Cour d'appel de Nancy, 2e chambre, 5 juin 2025, n° 24/02625

TPBR Épinal 22 novembre 2024

CA Nancy
Confirmation 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Absence de mention de la profession du repreneur
La cour a estimé que l'absence d'information sur la profession du repreneur était de nature à induire la locataire en erreur sur le caractère réaliste du projet d'exploitation, justifiant ainsi l'annulation des congés.
Accepté
Absence de justification des moyens d'exploitation
La cour a jugé que le bailleur doit informer le preneur des modalités d'exploitation, et l'absence de telles informations constitue une cause suffisante pour annuler les congés.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé équitable de condamner les consorts [F] à verser une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de leur statut de parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	CA Nancy, 2e ch., 5 juin 2025, n° 24/02625
Juridiction :	Cour d'appel de Nancy
Numéro(s) :	24/02625
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux d'Épinal, 22 novembre 2024, N° 23/2026
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain BÉGELNicolas STOFFEL
Cabinet(s) :	BGBJ
Parties :	le GAEC RECONNUE DU CHAUD FOUR

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 05 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02625 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FPKI

Décision déférée à la cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’EPINAL, R.G. n° 23/2026, en date du 22 novembre 2024,

APPELANTS :

Madame [D] [F]

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas STOFFEL de la SELARL ACEEA, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [Y] [F]

domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Nicolas STOFFEL de la SELARL ACEEA, avocat au barreau de NANCY

Madame [L] [F] née [A]

domiciliée [Adresse 5]

Représentée par M^e Nicolas STOFFEL de la SELARL ACEEA, avocat au barreau de NANCY

Madame [N] [B] née [F]

domiciliée [Adresse 4]

Représentée par M^e Nicolas STOFFEL de la SELARL ACEEA, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉES :

Madame [U] [P]

domiciliée [Adresse 10]

Représentée par M^e Alain BÉGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d’EPINAL substitué par M^e Laurent MORTET, avocat au barreau d’EPINAL

le GAEC RECONNUE DU CHAUD FOUR,

dont le siège social est [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Alain BÉGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau D’EPINAL substitué par M^e Laurent MORTET, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Juin 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Le 21 juillet 2014 avec effet au 1er janvier 2015, Mme [D] [F], M. [C] [F] et M. [X] [F] ont donné à bail rural à Mme [U] [P] trois parcelles situées à [Localité 12] et cadastrées section ZH n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 9] et section ZE n° [Cadastre 2], pour une superficie totale de 19ha, 91a et 17ca.

Le 20 juillet 2014 avec effet au 1er janvier 2015, Mme [L] [F] a donné à bail rural à Mme [P] la parcelle située à [Localité 12], cadastrée section ZH n° [Cadastre 8], pour une superficie totale de 52a et 58ca.

Par courrier du 31 janvier 2015, Mme [P] a informé les bailleurs de la mise à disposition des parcelles louées au profit du GAEC du Chaud Four.

Mme [D] [F], Mme [L] [F], M. [Y] [F] et Mme [N] [F] épouse [B] viennent désormais aux droits de M. [C] [F] et M. [X] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2022, Mmes [D], [L] et [N] [F] et M. [Y] [F] ont fait délivrer à Mme [P], un congé aux fins de reprise portant sur les parcelles ZE [Cadastre 2], ZH [Cadastre 7] et ZH [Cadastre 9] au profit de M. [Y] [F].

Par un second acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2022, Mme [L] [F] a fait délivrer à Mme [P] un congé aux fins de reprise portant sur la parcelle ZH [Cadastre 8] au profit de son fils, M. [Y] [F].

Par deux requêtes enregistrées le 27 octobre 2022, Mme [P] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal, afin de voir annuler les deux congés pour reprise précités.

Les parties ont été invitées à se concilier lors de l’audience du 13 janvier 2023, mais la conciliation n’a pas abouti. Le tribunal a donc renvoyé l’affaire en audience de jugement.

