ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05246 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSP6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-00141

APPELANTE :

S.C.I. LES CAMMAOUS BAS, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 489 306 688, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège ès qualités.

[Adresse 2]

[Localité 4] – FRANCE

Représentée par M^e Delphine ADDE- SOUBRA de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [X] [P] [D] [U] [W] épouse [M]

née le 16 Mars 1989 à [Localité 11] (78)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [I] [G] [I] [G] [M]

né le 26 Septembre 1983 à [Localité 14] (92)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Corinne ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2016, la SCI Les Cammaous Bas a donné en location à M. [I] [M] et Mme [J] [W], épouse [M], une maison située [Adresse 12] à [Localité 15] (34), moyennant un loyer initial de 949 euros mensuels, outre 20 euros de provisions sur charges. Un état des lieux a été établi le même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2018, à M. [I] [M] et Mme [X] [W], épouse [M], ont adressé un congé au bailleur pour le 23 février 2019.

Le 13 mai 2019, la SCI Les Cammaous Bas a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif de 7 828,91 euros.

Par acte d’huissier du 1er août 2019, la SCI Les Cammaous Bas a fait assigner les locataires devant le juge des référés de Montpellier afin de voir constater la résolution du bail et l’expulsion des locataires outre la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 23 novembre 2019, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire, le 14 juillet 2019, et a condamné solidairement M. [I] [M] et Mme [J] [W], à titre de provision, à payer au bailleur une indemnité d’occupation ainsi que la somme de 13 286 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités échus au 9 octobre 2019.

L’ordonnance a été signifiée aux époux [M] le 26 novembre 2019 ainsi qu’un commandement de quitter les lieux le 29 novembre 2019.

Un procès-verbal de constat de reprise a été dressé par acte d’huissier le 11 août 2020.

La SCI Les Cammaous Bas a fait procéder, par acte d’huissier du 7 janvier 2021, à une saisie attribution entre les mains de la LCL le Crédit Lyonnais à l’encontre des époux [M], pour la somme de 24 184,83 euros.

Par acte d’huissier du 15 février 2021, les époux [M], qui ont assigné la SCI Les Cammaous Bas devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier pour voir prononcer la nullité de la saisie attribution et voir ordonner la mainlevée, ont été déboutés par un jugement du 14 juin 2021.

Par acte d’huissier du 30 avril 2021, les époux [M] ont fait assigner la SCI Les Cammaous Bas devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier en vue notamment de voir dire que l’ordonnance de référé du 23 octobre 2019 n’avait pas autorité de la chose jugée.

Le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Dit n’y avoir lieu à jonction des instances enrôlées sous les numéros 11 21-1041 et 11 21 15-19 dont l’objet est différent;

Constate que le congé délivré par les locataires le 23 novembre 2018 n’a pas été réceptionné par le bailleur ;

Déclare nul le commandement de payer visant la clause résolutoire;

Constate que le bail liant les parties a pris fin le 10 août 2020 lors de la reprise du bien par la SCI Les Cammaous Bas ;

Condamne la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [X] [M], née [W], et M. [I] [M] les sommes de :

—  740 euros au titre des charges locatives indument perçues,

—  2 907 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Rejette la demande formée au titre d’une amende civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [X] [M], née [W], et M. [I] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI les Cammaous bas aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer du 13 mai 2019.

Le premier juge a retenu que le bail s’était poursuivi après le 23 février 2019, les locataires ne justifiant pas de la réception du congé par lettre recommandée par le bailleur, ni de la remise des clés à ce dernier.

Il a relevé que si les locataires ne justifiaient pas avoir informé le bailleur de leur nouvelle adresse, ils rapportaient néanmoins la preuve du paiement des loyers jusqu’au 6 novembre 2018, qu’ainsi, la SCI Les Cammaous Bas ne pouvait ignorer que le commandement portait sur un montant inexact, gonflé de manière artificielle et de nature à entrainer la nullité dudit commandement.

Le premier juge a relevé que, les clés n’ayant jamais été remises au bailleur, le bail avait pris fin le 10 août 2020 lors de la reprise des lieux loués par la SCI Les Cammaous Bas.

Il a relevé que le bailleur n’avait pas procédé aux régularisations des charges annuelles et ne justifiait pas des charges réclamées, justifiant sa condamnation à restituer les sommes indument payées par les époux [M].

Il a également relevé que l’absence de retrait de la lettre recommandée par le bailleur ainsi que l’erreur d’adresse ne permettaient pas d’établir la mauvaise foi de la SCI Les Cammaous Bas. Toutefois, le premier juge a retenu que la délivrance d’un commandement de payer portant sur des sommes erronées avait nécessairement causé un préjudice aux locataires, qui se sont vus condamnés au paiement de sommes pour lesquelles ils n’étaient pas débiteurs et alors qu’ils n’avaient pas été touchés à personne par les actes de procédure, et qu’une saisie attribution avait été opérée sur leur compte.

Le premier juge a toutefois retenu qu’une amende civile ne pouvait pas être prononcée à l’encontre du défendeur.

La SCI Les Cammaous Bas, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 26 septembre 2023, la SCI Les Cammaous Bas demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il dit que les locataires ne justifient pas de la réception du congé par lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur, qu’ils ne justifient pas de la remise des clés, de sorte que le bail s’est poursuivi au-delà du 23 février 2019 et a pris fin le 10 août 2020 lors de la reprise du bien par la SCI Les Cammaous Bas ;

Condamner solidairement les intimés au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 10 août 2020, soit la somme de 22 905,59 euros selon décompte actualisé versé aux débats ;

Infirmer le jugement en ce qu’il déclare nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2019 ;

Infirmer le jugement en ce qu’il condamne la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [X] et M. [I] [M] les sommes de:

—  740 euros au titre des charges locatives indument perçues,

—  2 907 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Infirmer le jugement en ce qu’il condamne la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [J] et M. [I] [M] les sommes de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 mai 2019 ;

Débouter Mme [X] et M. [I] [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déclarer irrecevables les demande de dommages-intérêts au titre des préjudices matériels et financiers ;

Condamner Mme [X] et M. [I] [M] à payer à la SCI Les Cammaous Bas 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel.

La SCI Les Cammaous Bas conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que le bail avait pris fin le 10 août 2020, faute pour les locataires d’avoir justifié de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la remise des clés.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valable pour la partie non contestable de la dette et ce, comme rappelé par la jurisprudence, peu importe que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette. En outre, l’appelante précise avoir fourni le détail des versements.

La bailleresse conteste sa condamnation à des dommages-intérêts, arguant du fait que les locataires ne justifient pas des préjudices prétendument subis, dans la mesure où la saisie attribution n’a été fructueuse qu’à hauteur de 3 000 euros et qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions du 23 octobre 2024, les époux [M] demandent à la cour de :

Déclarer irrecevables les conclusions d’appel de la SCI Les Cammaous Bas qui omet sciemment de mentionner son adresse réelle, cette omission ayant causé un grief certain aux intimés, et, y ajoutant, condamner l’appelante à 4 723,17 euros à titre de dommages-intérêts, 2 500 euros à titre de préjudice moral et 9 051 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Débouter la SCI Les Cammaous Bas de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions ;

Déclarer Mme [J] et M. [I] [M] de bonne foi, recevables et bien fondés en leurs demandes, moyens et prétentions ;

Condamner le bailleur de mauvaise foi, d’autant qu’il est professionnel du droit ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamné la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [J] [M], née [W], et M. [I] [M] les sommes de :

—  740 euros au titre des charges locatives indument perçues,

—  2 907 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

— Condamné la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [J] [M], née [W], et M. [I] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Les Cammaous Bas aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer du 13 mai 2019 ;

Ordonner que la décision à venir mette à néant l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 23 octobre 2019 ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a refusé d’ordonner la jonction de deux instances engagées devant lui et ordonner la jonction des affaires répertoriées sous les n°22/05260 et 22/05246, sous peine de voir une contrariété de jugement ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré que le bail liant les parties a pris fin le 10 août 2020 lors de la reprise du bien par la SCI Les Cammaous Bas et fixer la résiliation du bail au 23 février 2019, date à laquelle si le bailleur n’avait pas été de mauvaise foi, un procès-verbal d’état des lieux de sortie aurait été établi contradictoirement entre les parties ;

Ordonner la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, au 31 décembre 2018, le comportement du bailleur étant inadmissible et devant être qualifié d’abus de droit ;

Ordonner que la décision dont appel et la décision de la cour ont mis à néant l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 23 octobre 2019 dont l’appelant a pourtant poursuivi l’exécution jusqu’en février 2023 ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [X] et M. [I] [M] la somme de 4 723,17 euros au titre des préjudices matériels supplémentaires subis, portant le montant total de ces derniers à 7 630,17 euros, avec intérêts au double du taux légal à compter de la délivrance de l’assignation devant le juge de première instance à savoir le 30 avril 2021 ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [J] et M. [I] [M] la somme de 2 500 euros au titre des préjudices moraux supplémentaires subis, portant le montant total de ces derniers à 5 000 euros ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [J] et M. [I] [M] la somme supplémentaire de 2 393 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les honoraires réellement exposés par eux en première instance ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas à payer à Mme [X] et M. [I] [M] la somme supplémentaire de 6 658 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les honoraires exposés par eux en procédure d’appel ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas aux entiers dépens ;

Subsidiairement, si la cour estimait que le congé délivré par les locataires n’avait pas commencé à courir,

Condamner le bailleur à verser aux requérants des dommages-intérêts à hauteur du montant des loyers et indemnités d’occupation que ce dernier réclame, outre intérêts et frais compris ;

Ordonner la compensation des sommes que la cour estimera dues éventuellement par les locataires au bailleur, par les dommages-intérêts qui leur seront accordés à l’encontre du bailleur ;

Condamner la SCI Les Cammaous Bas à rembourser aux intimés l’intégralité des frais qu’ils ont été contraints de débourser auprès de leur avocat pour mettre à néant l’ordonnance de référé obtenue frauduleusement aux droits des locataires, à savoir la somme de 11 551 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le bailleur aux entiers dépens de procédure de première instance et d’appel ;

Infiniment subsidiairement,

Ordonner que les requérant puissent s’acquitter des condamnations qui seront mises à leur charge dans un délai de deux années, et par décision spéciale et motivée, prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Les époux [M] concluent à l’irrecevabilité de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant, qui indiquent volontairement une adresse erronée. Ils précisent que l’adresse de la SCI Les Cammaous Bas a été changée à minima depuis le 15 février 2021, date à laquelle Me [Z] [E], huissier de justice à [Localité 9], a été contraint de rédiger un procès-verbal de recherches infructueuses.

Ils soutiennent que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être déclaré nul au vu de la mauvaise foi du bailleur et alors même que ce dernier est un professionnel du droit. Selon eux, le bailleur a fait preuve de mauvaise foi, notamment en n’informant pas de son changement d’adresse et en rajoutant le nom des locataires sur la boite aux lettres après leur départ. Ils ajoutent que la SCI Les Cammaous Bas a abusé de son droit d’ester en justice en multipliant injustement les procédures et les frais alors qu’elle aurait simplement pu mettre en demeure les locataires de justifier de l’occupation du logement.

Les intimés concluent à la validité du congé délivré. Ils affirment ne pas avoir été informés de la nouvelle adresse du bailleur par ce dernier, ce qui les aurait empêchés de délivrer le congé ou remettre les clés à la nouvelle adresse par la faute de l’appelant. Ils précisent avoir quitté les lieux le 23 février 2023 et avoir enlevé leur nom de la boite aux lettres à cette date.

Les époux [M] contestent les sommes réclamées par le bailleur, affirmant que trois mois de loyer leur sont réclamés alors même qu’ils ont été payés, au même titre que la caution a été conservée. Ils affirment être à jour de leur loyer au 31 décembre 2018. En outre, ils ajoutent que la SCI ne leur a jamais adressé de justificatif de régularisation des charges, justifiant selon eux de sa condamnation au remboursement des sommes versées.

Ils soutiennent avoir subi un préjudice matériel découlant du commandement de payer portant sur des sommes erronées, qui a engendré une saisie attribution d’un montant total de 2 776,63 euros et précisent que malgré l’anéantissement de l’ordonnance de référé, l’huissier de justice continue d’exécuter cette dernière en prélevant des sommes sur les comptes des époux [M].

Les intimés soutiennent également avoir subi un préjudice moral découlant également du commandement de payer. Ils affirment avoir été particulièrement vexés lorsque, par deux fois, ils se sont vus saisir leurs comptes bancaires et précisent que lors du dernier passage de l’huissier en février 2023, c’est l’enfant du couple [M] qui a ouvert la porte et a été profondément effrayé par le risque « qu’ils prennent la maison ».

Subsidiairement, si la cour retenait que le congé donné par les locataires n’avait pas commencé à courir, ces derniers sollicitent qu’il leur soit alloué des dommages-intérêts à hauteur des loyers réclamés par la SCI dès lors que c’est, selon eux, la mauvaise foi du bailleur qui a empêché la délivrance dudit congé.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des conclusions de l’appelante, la SCI Les Cammaous Bas

S’il est constant que les conclusions doivent indiquer, pour une personne morale, notamment son siège social, ceci à peine d’irrecevabilité, étant précisé que l’irrecevabilité des conclusions d’appel d’une société qui mentionnent un siège social fictif n’est pas subordonnée à la justification d’un grief causé par cette irrégularité, l’absence d’indication ou la mention d’un siège social fictif peut cependant être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture.

En l’espèce, la cour constate que les dernières conclusions de la SCI Les Cammaous Bas ont été déposées le 26 septembre 2023, soit avant la date à laquelle a été rendue l’ordonnance de clôture, le 18 novembre 2024, qu’elles portent bien mention du nouveau siège social, situé [Adresse 1] à [Localité 13] (34), de sorte qu’il n’y a pas lieu de déclarer ces conclusions irrecevables, sur lesquelles la cour statuera en conséquence.

2. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément notamment à l’exigence de l’article 1104 du code civil.

Contrairement à la bonne foi, qui présume un comportement honnête et loyal, la mauvaise foi désigne un comportement déloyal dans la négociation ou l’exécution d’un contrat et implique l’intention de nuire ou de profiter de manière indue de la situation. La mauvaise foi peut prendre différentes formes comme la dissimulation d’informations ou encore le détournement d’une prérogative contractuelle par un cocontractant.

La preuve de la mauvaise foi repose sur des faits précis. Il peut s’agir de correspondances, de témoignages ou d’autres éléments qui démontrent que l’une des parties n’avait pas l’intention de respecter ses obligations ou cherchait à profiter de manière indue de la situation.

S’agissant du motif retenu par le premier juge, du montant erroné des sommes figurant sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2019, il est exact qu’un tel acte doit préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, sauf au bailleur à manquer à son obligation d’information loyale et complète de son locataire. En effet, le loyer étant par principe portable, le locataire doit avoir connaissance des loyers non réglés.

Toutefois, selon la jurisprudence, il importe peu pour sa validité que le commandement de payer soit fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette. Il reste valable pour la partie non contestable de la dette, cette position de la Cour de cassation s’expliquant par le fait que les décomptes peuvent parfois s’avérer complexes, notamment en cas de paiements partiels par le locataire.

En l’espèce, la cour constate que si le commandement de payer du 13 mai 2019 visait notamment les loyers de juillet à novembre 2018, alors qu’il est justifié que ces derniers avaient été payés par les locataires, l’acte mentionne bien au crédit les sommes réglées par les époux [M], à la rubrique « Détail des versements », qui fait apparaître deux versements à la date du commandement, les 1er juillet 2018 et 1er août 2018, chacun pour la somme de 949 euros, soit le montant du loyer mensuel.

Ainsi, en l’état de ce motif, il ne peut être considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 13 mai 2019, l’a été de mauvaise foi.

Toutefois, il doit être relevé par ailleurs qu’à cette date, les époux [M] justifient que par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2018, ils avaient donné congé à la SCI Les Cammaous Bas, pour le 23 février 2019.

Comme la bailleresse entend justement le rappeler, si l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et il est de jurisprudence constante que pour être valable et faire courir le délai de préavis, le congé adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception doit avoir été réceptionné par son destinataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les époux [M] ne justifient pas que leur congé a bien été réceptionné par la SCI Les Cammaous Bas.

Or, il doit être relevé qu’à cette date, les deux associés de la SCI Les Cammaous Bas, M. [A] [L] et Mme [R] [S], épouse [L], avaient déjà déménagé du [Adresse 2] à [Localité 4] (34), adresse du siège social, pour le [Adresse 3] à [Localité 7] (34), tel que cela résulte des statuts constitutifs de la SCI Les Cammaous Hauts ou de la SCI [Adresse 8], signés par les époux [L] le 5 octobre 2018. Cela résulte également des statuts constitutifs de leur société d’exercice libéral de commissaires de justice, signés le 15 mars 2018.

Il est constant, comme entendent le rappeler les époux [M], que si une société civile immobilière peut fixer son siège social à l’adresse personnelle de son gérant, il est cependant nécessaire que celui-ci transfère le siège social à chaque déménagement.

