03/12/2025

ARRÊT N° 25/ 462

N° RG 24/03654

N° Portalis DBVI-V-B7I-QTB7

NA – SC

Décision déférée du 15 Octobre 2024

TJ de [Localité 10] – 24/00886

R. [Localité 9]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 03/12/2025

à

M^e Camille PASTRE

M^e Isabelle BAYSSET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. PNR

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Camille PASTRE de la SARL CAMILLE PASTRE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [B] [H], représentée par son fils [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [W] [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

N. ASSELAIN, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par N. ASSELAIN, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par jugement d’habilitation familiale générale du 14 décembre 2022, M.[W] [J] a été autorisé à représenter sa mère, Mme [B] [H] veuve [J], née le 18 juillet 1927.

Par acte authentique du 19 juin 2023, Mme [B] [H], représentée par son fils, a consenti au profit de la société par actions simplifiée PNR une promesse unilatérale de vente d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le prix de 527.000 euros.

La promesse de vente a été conclue pour une durée expirant le 30 novembre 2023, et sous les conditions suspensives suivantes :

— l’obtention d’un prêt bancaire par la Sas PNR d’un montant de 800.000 euros sur une durée de 2 ans au taux maximal de 5,50 euros % l’an au plus tard le 20 septembre 2023,

— l’obtention d’un permis de construire en vue de la modification des façades.

Lors de la signature de la promesse de vente, la Sas PNR a versé une indemnité d’immobilisation de 30.000 euros auprès du notaire séquestre.

Par avenant du 15 novembre 2023, les parties ont consenti à la prorogation de la durée de la promesse jusqu’au 23 décembre 2023.

La société PNR a demandé restitution de la somme de 30.000 euros auprès du séquestre, en indiquant qu’elle n’avait pas obtenu le financement nécessaire.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la Sas PNR a fait assigner Mme [B] [H] et M. [W] [J], en qualité de personne habilitée à représenter Mme [H], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30.000 euros, en raison de la défaillance de la condition d’obtention du prêt.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence,

— débouté la Sas PNR de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation formée à l’encontre de Mme [B] [H] veuve [J], représentée par M. [W] [J],

— ordonné au notaire séquestre de libérer immédiatement la somme de 30.000 euros (trente mille euros) représentant l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 19 juin 2023 au bénéfice de Mme [B] [H] veuve [J], représentée par M. [W] [J],

— condamné la Sas PNR à verser à Mme [B] [H] veuve [J], représentée par M. [W] [J] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres ou surplus de prétentions,

— condamné la Sas PNR aux entiers dépens de l’instance.

Le juge des référés a retenu que, conformément aux stipulations de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation restait en principe due au promettant, sauf si le bénéficiaire justifiait, avant le 23 décembre 2023, de deux refus de prêt, ce qui n’a pas été le cas.

Par déclaration du 7 novembre 2024, la Sas PNR a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 mai 2025, la Sas PNR, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1124, 1304, 1304-6 et suivants du code civil, de:

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 15 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a :

' débouté la Sas PNR de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation à l’encontre de Mme [B] [H] veuve [J], représentée par M. [W] [J],

' ordonné au notaire séquestre de libérer immédiatement la somme de 30.000 euros (trente mille euros) représentant l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du juin 2023, au bénéfice de Mme [B] [H] veuve [J], représentée par M. [W] [J],

' condamné la Sas PNR à verser à Mme [B] [H] veuve [J], représentée par M. [W] [J], la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté toutes autres ou surplus de prétentions,

' condamné la Sas PNR aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt a défailli,

— dire et juger que la société PNR n’a pas été déchue du droit d’invoquer la défaillance de la condition suspensive pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation,

— dire et juger que la société PNR est ainsi en droit d’obtenir la restitution de la somme de 30.000 euros versées au titre de l’indemnité d’immobilisation,

En conséquence,

— condamner Mme [B] [H], veuve [J], représentée par M. [W] [J], à payer à la société PNR la somme de 30.000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner Mme [B] [H] veuve [J] représentée par M. [W] [J], à payer à la société PNR la somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— condamner Mme [B] [H] veuve [J] représentée par M. [W] [J], à payer à la société PNR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— débouter Mme [B] [H] représentée par M. [W] [J] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 mai 2025, Mme [B] [H], représentée par son fils M. [W] [J], tous deux intimés, demandent à la cour, au visa de l’article 1304 alinéa 3 du code civil, de :

— confirmer dans toutes ces dispositions la décision entreprise,

— débouter la société PNR de l’ensemble de ses prétentions,

— dire que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant,

— condamner la société PNR aux entiers dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 7 octobre 2025.

MOTIFS

* Sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente du 19 juin 2023 prévoit en page 10 que l’indemnité d’immobilisation de 30.000 euros doit en principe demeurer acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien en cas de non-réalisation de la vente: 'en cas de non réalisation de Ia vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobiIisation entre ses mains de l’immeuble formant I’objet de la présente promesse de vente pendant Ia durée de celle-ci’ .

Par dérogation à ce principe, l’acte prévoit cependant que 'toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte'.

