Cour d'appel de Nancy, 2e chambre, 26 septembre 2024, n° 23/01587

TGI Nancy 9 mai 2023

CA Nancy
Infirmation partielle 26 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Accord entre le bailleur et le locataire
La cour a estimé que la SCI ne pouvait pas justifier la non-restitution du dépôt de garantie, car les dégradations et le défaut d'entretien n'avaient pas été prouvés de manière suffisante.
Rejeté
Préjudice distinct
La cour a jugé que la Société générale ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la majoration mensuelle de retard.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a décidé d'infirmer le jugement précédent et de condamner la Société générale à verser une somme à la SCI au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Habitat Différent conteste le jugement du tribunal de première instance qui l'a condamnée à restituer un dépôt de garantie de 900 euros à la Société Générale, majoré de 4 770 euros, ainsi qu'à verser 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour d'appel examine si la SCI pouvait conserver le dépôt en raison de dégradations et d'un défaut d'entretien de la chaudière, acceptés par la Société Générale en mars 2019. La cour conclut que la SCI justifie la non-restitution du dépôt, infirmant ainsi le jugement sur ce point, tout en confirmant le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. La Société Générale est condamnée à verser 1 500 euros à la SCI au titre de l'article 700 et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Nancy, 2e ch., 26 sept. 2024, n° 23/01587
Juridiction :	Cour d'appel de Nancy
Numéro(s) :	23/01587
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nancy, 9 mai 2023, N° 22/01021
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 octobre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal BERNARDFrédérique MORELNicoletta TONTI
Cabinet(s) :	CLAUDE HARTMANN
Parties :	SCI dont le siège est situé [ Adresse 1 ] immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le 484534094, S.C.I. HABITAT DIFFERENT c/ La SOCIETE GENERALE, société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 26 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01587 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FGXA

Décision déférée à la cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/01021, en date du 09 mai 2023,

APPELANTE :

S.C.I. HABITAT DIFFERENT prise en la personne de son gérant M. [H]

SCI dont le siège est situé [Adresse 1] immatriculée au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le n° 484534094 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocat au barreau de NANCY et plaidant par M^e Nicoletta TONTI, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

La SOCIETE GENERALE

société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 552 120 222 dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

Représentée par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 26 Septembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 2014, la SCI Habitat différent a donné à bail à la Société générale un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 900 euros. Un dépôt de garantie de 900 euros a été versé.

La Société générale a attribué cet appartement, à titre de logement de fonction, à un de ses salariés.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 30 octobre 2018.

Par acte du 1er août 2022, la Société générale a fait assigner la SCI Habitat différent devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 9 mai 2023 :

— condamné la SCI Habitat différent à restituer à la Société générale la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de la somme de 4 770, euros arrêtée au 30 avril 2023, augmentée d’une indemnité mensuelle de 90 euros à compter du mois de mai 2023, jusqu’à parfait réglement du montant du dépôt de garantie,

— débouté la Société générale de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné la SCI Habitat différent à verser à la Société générale la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Habitat différent aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 20 juillet 2023, la SCI Habitat différent a interjeté appel du jugement précité, en ce qu’il l’a condamnée à restituer à la Société générale la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de la somme de 4 770 euros arrêtée au 30 avril 2023, augmentée d’une indemnité mensuelle de 90 euros à compter du mois de mai 2023, jusqu’à parfait règlement du montant du dépôt de garantie, en ce qu’il l’a condamnée à verser à la Société générale la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et en ce qu’il a rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par conclusions déposées le 7 mai 2024, la SCI Habitat différent demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— constater et dire qu’un accord était intervenu entre le bailleur et le locataire à la suite des échanges intervenus entre M. [H], gérant de la SCI Habitat différent, et M. [B], représentant la Société générale, le 15 mars 2019,

— dire que la SCI Habitat différent pouvait donc conserver le dépôt de garantie d’un montant de 900 euros versé lors de l’entrée dans les lieux compte tenu des réparations justifiées mises à la charge du locataire et qui avaient été acceptées par la Société générale,

— compenser ainsi entre les sommes dues par le locataire et le dépôt de garantie

conservé par la SCI Habitat différent,

— condamner la Société générale à verser à la SCI Habitat différent la somme de 1 500 euros en application de l’article 700, outre les entiers dépens,

— dire en conséquence que la Société générale devra restituer à la SCI Habitat différent les sommes versées au titre de l’exécution provisoire, soit les sommes de:

—  4 770 euros au titre du principal,

—  270 euros au titre des trois mois écoulés depuis le rendu du jugement,

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Société générale de sa demande pour procédure abusive,

— débouter la Société générale de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 26 avril 2024, la Société générale demande à la cour de :

— débouter la SCI Habitat différent de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Habitat différent à restituer à la Société générale la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de la somme de 4 770 euros arrêtée au 30 avril 2023, augmentée d’une indemnité mensuelle de 90 euros à compter du mois de mai 2023, jusqu’à parfait règlement du montant du dépôt de garantie,

— condamné la SCI Habitat différent à verser à la Société générale la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Habitat différent aux entiers dépens de la procédure.

Statuant sur appel incident,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la Société générale de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI Habitat différent à payer à la Société générale la somme de 3 000 euros chacun au titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive à l’égard des demandeurs,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Habitat différent à payer à la Société générale la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la restitution de dépôt de garantie

Le premier juge a fait droit à la demande de la Société générale de voir la SCI Habitat différent condamnée à lui restituer le dépôt de garantie majoré d’une indemnité mensuelle de 90 euros à compter de mai 2023 jusqu’à parfait règlement du dépôt de garantie. Il a estimé que la SCI Habitat différent, non-comparante, ne justifiait pas de sommes qui lui resteraient dues par le locataire sortant.

La SCI Habitat différent, qui expose avoir sollicité en vain un renvoi de la procédure de première instance, sollicite l’infirmation du jugement de ce chef. Elle fait valoir qu’elle était bien fondée à ne pas restituer le dépôt de garantie en raison d’un défaut d’entretien de la chaudière et de dégradations locatives, ce qui avait été accepté par la Société générale en mars 2019, soit près de trois ans et demi avant la délivrance de l’acte d’assignation. Elle précise que le dossier était alors clôturé pour les deux parties et que c’est manifestement par suite d’un changement de gestionnaire, n’ayant pas eu connaissance des justificatifs transmis, que la Société générale s’est avisée plus de trois années après de réclamer la restitution du dépôt de garantie.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut exiger un dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à un mois de loyer.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, d’un mois à compter de la remise des clés, et ce déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale a 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est notamment obligé de :

' répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’ils ont lieu pour cas de force majeure, par la faute du bailleur, par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

' prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, force est tout d’abord de constater que les états des lieux d’entrée et de sortie, dont il n’est pas possible de douter de l’objectivité, tous deux ayant été établis par le même huissier de justice mandaté par la Société générale, divergent sur trois points concernant :

— l’abri situé côté façade avant qui est décrit 'en bon état général mais sale’ dans les deux états des lieux mais pour lequel il est ajouté lors de la sortie 'les panneaux en bois sont démis’ ;

— 'quatre trous tamponnés chevillés’ sur le pan de mur droit de la pièce centrale mentionnés lors de la sortie ;

— les deux clés de la porte de l’abri jardin remises lors de l’entrée dans les lieux et qui n’ont pas été restituées lors de la sortie.

La SCI Habitat différent, qui est comparante à hauteur d’appel, verse aux débats les échanges de mail effectués au début de l’année 2019, entre M. [H], représentant la SCI Habitat différent, et M. [B], représentant alors la Société générale, desquels il ressort que la SCI Habitat différent a fait savoir qu’elle ne restituerait pas le dépôt de garantie compte tenu des sommes restant dues par le locataire excédant son montant et relatives :

— aux quelques dégradations et pertes constatées lors de la sortie des lieux du locataire,

— au fait que ce dernier n’ayant pas entretenu la chaudière, la SCI Habitat différent avait dû faire intervenir un professionnel afin de la remettre en route,

— à la somme restant due au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Le représentant de la Société générale n’a alors pas contesté que, durant les quatre années de son occupation des lieux, le locataire n’avait pas respecté son obligation d’entretenir la chaudière ainsi qu’il y était pourtant tenu aux termes du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et qu’il était rappelé dans le contrat de bail, en son article 7, que le locataire est obligé notamment de «prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements tel que l’entretien des chaudières et chauffe-eau ».

Il résulte de cet échange entre les deux représentants de la SCI Habitat différent et de la Société générale que M. [B] a accepté que le dépôt de garantie ne soit pas restitué à la Société générale, et ce après avoir reçu les justificatifs transmis par M. [H] et qui sont du reste produits devant la cour et comprenant :

— la facture de remise en route de la chaudière du 5 novembre 2018 pour un montant de 566,50 euros ;

— la facture de consolidation de l’abri en bois du 21 mars 2019 pour un montant de 230 euros ;

— le justificatif du montant de la taxe des ordures ménagères due pour un montant de 149,08 euros.

Force est de constater que le montant total de la somme restant due au bailleur (soit 1 045,58 euros, outre les clés non restituées et les quatre trous tamponnés chevillés à reboucher) est justifié et qu’il excède le montant du dépôt de garantie dont la Société générale est dès lors mal fondée à prétendre, près de quatre années plus tard, réclamer la restitution. Il convient dès lors de rejeter sa demande de restitution du dépôt de garantie majoré d’une indemnité mensuelle de 90 euros et d’infirmer en conséquence le jugement de ce chef.

Sur la résistance abusive

La Société générale sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir la SCI Habitat différent condamnée à lui payer des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le premier juge a relevé que la Société générale ne justifiait pas d’un préjudice distinct de celui réparé par le versement d’une majoration mensuelle de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Compte tenu du rejet par la cour de la demande de restitution du dépôt de garantie, la non-restitution par la SCI ne peut pas être qualifiée d’abusive de telle sorte que cette demande de la Société générale ne peut également qu’être rejetée à hauteur d’appel comme étant sans objet.

Sur la demande la SCI Habitat différent tendant à voir la Société générale condamnée à lui restituer les sommes versées au titre de l’exécution provisoire

Cette demande est également sans objet dès lors que le présent arrêt constitue un titre exécutoire justifiant notamment la restitution sollicitée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Société générale qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI au paiement d’une somme de 400 euros et de condamner à ce titre à hauteur d’appel la Société générale à payer à la SCI une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement uniquement en ce qu’il a débouté le Société générale de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Rejette l’ensemble des demandes de la Société générale ;

Condamne la Société générale à payer à la SCI Habitat différent une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la Société générale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société générale aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en cinq pages.