RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 29 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02000 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FTRL

Décision déférée à la cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’EPINAL, R.G. n° 23/02046, en date du 28 août 2025,

APPELANTE :

LE GAEC DE LA [Localité 9],

Groupement Agricole d’Exploitation en Commun, dont le siège est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Epinal (88) sous le n° 402 141 204, prise en la personne de ses gérants Messieurs [A] [M], [I] [M] et [S] [G], domiciliés ès qualité audit siège

Représentée par M^e Pascal KNITTEL de la SELARL KNITTEL – FOURAY ET ASSOCIES, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉS :

Monsieur [F] [O]

domicilié [Adresse 10]

Représenté par M^e Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d’EPINAL

Madame [W] [O] épouse [E]

domiciliée [Adresse 4] (Etats-Unis)

Représentée par M^e Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d’EPINAL

Monsieur [R] [V]

domicilié [Adresse 5]

Représenté par M^e Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Janvier 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [O] était propriétaire de la parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 3] d’une superficie de 29a et 77ca, sur la commune de [Localité 7].

Mme [D] [O] est décédée, laissant pour ayant-droits M. [F] [O] et Mme [W] [O] épouse [E].

Par acte notarié du 2 mai 2023, M. [F] [O] et Mme [W] [O] ont vendu la parcelle ZE n°[Cadastre 3] à M. [R] [V].

Par requête du 27 septembre 2023, le GAEC de la [Localité 9], se prévalant de la qualité de preneur de cette parcelle ZE n°[Cadastre 3] et du bénéfice d’un droit de préemption, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal pour contester cette vente.

La tentative de conciliation préalable obligatoire ayant échoué le 24 novembre 2023, les parties ont été convoquées en audience de jugement.

Le GAEC de la [Localité 9] a demandé au tribunal de :

— constater sa qualité de preneur en place sur la parcelle ZE [Cadastre 3],

— prononcer la nullité de la vente conclue le 2 mai 2023 entre M. [V] et les consorts [O],

— déclarer le jugement opposable à M. [V],

— condamner in solidum M. [V] et les consorts [O] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [V] et les consorts [O] de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [V] et les consorts [O] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [F] [O], Mme [W] [O] et M. [R] [V] ont demandé au tribunal de débouter le GAEC de la [Localité 9] de ses demandes.

Par jugement en date du 8 août 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal a :

— déclaré irrecevable le GAEC de la [Localité 9] en son action portant sur la nullité de la vente conclue le 2 mai 2023 de la parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 3],

— rejeté la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts,

— condamné le GAEC de la [Localité 9] à verser à M. [O], Mme [O] épouse [E] et M. [V] la somme totale de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le GAEC de la [Localité 9] aux dépens.

Le tribunal paritaire a considéré d’une part que le GAEC de la [Localité 9] ne rapportait pas la preuve qu’il était le preneur de la parcelle ZE n°[Cadastre 3], d’autre part que le preneur en place était M. [S] [H] et que, le droit de préemption n’étant pas cessible, le GAEC de la [Localité 9] n’était pas recevable à invoquer pour son compte le droit de préemption.

Par courrier daté du 28 août 2025, réceptionné par le greffe le 2 septembre 2025, le GAEC de la [Localité 9] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 8 août 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 20 octobre 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 18 décembre 2025, le GAEC de la [Localité 9] demande à la cour de :

— juger recevable et fondé l’appel interjeté par lui à l’encontre du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal du 8 août 2025,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

— constater sa qualité de preneur en place sur la parcelle cadastrée section ZE n°[Cadastre 3] d’une superficie de 29 a 77 ca, sise commune de [Localité 8],

— prononcer la nullité de la vente au profit de M. [V] suivant acte authentique du 2 mai 2023, dressé par Me [X] [B], notaire à [Localité 6], intervenue en violation du droit de préemption bénéficiant au GAEC de la [Localité 9],

— déclarer opposable à M. [V] le jugement à intervenir en prononcé de la nullité de la vente,

— condamner in solidum M. [O], Mme [E] et [V] au paiement d’une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,

— débouter M. [O], Mme [E] et M. [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum M. [O], Mme [E] et M. [V] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, le GAEC de la [Localité 9] expose notamment :

— que M. [S] [G] et sa mère ont exploité dès avant 2004 les parcelles [Cadastre 12][Cadastre 1] et ZE n°[Cadastre 3] ; qu’en 2004, lorsqu’ils ont intégré le GAEC de la [Localité 9], ils ont soumis une autorisation d’exploiter ces deux parcelles à Mme [D] [O] (alors propriétaire) au nom du dit GAEC, autorisation qu’elle a signée ;

— qu’à compter de cette date (2004), c’est le GAEC de la [Localité 9] qui a réglé les fermages à la bailleresse jusqu’à son décès, qu’au décès de cette dernière le GAEC de la [Localité 9] a suspendu la paiement jusqu’à ce qu’il connaisse l’identité et les coordonnées des nouveaux propriétaires, auxquels il a réglé l’arriéré en calculant le fermage en fonction des deux parcelles sans qu’ils émettent la moindre réserve tant sur le principe que sur le montant ainsi réglé (qui incluait bien le fermage de la parcelle ZE n°[Cadastre 3] pour une superficie de 15 ares, le reste de la parcelle étant en nature de bois) ;

— qu’il justifie par les pièces produites qu’il a déclaré depuis 2004 cette parcelle ZE n°[Cadastre 3] comme étant exploitée par lui et cela tant auprès de la MSA qu’auprès de l’Administration dans le cadre de la PAC,

— que malgré sa qualité de preneur, la parcelle ZE n°[Cadastre 3] a été vendue par les consorts [O] à M. [V] sans qu’il en soit préalablement informé et sans que soit respecté son droit de préemption, ce qui justifie l’annulation de cette vente.

Par conclusions déposées le 2 décembre 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 18 décembre 2025, M. [F] [O], Mme [W] [O] épouse [E] et M. [R] [V] demandent à la cour de :

— déclarer le GAEC de la [Localité 9] irrecevable en ses demandes,

En tout état de cause,

— débouter le GAEC de la [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner le GAEC de la [Localité 9] à verser à Mme [E], Mme [V], M. [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le GAEC de la [Localité 9] aux entiers frais et dépens.

Ils font valoir notamment :

— que Mme [D] [O] a incontestablement donné à bail la parcelle [Cadastre 12][Cadastre 1] au GAEC de la [Localité 9], mais elle ne lui a pas loué la parcelle ZE n°[Cadastre 3], car elle ne voulait pas se priver de la possibilité de récupérer ce terrain,

— qu’il appartient au GAEC de la [Localité 9] de rapporter la preuve de ce qu’il prétend, à savoir que la parcelle ZE n°[Cadastre 3] lui a été donnée en location, ce qu’il ne fait pas,

— que Mme [D] [O] a, en 2004, signé au profit du GAEC de la [Localité 9] une autorisation d’exploiter la parcelle ZE n°[Cadastre 3], mais cette autorisation précisait qu’elle ne s’engageait pas à louer ladite parcelle,

— que lorsqu’il s’est agi, en mars et avril 2023, de rattraper le paiement des fermages en retard, le GAEC de la [Localité 9] s’est proposé de régler la somme de 843 euros qui ne correspondait qu’au seul fermage de la parcelle [Cadastre 11] n°[Cadastre 1], de même que l’offre de rachat faite à hauteur de 3400 euros ne concernait que la parcelle [Cadastre 11] n°[Cadastre 1], ce qui démontre que la parcelle ZE n°[Cadastre 3] n’était pas louée ; que c’est par manoeuvre que le 30 mai 2023, le GAEC de la [Localité 9] a proposé une somme supérieure au titre de l’arriéré de fermage, afin d’englober la parcelle ZE n°[Cadastre 3],

— que la MSA leur a indiqué le 31 mai 2023 que la parcelle ZE n°[Cadastre 3] n’était pas mise en valeur,

— que le GAEC de la [Localité 9] a toute façon perdu tout droit de préemption puisque la moitié de la parcelle ZE n°[Cadastre 3] n’est pas exploitée,

— que le GAEC de la [Localité 9] ne peut prétendre à l’exercice de son droit de préemption car il ne justifie pas être en règle au regard du contrôle des structures et il ne justifie pas davantage qu’il n’est pas déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1 du code rural et de la pêche maritime.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail sur la parcelle ZE n°[Cadastre 3]

L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens'.

Pour voir consacrer l’existence d’un bail rural, il faut que celui qui s’en prévaut justifie que la parcelle concernée a une usage agricole, qu’elle est exploitée par lui à des fins agricoles et qu’en contrepartie de cette exploitation, il paie au propriétaire un fermage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la parcelle ZE n°[Cadastre 3] est exploitée depuis de nombreuses années par le GAEC de la [Localité 9] (ce qui démontre son usage agricole) avec l’accord exprès du propriétaire. Cette preuve résulte notamment du formulaire de 'demande d’autorisation d’exploiter’ que le GAEC de la [Localité 9] a soumis en 2004 à Mme [D] [O], propriétaire de ladite parcelle, et que cette dernière a signé en faisant précéder sa signature de la mention 'lu et approuvé’ ; en effet, ce formulaire indique clairement que le GAEC de la [Localité 9] exploite la parcelle [Cadastre 12][Cadastre 1] pour une superficie de 1ha 58a, ainsi que la parcelle ZE n°[Cadastre 3] pour une superficie de 15 ares, soit la moitié de sa superficie (le GAEC de la [Localité 9] expliquant que l’autre moitié ne fait pas l’objet d’une exploitation agricole car elle est en nature de bois).

Ce formulaire a une véritable valeur probatoire, puisqu’il est signé par la propriétaire. Il est corroboré par des documents qui n’ont qu’une valeur moindre, car purement déclaratifs, tels que les déclarations PAC du GAEC ou les relevés d’exploitation MSA du GAEC qui mentionnent bien la parcelle ZE n°[Cadastre 3] pour 15 ares (avec cette précision que ces relevés MSA ont été édités bien avant que le GAEC de la [Localité 9] soit alerté sur la vente de la parcelle ZE n°[Cadastre 3], l’un de ces relevés portant même sur l’année 2007). Ces documents démontrent que l’attestation MSA produite par les consorts [O] selon laquelle la parcelle ZE n°[Cadastre 3] ne serait pas mise en valeur n’est que partiellement exacte (la parcelle ZE n°[Cadastre 3] étant exploitée par le GAEC de la [Localité 9] pour la moitié de sa surface).

Concernant le paiement des fermages, suivant courrier électronique du 30 mai 2023, M. [A] [K] agissant pour le compte du GAEC de la [Localité 9] a informé Mme [W] [O] qu’il venait d’effectuer par virement le paiement des fermages dus pour la période de 2016 à 2022 au titre des parcelles ZD n°[Cadastre 1] (pour 1,70 hectare) et ZE n°[Cadastre 3] (pour 0,25 hectare), soit la somme globale de 1487,70 euros, virée à hauteur de 744 euros pour chacun des deux co-héritiers de Mme [D] [O]. Il est justifié par le relevé de compte bancaire du GAEC de la [Localité 9] que ce double virement de 744 euros a bien été fait le 30 mai 2023 au bénéfice de M. [F] [O] et de Mme [W] [O].

Or, ni M. [F] [O], ni Mme [W] [O] n’ont réagi suite à ce double virement dont la cause avait été expressément précisée par le représentant du GAEC de la [Localité 9] (à savoir le paiement des fermages pour les parcelles [Cadastre 12][Cadastre 1] et ZE n°[Cadastre 3]). La contestation par M. [F] [O] et Mme [W] [O] sur la cause de ces paiements du 30 mai 2023 n’interviendra que plusieurs mois après, au cours de la présente procédure introduite devant le tribunal paritaire des baux ruraux le 27 septembre 2023.

Certes, le GAEC de la [Localité 9] avait proposé préalablement au 30 mai 2023 de régler une somme inférieure au titre des fermages : 843 euros par mail du 14 mars 2023 et par SMS du 8 avril 2023. Mais ni ce mail, ni ce SMS ne détaillaient la ou les parcelles faisant l’objet de la location et du paiement y afférent, de sorte qu’il est difficile d’en déduire que ce prix moindre s’expliquerait pas l’absence de la prise en compte de la parcelle ZE n°[Cadastre 3] et que cette absence de prise en compte signifierait que la parcelle ZE n°[Cadastre 3] ne faisait pas partie du foncier loué. Surtout, le mail du 14 mars 2023 et le SMS du 8 avril 2023 n’ont été suivis d’aucun effet, tandis que le mail du 30 mai 2023 qui mentionnait précisément la cause du paiement (à savoir les fermages dus pour les parcelles ZD n°[Cadastre 1] et ZE n°[Cadastre 3]) a été immédiatement suivi d’effet, le virement étant intervenu le même jour.

Les longs mois qui ont suivi le double virement effectué par le GAEC de la [Localité 9] au titre du paiement des fermages pour les parcelles AD n°[Cadastre 1] et ZE n°[Cadastre 3] sans que les bénéficiaires de ce paiement réagissent, alors même que la cause du paiement avait été clairement détaillée, montrent que M. [F] [O] et Mme [W] [O] n’ont pas été 'piégés’ ni mis devant 'le fait accompli’ par ce paiement du 30 mai 2023, mais qu’ils l’ont accepté et ratifié.

Enfin, le fait que le GAEC de la [Localité 9] ait fait en avril 2023 une offre de prix qui semble ne porter que sur l’achat de la parcelle [Cadastre 12][Cadastre 1] ne permet pas d’en conclure que ledit

GAEC n’exploitait pas la parcelle ZE n°[Cadastre 3] (pour 15 ans) et qu’il n’a pas réglé les fermages y afférents.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments (notamment le formulaire de 2004 signé par la propriétaire de l’époque et le paiement des fermages en mai 2023 accepté par les propriétaires), il y a lieu d’en conclure que le GAEC de la [Localité 9] a bien la qualité de preneur sur la parcelle ZE n°[Cadastre 3] pour la superficie de 15 ares en nature de terre agricole. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’annulation de la vente de la parcelle ZE n°[Cadastre 3]

L’article L. 412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion'.

En l’espèce, il est constant que les bailleurs n’ont pas exécuté leurs obligations pour permettre au GAEC de la [Localité 9] d’exercer son droit de préemption sur la partie de la parcelle ZE n°[Cadastre 3] dont il est preneur.

Les intimés font valoir que le GAEC de la [Localité 9] a perdu son droit de préemption sur la totalité de la parcelle au motif que 'près de la moitié de la parcelle n’est pas exploitée'. Toutefois, le GAEC de la [Localité 9] n’est preneur que des 15 ares qui sont exploités. Aucun défaut d’exploitation ne peut donc lui être opposé, la partie non exploitée étant celle dont il n’est pas locataire.

De même, les intimés font valoir que le GAEC de la [Localité 9] devrait justifier de sa conformité à la réglementation sur le contrôle des structures pour pouvoir exercer son droit de préemption. Toutefois, cette condition ne résulte d’aucun texte (ni d’aucune jurisprudence) et elle n’a pas lieu d’être puisque l’exercice du droit de préemption n’opère aucun agrandissement, la parcelle préemptée passant simplement du statut de parcelle louée à parcelle en faire valoir direct.

Enfin, les intimés se prévalent du dernier alinéa de l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime selon lequel le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d’exercer ce droit, le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1 du même code. Or, les intimés n’établissent nullement que le GAEC de la [Localité 9] remplirait cette condition de propriété (ils ne produisent pas le moindre élément de nature à établir l’étendue de la propriété foncière du GAEC de la [Localité 9]).

Par conséquent, le droit de préemption du GAEC de la [Localité 9] n’ayant pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont les bailleurs étaient tenus envers leur preneur, ce dernier est recevable et bien fondé à intenter une action en nullité de la vente consentie à M. [R] [Z]. Il convient d’annuler partiellement cette vente, seule la partie de la parcelle ZE n°[Cadastre 3] exploitée par le GAEC de la [Localité 9] (soit 15 ares) devant faire l’objet de l’annulation.

Le GAEC de la [Localité 9] estime que la situation dans laquelle il est mis par la privation de son droit de préemption justifierait l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros. Néanmoins, il ne donne pas la moindre explication sur la nature et la consistance de son préjudice (d’autant qu’il ne fait aucunement valoir que la privation de son droit de préemption se serait traduit par la privation de son droit d’exploiter la parcelle, même temporairement). Or, il n’appartient pas à la cour d’imaginer ce que recouvre le préjudice allégué (préjudice moral, préjudice matériel…). Le GAEC de la [Localité 9] sera donc débouté de ce chef de demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce seul point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [F] [O] et Mme [W] [O], qui sont les parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et d’appel et ils seront déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de justice irrépétibles. Toutefois, l’équité n’exige pas qu’ils soient condamnés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Quant à M. [R] [V] qui intervient à l’instance uniquement pour que le présent arrêt lui soit commun, il n’y a pas lieu de le condamner aux dépens, ni à plus forte raison de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement déféré uniquement en ce qu’il a débouté le GAEC de la [Localité 9] de sa demande de dommages et intérêts,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions et, statuant à nouveau,

CONSTATE que le GAEC de la [Localité 9] a la qualité de preneur sur la partie de la parcelle située à [Localité 7], cadastrée ZE n°[Cadastre 3], qui est exploitée et qui fait une superficie de quinze ares,

ANNULE la vente faite par acte authentique du 2 mai 2023, consentie entre M. [F] [O] et Mme [W] [O], vendeurs, et M. [R] [V], acquéreur, en ce qu’elle porte sur la partie exploitée (soit 15 ares) de la parcelle située à [Localité 7], cadastrée section ZE n°[Cadastre 3],

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [O] et Mme [W] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.