AB/RP

Numéro 25/00511

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/02/2025

Dossier :

N° RG 24/01719

N° Portalis DBVV-V-B7I-I4AQ

Nature affaire :

Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

Affaire :

S.A.R.L. BATISOFT AQUITAINE

C/

S.C.I. PAPAYE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 7 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. BATISOFT AQUITAINE

dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

S.C.I. PAPAYE

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son gérant en exercice demeurant en cette qualité audit siège social

assistée de Maître Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 16 MAI 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 23/00185

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat du 18 décembre 2019, la SCI Papaye a confié à la SARL Batisoft Aquitaine la construction de deux maisons individuelles (ci-après 1 et 2), pour un montant total, après plusieurs avenants, de 442 426 euros.

Un autre contrat a été conclu à la même date, portant sur la construction de deux autres maisons (ci-après 3 et 4), mais qui ne fait pas l’objet du litige.

Le 22 décembre 2022, la SARL Batisoft Aquitaine a adressé à la SCI Papaye l’appel de fonds des 95%, correspondant à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs, pour la somme de 88 485,20 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2023, la SARL Batisoft Aquitaine a adressé une première relance à la SCI Papaye, suivie d’une mise en demeure infructueuse du 31 janvier 2023.

Par acte du 9 octobre 2023, la SARL Batisoft Aquitaine a fait assigner la SCI Papaye devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont-De-Marsan aux fins notamment de la voir condamner au paiement d’une provision correspondant à l’appel de fonds des 95 % et aux intérêts correspondants, et de voir prononcer l’arrêt des travaux au 20 janvier 2023 conformément au contrat.

Par ordonnance contradictoire du 16 mai 2024 (RG n° 23/00185), le juge des référés a :

— débouté la SARL Batisoft Aquitaine de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SARL Batisoft Aquitaine sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à :

faire réaliser dans la maison n° 1 une recherche de fuite avec mise en charge du chéneau, adjonction de colorant et vérification de l’étanchéité en pied de mur et toutes autres mesures nécessaires dans la détermination de l’origine du sinistre,

procéder concernant la maison n° 2 à l’achèvement des travaux de revêtement extérieurs (colombages, solin d’étanchéité, finition de joints extérieurs, finition de peintures),

— condamné la SARL Batisoft Aquitaine à procéder dans la maison n° 1 aux travaux réparatoires dans les quatre mois suivant la signification de la décision,

— condamné la SARL Batisoft Aquitaine à payer à la SCI Papaye la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Batisoft Aquitaine aux entiers dépens,

— débouté la SCI Papaye du surplus de ses demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que les demandes de provision de la SARL Batisoft Aquitaine se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors qu’il ressort de la note expertale du cabinet [T] que le système de chauffage au sol ne fonctionne pas, ce qui est préjudiciable pour purger l’humidité présente dans l’ensemble de l’habitation, la rendant inhabitable (moisissures) et nécessitant des travaux rapides de remise en état, que le plaquage en briquettes et le jointement sont inachevés et que la fourniture et la pose de nouveaux éléments sont nécessaires sur la façade du lot n° 2,

— que la demande d’arrêt des travaux du fait d’une mise en demeure de payer restée infructueuse se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où la demande de paiement est elle-même sérieusement contestée,

— que les prestations dues contractuellement par la SARL Batisoft Aquitaine ne sont pas achevées, et que la livraison n’a pu avoir lieu, de sorte que la SCI Papaye est en droit de solliciter l’achèvement des maisons 1 et 2, mais que cette demande est prématurée à ce stade, la SARL Batisoft Aquitaine devant d’abord être condamnée à procéder à une recherche de fuite concernant la maison 1, les causes qu’elle avance quant à l’origine du sinistre n’étant pas fondées, à réparer ce dégât des eaux, et à procéder aux travaux de revêtement extérieurs de la maison 2, ce qui permettra la remise de l’appel de fonds de 95 %, et d’envisager la future livraison des lots.

