Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 2 octobre 2025, n° 23/06995

TI Fréjus 13 avril 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que le dépôt de garantie devait être restitué au locataire, en raison de l'absence de justification de retenue par le bailleur.
Rejeté
Absence de justification des charges
La cour a estimé que Monsieur [W] n'a pas réussi à prouver le caractère indû des charges, et a confirmé le jugement qui le déboutait de sa demande.
Accepté
Justification des charges locatives
La cour a jugé que la S.C.I. avait fourni des preuves suffisantes pour justifier les charges dues par Monsieur [W], mais a limité le montant à la période prescrite.
Rejeté
Frais de justice
La cour a décidé que chaque partie devait supporter ses propres frais et dépens, sans allouer de somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 2 oct. 2025, n° 23/06995
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/06995
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Fréjus, 13 avril 2023, N° 11-21-0286
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Philippe FOURMEAUXElie MUSACCHIAThierry DEBARD
Cabinet(s) :	FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Parties :	S.C.I. NOD VIGNES immatriculée au RCS de [ Localité 4 ] sous le numéro, S.C.I. NOD VIGNES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 346

Rôle N° RG 23/06995 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKQY

[E] [W]

S.C.I. NOD VIGNES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 13 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-21-0286.

APPELANT

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.C.I. NOD VIGNES immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 490 806 031, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Thierry DEBARD de la SELARL SELARLU THIERRY DEBARD AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 15 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, la société civile immobilière (SCI) Nod Vignes, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à monsieur [E] [W], un local à usage d’habitation, situé [Adresse 2] (83), moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision sur charges de 200 euros.

Un dépôt de garantie de 900 euros a été versé par le locataire.

A la suite du congé donné par la SCI pour reprise du logement, pour motif familial, les locataires, M. et Mme [W], l’ont dans un premier temps contesté, pour non-respect, du délai de préavis, puis ont quitté les lieux.

Le bail a pris fin le 30 septembre 2020, date de la remise des clés.

Aucun état des lieux ni d’entrée ni de sortie n’a été établi.

Une tentative de conciliation a échoué le 16 mars 2021.

Par requête en date du 26 mars 2021, M. [W] fait assigner la SCI Nod Vignes, devant le juge des contentieux du tribunal de proximité de Fréjus, aux fins d’entendre :

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 808,20 euros (en tenant compte des 91,21 euros de vitre cassée) majorés de 10% par mois, à compter du 31 octobre 2021, soit 1 mois suivant la restitution des clés et ce jusqu’à complet règlement ;

— débouter la SCI Nod Vignes de ses demandes ;

— condamner la SCI Nod Vignes à lui rembourser la totalité des provisions sur charges payées par celui-ci sur la période allant du 1er novembre 2015 au 30 septembre 2020, soit 200 euros par mois, soit 11 800 euros ;

— condamner la SCI Nod Vignes à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement avant dire droit du 27 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, a :

— ordonné la réouverture des débats afin d’obtenir la production d’un décompte depuis le 15 octobre 2015 jusqu’au 30 septembre 2020, de la répartition des charges d’électricité en tenant compte de la surface louée par M. [W] et un second décompte pour la période du 24 mai 2019 au 30 septembre 2020 ;

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 13 avril 2023, ce magistrat a :

— condamné la SCI Nod Vignes à restituer, entre les mains de M. [R], le dépôt de garantie de 900 euros majoré de 10 % par mois, à compter du 30 novembre 2020, jusqu’à complet règlement;

— condamné M. [W] à payer à la SCI Nod Vignes les arriérés de charges à hauteur de 4 147 euros ;

— débouté la SCI de ses autres demandes ;

— débouté M. [W] de son action en répétition de l’indu de 11 800 euros ;

— condamné M. [W] aux dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— le dépôt de garantie devait être restitué au locataire ;

— en raison de la prescription triennale, le montant des charges dues serait fixé à 4 147 euros.

Par jugement rectificatif du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a :

— condamné M. [W] au paiement de la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 mai 2023, (enrôlée sous le numéro de RG 23/06995) M. [W] a interjeté appel du jugement du 13 avril 2023, visant à la critiquer en ce qu’elle l’a condamné à payer la somme de 4 147 euros au titre des charges et débouté de son action en répétition de l’indu de 11 800 euros, outre sa condamnation aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 août 2023, (enrôlée sous le numéro de RG 23/11080) M. [W] a interjeté appel du jugement rectificatif du 23 mai 2023, visant à la critiquer en ce qu’elle l’a condamné à payer la somme de 1 000 euros à la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance du 7 décembre 2023, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro de RG 23/06995).

Par dernières conclusions transmises le 23 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Nod Vignes à lui restituer le dépôt de garantie de 900 euros, majoré de 10 % par mois, à compter du 30 novembre 2020 et ce jusqu’à complet paiement ;

— condamne en conséquence, la SCI Nod Vignes au paiement de la somme de 150 606,13 euros (soit 154 656,13 euros – 4 050 euros déjà réglé) au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% par mois de retard, ladite somme étant à parfaire au jour de la décision ;

— réforme le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal :

— condamne la SCI Nod Vignes à lui rembourser la totalité des provisions sur charges payées par celui-ci pour la période allant du 1er novembre 2015 au 30 septembre 2020, soit 200 euros par mois, soit la somme de 11 800 euros, avec intérêt à taux légal à compter du 4 janvier 2022 jusqu’à complet règlement ;

— déboute la SCI Nod Vignes de sa demande en paiement de charges ;

— à titre subsidiaire :

— déclare irrecevables les demandes de la SCI en paiement des charges antérieures au 24 mai 2019, de telle sorte qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à son encontre, excédant la somme de 1 661,40 euros ;

— en tout état de cause :

— réforme le jugement rectificatif en date du 23 mai 2023, en ce qu’il l’a condamné à payer à la SCI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI Nod Vignes à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— le dépôt de garantie doit lui être restitué ;

— les charges n’ont pas été justifiées et il est bien-fondé à solliciter la restitution des provisions sur charges.

Par dernières conclusions transmises le 5 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Nod Vignes, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme les jugements entrepris, en qu’ils ont :

— condamné la SCI Nod Vignes à restituer, entre les mains de M. [R], le dépôt de garantie de 900 euros, majoré de 10 % par mois, à compter du 30 novembre 2020, jusqu’à complet règlement;

— condamné M. [W] à payer à la SCI Nod Vignes les arriérés de charges à hauteur de 4 147 euros ;

— débouté M. [W] de son action en répétition de l’indu de 11 800 euros ;

— condamné M. [W] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— juge qu’elle s’est régulièrement acquittée de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10 % par un chèque libellé à l’ordre de la CARPA en date du 12 octobre 2023 d’un montant de 4 050 euros et débité le 8 décembre 2023 du compte CCM de la gérante de la SCI ;

— infirme le jugement entrepris le 13 avril 2023 en ce qu’elle a été déboutée de ses autres demandes ;

— la reçoive en son appel incident ;

— condamne M. [W] à lui payer les arriérés de charge récupérables à hauteur de 4473,86 euros;

— fasse les comptes entre les parties ;

— juge que la somme de 4 473 euros du par M. [W] se compensera avec toute autre somme qu’elle pourrait devoir ;

— condamne M. [W] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— le dépôt de garantie a été restitué ;

— le chèque a été débité le 8 décembre 2023 ;

— en tenant compte de la prescription triennale les charges dues s’élèvent à la somme de 4 473,86 euros, se décomposant comme suit : 2 261,25 euros en 2018, 1123 euros pour 2019 et 998,20 euros pour 2020.

Par conclusions de procédure du 18 juin 2025, la SCI Nod Vignes a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses écritures du 5 juin 2025.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 juin 2025 qui a été révoquée à l’audience du 19 juin 2025.

Une nouvelle clôture a été prononcée par ordonnance du 19 juin 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il résulte des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, que, lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement entrepris, la cour d’appel ne peut que la confirmer.

En l’espèce, M. [W] n’a, ni dans sa déclaration d’appel, ni dans le dispositif de ses premières conclusions transmises à la cour le 23 août 2023 ni dans celui de ses dernières conclusions transmises le 23 mai 2025, formulé de demande d’infirmation de la condamnation de la SCI Nod Vignes à lui restituer le dépôt de garantie de 900 euros majoré de 10 % par mois, à compter du 30 novembre 2020, jusqu’à complet règlement.

La demande de condamnation de la SCI Nod Vignes à lui payer la somme de 150 606,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, figurant dans le dispositif des prétentions de ses dernières conclusions, ne saurait suppléer la saisine de la cour d’une demande d’infirmation voire de réformation du jugement entrepris sur ce point.

Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

La cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie d’une demande d’infirmation ou de réformation de la décision déférée sur ce point, et elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur la demande en répétition des charges locatives indues :

Attendu que l’article 23 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer sont exigibles sur justification en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ..

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget provisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locatairesle cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Par ailleurs, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 27 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application de ces dispositions les actions en répétition des charges indues ou en recouvrement de charges se prescrivent par trois ans.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le montant de la provision pour charges mentionnée au bail s’élève à la somme de 200 euros par mois.

M. [W] devait donc régler la somme de 2 400 euros par an, soit 11 800 euros entre le 1er novembre 2015 et le 30 septembre 2020 (59 mois x 200 euros).

Il fait valoir que leur montant n’a jamais été justifié et sollicite la répétition de l’indû.

Au contraire, la SCI Nod Vignes estime que M. [W] est redevable de la somme de 4 473,86 euros. Au soutien de ses prétentions, afin de démontrer le bien fondé de son action en recouvrement, elle verse aux débats ;

— un décompte des charges, ventilé en fonctions de la surface du logement loué indiquant qu’elles se sont élevées à :

—  2 392,09 euros au titre de l’année 2016, soit un trop perçu de 7,91 euros ( 2400- 2 392,09) ;

—  1 846 euros au titre de l’année 2017, soit un trops perçu de 554 euros (2400 euros – 1846 euros) ;

—  5 415,20 euros au titre de l’année 2018, (2 400 euros perçu au titre de la provision), soit un solde à régler de 3 015,20 euros ;

—  3 523,20 euros au titre de l’année 2019, (2 400 euros perçu au titre de la provision), soit un solde à régler de 1 123,20 euros ;

—  2 798,20 euros au titre de l’année 2020, (charges payées 200 euros x 9 = 1800 euros), soit un solde à régler de 998,20 euros ;

— les relevés bancaires des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

— les calendriers de paiement EDF et factures de régularisation notamment les années 2018, 2019, 2020 ;

— les factures d’eau Véolia notamment les années 2019 et 2020 ;

— la taxe foncière 2019 ;

— un courrier de Mme [W] du 30 septembre 2020, reconnaissant que la vitre côté gauche de la chambre bleue est cassée et donne son accord pour payer les frais de réparation sur facture ;

— la facture de la société Dyverglass de 91,21 euros, eu 29 octobre 2020, en remplacement de la vitre cassée ;

— la facture de nettoyage de l’appartement du 4 février 2021 de 783 euros ;

Au vu des éléments produits, la demande en paiement de la SCI Nod Vignes au titre de la régularisation des charges est bien fondée et son décompte est corroboré par des éléments probants.

M. [W] échoue à démontrer le caractère indû des charges. Il ne produit aucun élément susceptible de contredire que les prestations eau, électricité n’ont pas été exécutées.

Néanmoins, comme l’a pertinemment relevé le premier juge la demande en paiement des charges est soumis à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, comme le fait valoir M. [W], la demande de la SCI Nod Vignes a été émise aux termes de ses conclusions du 24 mai 2022.

Le point de départ de la presctiption de son action, n’est pas celui de la requête du 26 mars 2021. La requête a été introduite par M. [W] aux fins d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie. C’est ensuite que la SCI a émis sa prétention en recouvrement de charges.

La SCI Nod ne peut donc solliciter le paiement de charges antérieurement au mois de mai 2019.

Sa créance s’établit donc à la somme de :

—  748,80 euros pour la période allant du mois de mai à décembre 2019 (1123,20 euros/12 x 8 mois = 93,60 euros x 8 mois)

—  998,20 euros pour l’année 2020 ;

soit un total de 1747 euros, au titre des charges dues pour la période allant du mois de mai 2019 au 31 décembre 2020.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce que M. [W] a été condamné à régler la somme de 4 147 euros, au titre des arriérés de charge.

Il sera condamné à payer à la SCI Nod Vignes la somme de 1747 euros au titre de l’arriéré de charges du pour la période allant du mois de mai 2019 au 31 décembre 2020. La demande en paiement de la SCI Nod Vignes au titre de l’arriéré de charges récpérables, pour la période antérieure au mois de mai 2019 sera déclarée prescrite.

M. [W] échouant à démontrer le caractère injustifié des charges, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a été débouté de sa demande en répétition de l’indû.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer les jugement entrepris en ce qu’ils ont condamné M. [W] aux dépens de l’instance, et à payer à la SCI Nod Vignes la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [W] à payer à la SCI Nod Vignes la somme de 4 147 euros, au titre de l’arriéré de charges récupérables ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE M. [W] à payer à la SCI Nod Vignes la somme de 1 747 euros, au titre de l’arriéré de charges récupérables allant du mois de mai 2019 au 31 décembre 2020 ;

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement de la SCI Nod Vignes au titre de l’arriéré de charges récpérables, pour la période antérieure au mois de mai 2019 prescrite ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens en cause d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,