Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 MAI 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02159 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHBCR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 17/12005

APPELANTE

Madame [D] [F] veuve [U] née le 13 Novembre 1950 à [Localité 21],

[Adresse 10]

[Localité 17]

Représentée et assstée de M^e Matthieu RAOUL de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158 substitué par M^e Marlène GROUAS

INTIMES

Monsieur [Z] [K] né le 15 Mars 1976 à [Localité 16],

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 substituée par M^e Barbara CHICK, avocat au barreau de PARIS, toque : E1439

Monsieur [S] [K] né le 14 Février 1978 à [Localité 16],

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 substituée par M^e Barbara CHICK, avocat au barreau de PARIS, toque : E1439

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, hargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 24 janvier 2025. Ultérieurement, les parties ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 09 Mai 2025,

— les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Dans le cadre du partage suivant acte authentique du 27 juillet 2015 d’une indivision familiale [K]-[J], les parcelles sises à [Localité 17], cadastrées section DF n°[Cadastre 1] correspondant aux [Adresse 3], et section DF n° [Cadastre 9] correspondant au [Adresse 10], ont fait l’objet de divisions parcellaires suivant documents d’arpentage dressés le 21 juillet 2015, respectivement en deux parcelles DF n°[Cadastre 5] ([Adresse 2] et [Adresse 11]) et n°[Cadastre 6] ( [Adresse 14]), et deux autres DF n°[Cadastre 7] ([Adresse 10]) et n°[Cadastre 8] (toilettes communs dans la cour), entre lesquelles il existe une cour commune dont l’utilisation a été définie, par suite de la division parcellaire et de la mise en copropriété de deux immeubles, par huit servitudes créées par acte notarié du 27 juillet 2015, rappelées intégralement aux termes d’un acte du même jour contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 10] (DF [Cadastre 7]), concernant l’ensemble des parcelles précitées, soit :

— une servitude réciproque d’empiétement liée à la présence de la cuve à fuel et de canalisations souterraines sous les parcelles DF n°[Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8];

— une servitude de canalisation souterraine pour l’alimentation de la cuve à fuel au profit des trois parcelles DF [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] grevant la DF [Cadastre 6];

— une servitude de passage piéton;

— une servitude d’appui de vitrine;

— une servitude réciproque de vues entre les parcelles DF [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8];

— une servitude réciproque non-aedificandi en limite de propriété entre les parcelles DF [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7];

— une servitude de passage de canalisation souterraine d’eau entre les parcelles DF [Cadastre 5] et DF [Cadastre 6];

— une servitude générale réciproque de canalisations et fluides entre l’ensemble des quatre parcelles.

[S] [K] et [Z] [K] se sont attribuer aux termes du partage susmentionné, chacun pour moitié indivisément, la parcelle DF n°[Cadastre 6] ([Adresse 14]), alors constitué d’un bâtiment sur deux niveaux en façade de la [Adresse 19] et une réserve attenante perpendiculairement.

Par acte authentique du 18 août 2016, Mme [D] [F] Veuve [U] a acquis de [A] [K], père de MM. [Z] et [S] [K], un appartement au premier étage et une cave constituant les lots de copropriété n°3 et 17 de l’immeuble situé [Adresse 10] (DF [Cadastre 7]) au prix de 610.000 euros, dont deux fenêtres de l’appartement ont vue sur la cour commune et la parcelle DF [Cadastre 6].

Le 7 juillet 2016, MM. [Z] et [S] [K] ont déposé une demande de permis de construire, qui leur a été accordé suivant arrêté du 11 janvier 2017, en vue de la démolition de la construction existante pour édifier un seul et même bâtiment en forme de L, soit en façade sur la [Adresse 19] un bâtiment de 8 étages et un retour de 5 étages. .

Après avoir mis en demeure M. [A] [K] de consentir à une résolution ou annulation amiable de la vente, avec remboursement des dépenses, honoraires et frais exposés au titre de l’acquisition et l’aménagement, et prise en charge des frais prévisibles pour une nouvelle acquisition, pour un montant de 940.365,83 ', au motif que son consentement avait été vicie, faute d’information concernant ce projet de construction qui allait selon elle obstruer considérablement la vue et l’ensoleillement de son logement, Mme [U] a fait assigner par actes d’huissier en date du 27 juin 2017, M. [A] [K], et MM. [Z] et [S] [K] aux fins principales d’obtenir l’annulation de la vente et l’arrêt des travaux.

Par jugement du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné un transport sur les lieux, lequel a eu lieu le 8 juin 2021 en présence de Mme [U] assistée de son conseil, M. [S] [K], et [Z] [K] également assisté.

Aux termes du jugement dont appel en date du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« Rejette les demandes de Mme [D] [U] tendant à :

Ordonner l’arrêt des travaux entrepris et la démolition de la construction réalisée au [Adresse 13] à [Localité 17] sous astreinte,

Faire interdiction à MM. [Z] et [S] [K] de réaliser la construction autorisée par le permis de construire délivré le 11 janvier 2017,

Ordonner à MM. [Z] et [S] [K] de limiter toute construction qui serait édifiée au [Adresse 13] à [Localité 17] aux dimensions de la construction qui existait au jour de l’acquisition par Mme [D] [U] de son appartement situe [Adresse 10] a [Localité 17],

Ordonner la remise en l’état à son emplacement d’origine de la canalisation d’alimentation en fuel,

Rejette la demande de Mme [D] [U] tendant à prononcer la nullité de la vente du 18 août 2016,

Rejette en conséquence les demandes de Mme [D] [U] tendant à :

Condamner M. [A] [K] à lui restituer la somme de 703 625,40 euros au titre des frais d’acquisition des lots n°3 et 17 au sein de la copropriété du [Adresse 10] [Localité 17], augmentée des intérêts au taux légal a compter du 18 aout 2016,

Condamner M. [A] [K] a lui restituer la somme de 31 551,04 euros à parfaire au titre de la taxe foncière, des charges de copropriété et de travaux de copropriété, ainsi que des cotisations d’assurances avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2017,

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner M. [A] [K] à lui rembourser la somme de 49 265.43 euros au titre des frais d’aménagement réalisés dans l’appartement;

Condamner M. [A] [K] a lui rembourser la somme de 206 000 euros au titre du préjudice financier subi consécutivement à la conclusion de la vente annulée,

Condamner M. [A] [K] à lui rembourser la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral subi,

Juger que l’annulation de l’acte de vente prendra effet 3 mois après la signification du jugement à intervenir,

Rejette la demande de M. [A] [K] tendant à la condamnation de Mme [D] [U] au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Rejette la demande de MM. [Z] et [S] [K] tendant à la condamnation de Mme [D] [U] au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Mme [D] [U] aux dépens, en ce compris le cout des constats d’huissier,

Dit que les dépens pourront être recouvres par Maitre Barbara Chick conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, '

Dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire du présent jugement. »

Mme [U] a relevé appel du jugement par déclaration du 19 janvier 2023, en ses seules dispositions relatives à l’arrêt des travaux, la démolition de la construction réalisée, l’interdiction à MM. [Z] et [S] [K] de réaliser la construction autorisée par le permis de construire, la limitation de toute construction aux dimensions de la construction existante au jour de la vente et la remise en l’état en son emplacement d’origine de la canalisation d’alimentation de la cuve de fuel, en intimant MM. [S] et [Z] [K] (ci-après les consorts [K]).

Par ses dernières conclusions en date du 26 septembre 2024, Madame [U] demande à la cour de :

Vu les articles 678 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1134 ancien du Code civil,

Vu l’article 1382 ancien du Code civil, devenu 1240 du Code civil,

Vu l’article 701 du Code civil

Vu l’article 515 du Code de procédure civile,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Madame [D] [U] tendant à :

Ordonner l’arrêt des travaux entrepris et la démolition de la construction réalisée au [Adresse 13] à [Localité 17] sous astreinte,

Faire interdiction à MM. [Z] et [S] [K] de réaliser la construction autorisée par le permis de construire délivré le 11 janvier 2017,

Ordonner à MM. [Z] et [S] [K] de limiter toute construction qui serait édifiée au [Adresse 13] à [Localité 17] aux dimensions de la construction qui existait au jour de l’acquisition par Mme [D] [U] de son appartement situé [Adresse 10] à [Localité 17] ,

Ordonner la remise en l’état à son emplacement d’origine de la canalisation d’alimentation en fuel.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [D] [U] aux dépens, en ce compris le coût des constats d’huissier et dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Barbara Chick conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées par Madame [D] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

JUGER que les travaux entrepris par Messieurs [Z] et [S] [K] en vertu du permis de construire délivré le 11 janvier 2017 méconnaissent les servitudes grevant la parcelle DF n°[Cadastre 6], à savoir la servitude conventionnelle de vues, la servitude conventionnelle non aedificandi en limite de propriété, la servitude conventionnelle de canalisation souterraine pour l’alimentation de la cuve à fioul ainsi que la servitude légale prévue à l’article 678 du Code civil ;

En conséquence,

ORDONNER la démolition de la construction réalisée au [Adresse 13] – [Localité 17] sous la maitrise d’ouvrage de Messieurs [Z] et [S] [K], et ce sous astreinte de 500 ' par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour venait à considérer que la démolition de l’immeuble des consorts [K] ne pourrait pas être ordonnée malgré la violation des servitudes :

CONDAMNER Messieurs [Z] et [S] [K] à mettre la construction édifiée [Adresse 13] ' [Localité 17] en conformité avec les servitudes conventionnelles instituées par acte authentique du 27 juillet 2015 et la servitude légale de vue, et ce sous astreinte de 2.000 ' par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER Messieurs [Z] et [S] [K] à supprimer les vues des fenêtres des 1er et 2ème étages et l’extrémité de la terrasse située au 6ème étage de la nouvelle construction qui portent sur la parcelle DF [Cadastre 7], et ce sous astreinte de 2.000 ' par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause :

FAIRE INTERDICTION à Messieurs [Z] et [S] [K] de réaliser la construction autorisée par le permis de construire délivré le 11 janvier 2017 en ce qu’elle méconnaît les servitudes grevant la parcelle DF n°[Cadastre 6], à savoir la servitude conventionnelle de vues, la servitude conventionnelle non aedificandi en limite de propriété, la servitude conventionnelle de canalisation souterraine pour l’alimentation de la cuve à fioul ainsi que la servitude légale prévue à l’article 678 du Code civil, et ce sous astreinte de 500 ' par jour en cas de non-respect de cette interdiction ;

ORDONNER à Messieurs [Z] et [S] [K] de limiter toute construction qui serait édifiée au [Adresse 13] ' [Localité 17] aux dimensions de la construction qui existait au jour de l’acquisition par Madame [U] de son appartement situé [Adresse 10] ' [Localité 17] le 18 août 2016 ;

ORDONNER la remise en état, à son emplacement d’origine, de la canalisation d’alimentation en fuel irrégulièrement déplacée sous astreinte de 500 ' par jour de retard compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Messieurs [Z] et [S] [K] à régler à Madame [U] la somme de 50.000 ' à titre de dommages et intérêts en raison de la violation des servitudes conventionnelles et de la servitude légale de vue ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Messieurs [Z] et [S] [K] de leur demande de condamnation de Madame [U] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTER les consorts [K] de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum Messieurs [Z] et [S] [K] à payer à Madame [U] la somme de 15.000 ' au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Messieurs [Z] et [S] [K] à payer à rembourser Madame [U] des frais d’établissement du constat d’huissier d’affichage du permis de construire des consorts [K] pour un montant de 368 ' et du constat d’huissier constatant les travaux réalisés postérieurement au transport du Tribunal pour un montant de 380 ' ;

CONDAMNER in solidum Messieurs [Z] et [S] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, représentée par Maître Matthieu RAOUL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions du 28 février 2024, les consorts [K] demandent à la cour de :

Vu les articles 1112-1, 11378 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de MM. [Z] et [S] [K] tendant à la condamnation de Madame [D] [U] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande MM. [Z] et [S] [K] tendant à la condamnation de Madame [D] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [U] à verser tant à Monsieur [S] [K] qu’à Monsieur [Z] [K] une somme de 10.000' pour procédure abusive, au titre de l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNER Madame [U] à verser tant à Monsieur [S] [K] qu’à Monsieur [Z] [K] une somme de 10.000' au titre de l’article 700 du CPC,

CONFIRMER le jugement pour le surplus et rejeter toutes les demandes formulées par Madame [U] aux termes de ses conclusions telles qu’exposées ci-avant par la cour et la condamner aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2024.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Au soutien de l’infirmation du jugement, Mme [U] fait valoir essentiellement que les travaux réalisés par les consorts [K] violent non seulement les servitudes conventionnelles établies lors du partage de l’indivision familiale mais également les servitudes légales de vue, justifiant sa demande de démolition ou, à tout le moins, la mise en conformité de la construction avec les servitudes méconnues, et en toute hypothèse, ses demandes tendant à ce qu’il leur soit fait interdiction de réaliser la construction autorisée par le permis de construire délivré le 11 janvier 2017 en ce qu’elle méconnaît les servitudes, conventionnelles et légale, grevant la parcelle DF n°[Cadastre 6], qu’il leur soit ordonné de limiter toute construction qui serait édifiée au [Adresse 13] ' [Localité 17] aux dimensions de la construction qui existait au jour de son acquisition, et qu’ils soient condamnés à lui payer 50.000 ' de dommages et intérêts.

Les consorts [K], au soutien de la confirmation du jugement, font valoir que le tribunal a fait une exacte appréciation de la situation, Mme [U] ne rapportant pas la preuve qui lui incombe de la méconnaissance des servitudes conventionnelles constituées.

I- Sur les servitudes conventionnelles

Aux termes de l’article 686 du code civil, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre, par les règles ci-après. »

Par application de l’article 701 du même code, « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux’ »

Par application de l’article 1188, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, l’article 1189 dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Il en résulte que s’agissant de servitudes établies par le fait de l’homme et conventionnelles, le juge doit rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, et qu’il ne peut, sans méconnaître le principe de l’autonomie de la volonté des parties, porter atteinte au lien contractuel liant celles-ci, en autorisant des modifications à la servitude auxquelles les propriétaires intéressés n’ont pas consenti.

En l’espèce, il importe de relever que les parties ayant constitué les servitudes litigieuses par l’acte du 27 juillet 2015 ont pris soin de faire précéder la liste des différentes servitudes d’un exposé préalable ci-après reproduit :

«  "EXPOSE PREALABLE

La fin de l’indivision successorale, la division parcellaire et la mise en copropriété de deux immeubles nécessitent la création de servitudes réciproques.

ll existe entre les parcelles cadastrées section DF numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] une cour commune (anciennement parcelles cadastrées DF numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 9]) dont l’utilisation n’est définie que par les servitudes ci-après créées.

En effet, le chauffage est partiellement commun entre les deux immeubles situés respectivement au [Adresse 10] (Cadastré section DF numéro [Cadastre 7] – Lot D matérialisée en orange sur le plan) et [Adresse 4] (Cadastrés section DF numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 8] – Lot A matérialisé en bleu sur le plan et Lot C matérialisé en vert sur le plan).

1. Le chauffage fonctionnant au fuel domestique il existe une cuve qui a été installée dans la cour depuis de nombreuses années.

L’emprise de cette cuve est située à la fois sur le lot A, le B et sur le lot D et est matérialisée approximativement en bleu sur le plan de division.

Ces trois parcelles dépendent à ce jour de l’indivision [K]-[J] dont l’ensemble des propriétaires indivis intervient au présent acte.

Du fait du placement de la parcelle cadastrée section DF numéro [Cadastre 7] d’une part et des parcelles cadastrées section DF numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 8] d’autre part sous le statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965 et de la parce/le cadastrée section DF numéro [Cadastre 6] qui sera gérée par une nouvelle indivision il s’est avéré aujourd’hui indispensable de constituer entre ces quatre parcelles une servitude réciproque constatant la présence de cette cuve et le passage de canalisations souterraines permettant l’aIimentation en chauffage et en eau chaude.

2. Par ailleurs, la canalisation qui permet de remplir la cuve à fuel est située dans le sous-sol de l’immeuble situé au [Adresse 14] (Cadastré section DF numéro [Cadastre 6] ' Lot B en rouge sur le plan) et est matérialisée approximativement en pointillés bleus sur le plan annexé.

3. La parcelle cadastrée section DF numéro [Cadastre 8] représentant des toilettes communs ne peut être accessible que par la cour de l’immeuble (section DF numéro [Cadastre 7]). Or ces toilettes sont principalement utilisées par les exploitants des locaux commerciaux situés au [Adresse 4] (Section DF numéro [Cadastre 5]). Une servitude de passage piéton sera constituée pour permettre aux exploitants des boutiques et/ou leurs préposés l’accès aux toilettes par ladite parcelle.

4. De plus, une vitrine exploitée par le lot numéro un (01) de la copropriété située au [Adresse 4] (Section DF numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 8]) est accrochée sur le mur de la copropriété située au [Adresse 10] (section DF numéros [Cadastre 7]). Une servitude sera donc constituée pour constater, pérenniser et encadrer cette situation.

5. Les divisions parcellaires entrainent des vues entre les différents fonds. Une servitude réciproque de vue sera donc établie entre les parcelles issues de la division foncière.

6. Les REQUERANTS ont souhaité limiter la construction en limite de propriété. Une servitude de non aedificandi en limite de propriété entre les différents fonds sera établie.

7. L’arrivée générale d’eau permettant l’alimentation de la parce/le cadastrée section DF numéro [Cadastre 6] est située dans le sous-sol de la parce/le cadastrée section DF numéro [Cadastre 5]. Une servitude de passage canalisation d’eau sera établie.

8. Ces quatre parcelles ayant une origine commune il sera établi une servitude générale de passage de toutes les canalisations qui pourraient être présentes dans le sous-sol de la cour ou des bâtiments et qui représenteraient un intérêt pour l’un des bâtiments.

Par conséquent, il sera constitué huit (08) servitudes :

1- La première sera réciproque et constatera l’empiètement de la cuve à fuel et le réseau de canalisations souterraines

2- La deuxième sera relative à l’alimentation de la cuve à fuel

3- La troisième sera relative au passage piéton

4- La quatrième sera relative à la présence d’une vitrine située sur le mur de la copropriété située sur la parcelle cadastrée section DF numéro [Cadastre 7].

5- Une servitude réciproque de vues

6- Une servitude non-aedificandi sur la limite de propriété des différents fonds

7- Une servitude de passage de canalisation souterraine d’eau

8- Une servitude générale de passage de canalisations de toute nature entre

les fonds ».

—  1 Sur la servitude réciproque de vue

Sur la violation de la servitude conventionnelle de vues, Mme [U] fait valoir que des fenêtres des chambres de son appartement situé au premier étage de l’immeuble du [Adresse 10], elle disposait d’une vue directe sur l’immeuble situé au [Adresse 13] qui s’élevait sur un étage jusqu’à la réalisation des travaux de démolition puis de construction des consorts [K], et portait donc au-delà de l’immeuble précité, son appartement profitant de la lumière et de l’ensoleillement apportés par cette « dent creuse » au niveau de la [Adresse 19] ainsi que par une ouverture entre deux immeubles sur la [Adresse 20] ; que les consorts [K] ont démoli ce bâtiment et l’ont remplacé par un immeuble de 7 étages, en augmentant de manière conséquente l’emprise de l’immeuble situé au [Adresse 13] et en diminuant, de manière tout aussi conséquente, la cour commune entre les immeubles situés au [Adresse 10], [Adresse 2] et [Adresse 13], supprimant ainsi les vues dont elle bénéficiait tant du côté de la [Adresse 19] que du côté de la [Adresse 20], ce qui a pour effet, outre une perte importante de lumière, d’ensoleillement et d’intimité, d’obstruer complètement la vue dont bénéficiait son appartement côté cour, des deux côtés. Elle ajoute que cette construction qui a pour effet de dresser un écran à la vue qui s’exerce depuis les fenêtres de son appartement, méconnaît la servitude de vue instituée par acte authentique du 27 juillet 2015, dès lors que contrairement à l’interprétation critiquable qu’en a fait le tribunal, la constitution d’une servitude de vue entendue comme « des ouvertures ou aménagements qui permettent le regard vers un fond voisin, comme les fenêtres, balcons, terrasses ou plateformes » n’a de sens que pour déroger aux articles 675 à 680 du Code civil et permettre, notamment, la création d’ouvertures, de balcons ou de terrasses à une distance inférieure à celle prescrite par ces articles, et que les ouvertures qui existaient lors de la division respectant bien les dispositions des articles 675 et suivants du code civil, la constitution d’une telle servitude avait donc un objectif nécessairement différent de celui d’entériner simplement la situation des ouvertures existantes lors de la division parcellaire, soit celui de préserver les vues dont disposait chacun des fonds grevés de la servitude, à défaut de quoi, les distances légales étant respectées, la servitude de vue serait privée de tout objet et de toute portée ; que c’est d’ailleurs l’analyse qui a été retenue dans une instance similaire par la cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 23 février 2018, n°16-02.365), de laquelle il ressort que les consorts [K] ne pouvaient, ni réclamer de faire directement obturer la vue dont elle disposait sur leur propriété, ni l’occulter par des constructions dressant un écran face aux ouvertures par lesquelles elle s’exerçait.

