigieux, elles stipulent toutefois que le vendeur s’oblige à réaliser l’ensemble des travaux permettant de lever lesdites non-conformité en matière de sécurité incendie et désenfumage, conformément aux devis BETIS susvisés, mais aussi les travaux de maçonnerie et réfection d’électricité susvisés consécutifs auxdits travaux de mise en conformité des systèmes de sécurité incendie et désenfumage.

Dans ces conditions, la société Charmasson ne prouve pas, avec l’évidence requise en référé, avoir réalisé l’ensemble des travaux, comprenant non seulement ceux de mise en conformité des équipements de sécurité incendie et désenfumage mais également ceux de maçonnerie et réfection d’électricité susvisés consécutifs auxdits travaux, pour lesquels la somme de 130 000 euros a été séquestrée.

Le droit à la libération du séquestre en sa faveur étant sérieusement contestable, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a fait droit à cette demande.

La société Charmasson sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la libération du séquestre entre les mains de l’acquéreur, la société Vendôme régions

S’il résulte de ce qui précède que la société Charmasson ne justifie pas avoir réalisé les travaux pour lesquels la somme de 130 000 euros a été séquestrée, les contours de son obligation de faire se heurte à une contestation sérieuse.

En effet, alors même que la société Charmasson s’est engagée, aux termes de l’acte de vente, à réaliser les travaux, tels qu’ils sont énoncés dans les devis du 22 octobre 2021, lesquels excluent les travaux de réfection de l’électricité et de maçonnerie, mais aussi les travaux de maçonnerie et réfection d’électricité susvisés consécutifs auxdits travaux de mise en conformité des systèmes de sécurité incendie et désenfumage, les travaux électriques consécutifs à ceux effectivement réalisés ne peuvent être déterminés sans procéder à une interprétation des clauses de l’acte de vente et des devis de travaux qui y sont annexés.

Or, l’interprétation d’un contrat constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés.

Faute de pouvoir déterminer l’ampleur des travaux auxquels s’est engagée la société Charmasson, il n’est pas possible de conclure à un manquement évident de cette dernière à ses obligations contractuelles au regard des non-conformités relevées, tant dans le rapport susvisé dressé le 1er août 2023 par le bureau Alpes contrôles, à la demande de la venderesse, que dans le rapport de vérification technique relatif à la sécurité incendie dressé le 13 mars 2025 par le bureau Socotec immobilier durable, à la demande de l’acquéreur, faisant état d’un système de désenfumage au rez-de-chaussée conforme à la réglementation mais du non-respect de l’isolement au R +1, du non fonctionnement des portes coupe-feu coulissantes au niveau des monte-charges et du local 'sérigraphie’ et de non-conformités électriques, telles qu’elles ont été relevées dans le premier rapport.

Dans ces conditions, la société Vendôme régions n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, du non-respect par la société Charmasson de son obligation de réaliser les travaux pour lesquels la somme de 130 000 euros a été séquestrée.

La libération du séquestre en sa faveur étant également sérieusement contestable, la société Vendôme régions sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Charmasson succombe en son action initiée à l’encontre à l’encontre de la société Vendôme régions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Vendôme régions au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, étant relevé que si elle a, dans le dispositif de sa décision, dit également n’y avoir lieu à application du même article, cela procède d’une erreur matérielle.

Il y a donc lieu de condamner la société Charmasson aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la société Vendôme régions la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En revanche, tant que partie tenue aux dépens, la société Charmasson sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SARL Charmasson de sa demande tendant à voir ordonner la libération de la somme de 130 000 euros séquestrée entre les mains de Mme [K] [W], collaboratrice de Me [D] [O], notaire associé de l’étude Exscen [Localité 5], sis [Adresse 3] à [Localité 5], à son profit ;

Déboute la SCPI Vendômes régions de sa demande tendant à voir condamner la SARL Charmasson à lui verser la même somme séquestrée de 130 000 euros ;

Condamne la SARL Charmasson à verser à la SCPI Vendômes régions la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ;

Déboute la SARL Charmasson de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SARL Charmasson aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président