Par déclaration du 17 juin 2024 (RG n° 24/01719), la SARL Batisoft Aquitaine a relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté la SCI Papaye du surplus de ses demandes.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 janvier 2025, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Batisoft Aquitaine, appelante, entend voir la cour :

— infirmer l’ordonnance,

Et en conséquence,

A titre principal,

— condamner la SCI Papaye à régler la somme provisionnelle de 88 485,20 euros correspondant à son appel de fonds des 95 %,

— condamner la SCI Papaye à régler la somme provisionnelle de 15 927,34 euros correspondant aux intérêts dus pour non-paiement dans les temps de son appel de fonds de 95 %, somme à actualiser au parfait règlement,

— prononcer l’arrêt des travaux au 20 janvier 2023 conformément à la clause 3-5 du contrat,

— déclarer irrecevable la demande indemnitaire présentée pour la première fois en cause d’appel,

— déclarer irrecevable l’appel incident,

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira avec la mission suivante :

Convoquer et entendre les parties ;

Se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment tous les documents et tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties, la mission précise de chaque intervenant et la date de la réalisation des travaux ;

Se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire,

Donner son avis sur l’état d’achèvement des ouvrages ;

Donner tous les éléments techniques et de faits permettant au juge d’apprécier les responsabilités éventuellement encourues.

en toute hypothèse,

— débouter la SCI Papaye de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Papaye à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1103, 1217 et suivants, 1231-1 du code civil, et de l’article 835 du code de procédure civile :

— que l’état d’avancement des travaux à 95 % a été constaté par le cabinet [T] pour les deux maisons lors de la visite contradictoire du 21 décembre 2022, de sorte que rien ne s’oppose au paiement des factures d’appels de fonds, qui ont produit intérêts au taux de 1 % par mois,

— que les traces de moisissures ponctuelles résultent d’un dégât des eaux issu d’une fuite de tuyau qui a été réparée, et que le second dégât des eaux est un sinistre annexe à l’état d’avancement du chantier, et a été résolu,

— qu’elle a fait procéder à la recherche de fuite avec colorant le 8 juillet 2024 conformément à sa condamnation de première instance, dont les résultats ont démontré un défaut d’entretien de la toiture, qui ne peut lui être reproché alors que le maître d’ouvrage refuse de réceptionner le bien,

— que le défaut de finition des briquettes de la maison 1 n’est qu’esthétique et n’influence donc pas l’état d’achèvement du bien, de même que les absences de finition sur la maison 2,

— que s’agissant du chauffage au sol de la maison 1, les réparations ont été effectuées et la mise en service a eu lieu le 5 janvier 2023,

— qu’elle était en droit d’interrompre le chantier en l’absence de paiement et après un délai de 8 jours suivant mises en demeure des 11 et 31 janvier 2023 restées infructueuses,

— qu’elle ne peut être tenue responsable des éventuelles dégradations commises durant la période d’interruption des travaux du fait du maître de l’ouvrage,

— que la demande de la SARL Batisoft Aquitaine en paiement d’une indemnité de retard est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable, car la SARL Batisoft Aquitaine ne demande aucune compensation,

— que l’appel incident de la SARL Batisoft Aquitaine sur les travaux de reprise est irrecevable car formulé plus de 4 mois après les conclusions de l’appelante,

— qu’en tout état de cause sa responsabilité dans les désordres n’est pas démontrée.

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2025, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Papaye, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SARL Batisoft Aquitaine à :

Après avoir identifié la cause des infiltrations, remédier au sinistre dégât des eaux dans la maison 1 et à procéder aux travaux réparatoires en ce compris la reprise des embellissements,

procéder à l’achèvement des travaux de la maison 1 suivants :

absence de finitions en partie haute à partir de la porte à galandage, de communication de la chambre parentale en R+1 (page 5 du rapport [T]),

Plaquage de briquettes et joints de parement inachevés (page 19 du constat de Maître [W] et page 6 du rapport [T])

façade Ouest : reprise de l’enduit affecté par des coulures provenant des colombages bois (page 7 du rapport [T] & pages 14 à 18 du constat de Maître [W]),

Reprise de l’enduit affecté par des coulures provenant des colombages bois situés sur la façade au-dessus du garage (Page 21 du constat SELARL NOUVEL ACTE 33).

Reprise des peintures des garde-corps de la terrasse de l’étage.

Reprise du joint de fractionnement (page 20 du constat de Maître [W])

— procéder à l’achèvement des travaux de la maison N° 2 suivant :

Reprise de la fuite au droit de la gouttière de la pente de toit gauche de la maison (page 21 du constat de Maître [W]).

