COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03850 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBJU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 JUIN 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 18/06089

APPELANT :

Monsieur [U] [F] [L]

né le 03 Juin 1987

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Représenté par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substitué par M^e Fatiha EL HAZMI avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEES :

Madame [D] [P] veuve [X]

née le 02 Janvier 1964 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

et

Madame [Z] [X]

née le 16 Août 1988 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

et

Madame [H] [X]

née le 16 Juillet 1990 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

et

Madame [W] [X]

née le 28 Mars 1997 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentés par M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER qui a dégagé sa responsabilité.

S.C.P. [E] EPPHERRE-CAUSSIL COLET-RICHARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 26 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis reçu par maître [J] [E], notaire à [Localité 12], le 22 mars 2018, monsieur [B] [X] et madame [D] [P] épouse [X] ont vendu à monsieur [U] [L] une parcelle de terre cadastrée [Cadastre 11][Adresse 1] à [Localité 12] au prix de 81 000 euros, sous conditions suspensives.

Monsieur [B] [X] est décédé le 9 octobre 2018.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2018, monsieur [U] [L] a fait assigner madame [D] [P] épouse [X] et la SCP [J] [E], Mychèle Eppherre-Caussil, Hélène Colet-Richard devant le tribunal de grande instance de Montpellier, pour qu’il soit jugé, à titre principal, que cette vente était parfaite et à titre subsidiaire, pour voir condamner maître [J] [E], notaire associé, et madame [D] [P] épouse [X] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte en date du 24 avril 2019, monsieur [L] a fait assigner devant le même tribunal et aux mêmes fins les trois filles des époux [A], mesdames [M], [H] et [W] [X].

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 9 juin 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes formées par monsieur [U] [L] à l’encontre de mesdames [M], [H] et [W] [X] ;

— dit que la promesse de vente est devenue caduque suite à la non-réalisation de l’une des conditions suspensives ;

— dit n’y avoir lieu de constater l’existence d’une vente parfaite faute d’accord sur le prix ;

— débouté monsieur [U] [L] de ses demandes,

— condamné monsieur [U] [L] à payer à madame [D] [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjdice moral subi,

— condamné monsieur [U] [L] à payer en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à madame [D] [X] et mesdames [Z], [H] et [W] [X], ainsi que la somme de 3 000 euros à la SCP [E] – Eppherre-Caussil et Collet-Richard,

— dit que la SCP [E] – Eppherre-Caussil et Collet-Richard devra restituer à monsieur [U] [L] l’indemnité d’immobilisation séquestrée le 22 mars 2018 d’un montant de 4 000 euros, ainsi que la solde de la provision sur frais de 450 euros, sous déduction des frais le cas échéant engagés par le notaire et dont il devra justifier ;

— condamné monsieur [U] [L] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 15 juin 2021, monsieur [U] [L] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

,

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 31 juillet 2025, monsieur [U] [L] demande notamment à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de:

— constater son désistement d’instance et d’action à l’égard de mesdames [W], [H] et [Z] [X] ;

— juger que la vente du bien immobilier situé commune de [Localité 12], lot A section CK [Cadastre 10] est parfaite, pour être intervenue au prix de 81 000 euros, avec constitution de servitudes de passage au profit du fonds dominant lot A section CK [Cadastre 10] sur le fonds servant lot B section CK [Cadastre 10], passage concernant l’accès de tous véhicules et le passage des gaines de fluides et canalisations des réseaux secs et humides ;

— condamner la SCP [E] – Eppherre-Caussil et Collet-Richard à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu contracter ;

— juger que l’arrêt à intervenir sera publié à la publicité foncière ;

— condamner les intimés aux dépens et à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 22 mars 2022, mesdames [D], [Z], [H] et [W] [X] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. Subsidiairement, elles sollicitent de se voir garantir par la SCP [E] – Eppherre-Caussil et Collet-Richard des condamnations pouvant intervenir à leur encontre. En tout état de cause, elles demandent à voir condamner monsieur [U] [L] aux dépens, au paiement d’une amende civile et à leur payer :

— la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte financière, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien et la somme de 15 000 euros pour le préjudice moral subi,

— la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 avril 2023, la SCP [E] – Eppherre-Caussil et Collet-Richard demande à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner monsieur [U] [L] à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle sollicite en outre la condamnation de tous succombants à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 26 août 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur les demandes à l’égard de mesdames [Z], [H] et [W] [X]

Monsieur [U] [L] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées contre mesdames [Z], [H] et [W] [X] (page 18 des conclusions de l’appelant) et demande à la cour de constater qu’il se désiste de son action à l’encontre de mesdames [Z], [H] et [W] [X].

Il est par ailleurs établi que mesdames [Z], [H] et [W] [X] ne sont pas propriétaires du bien litigieux, qui appartient exclusivement à madame [D] [P] veuve [X] (pièce 1 de madame [D] [P] veuve [X]).

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à statuer et il sera constaté le désistement de monsieur [U] [L].

Sur la validité de la vente

Le tribunal a considéré que la promesse de vente était caduque dans la mesure où la condition suspensive de constitution à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit du fonds cédé d’un droit de passage en tréfonds de toutes canalisations souterraines et tous réseaux secs et humides, le fonds servant étant une parcelle de terre en nature de chemin, cadastrée CK [Cadastre 2], sise [Adresse 14] à Frontignan, propriété de l’Etat, n’avait pas été remplie, malgré les démarches du notaire dirigées vers l’Administration. Relevant des pourparlers entre les parties par la suite, il a néanmoins considéré qu’il n’était pas démontré que les parties étaient parvenues à un accord sur le prix.

Monsieur [U] [L] conteste cette analyse. Il soutient que la vente est parfaite, les parties ayant trouvé un accord sur la chose et le prix. Il précise avoir proposé à plusieurs reprises d’acquérir au prix de 75 000 euros, avant de manifester le 3 décembre 2018 son accord définitif pour le prix de 81 000 euros, les parties s’étant en outre accordées pour que la servitude s’exerce finalement sur une parcelle (CK n°[Cadastre 10]) dont madame [D] [P] veuve [X] conservait la propriété. Il précise qu’en cours de procédure, en octobre 2019, les parties ont de nouveau convenu de conclure la vente au prix de 81 000 euros. Pour lui, madame [D] [P] veuve [X] avait renoncé à se prévaloir du délai fixé au 22 juin 2018 prévu pour la réalisation des conditions suspensives et les parties ont manifesté sans équivoque leur commune intention de conclure la vente sur des bases modifiées.

La promesse de vente conclue le 22 mars 2018 était consentie pour une durée expirant le 22 juin 2018 (pièce 1 de la SCP notariale), sauf carence du promettant ayant pour effet pour ce dernier de ne pouvoir se prévaloir dudit délai.

Madame [D] [P] veuve [X] ne peut se voir reprocher un manque de diligence, et donc une carence, le notaire chargé de la vente, mandaté pour solliciter auprès de l’Etat la constitution des servitudes prévues dans la promesse, justifiant de démarches concrètes en ce sens (pièces 2 et 3 de la SCP notariale). Toutefois, compte tenu de l’absence de réponse de l’Etat aux sollicitations du notaire mandaté pour solliciter la constitution des servitudes prévues dans la promesse, les parties ont manifestement entendu proroger le délai expirant le 22 juin 2018 jusqu’à ce qu’une issue soit trouvée concernant lesdites servitudes, ce qui résulte des échanges intervenus entre les parties (pièces 12 et 15 de l’appelant). L’Etat ayant finalement refusé la constitution des servitudes sur la parcelle AK [Cadastre 2] le 24 septembre 2018 (pièce 10 de l’appelant), la promesse de vente s’est trouvée frappée de caducité à cette date.

Par la suite, et donc en dehors de tout compromis, ce dernier étant devenu caduc, les parties ont de nouveau entamé des pourparlers, qui ont porté sur la constitution des servitudes de tréfonds et le prix. S’agissant des servitudes, les parties se sont accordées pour qu’elles affectent finalement une parcelle appartenant à madame [D] [P] veuve [X]. S’agissant du prix, les échanges entre les parties laissent apparaître que monsieur [U] [L] a souhaité acquérir au prix de 75 000 euros (pièce 12 de l’appelant, ce que madame [P] veuve [X] a clairement refusé le 15 novembre 2018 (pièce 5 de la SCP notariale, pièce 15 de l’appelant)), maintenant une proposition de prix à hauteur de 81 000 euros.

Par l’intermédiaire de son conseil, monsieur [U] [L] a de nouveau manifesté son intention d’acquérir au prix de 75 000 euros le 20 novembre 2018 (pièce 16 de l’appelant), et maître [E] lui a répondu le lendemain qu’aucun contrat ne serait régularisé, aucun accord n’étant intervenu entre les parties (pièce 17 de l’appelant).

Dans ces conditions, madame [D] [T] veuve [X] disposait de toute latitude pour entamer des pourparlers avec un tiers, ce qu’elle a fait, et, lorsque, par mail du 3 décembre 2018 à 19h58, par l’intermédiaire de son conseil, monsieur [U] [L] a indiqué à maître [E] qu’il acceptait finalement le prix de 81 000 euros (pièces 18 et 40 de l’appelant), il n’a fait que formuler une nouvelle proposition que madame [D] [T] n’était pas tenue d’accepter. Contrairement aux affirmations de l’appelant, la volonté des parties ne s’est pas rencontrée à ce moment-là, puisque les pourparlers avaient bel et bien été rompus à défaut d’accord sur le prix.

S’agissant enfin des pourparlers ayant eu lieu à compter du 6 décembre 2018, et même en cours de procédure, évoqués par l’appelant et ce alors que madame [D] [T] veuve [X] était libre de consentir à la vente, force est de constater qu’ils n’ont jamais abouti, aucun élément du dossier ne laissant apparaître de manière claire et non équivoque un accord librement consenti sur la chose et le prix.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a dit que la promesse de vente était caduque et dit n’y avoir lieu à constater une vente parfaite.

Sur la responsabilité du notaire

Le tribunal n’a retenu à l’encontre du notaire aucun manquement au devoir de conseil, aucune faute et aucun manquement au devoir de neutralité.

Monsieur [U] [L] conteste cette analyse. Il soutient que le notaire a manqué à ses obligations professionnelles en :

— insérant dans la promesse de vente une condition suspensive impliquant l’établissement d’une servitude sur une parcelle appartenant à l’Etat, alors que les époux [X] ne disposaient d’aucun pouvoir pour imposer une charge sur un bien appartenant à autrui,

— dissuadant madame [D] [T] épouse [X] d’accepter la réduction de prix proposée,

— régularisant le 4 décembre 2018 une nouvelle promesse de vente avec un tiers alors que lui-même avait manifesté son accord pour le prix de 81 000 euros la veille.

S’agissant de la condition suspensive relative à la servitude, les parties sont parfaitement libres de subordonner la vente à l’intervention d’un tiers à l’acte, de sorte que le notaire, conformément à la volonté exprimée par les parties, pouvait, sans manquer à ses obligations professionnelles, insérer dans la promesse de vente une condition suspensive portant sur la constitution par l’Etat d’une servitude de passage.

S’agissant de l’attitude du notaire envers madame [D] [T] épouse [X], le notaire a transmis à l’une et l’autre des parties la position de chacun (pièces 5 et 6 du notaire) et aucun élément du dossier ne laisse apparaître qu’il aurait 'uvré d’une quelconque manière afin de dissuader madame [D] [T] épouse [X] de vendre son bien à monsieur [U] [L].

S’agissant de la promesse de vente régularisée avec un tiers le 4 décembre 2018, elle est intervenue alors que les pourparlers entre madame [D] [T] épouse [X] et monsieur [U] [L] avaient cessé, qu’un accord sur la chose et le prix était intervenu entre madame [D] [T] épouse [X] et un tiers, la nouvelle proposition de monsieur [U] [L], formalisée le 3 décembre 2018 à 19h58 ne modifiant en rien cet état de fait, pas plus que les regrets exprimés par madame [D] [T] épouse [X] postérieurement au 4 décembre 2018 (pièce 34 de l’appelant).

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être utilement reprochée à maître [J] [E] et le jugement sera confirmé.

Sur l’indemnité d’immobilisation et la provision sur frais

Eu égard à l’issue du litige, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que la SCP [E]-Eppherre-Caussil et Colet-Richard devra restituer à monsieur [U] [L] l’indemnité d’immobilisation séquestrée et le solde de la provision sur frais.

Sur les demandes indemnitaires de madame [D] [X]

Si le bien n’est actuellement toujours pas vendu, il n’est nullement démontré que cet état de fait résulterait de l’attitude de monsieur [U] [L] dans la présente procédure, alors que le 4 décembre 2018, une promesse de vente a été conclue avec un tiers mais n’a pas abouti eu égard au souhait de madame [D] [T] veuve [X] de ne pas poursuivre la vente (pièce 35 de l’appelant), et que des pourparlers se sont de nouveau engagés, sans succès, entre les parties postérieurement au 4 décembre 2018 (pièces 28, 29, 37, 42, 44, 45, 54, 55 et 56 de l’appelant).

Dans ces conditions, les demandes de madame [D] [T] veuve [X] au titre de la perte de valeur de l’immeuble et de l’indemnité d’immobilisation ne sauraient prospérer.

S’agissant du préjudice moral invoqué, le comportement à l’origine de ce préjudice est celui du frère de monsieur [U] [L] et non de monsieur [U] [L] lui-même, de sorte que le lien de causalité entre une faute de monsieur [U] [L] et le préjudice subi n’est pas établie.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté madame [D] [T] veuve [X] de ses demandes en réparation de ses préjudices liés à l’immobilisation du bien et à une perte financière et infirmé s’agissant de la demande au titre du préjudice moral, dont madame [D] [T] veuve [X] sera déboutée.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SCP notariale

Il n’est pas démontré en l’espèce que l’action aurait dégénéré en abus de droit.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la SCP notariale de sa demande.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, monsieur [U] [L], qui succombe pour l’essentiel en ses demandes, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à madame [D] [T] veuve [X] la somme de 2 000 euros et à la SCP notariale la somme de 2 000 euros, et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 9 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par monsieur [U] [L] à l’encontre de mesdames [Z], [H] et [W] [X] et condamné monsieur [U] [L] à payer à madame [D] [T] veuve [X] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Constate que monsieur [U] [L] se désiste de ses demandes à l’encontre de mesdames [Z], [H] et [W] [X] et dit n’y avoir lieu à statuer sur la question de leur recevabilité ;

Statuant du chef infirmé,

Déboute madame [D] [T] veuve [X] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur [U] [L] à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à madame [D] [T] veuve [X] la somme de 2 000 euros,

— à la SCP [E] – Eppherre-Caussil et Collet-Richard la somme de 2 000 euros ;

Condamne monsieur [U] [L] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,