ARRÊT n°

AFFAIRE :

[P]

[T]

C/

[Z]

[J]

S.C.I. S2CS

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/06226 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QPJ4

Décisions déférées à la Cour;

Arrêt Cour de Cassation de [Localité 15], du 05 Septembre 2024, enregistrée sous le n° G23-16.314

Arrêt Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE, décision du 28 Mars 2023, enregistrée sous le n° 19/14925

Jugement Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE, du 10 Septembre 2019, enregistrée sous le n° 17/06015

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile;

DEMANDEURS A LA SAISINE:

Monsieur [I] [P]

né le 27 Septembre 1965 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [O] [T] épouse [P]

née le 01 Février 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Aude GERIGNY de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelants devant la 1ère cour d’appel

DEFENDEURS A LA SAISINE

Monsieur [F] [Z]

né le 18 Septembre 1969 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 8],

[Adresse 16]

[Localité 7]

et

Madame [M] [J]

née le 18 Février 1970 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4],

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentés par M^e Marion HUBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. S2CS

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anaïs KOPPEL, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 10 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 juin 2025,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 914-5 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier : M^me Sabine MICHEL, Greffière lors des débats

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 25 septembre 2025 et prorogée au 09 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 2 juillet 2007, Monsieur [F] [Z] et Madame [M] [J] ont vendu à la SCI S2CS une maison individuelle sise [Adresse 11] (13).

Par acte authentique du 1er février 2013, la SCI S2CS a revendu cet immeuble à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P].

Se plaignant de l’apparition de fissures, Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] ont mandaté le cabinet d’expertise Durbec aux fins d’expertise privée, lequel a déposé son rapport le 1er octobre 2013 puis ont saisi leur assureur protection juridique, la GMF, afin d’organiser une nouvelle expertise dont le rapport, établi par le cabinet Polyexpert, a été déposé le 27 février 2014.

Par ordonnance du 14 octobre 2014, le juge des référés saisi par Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI S2CS et confiée à Monsieur [U] [K] par ordonnance de changement d’expert du 4 novembre 2014.

Par acte du 29 mai 2015, la SCI S2CS a assigné Monsieur [F] [Z] et Madame [M] [J] aux fins de leur rendre la mesure d’expertise commune et opposable. Par arrêt du 9 septembre 2016 devenu définitif, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a réformé l’ordonnance du 10 juillet 2015 qui avait rejeté la demande de la SCI S2CS.

L’expert a déposé son rapport le 27 mars 2017.

Par acte d’huissier de justice du 27 septembre 2017, Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] ont assigné leur venderesse, la SCI S2CS en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par actes d’huissier de justice des 20 décembre 2017 et 18 janvier 2018, la SCI S2CS a appelé en la cause ses propres vendeurs, Monsieur [F] [Z] et Madame [M] [J].

Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— Déclaré recevable l’action de Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] ;

— Débouté Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Déclaré sans objet l’appel en garantie formé par la SCI S2CS

— Condamné Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] à payer à la SCI S2CS la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI S2CS à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [M] [J] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] aux dépens ;

— Autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile pour les avocats l’ayant réclamée et pouvant y prétendre ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 24 septembre 2019, Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 28 mars 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— Dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

— Confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

— Condamné in solidum Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 5 septembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation saisi d’un pourvoi formé par Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 28 mars 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Aux termes de son arrêt, la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en retenant, pour rejeter l’action en garantie des vices cachés exercée par les acquéreurs, que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne fait pas de la SCI S2CS une professionnelle du bâtiment alors que les conditions générales du contrat de vente stipulaient que la venderesse ne pourrait se prévaloir des clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur si elle venait notamment à être considérée comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction, sans rechercher, comme il lui incombait, si la venderesse, qui, ayant pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme de bien immobilier qu’elle se propose d’acquérir et toutes opérations financières mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social, avait acheté une maison d’habitation pour la revendre après travaux, n’était pas un professionnel de l’immobilier au sens de la clause d’exonération des vices cachés.

Par déclaration de 12 décembre 2024, Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] ont saisi la cour d’appel de Montpellier.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe antérieurement à la clôture de l’instruction, le 31 janvier 2025, Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] demandent notamment à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement du 10 septembre 2019 en ce qu’il a :

«  Débouté Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

«  Condamné Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] à payer la somme de 2 500 euros à la SCI S2CS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  Condamné Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] aux dépens.

