ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05089 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYD4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 OCTOBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 11]

N° RG 1119001048

APPELANTE :

SA MAISONS CLAIR LOGIS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le N°775 629 173 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [D] [H]

née le 07 Juillet 1983 à [Localité 11] (34)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

et

Monsieur [U]

né le 23 mars 1976 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentés par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Laura ATTALI, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. SBCMJ prise en la personne de Me [V] ès qualités de liquidateur de la SA MAISONS CLAIR LOGIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

et

S.E.L.A.R.L. [G] prise en la personne de Me [G] ès qualités de liquidateur de la SA [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentées par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Aimée MERLANDT de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant (ELEOM [Localité 12])

Ordonnance de clôture du 21 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller faisant fonction de président en l’absencedu président régulièrement empêché, chargé du rapport et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Le 29 juillet 2014, Monsieur [M] [H] et Madame [D] [H] ont conclu avec la société anonyme (SA) Maisons Clair Logis un contrat de construction de maison individuelle pour un montant de 73 000 euros TTC, avec un délai de réalisation de neuf mois à compter de l’ouverture du chantier.

Le 6 août 2015, un avenant a porté le montant initial à la somme de 73 797 euros.

Les travaux ont démarré le 2 octobre 2015 selon la déclaration d’ouverture du chantier.

Le 3 juillet 2017 le procès-verbal de réception des travaux a été signé avec réserves : « Goutte d’eau sous appui, nettoyage grille défense étage gaine EDF, Télécom, arrivée d’eau, raccourcir descente, bandeaux façade »

Par courriers recommandés des 30 janvier et 16 février 2018, la SA Maisons Clair Logis a mis en demeure les époux [H] de régler la somme de 3 689,65 euros, estimant avoir reçu quitus général par les époux [H] en l’état de la levée des réserves.

Le 18 avril 2019, la SA Maisons Clair Logis a attrait les époux [H] devant le tribunal d’instance de Montpellier.

Par jugement contradictoire du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier à :

— Débouté la SA Maisons Clair Logis de sa demande de paiement du solde du marché de travaux concernant la construction d’une maison individuelle pour l’édification de la résidence principale de Monsieur et Madame [H] ;

— Condamné la SA Maisons Clair Logis à payer à Monsieur et Madame [H] les sommes de :

' 1 022,74 euros TTC au titre de la réparation affectant les gaines EDF télécom et eau,

' 99,79 euros TTC au titre du désordre relatif au nettoyage des grilles de défense,

' 1 267,20 euros TTC et 1.594,70 euros au titre du décaissement du terrain et réfection du drain,

' 828 euros TTC au titre de la remise en conformité de l’ouvrage par l’adjonction de clôture,

' 2 902,68 euros au titre des pénalités de retard stipulées contractuellement dans le contrat de construction de maison individuelle souscrit,

' 1 173,57 euros au titre des frais de location supplémentaire,

' 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— Condamné la SA Maisons Clair Logis à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamné la SA Maisons Clair Logis aux dépens de la présente instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 16 octobre 2020, la SA Maisons Clair Logis a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par jugement du 30 septembre 2023, le tribunal de commerce d’Alençon a placé la SA Maisons Clair Logis en liquidation judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées au greffe le 5 décembre 2024, la SA Maisons Clair Logis, la SELARL SBCMJ et la SELARL [G] ès qualités de liquidateurs judiciaires de la SA Maisons Clair Logis, demandent notamment à la cour de :

— Juger les interventions volontaires de la SELARL [G] et la SELARL SBCMJ recevables et bien fondées ;

— Infirmer le jugement dont appel de ses chefs ayant condamné la SA Maisons Clair, de l’avoir débouté de ses demandes et de n’avoir pas débouté les époux [H] des leurs ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à porter et payer à la SA Maisons Clair Logis prise en la personne de ses deux liquidateurs, les sommes suivantes :

' au titre du solde du marché : la somme de 3 689,85 euros, condamnation à assortir des intérêts, en application de l’article 3.5 du contrat, de 1% par mois, soit une somme de 590,24 euros arrêtée à la date du 19 mars 2019, somme à parfaire jusqu’à paiement complet ;

' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive : 2 000 euros ;

' au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 2 500 euros ;

' aux entiers dépens ;

— Enjoindre à Monsieur [M] [H] et Madame [D] [H] d’avoir à justifier de leur déclaration de créance dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SA Maisons Clair Logis :

— A défaut déclarer les demandes adverses irrecevables ;

En toutes hypothèses :

— Débouter Monsieur [M] [H] et Madame [D] [H] de toutes demandes de condamnations à l’encontre de la SA Maisons Clair Logis, leurs demandes ne pouvant qu’être limitées à voir fixer leur créance dûment déclarée dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ;

— Si une créance était fixée par la présente juridiction, juger que le montant de cette créance devra se compenser avec le montant des condamnations qui seront prononcées en faveur de la société Maisons Clair Logis ;

A titre très infiniment subsidiaire, s’il est considéré que les réserves n’ont pas été levées et que les désordres invoqués postérieurement à la réception étaient en tout ou partie justifiés :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés des époux [H] ;

— Surseoir à statuer sur le surplus dans l’attente des opérations d’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 6 mars 2025, les époux [H] demandent notamment à la cour de :

— Confirmer l’intégralité du jugement dont appel ;

— Débouter la SA Maisons Clair Logis de sa demande de paiement du solde du marché de travaux, ainsi que l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions (et ce compris la demande d’expertise) ;

— Juger que la demande subsidiaire formulée par l’appelante, tendant à l’octroi d’une mesure d’instruction est nouvelle et la déclarer irrecevable ;

— Fixer au passif de la SA Maisons Clair Logis la créance des époux [H], soit les sommes de :

' 1 022,74 euros TTC au titre de la réparation affectant les gaines EDF télécom et eau ;

' 99,79 euros TTC au titre du désordre relatif au nettoyage des grilles de défense ;

' 1 267,20 euros TTC et 1 594,70 euros au titre du décaissement du terrain et réfection du terrain ;

' 828 euros TTC au titre de la remise en conformité de l’ouvrage par adjonction de clôture ;

' 2 902,68 euros au titre des pénalités de retard stipulées contractuellement dans le contrat de construction de maison individuelle souscrit ;

' 1 173,57 euros au titre des frais de location supplémentaire ;

' 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Fixer au passif de la SA Maisons Clair Logis la créance des époux [H] d’un montant de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixer au passif de la SA Maisons Clair Logis les frais correspondant aux dépens de l’instance ;

En tout état de cause :

— Débouter la SA Maisons Clair Logis de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Fixer au passif de la SA Maisons Clair Logis la créance des époux [H] correspondante à la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi postérieurement au jugement intervenu ;

— Fixer au passif de la SA Maisons Clair Logis la créance des époux [H] correspondante à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance ;

— Fixer au passif de la SA Maisons Clair Logis la créance des époux [H] au titre des entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur le réglement du solde du marché :

En l’espèce, la réception de l’ouvrage a été prononcée avec réserves le 3 juillet 2017 relatives aux gouttes d’eau sous appui, nettoyage grille défense étage, gaine EDF télécom, arrivée d’eau, raccourcir descente et bandeau façade.

Il appartient à la société Maisons Clair Logis, qui sollicite le paiement du solde son marché, de démontrer que l’ensemble des réserves figurant au procès-verbal de réception ont bien été levées.

Or, il n’est produit aux débats qu’un seul quitus de levée des réserves en date du 19 décembre 2017, signé par les maîtres de l’ouvrage et concernant uniquement accro V-S, le détecteur de fumée et le bandeau de façade.

Comme l’a justement relevé le tribunal, les échanges de correspondance entre les parties ne démontrent pas la volonté expresse des époux [H] de donner quitus pour le surplus des réserves, la société Maisons Clair logis ne pouvant déduire de son propre courrier du 10 novembre 2017 affirmant que l’ensemble des réserves sont levées ou de l’absence de réclamations des maitres de l’ouvrage que ces derniers lui auraient donné quitus pour l’ensemble des réserves, étant relevé que par courrier du 11 août 2017, soit un mois après la réception, les époux [H] indiquaient déjà que les réserves figurant au procès-verbal de réception n’avaient toujours pas été levées dans leur totalité.

En tout état de cause, la société Maisons Clair Logis n’explicite pas les raisons pour lesquelles elle n’aurait pas fait signer aux maîtres de l’ouvrage un second quitus alors qu’elle leur avait précédement fait signer un premier quitus de levée des réserves.

La société Maisons Clair Logis ne justifie donc pas avoir levé la totalité des réserves, de sorte qu’elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de réglement du solde de son marché, étant rappelé que le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée de l’intégralité des réserves.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes des époux [H] :

Au préalable, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [H] ont bien déclaré le 4 mars 2025 leur créance auprès de la SELARL SBCMJ et ont sollicité leur admission au passif de la société Maisons Clair Logis pour une somme totale de 19 147,67 euros TTC.

Leurs demandes seront donc déclarées recevables.

Sur les réserves non levées :

Il a été précédemment développé que la société Maisons Clair Logis ne démontrait pas avoir levée l’intégralité des réserves, de sorte qu’il est établi qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles, certaines réserves n’étant toujours pas levées huit ans après la réception, ce qui justifie d’indemniser les maîtres de l’ouvrage à ce titre, sans que le constructeur puisse se prévaloir d’une compensation des sommes dues au titre de la levée des réserves ou des désordres dénoncés postérieurement à la réception avec le solde du marché de travaux.

En l’espèce, il ressort d’un rapport d’expertise amiable de Monsieur [K] les chiffrages suivants s’agissant de deux des cinq réserves non levées :

— gaines EDF, télécom et eau chiffrés par Monsieur [K] pour un montant de 852,28 euros HT, soit 1 022,74 euros TTC ;

— nettoyage des grilles de défense chiffré par Monsieur [K] pour un montant de 83,16 euros HT, soit 99,79 euros TTC ;

Force est de constater que la néccessité des travaux de reprise concernant les deux réserves chiffrées par l’expert amiable est confirmée par le procès-verbal de réception et que leur chiffrage par Monsieur [K] n’est pas utilement contredit par la société Maisons Clair Logis qui ne produit aux débats aucun autre devis remettant en cause ce chiffrage.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Maisons Clair Logis à payer aux époux [H] les sommes de 1022,74 euros TTC et 99,79 euros TT au titre des réserves non levées.

Compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire, les sommes de 1022,74 euros TTC et 99,79 euros TTC au titre des réserves non levées seront fixées au passif de la société Maisons Clair Logis.

Sur les désordres dénoncés après la réception :

Monsieur et Madame [H] font état en appel de trois désordres qui seraient apparus postérieurement à la réception des travaux intervenue le 3 juillet 2017, à savoir :

— le décaissement du terrain

— la réfection du drain

— la non conformité de la clôture

Au préalable, il convient de relever que si l’appelante fait valoir que le tribunal aurait nécessairement dû ordonner une mesure d’expertise judiciaire, force est de constater qu’il ressort de ses conclusions en réponse devant le juge de première instance qu’elle n’a présenté devant ce dernier aucune demande à ce titre.

Si, aux termes des dispositions de l’article 144 du code de procédure civile 'Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer', une expertise pouvant en conséquence être sollicitée pour la première fois en appel, la société Maisons Clair Logis ne justifie pas en l’espèce de la nécessité de mettre en oeuvre une telle mesure dont l’utilité ne lui était pas apparue évidente en première instance.

La demande subsidiaire aux fins de mise en oeuvre d’une mesure d’expertise sera donc rejetée.

D’une part, s’agissant du décaissement du terrain et du drain, les époux [H] ont effectivement été informés avant la réception par le constructeur des difficultés concernant ces deux postes et des solutions techniques envisageables, les maîtres de l’ouvrage indiquant cependant, dans un courrier du 15 décembre 2015 'Comme vous le savez, nous ne sommes pas des professionnels et nous ne pouvons donc pas déterminer quelle solution sera la plus adaptée à notre chantier .

De ce fait, nous nous remettons à vous en tant que professionnel pour choisir entre le décaissement total pour abaisser le niveau du terrain et le drain périphérique'.

Il en résulte que la société Maisons Clair Logis a eu toute latitude pour choisir la solution technique lui paraissant la plus adaptée et pour effectuer les travaux concernant le décaissement et le drain, de sorte que lors de la réception, les maîtres de l’ouvrage, qui s’en étaient remis totalement au constructeur en sa qualité de professionnel, n’avaient aucune raison de remettre en cause les travaux effectués, les désordres concernant le décaissement et le drain étant intervenus postérieurement, tel que cela ressort de l’expertise de Monsieur [K] faisant état de la nécessité de mise à niveau de la plateforme et de la réalisation d’un drain PVC d’un diamètre de 100 mm.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Maisons Clair Logis à payer aux époux [H] la somme de 1 267,20 euros TTC pour le décaissement du terrain et la somme de 1594,70 euros TTC pour la réfection du drain.

La somme de 1 267,20 euros TTC pour le décaissement du terrain et la somme de 1594,70 euros TTC pour la réfection du drain seront fixées au passif de la société Maisons Clair Logis.

S’agissant d’autre part de la non conformité de la clôture, force est de constater que Monsieur et Madame [N] n’ont pu en prendre connaissance que suite au refus de conformité opposé par la commune le 17 octobre 2017, soit postérieurement à la réception.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Maisons Clair Logis à leur payer la somme de 828 euros TTC à ce titre, somme qui sera fixée au passif de la société Maisons Clair Logis.

Sur les pénalités de retard :

Aux termes des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle, la durée d’exécution des travaux était fixée à neuf mois à compter de l’ouverture du chantier.

Les travaux ont commencé le 2 octobre 2015 et auraient dû s’achever le 2 juillet 2016 au plus tard.

Il ressort d’un courrier de la société Maisons Clair Logis que le chantier a été arrêté et le délai suspendu du 9 novembre 2015 au 20 janvier 2016 et du 12 mai 2016 au 10 octobre 2016 en raison du commencement des travaux dont les époux [H] s’étaient réservés la maîtrise, le délai contractuel étant prorogé jusqu’au 11 février 2017.

La réception, prévue le 6 mars 2017 par le constructeur, soit postérieurement au délai contractuel prorogé, a été annulé en raison de l’état de santé de Madame [H], ces derniers proposant alors, dans un courrier du 29 mars 2017, de fixer la réception au 3 avril 2017 à 10 heures.

La société Maisons Clair Logis ne peut donc soutenir qu’elle attendait que les époux [H] reviennent vers elle pour fixer une nouvelle date de réception alors même que ces derniers lui avaient proposé la date du 3 avril 2017.

Or, ce n’est que trois mois plus tard, soit le 3 juillet 2017, que la société Maisons Clair Logis a procédé à la réception, et ce malgré la disponibilité des maîtres de l’ouvrage depuis le 3 avril 2017.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal a justement retenu la preuve d’un retard de 118 jours ( du 11 février au 6 mars 2017, puis du 29 mars au 3 juillet 2017), le montant de l’indemnité de retard étant fixée à la somme de 2 902,68 euros ( 73 797 x 118 : 3000), conformément à l’article 2.6 des conditions général du contrat de construction.

Cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Maisons clair Logis.

Sur les frais de location supplémentaires :

En l’espèce, les époux [H] ont été contraints de prolonger leur location qui aurait dû prendre fin le 11 février 2017, date du délai contractuel prorogé et justifient du paiement d’un loyer mensuel de 326,24 euros après le 11 février 2017 par le relevé de compte locatif et les avis d’échéance qu’ils produisent aux débats.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Maisons Clair Logis à payer à ce titre à Monsieur et Madame [H] une somme de 1 173,57 euros, cette somme étant fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Maisons Clair Logis.

Sur le préjudice moral :

Les époux [H] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il leur a alloué une somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral et demandent à la cour de leur accorder une somme de 2000 euros à ce titre en raison des tracas occasionnés par la procédure d’appel et par l’attitude de la société Maisons Clair Logis.

D’une part, le tribunal a justement relevé que l’inexécution prolongée des obligations du constructeur avait occasionné aux époux [H] de nombreux soucis, notamment de santé, étant relevé sur ce point que la prescription d’anti-dépresseurs à Madame [H] depuis le 19 mai 2016 et après la date de réception prévue ( 6 mars 2017) tend à confirmer l’incidence sur leur santé des difficultés rencontrées par les maîtres de l’ouvrage dans le cadre de leur projet de construction.

Le jugement sera confirmé de ce chef, la somme de 1000 euros étant fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Maisons Clair Logis.

D’autre part, l’attitude de la société Maisons Clair Logis, soutenant en appel de manière infondée avoir levé l’intégralité des réserves et réclamant de ce fait le solde de son marché est de nature à avoir généré chez les époux [H] une anxiété supplémentaire résultant de cette nouvelle procédure et justifiant de leur accorder à ce titre une somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les demandes des époux [H] ;

Rejette la demande d’expertise judiciaire présentée à titre subsidiaire ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Maisons Clair Logis les sommes suivantes :

— les sommes de 1022,74 euros TTC et 99,79 euros TTC au titre des réserves non levées (gaines EDF télécom et eau et nettoyage des grilles de défense) ;

— la somme de 1 267,20 euros TTC pour le décaissement du terrain et la somme de 1594,70 euros TTC pour la réfection du drain ;

— la somme de 828 euros TTC au titre de la remise en conformité de l’ouvrage par adjonction de clôture ;

— la somme de 2 902,68 euros au titre des pénalités de retard ;

— la somme de 1 173,57 euros au titre des frais de location supplémentaire ;

— la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Maisons Clair Logis la somme de 1 500 euros allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais correspondant aux dépens de première instance ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Maisons Clair Logis les sommes suivantes :

—  1000 euros au titre du préjudice moral subi postérieurement au jugement ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en appel par les intimés ;

— les frais correspondant aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président