— juger que la demande de provision de la SCI PAPAYE au titre du retard de livraison est recevable,

— condamner la SARL Batisoft Aquitaine à verser une provision, au titre du retard de livraison et du préjudice financier qu’elle subit, d’un montant de 130 000 euros,

— condamner la SARL Batisoft Aquitaine à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, et de l’article 835 du code de procédure civile :

— que le paiement de l’appel de fonds des 95 % n’est pas justifié en l’absence d’achèvement des travaux de plomberie, de chauffage, de menuiserie et revêtements extérieurs, tel que cela résulte du rapport du cabinet [T],

— que la mise en service de la pompe à chaleur de la maison 1 n’a pas eu lieu, la SARL Batisoft Aquitaine ne démontrant pas le contraire, et le constat du 30 octobre 2023 constate l’aggravation des désordres relatifs à la présence d’humidité,

— que le sinistre ayant engendré les infiltrations n’est pas réparé, ce qui empêche de considérer que l’immeuble a atteint le taux de 95 % d’achèvement, et ce qui a entraîné une aggravation des désordres dans toutes les pièces de la maison, constatée le 30 octobre 2023 et le 2 avril 2024, et ce qui démontre que la cause initialement identifiée n’est pas la cause réelle de la présence d’humidité,

— que suite à sa condamnation, la SARL Batisoft Aquitaine a fait procéder à une recherche de fuite non contradictoire, sans procéder à une mise en charge du chéneau, qui démontre cependant que l’immeuble n’est pas achevé à 95 % et que le sinistre d’infiltration n’est pas résolu, ce qui empêche à la SARL Batisoft Aquitaine de réclamer le paiement,

— que la SARL Batisoft Aquitaine n’a pas poursuivi la résolution du contrat, et est en tout état de cause mal fondée à solliciter l’arrêt des travaux alors que son appel de fonds ne pouvait être établi faute d’achèvement des prestations, qui n’a toujours pas eu lieu,

— que le contrat prévoyait une date de livraison au plus tard le 28 juillet 2022, ce qui justifie sa demande de condamnation de la SARL Batisoft Aquitaine de procéder aux travaux réparatoires suite au dégât des eaux, à la reprise des embellissements, à l’achèvement des maisons, mais également sa demande de condamnation au paiement d’une provision du fait du retard de livraison de plus de deux ans, générant des pénalités de retard à hauteur de 110 584,44 euros, et de son préjudice financier résultant du retournement du marché immobilier et de la nécessité pour elle de solliciter une suspension de son prêt,

— que sa demande en paiement de pénalités de retard est recevable au sens de l’article 524 du code de procédure civile car il s’agit d’opposer une compensation à la SARL Batisoft Aquitaine.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel incident de la SCI Papaye sur la demande de reprise de l’enduit de façade du garage de la maison 1, et de la gouttière de la maison 2 :

Par ses dernières conclusions du 6 janvier 2025, la SCI Papaye demande dans le cadre de son appel incident que la SARL Batisoft Aquitaine procède à l’achèvement de travaux sur la maison 1, et notamment :

'Reprise de l’enduit affecté par des coulures provenant des colombages bois situés sur la façade au-dessus du garage (Page 21 du constat SELARL NOUVEL ACTE 33)',

et que la SARL Batisoft Aquitaine procède 'à l’achèvement des travaux de la maison N° 2 suivant :

'Reprise de la fuite au droit de la gouttière de la pente de toit gauche de la maison (page 21 du constat de Maître [W]).'

La SARL Batisoft Aquitaine lui oppose que cet appel incident est irrecevable car de telles demandes n’ont pas été formulées dans les premières conclusions de l’intimée, mais dans ses conclusions ultérieures déposées plus de quatre mois après les conclusions de l’appelante.

Et en effet, la cour constate à la lecture des premières conclusions de la SCI Papaye, notifiées par voie électronique le 7 août 2024, que l’intimée a demandé seulement à la cour de :

'- Procéder à l’achèvement des travaux de la maison 1 suivants :

' Absence de finitions en partie haute à partir de la porte à galandage,

' Plaquage de briquettes et joints de parement inachevés,

' Façade Ouest : reprise de l’enduit affecté par des coulures provenant des colombages bois.'

Les autres demandes de travaux telles que mentionnées dans les dernières conclusions du 6 janvier 2025 n’ont été formulées pour la première fois par la SCI Papaye que dans ses conclusions notifiées le 2 janvier 2025, soit après expiration du délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant (intervenue en l’espèce le 17 juillet 2024) fixé par l’article 905-2 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la cause, de sorte que l’appel incident portant sur ces demandes est irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande nouvelle de la SCI Papaye en paiement d’une provision sur indemnités de retard de livraison des maisons :

Il résulte des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Par ailleurs, l’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 du code de procédure civile précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La SCI Papaye demande à la cour de condamner la SARL Batisoft Aquitaine à lui verser une provision au titre du retard de livraison des maisons 1 et 2 (et non des maisons 3 et 4 comme le soutient la SARL Batisoft Aquitaine) et du préjudice financier qu’elle subit, pour un montant fixé à 130'000 € dans ses dernières conclusions.

