RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00457 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JCVH

CG

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

18 décembre 2023 RG :22/01308

[O]

C/

S.N.C. L’ANCYSE

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Porcher

Selarl Delran Bargeton…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 18 Décembre 2023, N°22/01308

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [X] [O]

née le 23 Décembre 1978 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle PORCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.N.C. L’ANCYSE Société en nom collectif immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 817 787 351, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Juin 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 25 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] est propriétaire de différents lots composés d’une villa et garage sur terrain dans un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8], acquis le 7 août 2018, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement .

Le 4 avril 2019, la SNC l’Ancyse et Mme [X] [O] ont signé un procès-verbal de réception comportant des réserves .

Le 16 septembre 2019, les mêmes parties ont conclu un accord transactionnel prévoyant divers travaux de reprise, outre le paiement d’une somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des contrariétés subies .

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2023 se plaignant de ce que la SNC l’Ancyse n’avait pas effectué certains travaux et avait modifié son projet initial global de construction, Mme [O] a fait assigner la SNC l’Ancyse aux fins d’obtenir l’exécution de travaux outre l’indemnisation de ses préjudices .

Par jugement prononcé le 18 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nimes , a :

— Constaté l’accord de la SNC L’Ancyse pour effectuer les travaux

d’aménagement du jardin conformément au devis du 17 juin 2021

— Condamné la SNC L’Ancyse a procéder à la réparation de la porte du

garage de la maison de Madame [O] dans un délai de trois mois à

compter de la signification du présent jugement,

— Passé ce délai, Condamné la SNC L’Ancyse au paiement d’une astreinte

d’un montant de 25 euros par jour pendant 30 jours

— Rejeté les autres demandes de Madame [O],

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du CPC,

— Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens

Par déclaration effectuée le 5 février 2024, Mme [O] a interjeté appel

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 2 décembre 2024, Mme [O] demande à la cour de

— Condamner la SNC L’Ancyse sous astreinte de 1000€ par jour de retard

passé 8 jours de la signification du jugement à intervenir à procéder aux travaux nécessaires à la jouissance paisible de son bien immobilier (aménagement du jardin, reprise du crépi de façade, pose du rail en barre du volet roulant)

— Condamner la SNC L’Ancyse à lui payer la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions et préjudice de jouissance.

— Condamner la SNC L’Ancyse à lui payer la somme de 10000€ au titre de la dépréciation de la villa du fait du non-respect du projet initial (installation de logements sociaux dans les villas numéro 2 et 4).

— Condamner la SNC L’Ancyse à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SNC L’Ancyse aux dépens de première instance et d’appel

dont distraction au profit de maître Isabelle Porcher en application l’article

699 du code de procédure civile.

L’appelante prétend que certains travaux contractuellement prévus ne sont toujours pas réalisés . Elle soutient que cette situation lui occasionne un trouble de jouissance certain. Elle affirme que l’ajout de terre végétale par la SNC l’Ancyse n’a eu qu’un effet esthétique et n’a pas résolu le problème d’étanchéité . Elle estime que la modification du projet immobilier global par substitution de logements sociaux aux villas initialement prévues entraine une dépréciation de son bien .

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 21 mai 2024, la SNC l’Ancyse demande à la cour de

— confirmer la décision sauf en qu’elle l’a condamnée à procéder à la réparation de la porte du garage de la maison de Mme [O] dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes

— la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

L’intimée affirme avoir exécuté les travaux ordonnés par le premier juge en ce qui concerne la porte du garage et l’aménagement du jardin. Elle prétend que le retard dans l’exécution des travaux est lié à l’obstruction de Mme [O] à l’intervention des artisans.

Elle soutient que Mme [O] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque défaut d’étanchéité des fondations de sorte qu’elle ne peut exiger la reprise des enduits.

Elle estime que Mme [O] ne peut se prévaloir du non-respect du projet global initial sur le fondement de plaquettes publicitaires qui n’ont pas valeur contractuelle. Elle souligne que les nuisances invoquées par Mme [O] (présence de chats) constituent des inconvénients normaux du voisinage et ne peuvent être rattachées à la modification du projet immobilier global.

La clôture de la procédure a été fixée au 5 juin 2025 .

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 juin 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au 25 septembre 2025.

Motifs de la décision

Sur les travaux

Mme [O] estime que la SNC l’Ancyse n’a pas réalisé les travaux nécessaires à sa jouissance du bien, tandis que la SNC l’Ancyse affirme avoir exécuté son obligation contractuelle .

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut .. poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation..

La notice descriptive des travaux en date du 18 juillet 2016, annexée à l’acte de vente par la SNC l’Ancyse à Mme [O], a une valeur contractuelle, de sorte qu’il y a lieu de déterminer si d’une part la SNC l’Ancyse a réalisé les travaux et d’autre part si ces travaux sont conformes aux stipulations contractuelles .

Dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour, Mme [O] sollicite que la SNC l’Ancyse soit condamnée à réaliser l’aménagement du jardin,(1) la reprise du crépi de façade,(2) la pose du rail en barre du volet roulant (3)

1. sur les travaux d’aménagement du jardin

Il est prévu que le sol soit recouvert de terre végétale finition ratissée.

La SNC l’Ancyse produit un document en date du 4 avril 2024 , intitulé 'quitus levée des réserves’émanant de la société Serpe entreprise agréée en 'qualipaysage', certifiant avoir procédé au nettoyage du terrain, … fourniture et mise en oeuvre de terre végétale amendée, semis de gazon.. fourniture et mise en oeuvre d’une toile tissée,

Mme [O] ne verse aux débats aucun constat de nature à remettre en cause cette attestation, dont il résulte que la SNC l’Ancyse a exécuté son obligation contractuelle au regard de l’aménagement du jardin.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’accord de la SNC l’Ancyse pour effectuer les travaux d’aménagement du jardin

2.Sur la reprise du crépi de façade

Mme [O] sollicite la reprise du crépi au niveau des fondations de façade au motif que son absence induit un problème d’étanchéité des fondations. Toutefois, elle ne produit aucun constat évoquant des désordres d’étanchéité, et pas davantage de note technique indiquant la nécessité de mise en oeuvre d’un crépi au niveau des fondations.

La cour relève en outre que la notice descriptive ne prévoit pas la projection d’enduit au niveau des fondations mais mentionne seulement un enduit monocouche finition gratté fin, et que le paragraphe dédié aux fondations mentionne des semelles filantes ou isolées en béton armé.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de Mme [O] de ce chef.

3.Sur la réparation de la porte du garage

Le premier juge après avoir relevé que la porte du garage ne fonctionnait pas en raison d’un support bras ressort tordu, a condamné la SNC l’Ancyse à procéder sous astreinte à la réparation de la porte .

La SNC l’Ancyse justifie par la production d’une attestation en date du 5 mars 2024 de l’entreprise Cabrol que la porte du garage a été remise en place et que les réglages ont été effectuées .

Mme [O] ne produit aucun document de nature à établir le dysfonctionnement de la porte du garage postérieurement à cette intervention.

La cour ne peut que constater que la SNC l’Ancyse a satisfait à son obligation de faire, telle qu’ordonnée par le premier juge.

En définitive, il y a lieu de débouter Mme [O] de sa demande de réalisation de travaux, dans la mesure où tous les travaux dont elle demande l’exécution, ont été réalisés conformément aux stipulations contractuelles .

Sur le préjudice de jouissance

Il importe de relever que Mme [O] a obtenu en application de l’accord transactionnel du 16 septembre 2019, une indemnisation de 7.000 euros destinée à compenser les contrariétés et dérangements subis.

En application des dispositions de l’article 2052 du code civil, la signature de ce protocole transactionnel interdit à Mme [O] de réclamer d’autres indemnisations pour le même objet au titre de la période antérieure au 16 septembre 2019.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que le défaut de réalisation de certains travaux après cette date a pour origine le refus de Mme [O] de laisser intervenir les entreprises au motif qu’elle exigeait préalablement des travaux de reprise intégrale, notamment pour le crépi des façades avant aménagement du jardin.

Par voie de conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande de ce chef.

Sur l’indemnisation de la dévalorisation de son bien

Mme [O] prétend que la modification du projet initial de l’ensemble immobilier notamment la vente des villas 2 et 4 à un bailleur social, a eu pour conséquence de diminuer la valeur de son bien.

Toutefois, la cour relève qu’elle ne produit aucun document émanant de professionnels en la matière indiquant de façon circonstanciée en quoi et dans quelle proportion la présence de quelques logements sociaux dans son environnement, a eu une incidence sur la valeur de son bien et ce d’autant que préalablement à l’acquisition par Mme [O] de son bien, il existait à proximité une copropriété de 45 logements sociaux.

Les salissures occasionnées par la présence de nombreux chats dans son jardin , dont elle prétend qu’ils viennent des occupants des logements sociaux , constitue un inconvénient inhérent à l’habitat urbain et ne saurait être imputé à la SNC l’Ancyse .

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande d’indemnisation au titre de la dévalorisation de son bien.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La cour ayant confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, confirmera également les chefs de décision concernant les frais irrépétibles et la charge des dépens.

Mme [O] succombant dans son recours, sera condamnée à payer à la SNC l’Ancyse la somme de 1.000 euros et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par mise en délibéré par mise à disposition au 25 septembre 2025

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Condamne Mme [X] [O] à payer à la SNC l’Ancyse la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [X] [O] aux dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,