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

«  Déclaré l’action de Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] recevable et bien fondée ;

«  Constaté l’existence de vices cachés antérieurement à la vente rendant l’immeuble impropre à sa destination ;

Statuant à nouveau :

— Débouter la SCI S2CS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Prononcer la résolution de la vente de l’immeuble objet du litige aux torts exclusifs de la SCI S2CS ;

— Condamner la SCI S2CS à restituer à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] la somme de 291 000 euros correspondant au prix de vente ;

— Donner acte à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] qu’en contrepartie de la restitution du prix, ils s’engagent concomitamment à restituer l’immeuble litigieux ;

— Condamner la SCI S2CS à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] la somme de 2 000 euros, à parfaire jusqu’à leur départ définitif, à raison de 500 euros par an en réparation de leur préjudice matériel lié à la perte d’isolation thermique due aux désordres ;

— Condamner la SCI S2CS à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] la somme de 979 euros en réparation du préjudice financier subi du fait de la prise des travaux d’urgence préconisée par Monsieur [K] ;

— Condamner la SCI S2CS à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] la somme de 9 600 euros à parfaire jusqu’à leur départ définitif, à raison de 200 euros par mois en réparation de leur préjudice de jouissance lié à l’inhabitabilité de la pièce bureau-mezzanine ;

— Condamner la SCI S2CS à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

A titre subsidiaire :

— Désigner tel expert pour réaliser une expertise pour notamment déterminer les responsabilités, évaluer les préjudices subis et les travaux de reprise ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI S2CS à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI S2CS aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires d’expertise, distraits au profit de la SCP Eleom Montpellier, avocat, sur son affirmation de droit.

Par conclusions remises postérieurement à la clôture, le 11 juin 2025, Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] ont développé des moyens supplémentaires sans modification de leurs demandes et transmis une pièce n° 19 correspondant aux statuts originels de la SCI S2CS. Ils n’ont toutefois pas sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 06 mars 2025, la SCI S2CS demande notamment à la cour d’appel de :

— Débouter Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 10 septembre 2019 ;

A titre subsidiaire :

— Condamner Monsieur [Z] et Madame [J] à relever et garantir la SCI S2CS de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [I] [P] et Madame [O] [N] épouse [P] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distrait au profit de Maître Anaïs Koppel, avocate au barreau de Montpellier.

Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 21 février 2025, Monsieur [Z] et Madame [J] demandent notamment à la cour d’appel de :

— Constater que les époux [P] ne forment aucune demande de condamnation à leur encontre ;

— Les mettre hors de cause ;

A titre subsidiaire si la SCI S2CS présente des demandes à leur encontre :

— La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI S2CS à payer à Monsieur [Z] et Madame [J] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI S2CS aux entiers dépens ;

— Dire que leur avocat pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

L’objet du litige porte sur l’absence d’application d’une clause de non garantie en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur.

Les discussions portent plus spécifiquement sur :

— La caractérisation de la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur, en l’espèce une SCI ;

— Le cas échéant la caractérisation d’un vice caché et la garantie du vendeur du bien à la SCI

— L’indemnisation des préjudices subis par les (sous) acquéreurs en cas de la résolution de la vente.

MOTIFS

Sur les conclusions post clôture

En l’absence du respect du contradictoire, les conclusions post clôture seront écartées.

Sur la qualité de professionnel de l’immobilier

Le tribunal n’a pas statué sur cette question mais a appliqué la clause de non-garanties aux motifs qu’il n’était pas établi que le vendeur avait connaissance du vice.

La cour d’appel avait considéré que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne fait pas du vendeur un professionnel du bâtiment.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel aux motifs que la cour d’appel aurait dû rechercher si la SCI venderesse qui avait acheté une maison d’habitation pour la revendre après travaux n’était pas un professionnel de l’immobilier.

Les époux [P] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande fondée sur la garantie des vices cachés, estimant que :

— La SCI a acquis la maison en 2007 et l’a revendu en 2013 après travaux ;

— Au regard de son objet social et de son mode de fonctionnement, la SCI qui acquiert des biens en vue de les mettre en location, de les vendre et d’en tirer profit a la qualité de vendeur professionnel et ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie ;

En conséquence, les premiers juges n’auraient pas dû retenir la clause de non-garantie sur le fondement de l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi du vendeur mais aurait dû l’écarter au motif que la SCI venderesse était professionnelle de l’immobilier.

La SCI S2CS estime ne pas être un professionnel de l’immobilier, faisant valoir que :

— Il s’agit d’une SCI familiale créée pour faciliter la transmission du patrimoine des associés (partenaires pacsés) en absence de mariage ;

— Elle ne possède aucun bien immobilier et n’a jamais fait l’objet d’une gestion ou d’exploitation par bail ou location ;

— Elle n’a pas réalisé de plus-value sur l’achat puis la revente après travaux de l’immeuble litigieux ;

— Les associés de la SCI ne sont pas des professionnels de l’immobilier ;

— La vente de l’immeuble litigieux n’est pas un acte professionnel mais un acte d’administration de la SCI sur son patrimoine ;

— La SCI n’a fait que vendre un bien dont elle avait la propriété sans qu’il s’agisse d’une activité habituelle dont elle retirerait l’essentiel de ses revenus.

La question de la qualification de professionnel de l’immobilier concernant la SCI est essentielle pour délimiter l’application de la clause d’exonération de garanties, un professionnel de l’immobilier ne pouvant pas invoquer ce type de clause et ainsi en application de l’article 1643 du code civil, le vendeur professionnel est tenu des vices cachés, quand bien même ils ne les auraient pas connus.

La SCI S2CS est composée de deux associés, M. [B] qui est employé à la CPAM des Bouches du Rhône et Mme [A], commerçante en vins et spiritueux, il ne s’agit pas de professionnels de l’immobilier et malgré le fait que la SCI a pour objet la vente de bien immobilier, elle doit être considérée comme un mode d’organisation du patrimoine donc être qualifiée de SCI familiale civile n’ayant d’ailleurs réalisé aucune plus value lors de la vente de l’immeuble.

En conséquence, la clause d’exonération s’applique au cas d’espèce mais il reste à démontrer l’existence d’un vice caché.

Sur le vice caché

Le tribunal a estimé que certes le vice c’est-à-dire les fissures apparues postérieurement à la vente sont la manifestation d’un vice de construction préexistant à la vente mais en se basant sur le rapport d’expertise qu’aucun élément ne permet de démontrer que les travaux effectués par la SCI visaient à dissimuler les désordres et qu’elle avait connaissance d’un vice affectant l’immeuble.

La SCI S2CS sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, estimant que le vice n’existait pas au jour de la vente ; il n’est pas démontré qu’il est la conséquence directe de l’absence de chaînage.

Les époux [P] sollicitent la confirmation du jugement.

Le rapport d’expertise contradictoire est clair et complet, il n’est donc pas nécessaire d’ordonner une autre mesure de ce type.

Cette expertise détermine la nature de la villa dont le corps initial de construction a été édifié selon le principe Maison Phénix dans lequel est adossé une construction à ossature blocs agglos abritant un salon au Sud et un bureau équipé d’une mezzanine recevant une chambre au Nord.

Ainsi la SCI S2CS en réalisant cet enduit n’a pas caché ces désordres puisque lors de la vente, aucun désordre n’affectait la villa, le désordre apparu postérieurement à la vente ayant pour origine un défaut de chainage de l’extension, le changement d’affectation du garage en bureau n’ayant aucun lien avec le désordre déterminé.

En l’absence d’éléments factuels concernant la connaissance du vice par la SCI S2CS, le jugement du 10 septembre 2019 sera confirmé, les demandes des époux [P] déboutées, la demande de nouvelle expertise rejetée, les conclusions de l’expert [K], ingénieur TP, sont détaillées et précises et répondent à la nature évolutive des désordres et au mode de réparation évalué à 24 609.97 euros en 2016.

Sur la garantie du vendeur originel et l’indemnisation des préjudices

Ces demandes deviennent sans objet en ayant rejeté la demande des sous-acquéreurs à l’encontre du vendeur intermédiaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI S2CS, succombante de Monsieur [Z] et Madame [J] sera condamnée à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur avocat pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [P], succombants à titre principal, seront condamnés à payer à la SCI S2CS la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Anaïs Koppel, avocate au barreau de Montpellier.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 10 septembre 2019,

Condamne la SCI S2CS à payer à Monsieur [Z] et Madame [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur avocat pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne les époux [P] à payer à la SCI S2CS la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Anaïs Koppel, avocate au barreau de Montpellier.

Le greffier, Le président,