La SARL Batisoft Aquitaine demande à la cour de déclarer irrecevable cette demande indemnitaire au motif qu’elle est présentée pour la première fois en cause d’appel.

La cour constate que la SCI Papaye demandait devant le premier juge que la SARL Batisoft Aquitaine soit condamnée à effectuer sous astreinte une recherche de fuite, à remédier à certains désordres et à achever les travaux des maisons 1 et 2.

La cour estime ainsi que la demande indemnitaire au titre du retard de la livraison des deux maisons est une demande accessoire à celle consistant à obtenir l’achèvement des travaux sous astreinte ; il s’agit donc d’une demande nouvelle recevable au titre de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision par la SARL Batisoft Aquitaine :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article R.231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que :

I.- Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante : 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ; 25 % à l’achèvement des fondations ; 40 % à l’achèvement des murs ; 60 % à la mise hors d’eau ; 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ; 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. »

En l’espèce, le contrat de CMI conclu entre les parties reprend exactement ces modalités de règlement.

La SARL Batisoft Aquitaine réclame en application du contrat le paiement d’une somme provisionnelle correspondant à 95 % du prix convenu en raison de l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs ; le solde de ces 95 % correspond à l’appel de fonds du 22 décembre 2022 d’un montant de 88'485,20 € pour l’ensemble du chantier qui concerne les maisons 1et 2.

La SCI Papaye s’y oppose en estimant que les travaux ne sont pas achevés.

Au soutien de sa demande, la SARL Batisoft Aquitaine produit aux débats une note expertale contradictoire établie après visite du chantier en présence des parties et datée du 3 janvier 2023, par laquelle le cabinet [T] a constaté l’achèvement des travaux correspondant à la phase d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, justifiant un appel de fonds de 95 % du montant du contrat pour les deux maisons.

Ce cabinet d’expertise relève pourtant que la carte mère de la pompe à chaleur de la maison 1 est hors service et doit être changée, que des traces d’humidité sur les murs ont résulté d’un dégât des eaux, que la finition de la porte à galandage dans cette maison doit être terminée et que des peintures sont à reprendre sur les garde-corps. Le plaquage de briquettes sur la maison 1 reste à achever et des coulures sont présentes en façade Ouest.

Sur la maison 2 la finition des faux colombages en bois est à revoir, le lambris du porche d’entrée est à nettoyer.

Pour la maison 2, il s’agit de désordres relevant des finitions à mettre en oeuvre avant réception du chantier et le cas échéant dans le cadre du parfait achèvement après réception, mais non de l’achèvement du lot correspondant au déblocage des fonds à 95 %. Rien ne justifie donc l’opposition de la SCI Papaye à régler cet appel de fonds.

Pour la maison 1, le fait que la PAC soit hors service lors de l’appel de fonds ne permettait pas de considérer que le lot chauffage était achevé au 22 décembre 2022.

En revanche, la carte mère de la pompe à chaleur a été installée avec mise en service de la PAC dès réception de cette pièce le 5 janvier 2023 comme en atteste l’entreprise 'Plomberie Moderne’ chargée des travaux, ce qui permet de considérer que, dès cette date, le lot chauffage était achevé, et la SCI Papaye ne produit aucun élément contraire à l’attestation produite. En effet le constat de commissaire de justice du 30 octobre 2023 qu’elle produit montre toujours des moisissures en pied de murs intérieurs à cette date mais ne porte aucune mention sur le fonctionnement ou le dysfonctionnement de la PAC dont l’installation était achevée le 5 janvier 2023.

Mais à la date de cet appel de fonds à 95 % (le 22 décembre 2022), et même à la date de la note expertale (3 janvier 2023), la pose du revêtement en briquettes sur la maison 1 n’était pas terminée, ni la finition de la porte à galandage dans cette maison 1, ce qui justifiait de ne pas régler l’appel de fonds car les travaux d’équipement ne pouvaient être considérés comme achevés.

