N° RG 22/03676

N° Portalis DBVM-V-B7G-LRMC

Jonction RG 22/03689

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELAS AGIS AVOCATS

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 26 NOVEMBRE 2024

Appel d’un Jugement (N° R.G. 17/01151)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 01 septembre 2022

suivant déclaration d’appel du 11 octobre 2022

APPELANTS :

M. [S] [C]

né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

Mme [Z] [D] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentés et plaidant par M^e Alexia SADON de la SELAS AGIS AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉES :

La SARL [13], venant aux droits de la SCP [17], [H] [W], [20], titulaire d’un Office notarial dont le siège est [Adresse 5]

La SELAS [14], venant aux droits de la SCP [9], [O] [G] [K], [11], titulaire d’un Office notarial dont le siège est [Adresse 3]

La SCP [18] et [W], devenue SELARL [13], titulaire d’un Office notarial dont le siège est [Adresse 5]

La SCP [9] [O] [G] [K] [11], devenue SELAS [14], titulaire d’un Office notarial dont le siège est [Adresse 3]

[Localité 23]

représentées par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Jordane GAILLET, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 octobre 2024, M^me Blatry, conseiller chargé du rapport, assistée de M^me Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant actes authentiques du 12 mai 2010 passés par devant Me [H] [W], notaire associé, la société [21] a vendu dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 12], d’une part, à M. [S] [C] le lot 4 du bâtiment B à usage de cave et le lot 29 du bâtiment A à usage d’appartement moyennant le prix de 88.000€ et, d’autre part, à Mme [Z] [D] le lot 6 du bâtiment B à usage de cave et le lot 23 du bâtiment A à usage d’appartement moyennant le prix de 84.500€.

Suite à l’apparition de divers désordres, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] a obtenu, suivant ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon du 5 décembre 2014, l’instauration d’une mesure d’expertise.

L’expert, M. [I] [M], a déposé son rapport le 30 mai 2018.

Suivant exploits d’huissier du 2 septembre 2015, M. [C] et Mme [D] devenus ultérieurement les époux [C] ont fait citer la SCP notariale « [15], [H] [W] », la société [10], syndic en 2009 lors des travaux, et la SCP notariale « [9], [O] [G]-[K], [11] » en condamnation à paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 8 mars 2017, la procédure a été dépaysée sur Vienne en raison de la profession d’avocat de M. [C].

Par jugement du 1er septembre 2022 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Vienne a :

— débouté M. [C] et Mme [D] de leurs demandes à l’encontre de chacune des deux SCP notariales,

— condamné la société [10] à payer à M. [C] la somme de 5.544,80€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné la société [10] à payer à Mme [D] la somme de 5.544,80€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— débouté les SCP notariales de leurs demandes en condamnation de M. [C] et de Mme [D] à leur payer des dommages-intérêts (pour procédure abusive),

— condamné la société [10] à payer à M. [C] et à Mme [D], chacun, une indemnité de procédure de 1.500€, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans la procédure 22/3676, suivant déclaration en date du 11 octobre 2022, M. et Mme [C] ont relevé appel de cette décision en intimant uniquement les deux SCP notariales, puis dans la procédure 22/3689 en ont interjeté appel le 12 octobre 2022 à l’encontre de la SARL [13] venant aux droits de la SCP « [17], [H] [W], [8] » et à l’encontre de la SELAS [14] venant aux droits de la SCP « [9], [O] [G]-[K], [11] ».

Par ordonnance juridictionnelle du 12 décembre 2023, la présidente de la première chambre civile a dit qu’il ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en état de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée à la décision de rejet par le jugement déféré de la demande indemnitaire des SCP notariales.

Au dernier état de leurs écritures du 12 janvier 2024, M. et Mme [C] demandent d’infirmer le jugement déféré et de :

1. à titre liminaire :

— ordonner la jonction des instances 22/3676 et 22/3689,

— les déclarer recevables en leurs demandes,

— juger irrecevable la demande en dommages-intérêts en raison de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

2. à titre principal :

— condamner in solidum les deux SCP notariales à payer à chacun d’eux la somme de 30.000€,

— majorer ces sommes des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du 12 octobre 2022, date de la déclaration d’appel,

3. en tout état de cause, condamner in solidum les deux SCP Notariales à leur payer à chacun d’eux, la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Ils font valoir que :

— les intimés, déboutés en première instance de leur demande en dommages-intérêts, disposaient d’un délai de 3 mois à compter du 22 décembre 2022, date de notification de leurs écritures, pour former appel incident sur ce point,

— dès lors, les SCP ne peuvent légitimement formuler la même demande en l’absence d’appel incident,

— les notaires ne pouvaient ignorer l’existence des travaux de rénovation de gros 'uvre qui étaient expressément cités dans leurs actes de vente ni le caractère décennal de ces travaux compte tenu de leur nature et de leur coût figurant dans les actes,

— les notaires n’ignoraient pas davantage que leurs acquisitions s’inscrivaient dans le cadre de la loi Scellier impliquant une réhabilitation de l’immeuble avec des risques importants,

— leur propre notaire, Me [G], interrogée, s’est contentée de leur indiquer avoir bien réceptionné le PV d’AG du 22 décembre 2009 décidant de la réalisation de travaux et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

— le jour même de la vente, les notaires se sont inquiétés de savoir si les travaux de réhabilitation étaient bien assurés en dommages-ouvrage et se sont contentés d’un courrier équivoque du syndic de l’époque,

— les notaires ont manqué à leur obligation de prudence et diligence alors même que l’assurance était déterminante puisque les actes de vente mettaient à leur charge exclusive les travaux de rénovation votés,

— la faute des notaires leur a occasionné une perte de chance de ne pas acquérir un bien immobilier risqué ou de conclure la vente à d’autres conditions,

— s’agissant d’un produit de placement et non de leur résidence principale, la sécurité de l’acquisition était un élément déterminant de leur consentement,

— l’estimation de leur préjudice prend en compte le prix d’achat, outre les frais d’acquisition ainsi que les travaux,

— ils estiment pour chacun d’eux leur perte de chance à la somme de 30.000€ ce qui correspond à 19,5 % du prix de revient de l’achat de Mme [C] et de 18,5% de l’achat de M. [C].

Par conclusions récapitulatives du 30 août 2024, la SARL [13] anciennement SCP « [17], [H] [W], [8] » et la SELAS [14] anciennement SCP « [9], [O] [G]-[K], [11] » sollicitent de :

— rejeter la fin de non- recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

— confirmer le jugement déféré,

— débouter les époux [C] de leurs demandes à leur encontre,

— condamner in solidum les époux [C] à payer à chacune d’elles des dommages-intérêts pour procédure abusive de 3.000€, outre une indemnité de procédure à chacune d’elles de 3.000€, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Elles exposent que :

— dans son ordonnance juridictionnelle du 12 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a confirmé que c’est à bon droit qu’ils ont demandé dans leurs premières conclusions au fond de condamner les appelants à leur payer des dommages-intérêts,

— la Cour de cassation n’a jamais exclu la possibilité d’une régularisation en cas d’absence de demande d’infirmation sur ce point,

— les appelants sont défaillants dans la démonstration d’une faute des notaires en lien de causalité avec un préjudice,

— les acquéreurs ont été avisés de toutes les informations connues des notaires,

— alors qu’ils ressortait du PV d’AG de 2009, la mention du principe de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et que le syndic a confirmé le jour de la vente avoir demandé la mise en place d’une police d’assurances DO, il ne peut leur être reprochés de ne pas avoir indiqué dans les actes de vente le défaut final de souscription,

— il n’appartient nullement aux notaires de vérifier la réalité de la souscription de l’assurance DO,

— les appelants ne démontrent pas que les désordres affectant éventuellement l’immeuble relèvent de la garantie décennale et du domaine de l’assurance DO.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 septembre 2024.

MOTIFS

Il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures 22/3676 et 22/3689 sous le numéro 22/3676.

1. sur la responsabilité des notaires

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié.

Le notaire est, professionnellement, tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

M. et Mme [C] reprochent aux notaires de ne pas avoir mentionné dans les actes de vente qu’aucune assurance dommages-ouvrages n’a été souscrite par la société [10], syndic en 2009 lors des travaux, alors que ceux-ci sont affectés de désordres, ce qui leur occasionne un préjudice financier.

Il ressort de l’expertise réalisée par M. [M] que les travaux réalisés en 2010 (avec une ouverture du chantier le 9 mars 2010 soit antérieure aux ventes passées en mai 2010) sont affectés de désordres au niveau du « caniveau ERDF » entraînant une impropriété de l’ouvrage à destination et de fissures en façade compromettant la solidité de l’ouvrage.

Dès lors, les époux [C] démontrent que l’assurance dommages-ouvrage avait vocation à s’appliquer pour garantir le paiement de l’ensemble des travaux de reprise des désordres.

Il est établi que :

— selon PV d’AG du 22 décembre 2009, des travaux de rénovation ont été votés ainsi que la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage,

— les époux [C] ont été informés de ces dispositions et de la quote part des travaux leur incombant,

— le jour de la vente, les notaires ont sollicité la société [10] sur la réalité de la souscription de l’assurance DO et, par mail du 12 mai 2010, le syndic a indiqué : « en notre qualité de syndic, nous vous confirmons avoir demandé la mise en place d’une police DO relative aux travaux de réhabilitation des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] »

— la société [10] n’a jamais souscrit l’assurance DO.

La souscription d’assurances DO offre la possibilité d’un préfinancement des travaux de reprise avec un remboursement dans le délai maximum de 90 jours des réparations relevant de la garantie décennale sans recherche de responsabilité.

Au regard du montant conséquent des travaux de réhabilitation chiffrés à la somme de 453.733€ et alors même que la rénovation des parties communes avait commencé, la souscription de l’assurance DO revêtait une importance réelle pour les acquéreurs.

Il appartenait donc aux notaires de faire preuve de prudence en ne se contentant pas de l’affirmation équivoque du syndic qui aurait dû par son manque de précision et sa formulation ambiguë attirer leur attention et les conduire à repousser la passation des ventes en alertant les acquéreurs sur le risque relatif à la souscription de l’assurance DO.

Ainsi, les époux [C] démontrent la faute des notaires tenant à un manque de prudence en lien de causalité direct et certain avec leur préjudice financier caractérisé par la nécessité de préfinancer les travaux de réparation avant toute recherche de responsabilité des entreprises.

M. et Mme [C], qui ont régularisé les deux ventes dans un objectif de défiscalisation dans le cadre de la loi Scellier avec une vocation locative, ont recherché un avantage financier mis à mal par le défaut de souscription d’assurance DO.

S’ils avaient été informés de ce qu’aucune police DO n’avait été souscrite ni n’était en cours de souscription alors même que les travaux avaient commencé, il y a une chance majeure qu’ils n’aient pas entendus poursuivre les ventes.

L’expert a chiffré le montant des travaux de reprise à la somme globale de 74.198,68€.

Au regard de leurs tantièmes de copropriétaires, du montant des travaux de réfection, des frais de procédure engagés par le nouveau syndic à l’encontre de l’ancien et de la condamnation à paiement prononcée dans le jugement déféré à l’encontre du syndic responsable du défaut de souscription de l’assurance, il convient d’indemniser la perte de chance de chacun des époux [C] à la somme de 5.000€.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il convient de condamner in solidum la SARL [13] et la SELAS [14] à payer à chacun des époux [C] la somme de 5.000€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation par année entière.

2. sur la demande en dommages-intérêts de la SARL [13] et de la SELAS [14]

La SARL [13] et la SELAS [14] demandent de condamner les époux [C] à leur payer la somme de 3.000€ pour procédure abusive, prétention que les appelants estiment irrecevable au regard de l’autorité de la chose jugée.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer la décision entreprise sans qu’il soit besoin d’apprécier la recevabilité de la demande.

En l’espèce, les intimés dans leurs conclusions récapitulatives du 30 août 2024 sollicitent, notamment, de :

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

— confirmer le jugement déféré,

— débouter les époux [C] de leurs demandes à leur encontre,

— condamner in solidum les époux [C] à payer à chacune d’elles des dommages-intérêts pour procédure abusive de 3.000€.

Dès lors, les intimés ne demandent pas l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté leur demande en dommages-intérêts mais, au contraire, en sollicitent la confirmation en toutes ses dispositions, tout en concluant à nouveau à la condamnation des époux [C] à leur payer la somme de 3.000€ de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute les notaires de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, ne peut qu’être confirmé sur ce point.

3. sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de M. et Mme [C].

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par les notaires.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire,

Ordonne la jonction des procédures 22/3676 et 22/3689 sous le numéro 22/3676,

Confirme le jugement déféré sauf sur le rejet des demandes de M. [S] [C] et Mme [Z] [D] épouse [C] à l’encontre des sociétés professionnelles des notaires,

Statuant à nouveau,

Retient la responsabilité professionnelle de la SARL [13] venant aux droits de la SCP « [17], [H] [W], [8] » et la SELAS [14] venant aux droits de la SCP « [9], [O] [G]-[K], [11] »,

Condamne in solidum la SARL [13] et la SELAS [14] à payer à M. [S] [C] et Mme [Z] [D] épouse [C], chacun, des dommages-intérêts de 5.000€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation par année entière,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SARL [13] et la SELAS [14] à payer à M. [S] [C] et Mme [Z] [D] épouse [C], chacun, la somme de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL [13] et la SELAS [14] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE