MINUTE N° 24/564

Copie exécutoire à :

— M^e Céline RICHARD

— M^e David ROSELMAC

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02897 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ID7A

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de HAGUENAU

APPELANTE :

Madame [J] [E] [Y] [N] représentée par Mme [S] [V] es qualité de tutrice, demeurant [Adresse 4],

[Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2351 du 11/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 9]'

[Adresse 2]

Non représenté, assigné le 08 décembre 2023 à étude de commissaire de justice par acte de commissaire de justice

S.A. DOMIAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me DAYRE, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail signé le 29 janvier 2009 et ayant pris effet le 4 février 2009, la Sa Domial a donné à bail à Madame [E] [Y] [N] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 456,28 euros, outre 65,50 euros de provisions sur charges.

Selon contrat de location du 22 mai 2012, la Sa Domial a donné à bail à Mme [Y] [N] un garage situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 49,04 euros.

Par jugement du 21 novembre 2013, le juge des tutelles de [Localité 8] a placé Mme [Y] [N] sous le régime de la curatelle renforcée, puis par jugement du 20 novembre 2018 sous mesure de tutelle aux biens et à la personne, l’Udaf du Bas-Rhin étant désignée pour exercer successivement les fonctions de curateur et tuteur (la désignation de Mme [Y] [N] dans la présente décision s’entendant en conséquence en ce qu’elle est représentée par son tuteur, à savoir l’Udaf puis l’Epsan à compter du 2 mars 2023 puis Mme [S] [V] à compter du 2 octobre 2023).

Par lettre recommandée en date du 25 janvier 2022, Mme [Y] [N] a délivré congé à la Sa Domial, en sollicitant l’application d’un délai de préavis réduit à un mois, en sa qualité de bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé.

Par courrier en date du 28 janvier 2022, la Sa Domial a accusé réception de la demande de résiliation reçue en date du 27 janvier 2022, a pris acte de la fin du contrat de bail à venir au 27 février 2022 et a fixé l’état des lieux de sortie au 28 février 2022.

Mme [Y] [N] a pris à bail un nouveau logement, selon contrat signé le 8 février 2022.

Par courrier en date du 9 février 2022, elle a informé Monsieur [I] [P], lequel a vécu avec elle depuis courant 2009, de la résiliation du contrat de bail à effet au 22 février 2022, et l’a mis en demeure de quitter les lieux avant cette date et de lui restituer les clés de l’appartement, en lui rappelant qu’il n’était pas titulaire du contrat de bail.

Le 28 février 2022, Maître [K], commissaire de justice mandaté par la Sa Domial, s’est rendu sur place aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie et y a constaté la présence de M. [P] et son refus de quitter le logement.

Par assignation délivrée le 29 mars 2022, la Sa Domial a fait citer Mme [Y] [N] afin de voir constater la résiliation des baux des 29 janvier 2009 et 22 mai 2012 en raison du congé notifié par la preneuse, constater que le logement et le garage n’ont pas été restitués du fait de la présence dans les lieux de M. [P], entré dans les lieux de son chef et dont elle est responsable de l’occupation illicite, ordonner en conséquence l’expulsion de l’intéressée et de tout occupant de son chef, condamner solidairement l’Udaf et Mme [Y] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyer et charges normalement dus à compter du 28 février 2022 et jusqu’à restitution effective des lieux, outre le paiement solidaire d’une somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les frais et dépens.

Mme [Y] [N] a assigné M. [P] en intervention forcée afin de se voir garantir et tenir quitte et indemne de toute condamnation prononcée à son encontre dans la procédure principale, et obtenir sa condamnation aux entiers dépens de l’appel en garantie, outre une indemnité de procédure de 1 000 euros.

Elle a insisté sur les violences subies de la part de son ex-compagnon, auquel elle n’était pas en mesure d’interdire l’accès à son logement, de sorte qu’elle-même a quitté les lieux pour emménager dans un nouveau logement en février 2022 et a rendu ses propres clés.

M. [P] ne s’est pour sa part ni présenté ni fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a :

constaté la résiliation des contrats de bail du 29 janvier 2009 et du 22 mai 2012 conclu entre la Sa Domial et Mme [Y] [N] et portant sur le logement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 1] à [Localité 6], et ce à la date du 27 février 2022 ;

condamné l’Udaf du Bas-Rhin, en sa qualité de tuteur de Mme [Y] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyer et charges normalement dus à compter du 28 février 2022 et jusqu’à restitution effective des lieux, soit jusqu’au départ de M. [P] et la restitution de l’intégralité des clés du logement et du garage remis lors de l’entrée dans les lieux ;

ordonné la libération des lieux de M. [P] et de tout occupant de son chef du logement et du garage qu’il occupe sans droit ni titre au [Adresse 1] ;

autorisé, faute de départ volontaire, son expulsion avec le concours de la force publique ;

rejeté toute prétention plus ample ou contraire ;

condamné l’Udaf en Bas Rhin, en sa qualité de tuteur de Mme [Y] [N] à payer à la Sa Domial la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné l’Udaf du Bas-Rhin, en sa qualité de tuteur de Mme [Y] [N] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier ;

condamné M. [P] à garantir l’Udaf du Bas-Rhin, en sa qualité de tuteur de Mme [Y] [N], des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que :

— par application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bail du logement, ainsi que celui du garage dont il constituait un accessoire, ont été résiliés à la date du 27 février 2022 comme admis par courrier de la bailleresse accusant réception du préavis délivré par la preneuse ;

— l’obligation de restitution supposait la remise des clés sans que le simple départ matériel du locataire suffise ; Mme [Y] [N] n’était pas représentée à l’état des lieux de sortie fixé au 28 février 2022 et ne prouvait pas avoir remis les clés au propriétaire ou son mandataire ; elle devait libérer les lieux de sa présence mais aussi de tous occupants de son chef de sorte que la présence de M. [P] qui refusait de quitter les lieux avait mis l’huissier dans l’impossibilité de dresser l’état des lieux de sortie ; ce dernier avait la qualité d’occupant de son chef puisque vivant sur place depuis 2009 quand bien même elle aurait été victime de violences psychologiques de sa part ; il lui appartenait de mettre en 'uvre l’expulsion de M. [P] par les voies légales à sa disposition sans faire peser cette démarche sur le bailleur ; en l’absence de restitution effective des lieux, elle était tenue au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— elle-même ne résidait plus sur place mais son ancien compagnon avait la qualité d’occupant sans droit ni titre depuis le 27 février 2022 ;

— M. [P] avait été mis en demeure de quitter les lieux mais s’y était maintenu abusivement, devant en conséquence garantir Mme [Y] [N] des condamnations prononcées à son encontre par son fait.

Mme [Y] [N], a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 24 juillet 2023, sauf en ce qu’il a constaté la résiliation des contrats de bail, ordonné la libération des lieux de M. [P] sous peine d’expulsion et condamné ce dernier à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, Mme [Y] [N] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges normalement dus à compter du 28 février 2022 et jusqu’à restitution effective des lieux, d’une indemnité de procédure et aux dépens.

Elle sollicite que la cour, statuant à nouveau :

déboute la Sa Domial de ses demandes à l’encontre du tuteur de Mme [Y] [N],

à titre subsidiaire, en cas de rejet de l’appel principal, confirme le jugement en ce qu’il condamne M. [P] à garantir Mme [Y] [N] agissant par son tuteur de toute condamnation,

en tout état de cause, débouter les intimés de toute demande contraire y compris un éventuel appel incident,

condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et de cour.

A l’appui de son appel, elle fait valoir qu’il n’est ni contesté ni contestable qu’elle a résilié le bail et déménagé, après avoir averti M. [P] de cette résiliation et de la nécessité de remettre les clés et quitter les lieux.

Elle souligne que le bailleur était informé de la présence de ce dernier dans le logement depuis plusieurs années et soutient avoir respecté ses obligations de locataire.

Elle critique le jugement en ce qu’il a considéré à tort qu’il lui appartenait à elle, respectivement son tuteur, de le faire expulser du logement alors que le bailleur était en mesure d’y procéder lui-même s’agissant d’un occupant dépourvu de droit au bail.

Elle demande en conséquence à voir condamner ce dernier à procéder seul au règlement de l’indemnité d’occupation et à supporter les frais de procédure.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la Sa Domial demande à voir confirmer le jugement rendu en date du 25 mai 2023 en toutes ses dispositions, débouter l’appelante de l’ensemble de ses fins et prétentions, condamner l’appelante à lui payer une somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure d’appel et de première instance.

En réplique, la bailleresse rappelle que M. [P] est entré dans le logement du fait de Mme [Y] [N] et qu’il est inopérant que Mme [Y] [N] ait quitté les lieux ou que la bailleresse ait eu connaissance de cette présence, Mme [Y] [N] n’ayant d’ailleurs jamais formulé de demande de cotitularité du bail au profit de ce dernier.

Elle insiste sur le fait qu’en l’absence de restitution des lieux loués, elle ne peut en reprendre possession et a dû agir en expulsion.

Elle se prévaut de l’absence de restitution des clés du logement et du garage, dont la charge pèse sur la locataire, laquelle doit donc être tenue à indemnité d’occupation.

M. [P] s’est vu notifier la déclaration d’appel et les conclusions de Mme [Y] [N] par acte du 8 décembre 2023 et celles de la Sa Domial par acte du 28 février 2024. Il n’a pas constitué avocat dans la procédure.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des articles 1103 et suivants dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant et non contesté que le contrat de bail litigieux ne liait que Mme [Y] [N] à la Sa Domial et qu’il lui appartient donc de justifier avoir respecté ses obligations contractuelles.

Il est acquis que, dans le cadre des contrats de bail, elle s’est vue remettre plusieurs jeux de clés du logement lui-même et de ses accessoires (boîte aux lettres, local poubelle puis garage concerné par le second bail).

Conformément aux termes du contrat sous paragraphe « départ du locataire », le locataire doit rendre les clés à la signature de l’état des lieux, au plus tard le jour de l’expiration du contrat.

C’est par une juste application des textes que le premier juge a souligné que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l’appartement mais implique à la fois la libération des lieux et la remise de toutes les clés au propriétaire. Pour que la restitution soit entière, il faut encore que le preneur non seulement libère les lieux de sa présence mais également de tous ceux qui sont occupants de son chef.

Or, Mme [Y] [N] reconnaît ne pas avoir remis l’intégralité des clés du logement, comme cela résulte d’ailleurs de son propre courrier adressé à M. [P] le 9 février 2022 lui demandant de lui faire parvenir les clés du logement. Il est en outre constant qu’elle ne s’est pas présentée ni fait représenter pour l’état des lieux de sortie fixé au 28 février 2022.

Retenant par une exacte analyse tant des textes que des faits de l’espèce que la preneuse ne justifiait pas du respect de son obligation de restitution des lieux, le premier juge a pu condamner Mme [Y] [N] au paiement de l’indemnité d’occupation courant depuis le 28 février 2022 jusqu’à la restitution effective des lieux loués.

L’appelante ne développe aucun moyen de nature à remettre en cause cette analyse, le fait que le bailleur était informé de la présence dans les locaux de M. [P] étant sans emport en l’absence de lien juridique né de cette seule situation de fait. Mme [Y] [N] ne justifie d’ailleurs pas avoir informé son bailleur de l’évolution de sa situation familiale et ne saurait prétendre avoir transmis ou cédé le bail, et ce en violation de ses obligations contractuelles.

De même, elle ne peut reprocher au bailleur d’agir à son encontre et non à l’encontre de M. [P] seul alors que ce dernier est entré dans les lieux de son chef.

Le jugement déféré étant parfaitement justifié en droit et en fait, il sera confirmé.

La demande subsidiaire de Mme [Y] [N] tendant, en cas de rejet de l’appel principal, à voir confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [P] à la garantir, par son tuteur, de toute condamnation est sans objet, aucune des parties n’ayant remis en cause ce chef du jugement.

Mme [Y] [N] succombant en son appel, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et à verser à la Sa Domial une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et par arrêt par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 25 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [J] [E] [Y] [N], représentée par Madame [S] [V] en sa qualité de tutrice et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à la Sa Domial une somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [E] [Y] [N], représentée par Madame [S] [V] en sa qualité de tutrice aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente