COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00291 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTE2

SARL SAINT JEAN DE MONTS

c/

Monsieur [H] [I]

Madame [P] [M] épouse [I]

S.C.P. OCEAN NOTAIRES

Nature de la décision : RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne le 25 juin 2020 confirmé partiellement par un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Poitiers le 30 novembre 2021 cassé par un arrêt de la Cour de Cassation en date du 16 novembre 2023 suivant saisine du 18 janvier 2024

DEMANDERESSE:

SARL SAINT JEAN DE MONTS, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 495 405 250, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Philippe – François BERNARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [I], né le 08 Juillet 1952 à [Localité 7] (GRANDE BRETAGNE), de nationalité britannique, demeurant [Adresse 5] (GRANDE BRETAGNE)

Madame [P] [M] épouse [I], née le 20 Juillet 1953 à [Localité 8] (GRANDE BRETAGNE), de nationalité britannique, demeurant [Adresse 5] (GRANDE BRETAGNE)

Représentés par Maître Thomas PORCHET de la SARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de la CHARENTE, et assistés de Maître FOURIER-FERRAND de la SCP CVS, avocat au barreau de NANTES

S.C.P. OCEAN NOTAIRES, immatriculée au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 776 220 535, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis13 [Adresse 6]

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sophie MASSON, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Cybelle ORDOQUI, Conseiller

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation consistant au remboursement de la TVA sur le prix de vente, M. [I] et son épouse Madame [M] [I] (les époux [I]) ont, par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2002, signé avec la société civile immobilière du Domaine un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement, relatif à une maison située dans un village de 106 logements avec services para-hôteliers dénommé « Le domaine de Vertmarines » à [Localité 9]. Ce contrat a été conclu par l’entremise de l’agence immobilière Lama, dont le gérant est M. [G], dirigeant de la société du Domaine.

Par acte sous seing privé également du 2 septembre 2002, et conformément aux stipulations du contrat de réservation, les époux [I] ont donné ces biens à bail commercial à la société Gestion Patrimoine Loisir, aux droits de laquelle se trouve désormais la société à responsabilité limitée Saint-Jean-de-Monts, pour y exercer une activité d’exploitation para-hôtelière, avec location en meublé pour des périodes déterminées avec fourniture de différents services ou prestations.

Il était stipulé que le bail commercial était consenti pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de la date d’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, soit en l’espèce en juin 2004, pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

Le bail stipulait également que dans le cas où le bailleur ne souhaiterait pas renouveler le bail à son échéance, ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engageait à ne pas demander d’indemnité d’éviction.

La vente en l’état futur d’achèvement a été constatée par acte authentique du 16 septembre 2003 dressé par Me [E], notaire au sein de la SCP [E] Chaigne devenue la SCP Océan Notaires.

Par acte d’huissier du 19 mars 2014, les époux [I] ont fait délivrer à leur locataire un congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction pour la date du 30 septembre 2014, en rappelant que le locataire avait renoncé à cette indemnité à l’article 1er du contrat de bail.

Le 27 avril 2016, la locataire a assigné devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne les propriétaires en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 22 décembre 2016, les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur, la société Lama et le notaire, la SCP Océan Notaires, pour les voir condamner à les garantir de toute condamnation qui serait mise à leur charge.

Par ordonnance du 3 mars 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.

Par jugement rendu le 25 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a statué comme suit :

— dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces numérotées 6, 7, 10 et 11 produites par M. [I] et Mme [M] épouse [I];

— déclaré valable le congé, sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré à la société Saint Jean de Monts par exploit d’huissier de justice le 19 mars 2014 par M. [I] et Mme [M] épouse [I] pour le 30 septembre 2014 ;

— dit et juge l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société Saint Jean de Monts prescrite ;

— déboute en conséquence la société Saint Jean de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés et expulsion, demande en dommages et intérêts pour dépossession, demande en paiement d’une indemnité d’éviction, demande subséquente en expertise ;

— déboute M. [I] et Mme [M] épouse [I] de leurs demandes reconventionnelles en indemnité d’occupation et expulsion;

— prononce la mise hors de cause de la société LAMA et de la SCP Océan Notaires;

— déboute la SCP Océan Notaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

— condamne la société Saint Jean de Monts à payer à M. [I] et Mme [M] épouse [I] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Saint Jean de Monts à payer à la société Lama la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Saint Jean de Monts à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la société Saint Jean de Monts ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne la société Saint Jean de Monts aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP d’Avocats Interbarreaux Bodin-michenaud (M^e Michenaud), Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 22 juillet 2020, la société Saint-Jean de Monts a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant M. [I], Mme [M] épouse [I], la société Lama, la société Océan Notaires.

Par arrêt du 30 novembre 2021, la deuxième chambre civile de la Cour d’appel de Poitiers a statué comme suit :

Statuant dans les limites de l’appel ;

— déclare l’appel recevable,

— confirme le jugement, en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé délivré par M. et Mme [I], par acte d’huissier en date. du 19 mars 2014, pour le 30 septembre 2014,

— débouté en conséquence la société Saint Jean de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés, demande de dommages-intérêts pour dépossession,

— débouté M. et Mme [I] de leur demandes reconventionnelles à l’encontre. de la société Saint Jean de Monts,

— débouté la SCP Océan Notaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclare recevable la contestation de la société Saint Jean de Monts, concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

— déclare cette clause non-écrite et inopposable à la société Saint Jean de Monts,

— déclare recevable la demande de la société Saint Jean de Monts en paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

— ordonne une expertise,

— désigne pour y procéder M. [S] [K] expert près la cour d’appel de Rennes, [Adresse 3]

Tél: : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai d’un mois ;

— dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois là compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

— dit que la société Saint Jean de Monts, fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3 500 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 15 janvier 2022 :

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

— dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

— dit que l’expert si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation, d’une provision complémentaire ;

— dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés ;

— dit qu’en d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

— condamne in solidum M. [H] [F] [I] et son épouse Mme [I]-[M] à payer là la SARL Saint Jean de Monts la somme de 20 000 euros à titre provisionnel à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— déclare partiellement fondé le recours en garantie ,formé par les époux [I] à l’encontre de la SAS Lama et de la SCP Océan Notaires,

— dit que la SAS Lama a manqué à son obligation d’information en omettant d’informer les époux [I] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

— dit que cette faute a privé les époux [I] d’une chance de renoncer à leur réservation, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

— dit que la SCP Océan Notaires a manqué à son devoir de conseil, en omettant d’informer les époux [I] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1' alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

— dit que cette faute a privé les époux [I] d’une chance de renoncer à leur achat, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

— condamné in solidum la SCP Océans Notaires et la SAS Lama à relever et garantir les époux [I], à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel,

— condamne, dès à présent, in solidum la SAS Lama et la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux [I] :

— à concurrence de 70 % du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par le présent arrêt, soit à hauteur de la somme de 14000 euros,

— à concurrence de 70 % de la condamnation prononcée ci-après à l’encontre des époux [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dans leurs rapports entre codébiteurs solidaires, condamne la SAS Lama à relever et garantir la SCP Océan Notaires à: concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— condamne in solidum M. [H] [F] [I] et son épouse Mme [I]-[M] à payer à la SARL Saint Jean de Monts la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

— condamne in solidum ,la SAS Lama et la SCP Océans Notaires à payer à M. [H] [F] [I] et son épouse Mme [I]-[M] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

— rejette la demande formée par la SCP Océan Notaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’expert a déposé son rapport le 18 juillet 2022.

La société Saint-Jean de Monts a formé un pourvoi en cassation. La société Océan Notaires a formé un pourvoi incident. M et Mme [I] ont également formé un pourvoi incident.

Par arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué comme suit :

— casse et annule, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société Saint-Jean de Monts en dommages-intérêts pour dépossession, qu’il déclare partiellement fondé le recours en garantie formé par M. et Mme [I] à l’encontre de la société Océan Notaires, qu’il dit que le notaire a manqué à son devoir de conseil et que cette faute les a privés d’une chance d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction, qu’il condamne la société Océan Notaires in solidum avec la société Lama à garantir M. et Mme [I] à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel, du montant de la condamnation provisionnelle et de la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il condamne la société Lama à garantir la société Océan Notaires et conseils à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre, et condamne la société Océans Notaires in solidum avec la société Lama à payer à M. et Mme [I] la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, l’arrêt rendu le 30 novembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

— remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

— condamne M. et Mme [I] aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Par déclaration en date du 18 janvier 2024, la société Saint-Jean de Monts a saisi la cour d’appel de Bordeaux sur renvoi de la Cour de cassation.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 17 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Saint-Jean de Monts demande à la cour de :

Vu notamment, les articles L145-14, L 145-28 du code de commerce, l’article 1719 du code civil,

Vu l’arrêt du 30 novembre 2021 de la cour d’appel de Poitiers et l’arrêt rendu par la Cour de cassation, le 16 novembre 2023,

Vu le jugement dont appel pour les chefs restant à juger après lesdites décisions,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer la Société Saint Jean de Monts recevable et bien fondée son appel, y faisant droit,

— infirmer le Jugement dont appel, rendu par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne le 25 juin 2020 en ce qu’il a débouté la société Saint Jean de Monts de ses demandes en dommages et intérêts pour dépossession des lieux,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner solidairement M. [H] [F] [I] et son épouse Mme [I]-[M] à payer à la Société Saint Jean de Monts une somme de 106.900 euros, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux en réparation du préjudice qu’elle a subi du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2023 du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué et des actes de concurrence déloyale et agissements parasitaires commis à son détriment,

— condamner solidairement M. [H] [F] [I] et son épouse Mme [I]-[M] à payer à la Société Saint Jean de Monts à compter 1er janvier 2024 et jusqu’à paiement de l’indemnité d’éviction, une somme de 800 euros par mois en réparation du préjudice subi par la société Saint Jean de Monts du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué,

— débouter M. [H] [F] [I] et son épouse Mme [I]-[M], de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Saint Jean de Monts et les déclarer infondés en leur appel incident et toutes leurs demandes incidentes,

— déclarer irrecevable et en tous les cas infondée la société Océan Notaires de sa demande de confirmation du Jugement concernant la condamnation prononcée à l’encontre de la société Saint Jean de Monts à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et la déclarer infondée en toutes ses prétentions à l’encontre de la société Saint Jean de Monts ainsi qu’en toutes ses demandes incidentes,

— condamner solidairement M. [I] et son épouse Mme [I]-[M] ainsi que tous autres succombants, à payer à la Société Saint Jean de Monts une somme de 12.000 euros en application de l’Article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [I] et son épouse Mme [I]-[M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

— condamner solidairement M. [I] et son épouse Mme [I]-[M] à supporter les frais d’expertise, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit M^e Fonrouge, Sté Lexavoué Bordeaux, Avocat constitué, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et dire que lesdits dépens comprendront les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France, conformément aux dispositions de l’article 695-2 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 9 avril 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. et Mme [I] demandent à la cour de:

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023,

Vu l’article 638 du code de procédure civile,

Sur la demande de la SARL Saint Jean de Monts en dommages-intérêts pour dépossession

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne en date du 25 juin 2020 en ce qu’il a débouté SARL Saint Jean de Monts de ses demandes en dommages-intérêts pour dépossession des lieux,

En conséquence,

— débouter la SARL Saint Jean de Monts de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Le cas échéant,

— réduire à de plus justes proportions les réclamations de la SARL Saint Jean de Monts

Sur la demande en dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et des agissements parasitaires

— débouter la SARL Saint Jean de Monts de toute demande à ce titre en ce qu’elle est irrecevable et en tout état de cause infondée,

Sur le recours en garantie formé par M. et Mme [I] à l’encontre de la SCP Océan Notaires

Vu l’article 1240 du code civil,

— débouter la SCP Océan Notaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCP Océan Notaires à garantir M. [I] et son épouse Mme [I]-[M], à concurrence de 90 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de la société Saint Jean de Monts, en principal frais et intérêts,

Sur les frais irrépétibles et les dépens

— condamner la SCP Océan Notaires à payer à M. [I] et son épouse Mme [I]-[M] la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP Océan Notaires en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Drouineau 1927, représentée par M^e Porchet, Avocat au barreau de la Charente.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 8 mars 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Océan Notaires demande à la cour de:

Vu le bordereau des pièces fondant les prétentions de la SCP Océan Notaires, annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation 16 novembre 2023

— confirmer le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en ses dispositions profitant à la SCP Océan Notaires

— prononcer la mise hors de cause de la SCP Océan Notaires ;

— condamner la société Saint Jean de Monts à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant a nouveau.

— débouter toutes les parties à la présente instance de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP Océan Notaires

— ordonner la restitution des sommes de 14.000 euros et 4.200 euros correspondant à la quote-part de 70% des condamnations prononcées à l’encontre de la SCP Océan Notaires aux époux [I] et en conséquence les condamner à payer cette somme de 18 200 euros.

— condamner les époux [I] ou tout succombant à payer à la SCP Océan NOTAIRE la somme de 20 000 euros par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile.

— condamner les époux [I] ou tout succombant aux entiers dépens tant de 1ère instance que d’appel, qui comprendront ceux de l’arrêt cassé, dont distraction au profit pour ceux de la présente instance au profit de la SCP Laydeker-sammarceli, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2024.

Par une note en délibéré notifiée par RPVA le 14 novembre 2024, la société Sait Jean de Monts indique modifier sa demande relative aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – A titre liminaire, il convient de préciser que la cour de renvoi ne doit statuer que sur la fin de non-recevoir liée à la demande de dommages et intérêts pour concurrence déloyale et parasitisme, sur le principe de la dépossession, sur la demande d’indemnisation de la perte d’exploitation, sur la demande d’indemnisation de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires et sur l’obligation de conseil du notaire.

Sur la fin de non-recevoir

2 – Les époux [I] font valoir que la demande de dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et des agissements parasitaires est irrecevable car la société Saint Jean de Monts a formulé pour la première fois cette demande en appel. La cour de cassation ayant rejeté le moyen faisant grief à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande, la société Saint Jean de Monts est irrecevable à demander à la cour d’appel de renvoi de statuer sur cette demande.

Sur ce

3 – L’article 4 du code de procédure civile dispose : ' L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.'

L’article 5 du code de procédure civile dispose : 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.'

4 – Dans son dispositif, la cour d’appel de Poitiers confirme le tribunal judiciaire en ce qu’il a débouté la société Saint Jean de Mons de ses demandes en réintégration, restitution de clés, demande de dommages et intérêts pour dépossession. Dans ses motifs, la cour d’appel de Poitiers motive le rejet de la demande de dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et parasitaires, ce qu’elle n’évoque pas dans le dispositif.

Dès lors, cette demande n’étant pas tranchée dans le dispositif de l’arrêt, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la dépossession

— Sur le principe de la dépossession

5 – La société Saint Jean de Monts fait valoir qu’à compter du 1er janvier 2015, les époux [I] ont changé les serrures, fait installer un système de vidéo-surveillance et ont loué directement leur villa. La reprise des lieux est établie par des constats d’huissier en date des 12 août 2015 et 27 avril 2016. Un troisième constat en date du 11 avril 2016 établit que la villa est donnée en location sur plusieurs sites internet.

Le reprise des lieux ressort également d’un courriel des bailleurs du 29 septembre 2014.

6 – Les époux [I] répliquent qu’il n’est pas établi que le preneur a été contraint de quitter les lieux et que celui-ci ne rapporte pas la preuve qu’ils auraient changé les clés à compter du 1er janvier 2015. Ils ajoutent que leur maison était occupée le week-end du 1er mai 2015.

Sur ce

— Selon l’article 1315 du code civil devenu l’article 1353 du code civil : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Selon l’article L 145-28 du code commerce dans sa version applicable au litige :

'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.'

7 – Le congé a été donné au preneur par acte d’huissier le 19 mars 2014 pour le 30 septembre 2014

Or, la preuve du départ volontaire des lieux incombe aux bailleurs.

8 – Le contrat de bail prévoit un droit au séjour au profit du bailleur de 4 semaines en juillet/août, et de 4 à 11 semaines en dehors des mois d’été, semaines déterminées chaque année. Il n’existe aucune clause contractuelle interdisant la location directe du bien par les bailleurs.

9 – Le week-end du 1er mai 2015, la villa était occupée sans qu’il soit possible de déterminer si le locataire avait réservé son séjour via la société Saint Jean de Monts ou les époux [I]. L’attestation du chauffeur de taxi produite par les époux [I] n’est en tout état de cause pas probante dans la mesure où celui-ci indique que Mme [I] n’a pas pu ouvrir la porte de sa villa le 2 mai, alors qu’aucun changement de serrure n’est allégué de la part des intimés et qu’il a raccompagné sa cliente à l’aéroport le 7 mai.

Le premier constat d’huissier en date du 12 août 2015 produit aux débats par la société Saint Jean de Mons tend à démontrer que les époux [I] ont loué directement leur bien. Il est également versé aux débats un mail de Mme [I] le 12 avril 2016, proposant sa maison en location.

Le 12 février 2016, le gérant de la société Saint Jean de Monts adresse un courrier aux bailleurs évoquant un changement de serrure depuis janvier 2015 et un constat d’huissier en date du 19 avril 2016 mentionne qu’un système de vidéo surveillance a été installé par les époux [I].

Un courrier du 24 février 2016 de Maître [Z] adressé à la société Saint Jean de Monts rappelle que celle-ci est toujours en possession des clés. Mais il est seulement établi avec certitude qu’en octobre 2014, la société Saint Jean de Mons était toujours en possession des clés, comme cela résulte du courriel adressé par Mme [W] aux bailleurs le 8 octobre 2024.

Un constat d’huissier du 11 avril 2016 relève que la villa a été mise en location sur divers site de vacances : Homeway et Tripadvisor, Holprop.fr, the mad holidays yideas, mais également sur le Facebook de Mme [I].

Enfin, des échanges entre février et avril 2016 révèlent que la société Saint Jean de Monts refuse de payer un loyer qui n’aurait pas eu de contrepartie.

Dès lors, il ressort de l’ensemble des ces éléments qu’il n’est pas établi avec certitude que le preneur ait volontairement quitté les lieux. En effet, la villa était mise en location de façon régulière par les époux [I], lesquels considéraient être libérés de toute obligation à l’égard du preneur, comme cela résulte de l’installation d’un système de vidéo surveillance. Au surplus, les échanges de correspondance révèlent que la société Saint Jean de Monts ne pouvait plus jouir du bien.

La société Saint Jean de Monts est donc fondée à solliciter réparation de son préjudice au titre de la dépossession d’une unité d’hébergement qu’elle était en droit d’exploiter en dépit du congé qui lui avait été délivré et qui produisait effet à la date du 30 septembre 2014 et ce, jusqu’à la date du paiement de l’indemnité d’éviction.

Le jugement du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne n’a pas retenu le principe de la dépossession et a rejeté la demande de dommages et intérêts. Il sera infirmé de ce chef.

— Sur l’indemnisation au titre de la perte d’exploitation

10 – La société Saint Jean de Monts sollicite l’indemnisation de son préjudice, distinct de l’indemnité d’éviction et correspondant à une perte d’exploitation, à hauteur de 86 900 euros du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2023. Elle sollicite également une indemnité de 800 euros par mois du 1er janvier 2024 jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction, correspondant à la moyenne du préjudice mensuel sur les neuf dernières années.

11 – Les époux [I] relèvent que les revenus locatifs sont basés sur le 'tarif public’ alors que des baisses de tarif sont régulièrement pratiquées.

Sur ce

12 – L’expert judiciaire mandaté par la cour d’appel de Poitiers et chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction a retenu un taux d’occupation moyen de 60%. La société Saint Jean de Monts évoque quant à elle un taux d’occupation de 55%.

La méthode de calcul retenue par la société Saint Jean de Monts est basée sur les tarifs publics de chaque catégorie de villa, corrigés en fonction du taux d’occupation moyen relevé par l’expert dans le cadre du chiffrage de l’indemnité d’éviction, étant déduits les loyers dus par le preneur sur la période considérée.

Or la baisse de tarif alléguée par les bailleurs est réalisée par un tour operator britannique et non par la société Saint Jean de Monts.

La cour valide donc la méthode de calcul retenue par la société Saint Jean de Monts.

En l’espèce, les tarifs publics sont justifiés, ainsi que le taux d’occupation et le pourcentage de 55 % reversé aux bailleurs au titre des loyers.

Dès lors, l’indemnisation au titre de la période comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2023 s’élève à la somme de 86 900 euros.

Le préjudice subi à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est le suivant : 86 900 euros / 9 années = 9 655 euros par an, soit 804,62 euros par mois, montant arrondi par la société Saint Jean de Mons à 800 euros par mois.

Les époux [I] seront donc condamnés à payer à la société Saint Jean de Monts une indemnité mensuelle de 800 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

— Sur l’indemnisation au titre de la concurrence déloyale et les agissements parasitaires

13 – La société Saint Jean de Mons sollicite au titre de la dépossession des lieux à compter du 1er janvier 2015, des dommages et intérêts pour la perte de jouissance et d’exploitation, mais égalements pour les actes de concurrence déloyale et parasitisme.

Elle soutient que les intimés se sont livrés pendant neuf ans à une activité parasitaire en commercialisant auprès de tiers, pour leur compte exclusif, tout en profitant des infrastructures de l’exploitant. Elle précise avoir supporté les charges de personnel, de publicité, de frais de commercialisation, d’entretien, de fournitures et a été privée de l’exploitation de ce lot.

14 – Les époux [I] répliquent que le bail commercial n’interdit pas aux bailleurs de mettre leur bien à disposition pendant leurs périodes d’occupation personnelle et qu’ils n’ont pas profité des prétendus investissements du preneur, lequel ne justifie ni d’une faute ni d’un préjudice.

Sur ce

15 – En vertu des dispositions de l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

16 – Le contrat de bail prévoit un droit au séjour au profit du bailleur.

Il apparaît que les annonces des époux [I] sont notamment mises en ligne sur des sites d’annonces entre particuliers tels que HomeAway ; qu’aucun élément n’est de nature à induire une confusion entre l’activité de location saisonnière de la société Saint Jean de Monts et la location entre particuliers. En effet, ces annonces ne font aucunement référence aux équipements et infrastructures de la résidence Vertmarines, ainsi que cela ressort du constat d’huissier du 11 avril 2016. Dès lors, l’existence d’actes de concurrence déloyale n’est pas démontrée.

Le parasitisme est traditionnellement défini comme un comportement par lequel un agent économique s’immisce dans le sillage d’un autre afin de tirer profit, sans rien dépenser, de ses efforts et de son savoir-faire.

Les captures d’écran réalisées par les huissiers de justice à partir des sites d’annonces montrent des photographies des parties privatives de la villa. Il n’est pas fait référence aux services et équipements de la résidence, hormis la possibilité de louer des draps et des serviettes.

Le tribunal judiciaires Sables d’Olonne a rejeté la demande de la société Saint Jean de Mons au titre de la dépossession, ce comprenant les actes de concurrence déloyale et de parasitisme ; sa décision sera confirmée de ce chef.

Sur l’appel en garantie à l’encontre du notaire

— Sur la faute du notaire

17 – Les bailleurs font valoir qu’en sa qualité de rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de s’assurer de l’utilité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde à l’égard des parties à l’acte qu’il instrumente. En l’espèce, le notaire est intervenu dès le stade de l’acquisition du foncier par le promoteur, le contrat de bail étant partie intégrante du contrat de réservation. L’acte authentique comporte une erreur car il est indiqué que le contrat de bail commercial sera régularisé par acte sous seing privé alors que c’était déjà le cas. Enfin, l’objectif des époux [I] était de récupérer leur bien immobilier libre de tout engagement locatif au bout de neuf ans sans avoir à verser d’indemnité. Enfin, le notaire, en qualité de professionnel du droit, ne pouvait pas ignorer que la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction était entachée de nullité. Les époux [I] affirment que les manquements du notaire à ses obligations leur ont fait perdre la chance de renoncer à l’acquisition du bien litigieux.

18 – La SCP Océan Notaires soutient que Maître [E] n’a pas rédigé le contrat de bail commercial, lequel a été conclu et rédigé hors son concours. Par ailleurs, ni le contrat préliminaire de réservation ni le contrat de bail n’ont été annexés à l’acte de vente et il était expressément prévu que le bail devait être régularisé postérieurement à l’acte authentique. Le notaire n’était pas tenu de procéder à des vérifications complémentaires. En tout état de cause, l’intervention du notaire aurait été vaine, l’acte ayant déjà été régularisé entre les parties. La SCP Océan Notaires estime qu’elle ne peut être tenue responsable des faits imputables à autrui.

Sur ce

19 – Selon l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

20 – Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et il est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties, afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

L’efficacité s’entend d’une efficacité pratique, au regard des buts légitimement poursuivis par les parties, qu’il ne pouvait ignorer ; dès lors, dans certaines circonstances, le notaire a le devoir de se renseigner sur des actes ou éléments extérieurs à l’acte.

21 – En l’espèce, l’acte authentique du 16 septembre 2003 fait référence au contrat préliminaire du 2 septembre 2002, lequel aurait dû être annexé à cet acte authentique. En tout état de cause, le dépôt de garantie de 4 576 euros versé par les réservataires le 2 septembre 2002 a été émis au profit du notaire, désigné séquestre.

Le contrat de réservation comportait notamment comme annexe le bail commercial dont la clause figurant à l’article 1er est nulle de plein droit.

Maître [E] n’était pas dispensé de vérifier la validité du bail commercial dès lors que celle-ci était susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte authentique qu’il instrumentait, au regard de l’objectif poursuivi par les époux [I], à savoir la dispense de toute indemnité au moment du non-renouvellement du bail.

Or Maître [E] ne pouvait légitimement ignorer le but poursuivi par les acquéreurs, il avait connaissance du contenu du bail commercial et donc de l’existence d’une clause illicite.

Le fait de ne pas instrumenter lui-même le contrat de bail ne saurait le décharger de son obligation d’assurer l’efficacité de cet acte eu égard au but poursuivi par les parties, et de son obligation de renseigner celles-ci sur les risques de l’opération projetée.

La faute du notaire est dès lors caractérisée, ainsi que le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi par les époux [I].

Le tribunal judiciaire de Sables d’Olonne a prononcé la mise hors de cause de la SCP Océan Notaires. Sa décision sera infirmée de ce chef.

— sur le préjudice

22 – En étant parfaitement informés de la portée de leur engagement, les époux [I] auraient pu faire le choix de renoncer à l’acquisition en contrepartie du dépôt de garantie, ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l’obligation de payer une indemnité d’éviction conséquente en cas de non-renouvellement du bail.

La faute du notaire les a empêchés de faire un choix éclairé. Les époux [I] sollicitent que la SCP Océan Notaires les garantissent à hauteur de 90%. Au regard notamment de l’avantage fiscal lié à l’acquisition du bien, la perte de chance de renoncer à l’achat sera évaluée à 70%.

Il convient dès lors de condamner la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux [I] à concurrence 70% de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel.

Sur les demandes accessoires

23 – Par note en délibéré en date du 14 novembre 2024, la société Saint Jean de Monts a indiqué renoncer à sa demande relative aux frais d’expertise, cette condamnation ayant déjà été prononcée par la cour d’appel de Poitiers dans son arrêt du 10 septembre 2024.

24 – Il convient de condamner les époux [I] à verser à la société Saint Jean de Monts une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel de renvoi, à la charge de la SCP Océan Notaires.

La SCP Océan Notaires sera condamnée à payer la somme de 15 000 euros aux époux [I] au titre des frais irrépétibles de première instance, d’appel et devant la cour d’appel de renvoi,

Les époux [I] et la SCP Océan Notaires seront condamnés aux dépens devant la cour d’appel de renvoi, incluant les frais de signification et de traduction en langue anglaise, dont distraction au profit de la société Lexavoué Bordeaux.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la cour de cassation du 16 novembre 2023,

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts de la société Saint Jean de Monts au titre de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 25 juin 2020 en ce qu’il a débouté la société Saint Jean de Monts de sa demande en indemnisation de la dépossession, au titre de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires,

Infirme pour le jugement pour le surplus de ses dispositions, dans la limite de la cassation partielle,

Statuant à nouveau,

Condamne les époux [I] à payer à la société Saint Jean de Monts en indemnisation de la dépossession, au titre de la perte d’exploitation, la somme de 86 900 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle de 800 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

Condamne la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux [I] à concurrence de 70% de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance,

Condamne les époux [I] à verser à la société Saint Jean de Monts une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel de renvoi, à la charge de la SCP Océan Notaires,

Condamne la SCP Océan Notaires à payer la somme de 15 000 euros aux époux [I] au titre des frais irrépétibles de première instance, d’appel et devant la cour d’appel de renvoi,

Condamne in solidum les époux [I] et la SCP Océan Notaires aux dépens devant la cour d’appel de renvoi, incluant les frais de signification et de traduction en langue anglaise, dont distraction au profit de la société Lexavoué Bordeaux.

Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie MASSON faisant fonction de président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat