COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04265 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PCC6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 19/01387

APPELANTE :

S.C.I. ABB prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et par M^e Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. [T], immatriculée au RCS sous le n° 431.455.104, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 10 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 18 décembre 2025 et prorogé au 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

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* *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 22 août 2017, la SCI [T] a vendu à la SCI ABB un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], cadastré section BK [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] moyennant le prix de 435 000 euros.

La SCI ABB s’est plainte de la fuite de la piscine et d’infiltrations par la toiture au vu de procès-verbaux de constat d’ huissier des 18 septembre et 19 octobre 2017.

Par ordonnance de référé du 6 mars 2018, une expertise judiciaire a été confiée à l’expert [X] qui a déposé son rapport le 15 novembre 2019.

Par exploit du 21 juin 2019 la SCI ABB a assigné la SCI [T] devant le tribunal judiciaire de Béziers pour la voir condamner, sur le fondement du dol et des vices cachés et subsidiairement pour avoir manqué à son obligation de loyauté et d’information, à payer le montant des réparations et des dommages-intérêts.

Par jugement du 10 mai 2021 ce tribunal a débouté la SCI ABB de ses demandes, ordonné l’exécution provisoire du jugement et condamné la SCI ABB aux dépens.

La SCI ABB a relevé appel de cette décision le 1er juillet 2021.

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 7 septembre 2021,

Vu les conclusions de la SCI [T] remises au greffe le 15 septembre 2021,

MOTIFS

Sur la demande principale en garantie des vices cachés :

La SCI ABB soutient que la fosse septique, la piscine et la toiture de l’immeuble sont affectées de vices cachés dont le vendeur avait connaissance.

Aux termes de l’acte authentique de vente en date du 24 mai 2017 il est indiqué que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices cachés sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, s’il a réalisé lui-même les travaux et s’il est prouvé que les vices cachés étaient, en réalité, connus de lui.

Le vendeur et l’acquéreur sont des sociétés civiles immobilières dont il n’est pas démontré qu’elles étaient des professionnelles de la vente immobilière. Par ailleurs la clause de non-garantie des vices cachés pour une vente entre deux personnes morales ayant la même spécialité, s’applique quand l’acheteur ne rapporte pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

En conséquence, la SCI ABB ne peut invoquer la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI [T] pour exclure l’application de la clause de non garantie des vices cachés.

S’agissant de la fosse septique, la SCI [T] produit un rapport de l’Agglomération Béziers Méditerranée en date du 18 juillet 2017 précisant que le contrôle de l’installation d’assainissement autonome a été réalisé le 26 juin 2017, préalablement à la vente de l’immeuble. Ce rapport indique que la visite a permis de mettre en

évidence un dispositif fonctionnant correctement mais présentant

simplement un défaut d’usure. Sur cette base l’Agglomération [Localité 1] Méditerranée a dit que l’installation était considérée comme ne présentant pas de défaut.

Même si le passage d’une caméra a permis de détecter des défauts et un écoulement difficile, aucun élément concret ne permet d’affirmer que la SCI [T] a dû faire face au bouchage régulier des canalisations lors de l’évacuation des eaux usées.

Dans ces conditions la SCI ABB ne démontre pas la connaissance par la SCI [T] d’un vice caché affectant cette fosse septique.

S’agissant des infiltrations par la toiture, l’expert judiciaire affirme qu’elle est affectée de vices cachés ignorés par le vendeur. Il a constaté sur cette toiture ancienne des réparations de tuiles cassées et des tuiles cassées non réparées. Le gérant de la SCI [T] a indiqué qu’il entretenait régulièrement sa toiture en procédant à des changements de tuiles.

Cette toiture ancienne et en mauvais état était apparente lors de la vente et aucun élément concret ne permet d’affirmer que la SCI [T] avait connaissance de l’existence de tuiles cassées en dehors de celles déjà réparées dans le cadre de l’entretien régulier.

La clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.

S’agissant des problèmes électriques, l’expert considère qu’ils constituaient des vices cachés notamment concernant l’absence de raccordement heures creuses et une infiltration intérieure du boîtier électrique du jacuzzi.

Ces désordres ont été réparés par la SCI ABB qui réclame seulement l’indemnisation de son préjudice moral. La réalité d’un tel préjudice n’étant pas démontrée, la demande à ce titre doit être écartée.

S’agissant des désordres affectant la piscine, l’expert judiciaire précise qu’il s’agit d’une piscine semi enterrée, réalisée avec un liner recouvert d’un plastifiant qui s’évapore avec le temps entraînant une rupture de la membrane et des fentes. Aucun défaut d’entretien ne peut être reproché à la SCI [T] puisque les professionnels de la piscine et des liners ont indiqué qu’il n’existe aucun produit pour réparer les membranes de piscine ou pour les empêcher de vieillir.

L’expert déclare que l’état général de la toile plastique ancienne était visible à l''il nu et n’a donc pas été caché.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que le jour d’une visite avant la vente, le responsable de la SCI [T] a montré à la SCI ABB qu’une partie de la piscine avait été réparée avec un bouchon de liège qui bouchait un trou de la structure. Or, l’huissier de justice qui a réalisé un constat à la demande de l’appelante, le 18 septembre 2017, a relevé que la petite déchirure grossièrement rebouchée par un bouchon de liège était située à quelques centimètres d’une déchirure plus importante. Ainsi la société ABB ne pouvait manquer de s’apercevoir de l’état d’usure du liner de la piscine et donc des vices apparents l’affectant.

En conséquence, l’action fondée sur la garantie des vices cachés doit être écartée en l’absence de démonstration de la connaissance des vices par la SCI venderesse.

Sur la demande fondée sur le dol et sur le manquement à l’obligation de loyauté et d’information :

L’appelante ne démontre d’aucune manière une dissimulation intentionnelle ou l’existence de man’uvres destinées, de la part de la SCI [T], à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

En effet, dans la mesure où les vices étaient soit apparents, soit cachés et donc ignorés du vendeur, il ne peut être reproché à celui-ci des man’uvres ou des mensonges destinés à tromper le consentement de l’acquéreur.

De même l’appelante ne peut reprocher à la société [T] un manquement à l’obligation de loyauté et d’information puisqu’elle ne connaissait pas l’existence des vices cachés.

Sur la demande fondée sur la garantie décennale :

La SCI ABB soutient que la SCI [T] a la qualité de constructeur dans la mesure où elle a procédé elle-même à des réparations sur la toiture.

L’intimée ne conteste pas avoir effectué, sur la toiture, des changements de tuiles cassées. Cependant la responsabilité décennale doit s’apprécier au regard de l’ampleur des réparations et, en l’espèce, doit être écartée au regard de la faible importance des reprises et de leur caractère localisé.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI ABB de l’ensemble de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI ABB à payer à la SCI [T] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens de l’appel en ce compris les dépens de l’ordonnance de référé et le coût taxé du rapport d’expertise judiciaire.

Le greffier Le président