ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07417 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PIE4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 DECEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

N° RG 21/00303

APPELANTE :

Madame [C] [W] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame [O] [N]

née le 17 Novembre 1949 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e François QUINTARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/005514 du 08/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Estelle DOUBEY, greffier,

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 4 juillet 1997, avec effet au 1er juillet 1997, Mme [C] [W], épouse [K], a donné à bail à Mme [O] [N], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6], moyennant un loyer de 4 600 francs par mois, ainsi qu’une provision pour charges de 200 francs par mois.

Par avenant non signé, le bailleur et la locataire ont convenu qu’à compter du 1er juillet 2006, le montant du loyer serait porté à la somme forfaitaire de 950 euros par mois et serait révisé à chaque date anniversaire, par application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Par acte du 2 juillet 2020, Mme [C] [W], épouse [K], a fait assigner Mme [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’arriérés de loyer et de charges, la résiliation du bail et son expulsion.

Le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] :

Déboute Mme [C] [W], épouse [K], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Déboute Mme [O] [N] de sa demande reconventionnelle ;

Condamne Mme [C] [W], épouse [K], à verser à Mme [O] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [W] épouse [K] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a relevé que Mme [C] [K], à qui il incombait d’établir le montant des sommes demandées au titre de l’indexation de loyer, se contentait de procéder par affirmation, ne justifiait d’aucun calcul ni ne produisait aucun décompte permettant de comprendre à quoi correspondaient les 9 295,20 euros sollicités.

Il a également relevé que Mme [C] [K] échouait à démontrer que Mme [O] [N] ne se serait pas régulièrement acquittée du paiement de ses loyers et charges, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ayant été couverte par les provisions sur charges et le bail ne comportant aucune précision quant au mode de calcul des charges de consommation d’eau froide.

Le premier juge a retenu que Mme [C] [K] ne justifiait pas avoir signifié à Mme [O] [N] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement, outre le fait que la locataire produisait l’attestation de la société Sogessur, aux termes de laquelle il apparaissait que le bien objet du bail était régulièrement assuré.

Il a débouté Mme [O] [N] de sa demande tendant à voir la somme de 8 056,80 euros versée en restitution des sommes indûment perçues par la bailleresse, en ce qu’elle se contentait de procéder à des calculs théoriques et ne versait aucune pièce en procédure permettant d’établir le montant des sommes réellement versées.

Mme [C] [K] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 décembre 2021.

Par arrêt mixte rendu le 20 mai 2025, la cour a :

Confirmé le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], en ce qu’il a retenu l’absence d’un arriéré de loyers ;

Pour le surplus,

Ordonné la réouverture des débats ;

Renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du lundi 8 octobre 2025, à 9 heures ;

Dit que la notification de l’arrêt aux parties vaut convocation à cette audience ;

Invité Mme [C] [K] à soumettre au débat, dans un délai de quinze jours à compter de la date du présent arrêt, soit le 20 mai 2025, un décompte de charges locatives synthétique et précis, tenant compte du loyer réindexé, tel que retenu par la cour, et des sommes effectivement payées par Mme [O] [N] ;

Invité cette dernière à y répondre à l’issue, dans un délai de quinze jours ;

Réservé les autres demandes au fond, les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions sur réouverture des débats du 20 juin 2025, Mme [C] [K] demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des demandes de Mme [C] [K] ;

Condamner Mme [O] [N] au paiement de la somme de 5 494,45 euros au titre des arriérés de charges arrêté au 31 décembre 2023 ;

Prononcer la résiliation du bail aux tors de Mme [O] [N] pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [O] [N] des lieux loués dans un délai d’un 1 mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin par le recours à la force publique ;

Condamner Mme [O] [N] jusqu’à son départ effectif des lieux loués au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 233,12 euros/mois correspondant au montant des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, montant retenu par la cour dans sa décision avant dire droit ;

Condamner Mme [O] [N] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’appelante sollicite la résiliation du bail aux torts de Mme [O] [N] pour défaut de paiement des loyers et charges, son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 5 494,45 euros au titre de l’arriéré de charges à l’appui des décomptes qu’elle produit, affirmant avoir parfaitement justifié, par l’envoi de plusieurs courriers recommandés à sa locataire, des charges dues. Selon elle, Mme [O] [N] a continué à régler le montant qu’elle estimait devoir, sans tenir compte des justificatifs qui lui avaient été adressés.

Mme [C] [K] conclut à l’absence de prescription de l’action, arguant du fait que M. [E] [K] a saisi la commission de conciliation le 21 septembre 2017, en qualité de mandataire de sa mère, Mme [C] [K]. Elle rappelle que l’effet suspensif de prescription n’est, en l’espèce, pas soumis à une saisine préalable d’une juridiction.

Dans ses dernières conclusions sur réouverture des débats du 4 septembre 2025, Mme [O] [N] demande à la cour de :

Constater que les sommes 2014-2016 sont prescrites et hors débat ;

Dire et juger qu’aucun arriéré de charges n’est dû par l’intimée et que le solde ressort créditeur en faveur de Madame [Z] ;

Débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner l’appelante aux dépens et à payer à l’intimée la somme de 2 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, sur la prescription, Mme [O] [N] avance que l’appelante persiste à intégrer dans ses calculs les années 2014 à 2017, pour un montant de 7 671,94 euros, alors que la cour a, selon elle, déjà définitivement jugé que toutes les régularisations antérieures au 2 juillet 2017 étaient prescrites, qu’ainsi, elle ne peut prétendre être créancière de la somme de 5 494,45 euros.

Sur l’indexation du loyer, elle entend rappeler que la bailleresse ne l’a jamais mise en 'uvre en cours de bail et qu’il est constant, selon elle, que l’indexation ne peut être appliquée rétroactivement, qu’ainsi, elle ne peut se prévaloir d’une réindexation fictive pour gonfler artificiellement sa créance.

Sur la fuite d’eau et la consommation anormale, elle souligne les charges d’eau présentées reposent sur des consommations extravagantes, allant jusqu’à 960 m3/an, soit près de 20 fois la moyenne d’un ménage, que la bailleresse reconnaît une fuite après compteur, admettant même n’imputer qu'« un quart » de ces volumes, qu’elle ne produit aucun relevé contradictoire après réparation, enfin, que la suspicion sérieuse de raccordements de bateaux sur le compteur litigieux n’a jamais été levée, qu’ainsi, selon elle, aucune régularisation de charges d’eau ne saurait lui être imputée.

Au final, Mme [O] [N] estime que le solde réel de 2017 à 2023, en reprenant les propres tableaux de l’appelante, apparaît créditeur, en sa faveur, confirmant ainsi que non seulement aucune dette n’existe, mais que l’appelante a en réalité perçu des montants supérieurs à ce qui était dû par elle.

MOTIFS

1. Sur les arriérés de charges

Dans ses dernières conclusions sur réouverture des débats, Mme [C] [K] poursuit la régularisation des charges au titre des années 2014 à 2025, pour la somme totale 5 494,45 euros.

Or, dans son arrêt mixte du 20 mai 2025, la cour a confirmé le jugement entrepris, en ce qu’il avait été dit que les demandes de régularisation de charges pour les années antérieures au 2 juillet 2017 étaient prescrites, qu’ainsi, Mme [C] [K] ne peut poursuivre un paiement avant cette date.

En lecture de son tableau produit en page 7 de ses dernières conclusions, il doit en conséquence être soustrait de la somme totale réclamée sur la période 2014 à 2025, soit 5 494,45 euros, les « montants à réclamer » des années 2014, 2015, 2016 et la moitié de 2017, soit 1 873,22 euros, 2 345,66 euros, 2 138,73 euros et 657,16 euros (1 314,33 euros/2), soit 7 014,77 euros, ce qui conduit à un solde négatif de – 1 520,32 euros, en faveur de Mme [O] [N], qu’ainsi, c’est à juste titre que celle-ci soutient qu’aucune dette n’existe en réalité et que la bailleresse a, en réalité, perçu des sommes supérieures à ce qui était réellement dû.

Il s’ensuite que le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] [K] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de charges locatives postérieures au 2 juillet 2017.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [K] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [C] [K], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à Mme [O] [N] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après réouverture des débats, et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], en ce qu’il a débouté Mme [C] [K] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de charges locatives postérieures au 2 juillet 2017.

CONDAMNE Mme [C] [K] à payer à Mme [O] [N] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [C] [K] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée,