COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03338 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P37H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AVRIL 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 1122001953

APPELANTE :

Syndicat de copropriétaire [U] [Localité 6] prise en la personne de son administrateur provisoire, la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, SASU immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le n° B 322 592 213, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004594 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

Madame [C] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Assignée le 28 août 2023 – dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[C] [H] est propriétaire du lot n° 1505 (maison) de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 12]" situé à [Adresse 4] à [Localité 9] (Hérault).

Par exploit de commissaire de justice du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] Mosson" représenté par son administrateur provisoire, la SASU FDI Services Immobiliers, a fait assigner Mme [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, selon la procédure accélérée au fond, en vue d’obtenir, entre autres demandes, sa condamnation au paiement de la somme de 3986,35 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 juillet 2022 et des provisions non encore échues, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Le juge des référés, par jugement contradictoire en date du 5 avril 2023, a :

— condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 8]" les sommes de :

' 2144,62 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 5 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 300 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [H] aux dépens de l’instance,

— laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 29 juin 2023 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 8]" a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce que, d’une part, il condamne Mme [H] au paiement des seules sommes de 2144,62 € au titre des charges de copropriété et 300 € à titre de dommages et intérêts et, d’autre part, il le déboute du surplus de ses demandes.

Il demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 26 septembre 2023 via le RPVA, de :

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

(')

— infirmer le jugement rendu le 5 avril 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— juger la demande recevable et bien fondée,

— constater l’approbation par l’administrateur provisoire de la copropriété, le 7 novembre 2022, des budgets prévisionnels 2022 et 2023,

— constater la défaillance de Mme [H] pendant un délai de 30 jours à la suite de la mise en demeure du 24 février 2022,

— en conséquence, condamner Mme [H] à lui payer la somme totale de 6041,79 € au titre de l’arriéré dû au 11 septembre 2023 et des provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme totale de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de M^e Gayet,

— le condamner aux dépens.

Mme [H] n’a pas comparu, la déclaration d’appel lui ayant été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023 délivré à domicile avec dépôt de la copie de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire ; les conclusions d’appel lui ont été signifiées selon les mêmes modalités par acte du 28 septembre 2023.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 26 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Selon l’article 10-1, sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il résulte, par ailleurs, de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes.

Enfin, l’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; la mise en demeure doit cependant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[5]" produit, entre autres pièces, un extrait du registre des décisions prévu à l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dont il résulte notamment que les comptes des exercices 2019 et 2020 ont été approuvés et les budgets prévisionnels pour 2021, 2022 et 2023 adoptés par décisions du précédent administrateur provisoire en date des 27 mai et 22 octobre 2021, la décision du 7 novembre 2022 de l’actuel administrateur provisoire portant approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et adoption de nouveaux budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023, les états de répartition des charges dues par Mme [H] au 31 décembre 2019, au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2021, l’ensemble des appels de fonds prévisionnels pour 2020, 2021, 2022 et 2023, la lettre de mise en demeure du 24 février 2022, ainsi qu’un décompte de sa créance réactualisée au 11 septembre 2023.

L’appelant reproche au premier juge d’avoir déduit de la créance la somme de 341,91 € au titre de frais de recouvrement, estimant à tort cette somme non justifiée en l’absence d’un contrat de syndic, la somme de 1658,79 € au titre des appels de fonds 2019, alors que la dette était justifiée au moins au 2 janvier 2019, ainsi que la somme de 40 € au titre de la maintenance du BIP et celle de 273 85 € au titre des travaux d’audits, bien que ces sommes soient justifiées par l’appel de fonds du 1er trimestre 2021 et celui édité le 16 novembre 2022 ; il lui fait également grief de n’avoir pas intégré dans la créance l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, soit la somme de 402,47 €, correspondant à la provision non encore échue mais devenue immédiatement exigible.

Ce n’est pas, en premier lieu, la somme de 1658,79 € qui doit être déduite de la créance du syndicat mais seulement celle de 799,79 € correspondant à un report à nouveau au 1er janvier 2019 ; en effet, s’il n’est pas justifié de l’approbation des comptes au 31 décembre 2018 ni même du montant des charges dues au titre de l’exercice 2018, les comptes du syndicat ont été, en revanche, approuvés au titre de l’exercice 2019 et le montant des charges dues au cours de la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 résulte du décompte de répartition, produit au débats.

La somme de 40 €, qui figure à la date du 4 mai 2020 sous l’intitulé « Sud maintenance BIP » dans l’appel de fonds édité le 26 janvier 2021, correspond à l’évidence à la fourniture d’une télécommande de portail et la somme de 273,85 €, inscrite dans l’appel de fonds du 16 novembre 2022, représente le montant de l’appel de fonds afférent à la réalisation d’audits décidée le 7 novembre 2022.

Le premier juge a exclu à juste titre la somme de 293,61 € (et non celle de 402,47 €), montant de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2022 puisque cette provision ne se trouvait pas mentionnée dans la mise en demeure du 24 février 2022 (visant la somme de 3089,35 € incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2022) ; cet appel de fonds est cependant aujourd’hui exigible, comme l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023 de 402,47 €.

La somme de 341,91 €, retenue par le premier juge, correspond à des frais de relance et de mise en demeure à hauteur de 269 € (120 € + 25 € + 25 € + 5 € + 40 € + 54 €) et au coût de signification de l’assignation introductive d’instance pour 72,91 € ; or, la seule mise en demeure, produite aux débats, est celle du 24 février 2022 comptabilisée pour 54 € et le coût de l’assignation délivrée le 13 octobre 2022 entre nécessairement dans les dépens de l’instance.

Le montant des charges et provisions sur charges exigible au 1er octobre 2023, incluant la provision du 4ème trimestre 2023, ressort en définitive à la somme de : (5639,32 € + 402,47 €) ' (799,79 € + 341,91 €) = 4900,09 € ; quant aux frais de mise en demeure, justifiés, ils doivent être retenus pour la seule somme de 54 € ; lesdites sommes ne peuvent produire intérêts à compter de la mise en demeure du 24 février 2022, dès lors que la réception de cette mise en demeure par son destinataire ne se trouve pas établie et qu’une partie des charges en recouvrement n’est devenue exigible que postérieurement.

Pour allouer, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu que le refus répété et sans raison valable de Mme [H] de s’acquitter de ses charges a causé au demandeur un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement ; il convient d’ajouter que ce comportement est d’autant plus fautif que l’équilibre financier de la copropriété a nécessité la désignation en 2020 d’un administrateur provisoire toujours missionné aujourd’hui et que de janvier 2022 à septembre 2023, l’intéressée n’a effectué aucun versement selon le dernier décompte du 11 septembre 2023 versé aux débats ; le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, Mme [H] doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]", bénéficiaire de la juridictionnelle, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour lui de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat en cas de recouvrement de cette somme.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt de défaut,

Réforme le jugement du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 5 avril 2023 en ce qu’il condamne Mme [H] au paiement de la somme de 2144,62 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la prise en charge de frais de mise en demeure,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 7] [Adresse 10]" la somme de 4900,09 € au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 1er octobre 2023, et celle de 54 € au titre des frais de mise en demeure, augmentées des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne Mme [H] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCP Bez-Durand-Deloup-Gayet, avocat au barreau de Montpellier, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat en cas de recouvrement de cette somme,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président