Pour actualiser la situation, la SARL Batisoft Aquitaine produit aux débats un constat de commissaire de justice du 2 août 2024 établissant qu’elle a fait procéder à la reprise des désordres visés par l’ordonnance de référé entreprise sur la maison 1 à savoir la recherche de fuite et la vérification de l’étanchéité, avec prise de toute mesure nécessaire, en effet une reprise de la tuile de faîtage et de la jonction de solin à l’origine d’infiltrations a été réalisée.

En revanche la SARL Batisoft Aquitaine ne justifie toujours pas de l’achèvement de la pose des briquettes en façade de la maison 1, ni de la finition de la porte à galandage dans cette maison.

Le constat de commissaire de justice du 30 octobre 2023 produit par la SCI Papaye montre toujours cet inachèvement.

La SARL Batisoft Aquitaine sera donc déboutée de sa demande de provision pour l’appel de fonds afférent à cette maison 1, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise comme elle le sollicite à titre subsidiaire.

Pour la maison 2 en revanche, le constat de commissaire de justice du 2 août 2024 montre que la SARL Batisoft Aquitaine a fait réaliser la reprise des colombages et la finition des joints extérieurs exigées par l’ordonnance entreprise.

Ces travaux ont été effectués sauf la peinture sur le bas des murs dont les placoplâtres ont été changés à la suite du dégât des eaux, la SARL Batisoft Aquitaine indiquant que la SCI Papaye s’était réservée le poste peinture.

Ceci est exact, mais la SCI Papaye avait déjà procédé à la mise en peinture des murs lors de la survenance des infiltrations, de sorte que la nouvelle mise en peinture post-travaux réparatoires doit être réalisée par celui se trouvant à l’origine des désordres.

En tout état de cause, si certaines reprises restent à effectuer, elles ne sont pas des non-façons et ne doivent pas être confondues avec l’obligation pour la SARL Batisoft Aquitaine d’achever les constructions, elles relèvent en réalité de la responsabilité éventuelle du constructeur pour malfaçons.

La SCI Papaye a d’ailleurs conservé par devers elle les 5 % du montant du marché qui correspondent à la retenue de garantie prévue par les dispositions de l’article L242-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur cette maison 2, le lot de travaux correspondant à la phase d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage était achevé à la date de l’appel de fonds du 22 décembre 2022.

Dans ces conditions, la demande de provision de la SARL Batisoft Aquitaine sera accueillie en ce qui concerne l’appel de fonds de 95 % pour la seule maison 2, soit une provision de 88 485,20 / 2 = 44 242,60 €. Il appartient au maître de l’ouvrage de réceptionner ce lot, au besoin avec réserves, pour faire courir les garanties légales.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

Sur les intérêts de retard sollicités par la SARL Batisoft Aquitaine :

La SARL Batisoft Aquitaine n’est pas fondée à solliciter des intérêts de retard sur la somme correspondant à l’appel de fonds pour les travaux de la maison 1, puisque la cour estime cette somme non exigible à ce jour.

S’agissant des intérêts de retard de paiement sur la partie de l’appel de fonds correspondant à la maison 2, soit 44 242,60 €, ils sont dus contractuellement au taux de 1 % par mois passé le délai de 15 jours à compter de l’achèvement ; en l’espèce les travaux de la phase concernée sont achevés pour la maison 2 depuis le 22 décembre 2022, les intérêts contractuels courent donc à compter du 5 janvier 2023 soit, à la date de la demande par la SARL Batisoft Aquitaine, depuis 18 mois.

La demande de provision de la SARL Batisoft Aquitaine sur les intérêts de retard est donc bien fondée à hauteur de 7 963,67 €. L’ordonnance déférée sera infirmée en ce sens.

Sur la demande d’arrêt des travaux par la SARL Batisoft Aquitaine :

La SARL Batisoft Aquitaine sollicite de la cour qu’elle prononce l’arrêt des travaux au 20 janvier 2023 sur le fondement de l’article 3-5 du CCMI intitulé «retards dans les paiements» selon lequel : «si après mise en demeure, ces sommes (intérêts de retard compris) ne sont pas réglées dans les huit jours, le constructeur est en droit d’interrompre les travaux, et, conformément aux articles 1224 et suivants du Code civil, pourra demander un mois après cette mise en demeure la résolution du contrat avec dommages intérêts».

L’application de cet article permet au constructeur de demander la résolution du contrat, ce qu’il ne fait pas, mais également d’arrêter le décompte des pénalités de retard de livraison.

S’agissant de la maison 1, il a été jugé que l’appel de fonds n’était pas justifié en l’état, de sorte que la demande d’arrêt des travaux pour non paiement doit être rejetée.

S’agissant de la maison 2, l’appel de fonds étant jugé justifié, la demande d’arrêt des travaux au 20 janvier 2023 sera accueillie, par infirmation de l’ordonnance déférée.

Sur la demande de la SCI Papaye de recherche de fuite, de remise en état de la maison n° 1 et d’achèvement des travaux des maisons n° 1 et 2 :

Il est constaté au vu du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 2 août 2024 que la demande de recherche de fuite est devenue sans objet car cette recherche de fuite a été effectuée et les causes ont été réparées par la SARL Batisoft Aquitaine.

Par ailleurs la cour estime que la demande 'd’achèvement de la maison 2' concerne en réalité des reprises de désordres qu’il appartient au maître de l’ouvrage d’indiquer dans les réserves à la réception de l’ouvrage et qui, à ce stade devant le juge des référés, se heurtent à des contestations sérieuses.

Il en va de même de la 'remise en état’ de la maison 1 à la suite de deux dégâts des eaux successifs dont l’imputabilité est discutée.

S’agissant en revanche de l’achèvement de la maison 1, la demande de la SCI Papaye est fondée en ce qui concerne :

' l’absence de finitions en partie haute à partir de la porte à galandage, de communication de la chambre parentale en R+1 (page 5 du rapport [T]),

' le plaquage de briquettes et joints de parement inachevés (page 19 du constat de Maître [W] et page 6 du rapport [T]).

Les autres points sont des reprises de désordres comme dit précédemment, et non des inachèvements.

Sur la demande de la SCI Papaye en paiement d’une provision sur indemnités pour retard de livraison des maisons :

Cette demande n’est pas fondée pour ce qui concerne la maison 2, qui n’a pas été livrée en raison du non paiement par la SCI Papaye de l’appel de fonds du 22 décembre 2022.

S’agissant de la maison 1, la cour estime, au regard des atermoiements intervenus entre les parties liés au caractère commun du chantier aux deux maisons dont l’achèvement était inégal, que la demande indemnitaire de la SCI Papaye présentée à titre provisionnel se heurte à de sérieuses contestations et qu’il appartiendra au juge du fond de statuer sur la demande après réception des deux chantiers.

Sur le surplus des demandes :

La SCI Papaye, succombante essentiellement, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation de l’ordonnance entreprise ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions sur les frais irrépétibles.

L’équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni devant le juge des référés, ni devant la présente cour.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable l’appel incident de la SCI Papaye sur la demande de reprise de l’enduit de façade du garage de la maison 1, et de la gouttière de la maison 2,

Déclare recevable la demande nouvelle de la SCI Papaye en paiement d’une provision sur indemnités de retard de livraison des maisons,

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Papaye à régler à la SARL Batisoft Aquitaine la somme provisionnelle de 44 242,60 euros correspondant à son appel de fonds des 95 % pour la maison 2,

Condamne la SCI Papaye à régler à la SARL Batisoft Aquitaine la somme provisionnelle de 7 963,67 euros correspondant aux intérêts dus pour non-paiement dans les temps de son appel de fonds de 95 % tel qu’indiqué ci-dessus, somme arrêtée au 15 juillet 2024,

Déboute la SARL Batisoft Aquitaine du surplus de ses demandes provisionnelles,

Dit n’y avoir lieu à expertise sur l’achèvement des travaux,

Prononce l’arrêt des travaux au 20 janvier 2023 pour la maison 2 conformément à la clause 3-5 du contrat,

Déboute la SARL Batisoft Aquitaine de sa demande d’arrêt de travaux concernant la maison 1,

Déboute la SCI Papaye de sa demande de provision sur indemnités pour retard de livraison de la maison 2,

Dit que les demandes de la SCI Papaye de provision sur indemnités pour retard de livraison de la maison 1, d’achèvement de la maison 2 et de remise en état de la maison 1 se heurtent à de sérieuses contestations, et relèvent de l’examen au fond,

Ordonne à la SARL Batisoft Aquitaine de procéder à l’achèvement de de la maison 1, en ce qui concerne :

' l’absence de finitions en partie haute à partir de la porte à galandage, de communication de la chambre parentale en R+1 (page 5 du rapport [T]),

' le plaquage de briquettes et joints de parement inachevés (page 19 du constat de Maître [W] et page 6 du rapport [T]),

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel,

Condamne la SCI Papaye aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE