ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02555 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2L7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 11-22-1485

APPELANTS :

Monsieur [J] [N]

né le 20 Avril 1941 à [Localité 8] ( ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bernard BERAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Madame [C] [E] épouse [N]

née le 19 Octobre 1945 à [Localité 10] ( ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bernard BERAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

Madame [G] [P]

née le 03 Décembre 1972 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Séverine LE BIGOT de la SCP RUDELLE, LE BIGOT, SCOLLO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant et postulant

S.A.R.L. UNIVERS AZUR IMMOBILIER prise en la personne de son représentant legal domicilié de droit audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Séverine LE BIGOT de la SCP RUDELLE, LE BIGOT, SCOLLO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 15 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 mai 2013, Mme [G] [P] a signé un mandat de gestion locative avec la SARL Univers L’Azur Immobilier portant sur un appartement situé [Adresse 2].

Par contrat en date du 2 août 2016, Mme [G] [P] a donné à bail à M. [J] [N] et Mme [C] [E], son épouse, cet appartement moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 896 euros charges comprises.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2018, Mme [G] [P] a donné congé pour reprise à ses locataires avec effet au 2 août 2019.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, Mme [G] [P] a, selon exploit d’huissier en date du 23 octobre 2019, fait assigner les époux [N] afin de voir déclarer valable le congé délivré et obtenir l’expulsion des preneurs.

Par jugement en date du 31 décembre 2019, le tribunal d’instance de Montpellier a validé le congé délivré par Mme [G] [P] aux époux [N] et leur a accordé un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Par requête reçue le 30 novembre 2020 par le greffe du juge de l’exécution, les époux [N] ont sollicité les plus larges délais afin qu’il soit procédé à leur expulsion et, par jugement en date du 8 février 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier les a déboutés de cette demande et les a condamnés à verser à Mme [G] [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au mois de mars 2021, les époux [N] ont quitté les lieux.

Arguant du caractère frauduleux du congé, les époux [N] ont, selon exploit d’huissier du 8 septembre 2021, fait assigner Mme [G] [P] et la SARL Univers L’Azur Immobilier devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], afin de les voir condamner solidairement au paiement des frais de déménagement, du supplément de loyer et de leur préjudice moral.

Le jugement contradictoire rendu le 14 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

Déboute M. [J] [N] et Mme [C] [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

Les condamne à verser à Mme [G] [P] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne M. [J] [N] et Mme [C] [N] à verser à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [G] [P] de ses autres demandes ;

Déboute la SARL Univers L’Azur Immobilier de ses autres demandes ;

Condamne M. [J] [N] et Mme [C] [N] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le premier juge constate la validité du congé délivré le 13 décembre 2018 pour le 2 août 2019, relevant que Mme [G] [P] ne n’est pas installée dans l’appartement litigieux du fait des locataires, lesquels ont quitté les lieux et informé leur bailleresse de leur départ postérieurement à la solution de relogement qu’elle avait trouvée, alors qu’il était établi que cette dernière a vécu dans son bateau de juillet à novembre 2019 avant d’être hébergée durant près de 15 mois chez ses beaux-parents en raison de leur refus de quitter les lieux. Compte tenu de la validité du congé, il écarte la responsabilité de la SARL Univers L’Azur Immobilier.

Il alloue la somme de 1.000 euros à Mme [G] [P] à titre de dommages-intérêts, retenant la faute des locataires qui se sont maintenus illégalement dans les lieux pendant plus d’une année, et qui ont tardé à informer la bailleresse de leur départ. Toutefois, il rejette les demandes de dommages-intérêts de la SARL Univers L’Azur Immobilier, tenant l’absence de démonstration d’un préjudice.

Le premier juge déboute enfin Mme [G] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’estimant injustifiée.

M. [J] [N] et Mme [C] [E] épouse [N] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 mai 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 septembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 6 octobre 2025 pour être mise en délibéré au 25 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 26 juillet 2023, M. [J] [N] et Mme [C] [E] épouse [N] demandent à la cour de :

Dire l’appel régulier en la forme et juste quant au fond ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Constater que le congé délivré aux consorts [N] était totalement frauduleux ;

Condamner solidairement Mme [G] [P] et la SARL Univers L’Azur Immobilier à leur payer les sommes suivantes :

Frais de déménagement, caution, commission d’agence : 2.228 euros,

Supplément de loyer sur une période de 36 mois : 14.105,16 euros,

Préjudice moral :10.000 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [N] à payer à Mme [G] [P] une somme de 1.000 euros de dommages-intérêts ;

Confirmer le jugement dont appel pour le surplus et en particulier sur les demandes reconventionnelles formées à l’encontre des époux [N] ;

Condamner par ailleurs les défendeurs à payer solidairement aux consorts [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [N] concluent à la nature frauduleuse du congé délivré, soutenant apporter la preuve que l’intention de la bailleresse était de reprendre le logement pour le relouer et non de l’occuper personnellement. Ils se prévalent d’un courrier adressé le 5 juillet 2019 par l’agence Keops, mandataire de Mme [G] [P], qui leur a fait part de cette relocation.

Les appelants font valoir qu’à la date du 28 février 2021, à laquelle la bailleresse a emménagé dans l’appartement de son compagnon, Mme [G] [P] ne pouvait ignorer que le logement était sur le point d’être libéré eu égard à la décision du juge de l’exécution du 8 février 2021 les déboutant de leur demande de nouveau délai, de sorte qu’elle avait la possibilité de leur proposer de rester dans le logement mais a préféré les expulser en leur adressant le 1er mars 2021 un commandement de quitter les lieux, alors qu’à cette date ils n’avaient pas encore signé le bail concernant l’appartement qu’ils occupent actuellement. Ils prétendent que la bailleresse a reloué aussitôt le bien avec une augmentation du loyer et que la précarité du logement qu’elle allègue ne correspond aucunement à la réalité.

Ils concluent à la responsabilité de l’agence, en ce qu’elle a participé à la démarche opérée par la bailleresse en se rendant complice de la fraude inhérente au congé et s’est abstenue de leur présenter un nouvel appartement.

Les appelants soutiennent que leur condamnation par le premier juge à la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts porte atteinte à leur droit de pouvoir solliciter des délais auprès des juridictions compétentes, et ajoutent que le bref délai résultant du courrier du 19 mars 2021 avisant la bailleresse d’un départ au 25 mars 2021 ne saurait constituer une faute, tenant l’absence de délai légal imposé dans cette situation.

Dans leurs dernières conclusions du 3 octobre 2023, Mme [G] [P] et la SARL Univers L’Azur Immobilier demandent à la cour de :

Rejeter l’ensemble des demandes principales des consorts [N] dans le cadre de leur appel ;

Confirmer le jugement en date du 15 mai 2023 sauf en ce qu’il a :

Condamné M. [J] [N] et Mme [C] [N] à lui verser la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamné M. [J] [N] et Mme [C] [N] à verser à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté Mme [G] [P] de ses autres demandes,

Débouté la SARL Univers L’Azur Immobilier de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau,

Condamner conjointement et solidairement M. [J] [N] et Mme [C] [N] à payer à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme de 10.000 euros chacune au titre de leur préjudice moral ;

Condamner conjointement et solidairement M. [J] [N] et Mme [C] [N] à payer à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme de 10.000 euros chacune pour procédure abusive ;

Condamner conjointement et solidairement M. [J] [N] et Mme [C] [N] à payer à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme de 5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance ;

Condamner conjointement et solidairement M. [J] [N] et Mme [C] [N] à payer à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme de 5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Mme [G] [P] et la SARL Univers L’Azur Immobilier soutiennent que la bailleresse n’a pas pu reprendre possession de son logement du seul fait des locataires qui ont refusé de se conformer aux décisions de justice, soulignant qu’ils ont bénéficié d’un délai supérieur à 27 mois pour quitter le logement, la contraignant ainsi à se reloger antérieurement à la notification du départ du locataire.

Ils font valoir que la bailleresse n’aurait pas pu leur proposer de rester dans l’appartement dès lors qu’ils se seraient exonérés de régler l’indemnité d’occupation de février et mars 2021 et l’auraient menacé de toute sorte de dénonciation calomnieuse. Ils prétendent que l’augmentation de loyer est intervenue sur le nouveau bail du fait de la durée de la procédure et de l’occupation du logement sans droit ni titre par le locataire.

Les intimés affirment qu’aucune faute ne leur est imputable, soutenant que la SARL Univers L’Azur Immobilier a respecté son mandat de gestion et son devoir de conseil et que le fait d’avoir demandé aux locataires de laisser le logement en état de relocation signifie simplement que le bien doit être rendu conformément à l’état d’entrée.

Ils font valoir que la somme allouée par le premier juge à titre de dommages-intérêts est insuffisante au regard des désagréments liés à l’attitude délétère et procédurière des appelants et ne prend pas en compte le dédommagement du préjudice subi par la SARL Univers L’Azur Immobilier.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise :

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint’ lorsque qu’il a donné congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

La délivrance du congé par le bailleur se fait au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une signification par voie de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour produire son plein effet. Enfin, le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail. En-dehors de ces prescriptions, l’article 15 I n’impose aucun autre formalisme étant souligné que le congé fait un rappel des dispositions de l’article 15 I alinéa 1er, 2 et 3.

Au cas d’espèce, le congé pour reprise a été délivré et régulièrement notifié aux locataires le 13 décembre 2018 aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai légal, soit six mois avant la fin du bail.

Le congé mentionne expressément le motif à savoir l’intention de la bailleresse de récupérer le logement pour y établir sa résidence principale.

Ce motif transparait d’ailleurs dans les mails échangés entre Mme [P] et l’agence immobilière en amont de la délivrance du congé au cours du mois de novembre 2018, cette dernière interrogeant en effet son mandataire sur les modalités à respecter lors de la délivrance d’un congé, celle-ci indiquant expressément la raison suivante : « je souhaite récupérer mon logement pour en faire ma résidence principale » (pièce 3).

L’intention de la bailleresse s’apprécie au moment de la délivrance du congé et non au regard d’évènements non contemporains à ce congé.

Dès lors, il n’est nullement justifié par les appelants du caractère infondé du motif allégué qui ne peut se déduire de l’occupation d’un autre bien par Mme [P] postérieurement à la délivrance dudit congé alors que celle-ci s’est trouvée contrainte de trouver des solutions d’hébergement en raison de l’occupation sans droit ni titre de son logement pendant près d’un an après que les époux [N] aient obtenu le délai d’une année pour quitter le bien.

Ainsi, si Mme [P] reconnaît occuper depuis le 28 février 2021 le logement de son compagnon et ne pas avoir regagné son domicile après le départ des époux [N], cette situation lui a été imposée par les preneurs qui ont quitté le logement à compter du mois de mars 2021.

Cette situation résulte de l’attestation de M. [O] qui déclare avoir hébergé en urgence à son domicile situé à [Localité 11], son fils et sa compagne, Mme [P], du 1er novembre 2019 au 28 février 2021. Cette adresse se retrouve d’ailleurs mentionnée sur de nombreux documents adressés aux intéressés mais également dans les décisions de justice.

Enfin, l’intention frauduleuse ne peut se déduire des annonces portant sur la location d’un logement situé à [Localité 7] alors qu’aucun élément ne permet d’attester qu’il s’agit du même appartement et que les documents ne sont pas datés si bien qu’il ne peut être retenu que ces offres sont contemporaines au congé délivré.

Pour finir, le courrier adressé aux époux [N] par l’agence le 5 juillet 2019 et plus précisément la phrase qu’il contient, « il est impératif que le jour de l’état des lieux, le logement soit vide de tout meuble, et en état de relocation », ne peuvent être analysés comme la preuve d’une mise en location du bien s’agissant simplement d’une invitation à laisser le logement dans un état satisfaisant.

La nullité du congé n’est donc pas encourue comme l’a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

Les époux [N] seront en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires et la responsabilité de l’agence sera écartée compte-tenu de la validité du congé. Le jugement entrepris sera également confirmé de ces chefs.

Sur le préjudice moral :

L’occupation du bien pendant une durée d’un an a causé un préjudice moral à Mme [P] qui s’est trouvée contrainte de trouver une solution d’hébergement transitoire dans la mesure où elle ne pouvait avoir la libre disposition de son bien. Elle s’est également heurtée à des tracasseries administratives et judiciaires pour faire valoir ses droits.

Le premier juge a évalué ce préjudice à la somme de 1.000 euros qui a justement été apprécié compte-tenu des circonstances de l’espèce et qui sera par conséquent confirmé par la cour.

La décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a débouté l’agence immobilière de sa demande d’indemnisation faute pour elle de justifier d’un préjudice personnel qu’elle ne caractérise pas en appel.

Sur la procédure abusive :

La décision déférée a rejeté la demande tendant à voir constater l’existence d’une procédure abusive en l’absence de preuve d’une quelconque malice, mauvaise foi ou erreur grossière de la part des époux [N].

En appel, il n’est produit aucune nouvelle pièce permettant de porter une appréciation différente de celle du premier juge qui sera en conséquence confirmé par la cour.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les époux [N], qui succombent en appel, seront condamnés aux dépens et à verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision rendue le 14 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [J] [N] et Mme [C] [E], son épouse, à payer à Mme [G] [P] et à la SARL Univers L’Azur Immobilier la somme totale de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [J] [N] et Mme [C] [E], son épouse, aux dépens.

Le greffier, Le président,