Ainsi, les époux [L] n’étaient plus domiciliés à l’ancien siège social de la SCI Les Cammaous Bas au 15 mars 2018 et ce n’est que le 11 avril 2022 qu’ils ont transféré le siège social au [Adresse 1] à [Localité 13] (34), où est domiciliée leur société d’exercice libéral.

Dans leurs dernières conclusions, estimant que leur probité est mise en cause, les époux [L] se prévalent de ce qu’ils exercent tous deux la profession de commissaire de justice.

Il doit donc être retenu, comme l’avancent les époux [M], qu’en leur qualité de professionnels du droit, et plus particulièrement de la procédure civile, ils ne pouvaient ignorer que tout congé donné par les locataires ne pourrait être réceptionné par son destinataire, la SCI Les Cammaous Bas, bailleresse, qu’ainsi, il ne produirait pas effet, en application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, qu’ils rappellent.

A ce titre, il doit également être retenu que la bailleresse ne justifie pas avoir informé ses locataires du déménagement de son siège social.

La cour relève par ailleurs de l’attestation de Mme [K] [T], ami des époux [M], que le 23 août 2018, elle a pu, dans leur véhicule équipé du Bluetooth, entendre une conversation téléphonique entre M. [I] [M] et Mme [R] [L], cette dernière les appelant en raison de loyers impayés et de la nécessité de les régulariser, ce à quoi, M. [I] [M] a répondu qu’ils allaient être régularisés et qu’il en profitait pour l’informer de leur prochain départ du logement pris à bail car leur maison, en construction, était sur le point d’être achevée, et que Mme [R] [L] a pu répondre : « Comme vous voulez, dans ce cas, envoyez une lettre recommandée ».

La cour relève également de l’attestation d’une des voisines, Mme [V], locataire d’un des membres de la famille [L], que " Je fais ce témoignage car j’apprends ce jour que M. [L] fait valoir qu’il ne savait pas que leur locataire avait déménagé et ne s’en est rendu compte que très récemment. Ceci est simplement impossible. Il est donc impossible qu’il n’ait pas vu ou su que M. [M] avait déménagé en février 2019 et d’en parler à son gendre « . (') » Quand M. et Mme [M]-[W] étaient encore locataires de M. et Mme [L], il leur arrivait de nous autoriser à mettre notre cheval dans l’enceinte de leur maison afin qu’il y broute l’herbe. Début 2019, peu après leur départ, sachant qu’ils avaient encore les clefs parce que M. [L] ne s 'était toujours pas manifesté après leur départ, nous y mettions encore parfois le cheval pour entretenir le terrain. Mais nous n’avons pu y faire brouter le cheval que 2 ou 3 fois seulement pour la raison suivante, j’ai reçu un appel téléphonique de ma propriétaire, Mme [Y], me demandant de ne plus mettre notre cheval brouter chez sa s’ur, Mme [L]. Elle parlait clairement de l’ancien domicile de M. et Mme [M] et il n 'y a pas d’ambiguïté, Mme [Y] m 'expliquant qu’elle avait reçu un appel téléphonique de sa s’ur, afin qu’elle nous fasse passer cette demande. Ce n 'est d’ailleurs pas la première fois que Mme [L] utilise sa s’ur pour nous faire passer un message. ".

Enfin, dans le procès-verbal de reprise des lieux établi le 11 août 2020, il doit être relevé que le commissaire de justice instrumentaire a pu indiquer que " Sur place, j’ai constaté que la boite aux lettres est pleine. La voisine du [Adresse 10] me confirme que les requis ont quitté les lieux depuis un an. ".

La cour relève par ailleurs de l’attestation de M. [N] [O] que " J’ai aidé M. et Mme [M] dans leur déménagement qui s’est terminé le 23 février 2019. J’ai vu M. [M] enlever leur nom de la boite aux lettres à cette occasion ".

Sur ce point, la cour relève que tous les actes cités ci-après ont été délivrés à l’adresse du logement en litige, avec la mention suivante: « Apres avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants : Présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres », sans qu’il ne soit fait mention de vérifications effectuées, notamment auprès du voisinage ou encore de la maire :

commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 13 mai 2019,

assignation du 1er août 2019 demandant au juge de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et d’ordonner l’expulsion des locataires,

signification de l’ordonnance de référé aux locataires le 26 novembre 2019,

commandement de quitter les lieux signifié le 29 novembre 2019.

Les époux [M] avancent qu’après leur départ, il a été apposé une étiquette avec leur nom sur la boite aux lettres du logement en litige alors qu’ils affirment l’avoir enlevée au moment de leur départ, ce dont ils attestent.

S’ils ne versent pas de constat de commissaire de justice à l’appui de cette affirmation, il n’en demeure pas moins qu’ils versent une photo de cette étiquette, de laquelle il ressort que leurs prénoms sont mal orthographiés, puisqu’il y est mentionné " [H] « au lieu de » [I] « , et » [X] « au lieu de » [J] ", ce qui permet de considérer qu’ils n’en sont pas les auteurs.

En conséquence, en l’état de ces éléments factuels précis et en considération de ce que les associés de la SCI Les Cammaous Bas sont des professionnels du droit, sachants des questions juridiques et experts de la procédure civile, la cour retient que la mauvaise foi est caractérisée, de sorte que le jugement entrepris, par motif substitué, sera confirmé en ce qu’il a déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2019.

3. Sur les charges locatives

Le premier juge a constaté que la bailleresse ne contestait pas ne pas avoir procédé aux régularisations de charges annuelles, qu’elle ne justifiait pas des charges réclamées, qu’en conséquence, il a fait droit à la demande des époux [M] au titre de la restitution des provisions sur charges et la SCI Les Cammaous Bas a été condamnée à leur payer la somme de 740 euros au titre des provisions sur charges payées indûment.

En cause d’appel, la SCI Les Cammaous Bas demande l’infirmation du jugement mais ne forme aucune critique des motifs retenus par le premier juge et ne verse aucune pièce justificative, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

4. Sur les prétentions indemnitaires des époux [M]

La cour constate que si la SCI Les Cammaous Bas demande l’infirmation du jugement dont elle a relevé appel en ce qu’elle a été condamnée à payer aux époux [M] les sommes de 2 907 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice matériel, et de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral, pour autant, elle ne forme aucune critique des motifs pris par le premier juge.

Sur le quantum, s’agissant du préjudice matériel, les époux [M] justifient qu’il a été prélevé sur leurs comptes bancaires, au titre de la saisie opérée par le commissaire de justice mandaté par la bailleresse, la somme de 2 386,53 euros, outre 260 euros de frais bancaires (2 x 130 euros), que postérieurement au jugement dont appel, la bailleresse a fait saisir en janvier 2023 une somme de 598,54 euros, outre 130 euros de frais bancaires, qu’ainsi, l’indemnisation évaluée forfaitairement par le premier juge à trois mois de loyer, pour la somme totale de 2 907 euros, sera portée à 3 375,07 euros.

Il n’y pas lieu de condamner la SCI Les Cammaous Bas à payer aux époux [M] la somme de 3 800 euros à titre de dommages et intérêts suite au jugement rendu par le juge de l’exécution, le montant du préjudice avancé n’étant pas établi au cas d’espèce et sans lien direct avec le litige dont est saisi la cour, ou à la somme de 455 euros, correspondant aux dépenses de carburant engagées afin que les époux [M] se rendent chez leur avocat, ou encore les honoraires de celui-ci, ces dépenses étant arbitrées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de leur préjudice moral, la cour estime la somme de 2 500 euros allouée par le premier juge comme étant satisfactoire au cas d’espèce.

5. Sur les autres prétentions

Il n’y a pas lieu à jonction de la présente affaire avec celle enrôlée sous le numéro 22-5260, dont le premier juge a justement dit que l’objet était différent et l’ensemble des parties n’était pas identique.

Il n’y a également pas lieu de d’ordonner que le présent arrêt mette à néant l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 23 octobre 2019, dès lors que la cour n’intervient pas au cas d’espèce en qualité de juge d’appel du juge des référés ou du premier président de la cour d’appel, statuant sur sa suspension.

En considération de ce qui précède, le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l’indemnisation du préjudice matériel, qui sera actualisé.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Cammaous Bas sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SCI Les Cammaous Bas, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE à la somme de 3 375,07 euros la condamnation de la SCI Les Cammaous Bas au titre de la réparation du préjudice matériel subi par M. [I] [M] et Mme [J] [M], née [W] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI Les Cammaous Bas à payer à M. [I] [M] et Mme [J] [M], née [W], la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SCI Les Cammaous Bas aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,