Il est établi qu’à l’expiration de la durée de la promesse, prorogée jusqu’au 23 décembre 2023 par avenant du 15 novembre 2023, la vente n’a pas été conclue.

La société PNR invoque en l’espèce tant la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt que le défaut d’obtention du permis de construire.

En ce qui concerne la condition suspensive d’obtention d’un prêt, d’un montant maximal de 800.000 euros, sur une durée maximale de remboursement de deux ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 5,50 euros % l’an hors assurances, l’acte prévoit en pages 13 et 14:

'Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par Ie BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 20 septembre 2023. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

— ll n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— ll n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

— ll déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [7] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de Ia remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et Ies présentes seront donc caduques de plein droit.

Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer Ies fonds déposés, le cas échéant, en garantie de I’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli Ies démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que Ia condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

(…)

Refus de prêt – iustification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt'.

Le juge des référés a considéré, au regard des stipulations de la promesse de vente, que l’indemnité d’immobilisation restait en principe due au promettant, sauf si le bénéficiaire justifiait, avant le 23 décembre 2023, de deux refus de prêt, ce qui n’a pas été le cas, puisque seules ont été transmises au promettant, par courriel du 13 décembre 2023, la justification d’un refus de la part de la Banque Populaire, et l’information selon laquelle le bénéficiaire renonçait à poursuivre l’acquisition du bien immobilier.

La société PNR fait valoir à juste titre que la seule absence de justification, avant le 23 décembre 2023, de deux refus de prêt, ne suffit pas à démontrer que la condition est réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil: conformément aux stipulations contractuelles, le défaut de notification, par le bénéficiaire, de l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt à la date convenue du 20 septembre 2023, non modifiée par l’avenant du 15 novembre 2023, ouvrait seulement au promettant la faculté de mettre en demeure la société PNR justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée.

A défaut d’une telle lettre recommandée, la condition ne peut pas être 'censée défaillie’ de plein droit à la date du 23 décembre 2023.

En revanche, il demeure que la provision sollicitée par la société PNR se heurte à une contestation sérieuse s’il apparaît qu’elle a empêché l’accomplissement de la condition.

Conformément à une jurisprudence constante, c’est à l’emprunteur qu’il appartient de démontrer qu’il a sollicité un financement conforme aux stipulations de la promesse.

Or la société PNR ne justifie toujours pas, devant la cour d’appel, avoir déposé deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente: si la Banque Populaire Occitane atteste bien, le 12 décembre 2023, du dépôt d’une demande de financement de 800.000 euros pour une durée de 24 mois au taux nominal d’intérêt maximal de 5,50% l’an, ni l’attestation de la banque CIC Sud Ouest du 7 février 2024, visant un crédit immobilier sollicité le 11 juillet 2023 d’un montant de '800.000 euros sur une durée de 24 mois destiné à financer l’acquisition d’un terrain et la construction d’un bien', ni l’attestation de la Société Générale également datée du 7 février 2024, visant une demande de financement du 20 novembre 2023 de 800.000 euros sur 24 mois, pour un 'achat et division en 13 logements', ne précisent le taux maximal d’intérêt sollicité.

La société PNR ne justifie donc pas du dépôt de deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Par ailleurs, la promesse de vente contient une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ainsi définie:

'La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de construire au plus tard le 30 septembre 2023 en vue de la modification des façades'.

Or la société PNR ne justifie pas avoir demandé un permis de construire se limitant à la modification des façades. La demande de permis de construire que la société PNR s’était obligée à déposer avant le 31 juillet 2023 n’est pas produite, pas plus que le refus qui lui aurait été opposé.

Il apparaît au regard des pièces versées aux débats que la société PNR entendait obtenir un permis d’aménager en vue de la création de quatre lots constructibles. La société PNR indique dans ses conclusions que plus de la moitié du terrain est devenu non constructible et que 'les banques ont refusé de donner en accord de financement en raison de la non-obtention du permis de construire liée au changement du PLU'. Cependant l’obtention d’une autorisation de diviser la parcelle, en quatre lots constructibles et un lot bâti, n’a pas été érigée en condition suspensive de la promesse.

La preuve d’une défaillance des conditions suspensives stipulées dans la promesse du 19 juin 2023 se heurte ainsi à une contestation sérieuse, de sorte que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision présentée par la société PNR.

Corrélativement, la demande de Mme [H] tendant à l’attribution de l’indemnité d’immobilisation, conformément au principe posé par la promesse en cas de défaut de réalisation de la vente, ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de sorte que l’ordonnance qui y a fait droit doit également être confirmée sur ce point.

* Sur les demandes accessoires:

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société PNR.

Mme [H], représentée par son fils, ne demande pas l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a mis à la charge de la société PNR, partie perdante, les dépens de première instance outre une indemnité allouée à Mme [H] au titre des frais irrépétibles de première instance.

La société PNR, qui perd son procès en appel, doit également supporter les dépens d’appel, et régler à Mme [H], représentée par M.[J], une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 15 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

Condamne la société PNR aux dépens d’appel ;

Condamne la société PNR à payer à Mme [B] [H], représentée par M.[W] [J], la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON N. ASSELAIN.