ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04774 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QMLV

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 SEPTEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 23/31760

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDICLAIR LR, (nommé en lieu et place de la SAS TEMIC), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Montpellier sous le numéro 881033005 et dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Fanny MEYNADIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [Y] [V]

né le 05 Février 1952 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [E] [R] épouse [V]

née le 02 Février 1966 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 31 Mars 2025

Révocation de l’ordonnace de clôture avec nouvelle ordonnance de clôture le 3 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025,en audience publique, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [V] et Mme [E] [R], épouse [V], sont propriétaires du lot n°121 au sein de la résidence [Adresse 10], sise [Adresse 5] [Localité 13] (34).

Par courrier recommandé adressé le 26 octobre 2023 avec accusé de réception, le [Adresse 14] [Adresse 10] a mis en demeure ces deux copropriétaires de régler les charges de copropriété demeurées impayées.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a assigné les époux [V], selon la procédure accélérée au fond, notamment en paiement des charges de copropriété impayées et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.

Par jugement avant dire droit rendu le 7 mars 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné la réouverture des débats et a enjoint le syndicat des copropriétaires de produire un décompte des sommes dues, soit à partir d’un solde en report dûment justifié, soit à défaut, d’un solde nul en produisant un décompte cohérent et sans rupture de date dans le suivi du compte jusqu’à la date de son arrêté, de produire tous justificatifs des frais individuels imputés étant précisé que ceux qui constituent par leur nature les dépens d’une procédure et qui sont susceptibles d’être inclus dans la condamnation prononcée à ce titre ne peuvent être inscrits au débit du compte individuel.

Le jugement contradictoire rendu le 19 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Del [M] sise [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 13] formées sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Del [M] sise [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens.

Le premier juge retient que les époux [V] ne sont pas avisés précisément de la somme dont ils doivent s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et ne disposent d’aucun moyen de déterminer à partir du seul montant énoncé, les provisions impayées.

Le syndicat des copropriétaires Del [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 septembre 2024.

Par ordonnance du 18 mars 2025, le magistrat chargé de la mise en état a débouté les époux [V] de leur demande tendant à voir déclarer caduque la déclaration d’appel formulée le 25 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires.

Par arrêt du 25 septembre 2025, la cour d’appel de Montpellier a confirmé ladite ordonnance en ce qu’elle déboutait les époux [V] de leurs demandes, l’infirmant en ce qu’elle les avait condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture prononcée le 31 mars 2025 a été révoquée pour une nouvelle clôture au 3 novembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires Del [M] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 19 septembre 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. [Y] [V] et Mme [E] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum M. [Y] [V] et Mme [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [M] la somme de 9.823,67 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtée au 25 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 octobre 2023 ;

Condamner in solidum M. [Y] [V] et Mme [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 7.916,59 euros au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, conformément au contrat de syndic et à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 2 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023 ;

Condamner in solidum M. [Y] [V] et Mme [E] [V] à payer une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à titre de dommages et intérêts ;

Condamner in solidum M. [Y] [V] et Mme [E] [V] à payer une somme de 3.500 euros au syndicat des copropriétaires Del [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [V] en paiement des charges de copropriété. Il rappelle que les intimés ont été préalablement condamnés à payer de précédentes charges de copropriété et ont persisté à ne pas s’acquitter des charges des exercices suivants. Il conclut également à l’absence de défaillance dans la mise en demeure du 26 octobre 2023 en ce qu’elle permet d’informer précisément les époux [V] du montant dont ils devaient s’acquitter dans le délai imparti.

Il sollicite également le paiement des frais de recouvrement contenant également les frais inhérents à la saisie immobilière initiée à l’encontre des époux [V] sur le fondement d’une décision rendue le 27 février 2018.

Le syndicat soutient encore que la copropriété a subi un préjudice dû à l’absence de paiement des provisions et charges non acquittées dès lors que les autres copropriétaires ont été contraints de subir la défaillance des époux [V] et leur résistance abusive qui a provoqué des difficultés de gestion et entrainé des charges supplémentaires.

Dans leurs dernières conclusions du 25 septembre 2025, les époux [V] demandent à la cour de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 31 mars 2025 ;

Déclarer irrecevables toutes les demandes du syndicat des copropriétaires Del [M] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de toutes ses demandes ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 septembre 2024 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires Del [M] à payer en cause d’appel aux concluants la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens.

Les époux [V] soutiennent que la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle ne précise pas les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2 I de cette même loi, relatives à l’année en cours et qui n’auraient pas été payées par les intimés.

Les intimés soutiennent également ne pas avoir été avisés précisément de la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de trente jours, pour éviter la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et ne disposer d’aucun moyen pour déterminer à partir du seul montant énoncé, les provisions impayées.

Ils font encore valoir que le syndicat appelant n’invoque aucun moyen au soutien de sa demande de réformation de sorte que ses conclusions sont irrecevables par application de l’article 954 du code de procédure civile.

Enfin, ils concluent également à l’irrecevabilité de la demande au titre des frais de relance, dans la mesure où son éventuelle exigibilité ne serait pas prévue légalement, relevant en outre que ces frais sont relatifs à une procédure antérieure ayant abouti à un jugement de désistement du syndicat des copropriétaires, lequel a déclaré que sa créance et ses frais ont été payés par les époux [V].

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la partie, qui conclut à l’infirmation du jugement, doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Les intimés font grief au syndicat des copropriétaires de ne développer dans ses conclusions d’appel aucune critique des fondements retenus par le premier juge et notamment sur l’absence de réunion des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sorte que lesdites conclusions sont irrecevables et de manière subséquente les demandes.

Dans les dernières conclusions du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires développe divers moyens au soutien de son appel considérant notamment que la mise en demeure du 26 octobre 2023 est respectueuse des exigences légales et de nature à informer les copropriétaires de manière précise du montant leur incombant.

La cour observe en effet que l’appelant indique dans ses écritures divers moyens tendant d’une part à critiquer les chefs du jugement déféré et d’autre part à répondre à l’argumentation développée par les intimés.

Les conclusions litigieuses répondant donc aux exigences énoncées à l’article 954, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires Del [M].

Sur la demande en paiement

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement de provisions ou sommes exigibles.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent’ Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Il n’est nullement contesté que le syndicat des copropriétaires a entendu fonder son action en paiement sur l’article 19-2 dont les conditions d’application sont strictement définies.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à un ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

En raison de la nature particulière de la procédure de l’article 19-2 entièrement tournée vers son efficacité, puisqu’il s’agit pour le syndicat d’obtenir une décision rapide concernant non seulement l’arriéré mais aussi les charges non encore échues au stade de la mise en demeure, il est exigé que l’information transmise au copropriétaire défaillant soit utile, informative et dénuée d’ambiguïté.

A cet égard, il en résulte que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit en effet indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure et il est donc impératif qu’elle opère une distinction entre les provisions de l’article 14-1 et les autres charges et provisions réclamées.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

Au cas d’espèce, par courrier recommandé adressé le 26 octobre 2023 avec accusé de réception, le [Adresse 14] [Adresse 10] a mis en demeure les époux [V] de régler les charges de copropriété demeurées impayées qui s’élèvent à la somme de 11.864,25 euros dans un délai de trente jours (pièce 3).

Cette mise en demeure fait masse des différents postes de créance sans opérer aucune distinction en sorte qu’elle ne répond pas à l’exigence posée par l’article 19-2. Comme l’a justement constaté le premier juge, les époux [V] ne pouvaient avoir connaissance du montant des provisions non encore échues et des sommes appelées sur les années précédentes.

Ainsi, peu importe que la provision soit identifiable sur le relevé de compte annexé à la mise en demeure, ce qui est d’ailleurs contesté par les intimés, dans la mesure où le syndicat ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond que si les copropriétaires ont été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

En visant un montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure ne correspond pas aux exigences de l’article 19-2 en sorte que l’appelant doit être déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au lieu de constater l’irrecevabilité de cette prétention.

L’appelant étant déclaré irrecevable en sa demande en paiement, il sera également débouté de la prétention tendant à obtenir la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelant à verser la somme de 1.000 euros.

L’appelant, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déboute M. [Y] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] de leur demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] au visa de l’article 954 du code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 19 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ,

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [M] formées sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la demande en paiement présentée par le [Adresse 14] [Adresse 9] [M] irrecevable,

Déboute le [Adresse 14] [Adresse 9] [M] du surplus de ses prétentions,

Condamne le [Adresse 14] [Adresse 9] [M] à payer à M. [Y] [V] et Mme [E] [R], épouse [V], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Del [M] sise [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,