Mme [P] a demandé au tribunal de déclarer son action recevable, de prononcer la nullité des congés délivrés le 29 juin 2022, de débouter les consorts [F] de leurs demandes reconventionnelles et de les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [F] ont demandé au tribunal, à titre principal, de débouter Mme [P] de ses demandes. A titre reconventionnel, ils ont demandé au tribunal d’ordonner l’expulsion de cette dernière des parcelles en litige et de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 22 novembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal a :

— déclaré recevables les actions de Mme [P],

— ordonné la jonction des deux procédures,

— déclaré nul le congé délivré à Mme [P] le 29 juin 2022 par la SELARL Florence Aubert, aux noms de Mme [D] [F], Mme [L] [F], M. [Y] [F] et Mme [N] [F], portant sur les parcelles cadastrées section ZH n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 9], et section ZE n° [Cadastre 2] à [Localité 11], pour une superficie totale de 19ha, 91a, 17ca,

— déclaré nul le congé délivré à Mme [P] le 29 juin 2022 par la SELARL Florence Aubert, au nom de Mme [L] [F], portant sur la parcelle cadastrée section ZH n° [Cadastre 8] à [Localité 12], pour une superficie totale de 52a et 58 ca,

— débouté de leurs demandes Mme [D] [F], Mme [L] [F], M. [Y] [F] et Mme [N] [F],

— condamné Mme [D] [F], Mme [L] [F], M. [Y] [F] et Mme [N] [F] à verser à Mme [P] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [F], Mme [L] [F], M. [Y] [F] et Mme [N] [F] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a annulé les deux congés aux motifs :

— qu’ils ne sont accompagnés d’aucun justificatif sur les moyens dont dispose M. [Y] [F] pour reprendre l’exploitation des parcelles,

— qu’ils ne précisent pas la profession de M. [Y] [F], désigné comme bénéficiaire de la reprise,

— qu’aucune précision n’est donnée dans les congés sur la forme de l’exploitation envisagée par M. [Y] [F].

Ce jugement a été notifié aux bailleurs le 23 novembre 2024.

Par lettre recommandée avec AR datée et postée le 18 décembre 2024, Mme [D] [F], M. [Y] [F], Mme [L] [F] et Mme [N] [F] ont interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 27 février 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 24 avril 2025, Mme [D] [F], M. [Y] [F], Mme [L] [F] et Mme [N] [F] demandent à la cour d’infirmer le jugement du 22 novembre 2024 et, statuant à nouveau, de :

— dire que l’absence de mention de la profession du repreneur au congé ne pouvait induire le preneur en erreur,

— dire que les professions exercées par celui-ci lui donnent qualité pour bénéficier de la reprise,

— constater que le repreneur n’a pas à justifier des moyens d’exercer au moment de la délivrance du congé,

— dire que cette absence de justification avant reprise n’est pas de nature à entacher la validité du congé,

— dire qu’il n’est pas prévu au code rural que le repreneur ait à justifier de la forme de son exploitation,

— valider le congé,

— mettre à charge des intimés les dépens et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur appel, ils exposent :

— que 'eu égard à la proximité des domiciles respectifs et à la connaissance que Mme [U] [P] a de M. [Y] [F] et de son projet personnel', l’absence de l’indication de la profession de ce dernier dans le congé ne pouvait porter à confusion, étant précisé qu’il est pluriactif : cuisinier chez un traiteur en extra, micro-entrepreneur en maréchalerie et pousseur sur hippodrome,

— que si le repreneur doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou à défaut le moyen de les acquérir, il n’a pas à en justifier lors de la délivrance du congé,

— que l’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime n’exige pas de préciser dans le congé sous qu’elle forme il exploitera une fois la reprise réalisée.

Par conclusions datées du 31 mars 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 24 avril 2025, Mme [U] [P] et le GAEC du Chaud Four ont demandé à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner les consorts [F] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cet effet, ils font valoir :

— que les congés ne mentionnent pas la profession de M. [Y] [F] ; les bailleurs soutiennent qu’ils avaient connaissance des professions exercées par ce dernier, mais sans en rapporter la preuve,

— que M. [Y] [F] ne justifie pas d’une capacité ou d’une expérience professionnelle exigée pour bénéficier de la reprise, sans pour autant prétendre bénéficier d’une autorisation d’exploiter,

— que M. [Y] [F] ne justifie pas respecter les obligations du contrôle des structures,

— que M. [Y] [F] ne prouve pas non plus disposer des moyens d’exploiter les parcelles, ni d’avoir les moyens de les acquérir,

— que M. [Y] [F] n’explique pas comment il entend exercer en même temps les emplois dont il se prévaut et le métier d’agriculteur, afin de participer de façon effective et permanente aux travaux agricoles,

— qu’il ressort des explications de M. [Y] [F] qu’il exploiterait les parcelles en les mettant à la disposition de l’exploitation de sa compagne [J] [H], précision qu’il a omise d’indiquer dans les congés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité des congés

L’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit:

' mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur;

' indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris;

' reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur'.

L’article L411-59 du même code dispose :

'Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions'.

Il résulte de la combinaison des dispositions précitées qu’il incombe au bailleur, lors de la délivrance d’un congé pour reprise, de préciser dans ledit congé le mode d’exploitation des terres reprises et d’en informer loyalement le preneur évincé.

En l’espèce, M. [Y] [F] explique en cours d’instance qu’il exercera l’exploitation des parcelles reprises au sein de 'l’écurie d’Inn’ en association avec sa compagne [J] [H], celle-ci étant affiliée à la MSA pour son activité de prise en pension et d’élevage de chevaux et qu’il aura avec elle la qualité de co-exploitant. Les parcelles dont M. [Y] [F] veut reprendre l’exploitation seront donc exploitées conjointement avec Mme [J] [H], qui exerce déjà une activité agricole en tant qu’éleveuse d’équidés et gérante d’une écurie prenant des chevaux en pension. Ces précisions n’avaient pas été données dans les congés litigieux notifiés par les consorts [F], privant ainsi Mme [P] d’informations précises sur les modalités d’exploitation des terres reprises.

Or, la connaissance par le preneur du mode d’exploitation des biens constitue un élément substantiel de l’opération de reprise dont le preneur doit être informé par le bailleur, car, en l’absence d’une telle précision, le preneur évincé n’est pas en mesure de déterminer ni de vérifier si les conditions exigées par la loi sont ou non remplies

Cette carence dans l’information délivrée par les consorts [F] dans leurs congés était donc de nature à induire la locataire en erreur sur le caractère réaliste du projet d’exploitation personnelle des terres et constitue une cause suffisante pour justifier l’annulation des deux congés pour reprise.

Au surplus, les congés ne donnaient aucune information sur la profession exercée par M. [Y] [F], en violation de ce que prescrit expressément l’article L411-47 précité. Les consorts [F] soutiennent qu’ 'eu égard à la proximité des domiciles respectifs’ et à 'la connaissance’ que Mme [P] avait 'du projet personnel de M. [Y] [F]', l’absence de l’indication du domicile dans les congés ne pouvait porter à confusion. Toutefois, il apparaît que les consorts [F] sont domiciliés à [Localité 12], tandis que Mme [P] est domiciliée dans une autre commune, [Localité 13] (commune dans laquelle le GAEC du Chaud Four a également son siège), de sorte que 'la proximité des domiciles respectifs’ n’est nullement établie. De même que n’est pas démontrée la connaissance que Mme [P] était censée avoir du 'projet personnel’ de M. [Y] [F]. En outre, compte-tenu du caractère non-agricole des professions que, dans le cadre de cette procédure, M. [Y] [F] déclare exercer (cuisinier, maréchal ferrant, pousseur sur hippodrome), le silence gardé sur ces activités professionnelles dans les congés était également de nature à induire la locataire en erreur sur le caractère réaliste du projet d’exploitation des terres par M. [Y] [F] et constitue une raison supplémentaire justifiant l’annulation des congés pour reprise.

Enfin, les consorts [F] ne donnent pas la moindre indication sur le fait que le bénéficiaire de la reprise répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 du code rural et de la pêche maritime ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions, alors que la date de la reprise potentielle est d’ores et déjà échue ( soit le 1er janvier 2024).

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé les deux congés délivrés le 29 juin 2022 par les consorts [F] à Mme [U] [P] concernant les parcelles ZH n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et ZE n°[Cadastre 2].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [F], qui sont les parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et d’appel et ils seront déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’ils soient condamnés à payer à Mme [P] et au GAEC du Chaud Four la somme globale de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 700 euros déjà allouée par le tribunal).

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [D] [F], M. [Y] [F], Mme [L] [F] et Mme [N] [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [F], M. [Y] [F], Mme [L] [F] et Mme [N] [F] à payer à Mme [U] [P] et au GAEC du Chaud Four la somme globale de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [F], M. [Y] [F], Mme [L] [F] et Mme [N] [F] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.