Les consorts [K] opposent que le tribunal a fait une exacte application de la servitude de vue visant seulement à garantir le maintien de l’existence des vues sur la cour et les autres fonds, et non un droit acquis au maintien immuable et inchangé des vues existantes, et que Mme [U], qui est la seule copropriétaire sur les cinq occupant l’immeuble, qui considère que la construction litigieuse méconnait son droit réel, ne démontre pas la violation de la servitude, ce d’autant qu’elle ne disposait pas, avant l’édification de l’immeuble litigieux, d’une vue autre que celle donnant sur la cour intérieure d’un immeuble et sur les autres fonds laquelle existe encore. Ils ajoutent que Mme [U] n’a pas « des chambres » donnant sur la cour mais une seule chambre dotée de 2 fenêtres et sur le retour de l’immeuble du [Adresse 10] une petite pièce de 6m² comme ci-dessus rappelé, laquelle pièce n’a pas de vue directe sur leur immeuble, que toute la partie « vie » de l’appartement donne sur la [Adresse 18], et que la construction de l’immeuble n’apparaît pas de nature à modifier fondamentalement la situation dans laquelle se trouve Mme [U] dont l’appartement situé au 1er étage, ne bénéficiait pas d’un ensoleillement particulier, et qui conserve la vue préexistante sur la cour intérieure entourée d’autres immeubles que celui litigieux, dont un de 8 étages au [Adresse 4], et le pignon gris d’un immeuble de 7 étages, celui du [Adresse 15].

Réponse de la cour

Une servitude réciproque de vue a été instituée entre les parcelles cadastrées DF n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], à la fois fonds dominants et fonds servants, et plus particulièrement sur la totalité de la cour intérieure, par acte authentique du 27 juillet 2015 (pièce n°2 Mme [U], page 22), ainsi libellée :

« 5°) SERVITUDE RECIPROQUE DE VUES :ENTRE LES PARCELLES CADASTREES SECTION DF NUMEROS [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] ET [Cadastre 8] :

Sur l’ensemble des parcelles section DF numéros [Cadastre 5] (lot A), [Cadastre 6] (lot B), [Cadastre 7] (lot D) et [Cadastre 8] (lot C du plan de division demeuré joint et annexé au présent acte) qui sont respectivement fonds dominant et fonds servant, et plus particulièrement sur la totalité de la cour intérieure, (souligné par la cour) les propriétaires des fonds servant et dominant constituent une servitude réciproque réelle et perpétuelle de vue.

Cette servitude réciproque s’exercera par les ayants-droits du fonds dominant, les membres de leur famille et leurs employés. Les fonds dominants conserveront à perpétuité les vues créées du fait de l’homme par la division parcellaire quand bien même ces vues ne respecteraient pas le plan local d’urbanisme de la Ville de [Localité 16] ou les articles 675 à 680 du Code civil. »

Il résulte des écritures des parties et des photographies produites aux débats que l’appartement de Mme [U], situé au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 10], est composé notamment d’une chambre dotée de deux fenêtres et d’une petite pièce de 6 m2 avec une fenêtre, donnant sur la cour précitée commune à cet immeuble et à ceux édifiés au [Adresse 2] et au [Adresse 13], lequel était constitué d’un bâtiment sur deux niveaux, en façade de la [Adresse 19] et de la cour, et d’une réserve attenante perpendiculairement, avant les travaux de construction litigieux d’un immeuble en forme de L, soit en façade sur [Adresse 19] un bâtiment de 8 étages (R +7) avec un retour côté cour commune en R +5.

Les vues sont traditionnellement définies comme des 'ouvertures ordinaires, non fermées ou pourvues de fenêtres, qui peuvent s’ouvrir, laisser passer l’air, et permettre d’apercevoir le fonds voisin.

Il ressort clairement de l’analyse des articles 675 à 680 du code civil relatifs aux vues que le législateur a entendu protéger l’intimité du voisinage au détriment du droit de vue des occupants du fonds regardant, et ce, même si le panorama qu’offre ce fonds est exceptionnel.

Ainsi, les articles 678 et 679 du code instituent une servitude interdisant d’ouvrir des vues directes ou obliques sur l’héritage de son voisin s’il n’y a une distance de 1m90 dans le premier cas et de 0,60 m dans le second, entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

Néanmoins, des propriétaires de fonds voisins peuvent prescrire entre eux des servitudes de vues plus ou moins strictes que celles résultant du code civil, pour l’usage et l’utilité du fonds bénéficiaire.

Les parties s’opposent sur la portée de cette servitude conventionnelle, les consorts [K] soutenant qu’elle n’a que pour objet de garantir le maintien des vues, au sens d’ouvertures, qui existaient au bénéfice du fonds « regardant » sur les fonds « regardés » soit la cour et les autres fonds divisés, alors que Madame [U] soutient qu’elle a également pour effet de conférer au fonds dominant un droit acquis à la vue, au sens de panorama, permanente et inchangée, et partant d’interdire de faire aucune construction ou ouvrage qui modifierait la vue telle qu’elle existait lors de l’institution de la servitude, empêchant ainsi les consorts [K], propriétaires du fonds « regardé », non seulement de réclamer l’obturation totale de ces ouvertures, mais aussi de les occulter par des constructions obstruant désormais la vue dont elle disposait, et qui portait d’une part au-delà de l’immeuble du [Adresse 13] quand il ne comportait qu’un étage, et d’autre part sur la [Adresse 20] par une ouverture entre deux immeubles, désormais bouchée par le retour de la construction litigieuse s’élevant sur cinq étages.

Par application des principes sus-énoncés, il convient de rechercher la commune intention des parties notamment à l’aune de l’ensemble des clauses du titre, et notamment de l’exposé préalable y figurant.

Il y est très clairement indiqué que la cause de la constitution de servitudes de vues réside dans les divisions parcellaires, « qui entrainent des vues entre les différents fonds », ce qui renvoie très clairement à un souci de protection de l’intimité des fonds ainsi divisés, plutôt qu’à celui d’instaurer un droit à la vue existante.

Cette intention est confortée par la rédaction de la clause elle-même, de laquelle il résulte que les servitudes de vues sont constituées sur et au profit des fonds divisés et plus particulièrement sur la totalité de la cour intérieure, conduisant ainsi à considérer que les constituants ont eu seulement pour intention de garantir le maintien des vues, s’entendant des ouvertures ou aménagements qui permettent le regard vers un fonds voisin, comme les fenêtres, balcons, terrasses et plates-formes, déjà existantes donnant sur la cour intérieure et les fonds autour, sans possibilité de solliciter l’obturation desdites vues, et non de conférer, comme le soutient Mme [U], un droit acquis à la jouissance de la vue, permanente, immuable et inchangée, dont elle bénéficiait tant du côté de la [Adresse 19] que du côté de la [Adresse 20], et partant à interdire toute nouvelle construction sur l’un des fonds qui aurait pour effet de modifier la vue existante, étant observé qu’une servitude non-aedificandi fait l’objet de dispositions particulières au point 6 précité de l’acte du 27 juillet 2015 et que les immeubles en cause sont situés dans une zone urbaine de [Localité 16] permettant l’édification de bâtiments.

A supposer même que l’on souscrive à l’interprétation suggérée par Madame [U], savoir que l’intention des parties était de préserver la vue dont disposaient les divers fonds, il n’en demeure pas moins que cette vue, au sens de panorama, ne peut être là encore que limitée à la vue sur la cour intérieure et les fonds l’entourant, seule mentionnée dans l’exposé préalable et la clause 5, et non au-delà précisément de cette cour et des fonds voisins, étant rappelé que le petit bâtiments qui a été remplacé par la construction litigieuse marquait une rupture du front urbain, aussi appelée « dent creuse » puisque situé entre deux immeubles à R +7 et R+ 8 (celui à l’angle de la [Adresse 19] et de la [Adresse 18] et celui du [Adresse 15]).

Il s’ensuit que la construction édifiée par les consorts [K] au [Adresse 13] ne l’a pas été en violation de la servitude conventionnelle de vue.

I-2 Sur la servitude non aedificandi

Mme [U] soutient que la construction édifiée par les consorts [K] se trouve en limite de propriété, sans retrait, des parcelles DF [Cadastre 6] ct DF [Cadastre 7], en violation de la servitude conventionnelle non-aedificandi.

Elle se fonde principalement :

— sur le plan joint au dossier de permis de construire qui montre selon elle une construction envisagée en limite de propriété, observation étant faite qu’il ne peut en être autrement dès lors que le plan local d’urbanisme applicable à la ville de [Localité 16] prévoit que toute construction neuve doit être édifiée soit en limite de propriété, soit à une distance minimale de 6 mètres, lesquelles sont applicables dès lors qu’il n’existe pas de servitude de cour commune au sens des règles d’urbanisme (pièces Madame [U] n°20 page 17, et n°17);

— le rapport en date du 7 octobre 2019 de M. [M] [R], géomètre expert, mandaté par ses soins, qui conclut, après examen des plans, qu’il est prévu l’édification de deux nouvelles constructions en Iimite de propriété, (pièce n°18), ainsi que sur la note technique de ce même expert du 10 octobre 2018 (pièce n° 21) qui indique que le retrait de 4 cm envisagé constitue un simple joint permettant la dilatation de la construction et ne doit pas être considéré comme un espace vide, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un retrait par rapport à la limite de propriété,

— les courriers du maitre d''uvre des consorts [K] en date des 20 février 2018 et 5 juin 2018, le cabinet d’architecte EBSG (pièces Madame [U] n°19 et 23) où il indique lui-même que la construction sera édifiée, avec un retrait de 4 cm de la limite des parcelles DF [Cadastre 6] et DF [Cadastre 7], lequel sera comblé par une feuille de polystyrène ou équivalent, de sorte que le raisonnement de ce dernier et de M. [R] se rejoignent en ce que le joint de dilatation vient un vide ou retrait, d’où une absence de retrait ;

— le procès-verbal de constat de Maitre [V] [L], huissier de justice, en date du 4 août 2021, (pièce n° 13) et la note technique de M. [C] [W] en date du 13 octobre 2021 (pièce n°25), desquels il ressort selon elle que l’espace constaté par le tribunal lors de son transport sur les lieux de 12,5 cm entre le mur et la limite parcellaire a été comblé par l’achèvement des parements de la façade de la nouvelle construction et la pose de couvertines métalliques au droit du vide entre les constructions tant sur la toiture que verticalement en recouvrement du mur séparatif, ces pièces ayant ensuite été découpées en septembre 2021, y compris sur les parties verticales, avec désormais un risque d’infiltration d’eau entre les immeubles et donc de désordres pour les deux immeubles, qui contraindra les consorts [K] à réaliser des travaux pour remédier aux découpes grossières et combler le vide entre l’immeuble du [Adresse 10] et celui nouvellement édifié, pour respecter les dispositions de l’article 41 ter du règlement sanitaire de la ville de PARIS.

Elle ajoute que c’est par des motifs critiquables que le jugement dont appel a retenu l’existence d’un retrait entre la limite de propriété et la construction nouvellement édifiée, respectant ainsi la servitude, en ce que :

— le retrait de 12,5 cm a été mesuré par le tribunal sur une construction inachevée, dont la façade était encore à nu et ne pouvait ainsi laisser présager de l’implantation définitive de la construction, de sorte que le tribunal ne pouvait se fonder sur les constatations effectuées lors du transport sur les lieux,

— le rapport de M [W], tout en constatant un léger retrait, non mesuré, de la construction, en a également observé le caractère manifestement artificiel dès lors qu’il est manifestement contraire aux règles de l’art et ne peut manifestement rester en l’état sans occasionner de désordres ;

— le rapport du géomètre mandaté par les consorts [K] ne démontre en aucune manière l’absence de construction en limite séparative, d’autant qu’il a été établi sans qu’elle soit conviée aux opérations de vérification de l’implantation du mur, dès lors qu’il a mesuré la distance entre la limite séparative et le bardage au seul point D, à savoir le point où la distance est la plus grande, mais non au point C, ni entre le point C et le point D, où le bardage et la limite séparative se confondent, que la découpe du bardage ne pouvant être laissée en l’état au regard de ses propres constatations, la situation analysée par le géomètre ne correspond pas à la situation définitive et ne saurait servir de démonstration de l’absence de construction en limite séparative,

— les distances mesurées sont pour le moins inégales voire contradictoires dès lors que, sur une façade à nu, le tribunal avait constaté, en juin 2021, une distance de 12,5 cm tandis que le géomètre des consorts [K] aurait pour sa part mesuré, 4 mois plus tard, une distance de plus de 30 cm, et que confronté à ces écarts de mesures pour le moins surprenants, le tribunal a relevé, à tort, qu’il existait «  une certaine incertitude sur l’emplacement exact de la limite de propriété », alors qu’il n’était pas contesté par les parties que la limite de propriété se situait au niveau du muret longeant la construction des consorts [K], soit un fait constant non susceptible d’être remis en question, et que ce n’est donc pas la limite de propriété qui est incertaine, mais les mesures produites par les consorts [K] pour les besoins de leur cause qui sont dépourvues de tout sérieux.

Les consorts [K] soutiennent au contraire que Mme [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la construction est édifiée en limite de propriété, cependant qu’ils rapportent la preuve contraire, dès lors qu’il a toujours été prévu un retrait de 4 cm comme le démontrent les plans de la demande de permis de construire, comme confirmé par l’architecte maître d''uvre, que le cabinet de géomètre GEFA, en dernier lieu dans son rapport du 11 octobre 2021 indique que la construction a été édifiée en retrait de la limite de propriété, l’écart entre la limite avec la parcelle DF [Cadastre 7] et la construction étant de 31 à 39 cm, selon le point de mesure, et qu’enfin, le PLU n’exige pas une construction en limite de propriété, contrairement à ce que soutient Mme [U], dans l’hypothèse d’une servitude de cour commune comme en l’espèce.

Réponse de la cour

En l’espèce, la servitude no aedificandi instituée par l’acte du 27 juillet 2015 est ainsi libellée :

« 6°) SERVITUDE RECIPROQUE NON-AEDIFICANDI EN LIMITE DE PROPRIETE

6.1 Fonds dominant:

Les parcelles cadastrées section DF numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (')

6.2. Fonds servant:

Les parcelles cadastrées section DF numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (')

Le fonds servant institue au profit du fonds dominant sur chacune des parcelles cadastrées section DF numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] une servitude non-aedificandi consistant en l’interdiction formelle, tant pour lui que pour tous ses futurs ayants droit, les membres de leur famille et leurs employés de faire sur toute l’étendue de la limite de propriété et uniquement en limite de propriété, aucune construction, ouvrage ou plantation sauf accord express des propriétaires desdites parcelles. »

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à Mme [U] qui se prévaut d’une atteinte portée à cette servitude par la construction édifiée par les consorts [K], de rapporter la preuve de cette atteinte et partant de l’édification d’une construction en limite de propriété, s’entendant uniquement de celle commune aux parcelles DF n°[Cadastre 5], propriété des consorts [K] et DF n°[Cadastre 7] constituant l’emprise de l’immeuble du [Adresse 10] dont elle est copropriétaire, s’étendant sur 4,60 mètres linéaires et adossé à un pignon aveugle sur cours du bâtiment [Adresse 10], et non comme elle le suggère aux consorts [K] de faire la démonstration de l’absence d’atteinte à la servitude.

Or, il résulte des courriers de l’architecte ayant réalisé les plans du bâtiments, M. [T] [N] [A] en date des 20 février, 5 et 11 juin 2018, 30 janvier et 20 novembre 2020 ( pièces 8, 9, 10, 22 et 32 consorts [K]), des rapports établis les 17 novembre 2020 et 11 octobre 2021 par le cabinet de géomètre-expert GEFA ayant réalisé le plan de division du 26 juin 2015 et procédé au contrôle de la position de l’implantation du mur édifié entre les deux parcelles les 27 octobre 2020 et 8 octobre 2021 (pièces n°31 et 33 [K]), et du procès-verbal de transport sur les lieux réalisé le 8 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (pièce n°8 [U]) qu’il existe bien un retrait entre la limite de propriété, que les parties s’accordent pour situer à l’aplomb du mur du bâtiment préexistant sur la parcelle DF [Cadastre 7], comme le tribunal lors de son transport, et la construction litigieuse nouvellement édifiée sur la parcelle DF [Cadastre 6] par les consorts [K], peu important qu’un écart de mesures ait pu être relevé entre celles réalisées par le tribunal et celles qui l’ont été par le géomètre-expert, dès lors que seule la preuve de la réalité d’un retrait par rapport à la limite de propriété suffit à démontrer l’absence d’atteinte à la servitude non aedificandi.

De plus, Mme [U] ne saurait utilement prétendre rapporter la preuve qui lui incombe de cette absence de retrait, par les constatations accompagnées de photographies effectuées le 4 août 2021 par huissier de justice supposées démontrer que l’espace constaté par le tribunal lors de son transport sur les lieux de 12,5 cm entre le mur et la limite parcellaire avait été comblé par l’achèvement des parements de la façade de la nouvelle construction et la pose de couvertines métalliques au droit du vide entre les constructions tant sur la toiture que verticalement en recouvrement du mur séparatif, celles-ci ayant été effectuées avant le contrôle de l’implantation du bâtiment effectuée au cours du mois d’octobre suivant, ce qu’elle reconnait d’ailleurs puisqu’elle indique que ces pièces ont ensuite été découpées en septembre 2021, y compris sur les parties verticales, créant ainsi selon elle, artificiellement un écart, qui, compte tenu des risques d’infiltration d’eau entre les immeubles et, partant, de désordres pour les deux immeubles, contraindra les consorts [K] à combler ledit vide.

Là encore, force est de constater que Mme [U], qui argue de ce que la découpe du bardage ne peut pas être laissée en l’état au mépris de toutes les normes techniques de construction et du règlement sanitaire de la ville de [Localité 16], de sorte que des modifications ultérieures devront être réalisées pour combler ce retrait, ne fait ainsi état d’aucun élément factuel, objectif, et actuel de nature à établir l’absence d’écart de la construction litigieuse par rapport à la limite de propriété, alors qu’il lui aurait été aisé de faire constater cet état de fait postérieurement aux constatations effectuées en 2021.

Enfin, elle ne peut pas plus prétendre rapporter la preuve qui lui incombe en soulignant que, dès lors que le PLU de la ville de [Localité 16] imposait que la construction soit nécessairement implantée en limite de propriété, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée par les consorts [K] et l’attestation de non-contestation de la conformité qu’ils ont obtenue ne fait que confirmer cette implantation en limite de propriété, alors qu’admettre un tel argument, au demeurant purement supputatif, aboutirait à renverser la charge de la preuve.

Dès lors, Mme [U] succombe à démontrer que la construction litigieuse a été édifiée en contravention à la servitude conventionnelle non aedificandi.

I – 3 Sur Ia servitude de canalisation souterraine

Mme [U] expose que les consorts [K] ont déplacé l’alimentation de la cuve à fuel au cours des travaux entrepris, et ce sans qu’aucun acte authentique ait été établi comme l’exige la servitude instituée par l’acte du 27 juillet 2015, alors que contrairement à l’appréciation erronée du tribunal, cet acte conditionne la réalisation de travaux à l’établissement d’un acte authentique contenant la modification de l’assiette de la servitude, et qu’il ne saurait être exigé que l’acte constitutif de la servitude stipule une sanction pour que le propriétaire du fonds dominant puisse exiger une remise en état, alors que cette mesure, forme de réparation en nature d’un droit réel méconnu, trouvant son fondement dans la loi et non dans la convention des parties il a été ainsi jugé que la violation d’une servitude conventionnelle justifie en elle-même la démolition ou la remise en état des lieux.

Elle ajoute qu’en dépit de la longueur de la procédure, les consorts [K] ne produisent toujours pas le moindre projet d’acte authentique de modification de la servitude, ce qui révèle révèlent qu’ils n’ont aucune intention de se conformer aux servitudes conventionnelles.

En réponse aux moyens déjà soulevés en défense en première instance par les consorts [K] tenant à la prétendue dangerosité de l’installation de chauffage et à qu’ils auraient trouvé avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], elle fait valoir que ces explications confuses sont sans rapport avec le déplacement par les consorts [K] de la canalisation d’alimentation de la cuve à fuel, l’accord évoqué concernant la servitude d’empiètement de la cuve à fuel et non celle d’alimentation de la cuve.

Les consorts [K], qui ne contestent pas la modification de la servitude canalisation, font leur la motivation du tribunal, et précisent qu’ils ont effectivement, et après accord du syndic du 21 janvier 2020 pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et celui du [Adresse 2], fait effectuer des travaux par la société en charge de l’entretien de la cuve et du chauffage et des immeubles, sur la tuyauterie défaillante, à savoir la découpe de la tuyauterie, le démontage du raccord sur la cuve fuel existante et la mise en place d’une bobine avec raccord symétrique et bouchon sur la cuve fuel, tout en garantissant la bonne alimentation en fuel et l’absence de suspension pendant la période de chauffe. Ils ajoutent que ces travaux ayant modifié le tracé du tuyau d’origine, relèvent bien de la servitude n°2 de laquelle il résulte à leur charge une obligation d’alimentation de la cuve.

Ils ajoutent que leur notaire leur a indiqué que l’acte authentique exigé par le titre constitutif en cas de modification de l’assiette de la servitude ne pouvait être établi qu’une fois la construction édifiée afin de disposer d’un plan matérialisant ladite assiette nouvelle, que les deux syndicats des copropriétaires précités ont décidé suite à un audit relatif à la chaudière ayant révélé sa vétusté et la nécessité de procéder à son remplacement à court terme, de procéder au changement du mode de chauffage, et que la cuve à fuel est neutralisée, c’est-à-dire qu’elle a été dégazée et remplie de sable, de sorte que la demande de remise en état de l’ancienne canalisation souterraine est insensée au regard du changement imminent de mode de chauffage prévu par le syndic, qui entraînera par voie de conséquence la suppression de la cuve et donc la suppression de toute servitude d’alimentation.

Réponse de la cour

L’acte du 27 juillet 2015 institue une servitude de canalisation souterraine pour l’alimentation de la cuve à fuel permettant le chauffage des deux immeubles situés respectivement au [Adresse 10] (DF [Cadastre 7]) et [Adresse 4], libellée comme suit :

«  2°) CREATION D’UNE SERVITUDE DE CANALISATION SOUTERRAINE POUR L’ALIMENTATION DE LA CUVE A FUEL

2.1. Fonds dominant:

Les parcelles cadastrées section DF numéros [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].(')

2.2. Fonds servant:

La parcelle cadastrée section DF numéro [Cadastre 6].

2.3. Nature de la servitude

Ce droit de passage de canalisation souterraine s’exercera sur toute la longueur du trait en pointillé bleu sur le plan, conformément à la réglementation actuelle, telle que son emprise est approuvée par les parties.

(')

Le propriétaire du fond servant pourra entreprendre tous travaux pour déplacer cette

canalisation aux conditions suivantes :

— Prévenir plus d’un mois à l’avance le représentant du fonds dominant;

— Ne jamais suspendre l’alimentation en fuel pendant la période de chauffe ;

— Etablir un acte authentique contenant toute modification de l’assiette de la servitude en vue de sa publication au service de la publicité foncière compétente.

Les consorts [K] ne contestent pas qu’ils ont fait réaliser des travaux sur la canalisation d’alimentation de la cuve à fuel ayant entraîné notamment la modification de son assiette, et sans avoir fait établir préalablement l’acte authentique portant modification de l’assiette.

Toutefois, comme l’a retenu le tribunal, l’acte du 27 juillet 2015 ne prévoit pas de condition de délai pour l’établissement de l’acte authentique, et si la lecture de la clause peut laisser penser qu’il s’agit d’une condition préalable, il n’en demeure pas moins que cette interprétation conduirait à privilégier une solution incohérente, tant il est vrai que comme l’a indiqué leur notaire dans son courriel du 15 janvier 2020, que pour «  préparer l’acte de modification de la servitude de canalisation » il a besoin « d’un plan matérialisant ladite assiette nouvelle, établi par un géomètre une fois la construction édifiée (ce qui (') permettra d’avoir le passage exact de ladite canalisation) ».

De surcroit, il n’est pas allégué par Mme [U] que les consorts [K] auraient omis de prévenir le syndic des travaux envisages, le syndic, Atrium Gestion, confirmant d’ailleurs dans un courriel du 21 janvier 2020 avoir été avisé début juillet 2019 des travaux envisagés sur l’alimentation de la cuve à fuel pour le mois de septembre 2019, et ne soutient pas non plus que lesdits travaux ont entrainé une suspension de l’alimentation en fuel.

Dès lors, faute pour Mme [U] de démontrer que les consorts [K] n’ont pas respecté les conditions de modification de la canalisation souterraine d’alimentation de la cuve à fuel, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remise en l’état à son emplacement d’origine de cette canalisation.

En définitive, par ces motifs substitués à ceux du premier juge, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [U] fondées sur des atteintes aux trois servitudes conventionnelles instituées par l’acte du 27 juillet 2015, d’ordonner l’arrêt des travaux entrepris et la démolition de la construction réalisée au [Adresse 13] à [Localité 17] sous astreinte, faire interdiction à MM. [Z] et [S] [K] de réaliser la construction autorisée par le permis de construire délivré le 11 janvier 2017, ordonner à MM. [Z] et [S] [K] de limiter toute construction qui serait édifiée au [Adresse 13] à [Localité 17] aux dimensions de la construction qui existait au jour de l’acquisition par Mme [D] [U] de son appartement situé [Adresse 10] à [Localité 17], et ordonner la remise en l’état à son emplacement d’origine de la canalisation d’alimentation en fuel, et de la débouter de ses demandes nouvelles formulées subsidiairement devant la cour de condamnation des consorts [K] à mettre la construction édifiée [Adresse 13] en conformité avec les servitudes conventionnelles instituées par acte authentique du 27 juillet 2015.

II- Sur la servitude légale de vue

Au soutien de l’infirmation du jugement sur ce point, Madame [U] fait valoir qu’il résulte des plans du permis de construire que la construction litigieuse comprend de nombreuses ouvertures donnant directement sur les parcelles cadastrées section DF n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] en violation des distances légales prescrites par l’article 678 du code civil, le logement situé aux 6ème et 7ème étages comprenant notamment une terrasse construite en limite de propriété avec la parcelle cadastrée DF n°[Cadastre 7] ayant une vue directe sur l’héritage voisin, comme les fenêtres des niveaux R+1 et R+2 ; que le transport sur les lieux a permis de confirmer qu’au moins trois ouvertures avaient été réalisées en violation de l’article 678 du Code civil.

Elle ajoute que ces distances légales s’apprécient par rapport, non à l’implantation du bâtiment voisin, mais à la limite séparative des fonds, et que le respect, invoqué par les consorts [K], des prescriptions du plan local d’urbanisme ne dispensant pas de respecter les distances légales imposées par le code civil, une distance de 7,80 m entre la construction des consorts [K] et les fenêtres de son appartement ne préjuge donc pas du respect de la distance de 1m90 imposée par l’article 678.

Les consorts [K] font valoir que les terrasses ont vue sur le vide et sont en surplomb de plusieurs mètres de hauteur par rapport aux fenêtres de l’appartement de Mme [U]. Ils ajoutent que l’architecte a confirmé que la construction était conforme aux dispositions des articles UG.8 et UG 10.4 du PLU de la Ville de [Localité 16] applicables en présence d’une cour commune et prévoyant une distance de 7,80 m entre les façades des deux immeubles. Enfin, ils soutiennent que Madame [U] ne démontre pas subir un quelconque préjudice en raison des vues alléguées.

Réponse de la cour

Il sera rappelé qu’aux termes de l’acte du 27 juillet 2015, une servitude réciproque de vue a été instituée notamment entre les parcelles cadastrées DF n°[Cadastre 6] et DF n°[Cadastre 7], à la fois fonds dominants et fonds servants, qualifiée de « réelle et perpétuelle », et qui selon cet acte qui « s’exercera par les ayants-droits du fonds dominant, les membres de leur famille et leurs employés. Les fonds dominants conserveront à perpétuité les vues créées du fait de l’homme par la division parcellaire quand bien même ces vues ne respecteraient pas le plan local d’urbanisme de la Ville de [Localité 16] ou les articles 675 à 680 du Code civil. »

Dès lors, la construction nouvelle sur le fonds DF [Cadastre 6], sur lequel était édifié au jour de la division des fonds un bâtiment qui disposait de vues directes et obliques au rez-de-chaussée et au premier étage, notamment sur le fonds DF [Cadastre 7], n’a pas eu pour effet de créer une nouvelle servitude de vue stricto sensu, devant être soumise aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil, puisque la parcelle DF [Cadastre 6] bénéficiait déjà du droit de disposer d’ouvertures à une distance inférieure à celles prescrites par ces dispositions.

Il s’ensuit qu’il importe peu que, comme l’a constaté le tribunal, « il ressort des constatations réalisées ' lors de son transport le 8 juin 2021, des plans annexes au permis de construire, notamment du R+ 6 faisant apparaitre la terrasse, des éléments développés ci-dessus relatifs à la distance entre la nouvelle construction et la limite de propriété entre les parcelles DF [Cadastre 6] et DF [Cadastre 7] et les photographies versées aux versées aux débats que les fenêtres des 1er et 2ème étages de la nouvelle construction ouvrent des vues droites sur la parcelle DF [Cadastre 7] qui se trouvent a moins d'1,90 m de cette parcelle et que l’extrémité de la terrasse située au 6ème étage se situe également à moins d’un mètre de la parcelle DF [Cadastre 7], le muret d’enceinte de cette terrasse d’une hauteur de 1,30 m environ n’empêchant pas la vue sur la parcelle voisine », dès lors que cela ne saurait constituer une violation des dispositions de l’article 678 du code civil inapplicable au regard de l’acte du 28 juillet 2015.

Dès lors, pour ces motifs substitués à ceux du premier juge, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de démolition de l’immeuble litigieux sur ce fondement.

Tout au plus la construction d’un bâtiment comportant plus d’ouvertures que celles existant déjà au jour de la division peut-elle être considérée comme une modification de l’étendue de la servitude conventionnelle par l’augmentation du nombre de vues possibles, laquelle n’est pas à elle seule prohibée par le titre constitutif.

En effet, il convient de rappeler que dès lors qu’elle résulte d’un titre, c’est à ce dernier qu’il faut se référer pour connaître l’étendue des droits résultant de l’existence de la servitude au profit d’un fonds. Si les limites en sont incertaines, il appartient au juge de procéder à l’interprétation de l’acte et de rechercher au premier chef, l’intention des parties.

Il s’ensuit que le titre créateur de la servitude sert en priorité de référence pour savoir s’il admet la possibilité de modifications dans l’exercice de la servitude, tel qu’un changement d’étendue comme en l’espèce.

Les articles 701 et 702 du code civil, qui prévoient le premier que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode, et le second que le bénéficiaire d’une servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier, pose le principe dit de « de fixité’ » des servitudes, lequel n’est toutefois pas intangible et absolu, et oblige surtout à ne pas rompre l’équilibre issu de la conciliation de deux intérêts, entre l’utilité que procure la servitude au propriétaire du fonds dominant et la charge qu’elle fait peser sur le propriétaire du fonds servant.

Des changements, compatibles avec le titre, sont donc admissibles, soit parce qu’ils ont été prévus par les parties, soit parce qu’ils sont conformes à l’utilité de la servitude, telle qu’elle ressort de la commune intention des parties.

Cette utilité peut évoluer en fonction de nouveaux besoins, sans en modifier la teneur fondamentale, pour s’adapter à ces nouveaux besoins, dans la limite de la destination réelle du fonds.

En l’espèce, il résulte de l’analyse ci-dessus qu’en instituant une servitude réciproque de vue sur et au profit des fonds divisés et sur la totalité de la cour intérieure, les parties ont eu pour intention de garantir le maintien des vues, s’entendant des ouvertures ou aménagements qui permettent le regard vers un fonds voisin, comme les fenêtres, balcons, terrasses et plates-formes, déjà existantes donnant sur la cour intérieure et les fonds autour, sur lesquels étaient édifiés des immeubles dont celui dans lequel est situé l’appartement de Mme [U], et ce quand bien même ces vues ne respecteraient pas les dispositions des articles 675 à 680 du code civil.

Il n’est pas inutile non plus de rappeler que les immeubles en cause sont situés dans une zone fortement urbanisée de [Localité 16] permettant l’édification de bâtiments, que l’immeuble dans lequel est situé l’appartement de Mme [U] s’élève sur 6 étages, et qu’il donne sur une cour intérieure qui était elle-même entourée, avant même l’édification du bâtiment litigieux sur la DF 158, de deux immeubles à R +7 à l’angle de la [Adresse 19] et de ka [Adresse 18] et R+ 8 au [Adresse 15].

Dès lors, il ne saurait être considéré que les nouvelles ouvertures créées, d’une étendue limitée, puisque situées au second étage à usage de bureaux uniquement, l’ancien bâtiment ayant déjà des fenêtres au 1er, et au 6ème étage par une terrasse pourvue d’un muret d’enceinte d’une hauteur de 1,30 m environ, n’empêchant certes pas la vue directe sur la parcelle voisine et plus précisément sur le pignon aveugle de l’immeuble implanté sur la parcelle DF [Cadastre 7], et sur laquelle ont été aménagées des jardinières inamovibles garnies de plantations dépassant ledit muret et interdisant concrètement d’apercevoir autre chose que ce pignon aveugle et la toiture de l’immeuble précité, constituent une modification prohibée de la servitude conventionnelle de vue, qu’il conviendrait de sanctionner par la démolition de l’immeuble ou par une quelconque autre mesure de mise en conformité sur laquelle Mme [U] n’a d’ailleurs fourni aucune explication ou proposition.

Il s’ensuit que le jugement est confirmé par ces motifs substitués à ceux du premier juge en ce qu’il a débouté Mme [U] de ses demandes fondées sur une violation de la servitude légale de vue, et que celle-ci doit être déboutée de sa demande formulée subsidiairement devant la cour de condamner les consorts [K] à mettre la construction édifiée [Adresse 13] en conformité avec la servitude légale de vue, et ce sous astreinte de 2.000 ' par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, et à supprimer les vues des fenêtres des 1er et 2ème étages et l’extrémité de la terrasse située au 6ème étage de la nouvelle construction, sous astreinte.

III- Sur les demandes de dommages et intérêts

III-1 De Madame [U]

Mme [U] étant déboutée de toutes demandes fondées sur la violation des servitudes conventionnelles et légale, elle ne peut que l’être également de celle tendant à obtenir l’indemnisation d’un prétendu préjudice en découlant, aucun préjudice distinct n’étant allégué ni a fortiori démontré.

III- 2 Des consorts [K]

Les consorts [K] font valoir au soutien de cette demande que si le tribunal a pu considérer que Mme [U] avait pu légitimement se méprendre sur ses droits, elle poursuit aujourd’hui de manière téméraire son action devant la cour, et persiste dans une attitude de mauvaise foi et dans un positionnement qui n’a de fondement que la haine qu’elle nourrit à leur endroit, trouvant « comme une raison de vivre » dans la poursuite de ce procès, sans aucune motivation juridique.

Mme [U] s’oppose à cette demande, faisant valoir sue son action était légitime, que les consorts [K] qui ont poursuivi leur projet de construction malgré l’instance par elle engagée, n’ont subi aucun préjudice, et qu’ils ne démontrent pas en quoi son action confinerait à l’abus.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l’exercice du droit d’action, comme l’exercice d’une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu’à la condition de faire la preuve d’un exercice fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil et d’un dommage imputable à cette faute.

S’il a longtemps été admis qu’un plaideur ne pouvait être condamné à des dommages-intérêts pour abus du droit d’action qu’à la condition que soit caractérisée une faute commise par intention malicieuse, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, il est désormais admis que « toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs » ( Civ.2° 11/09/2008, n° 07-18.483 ; Com., 11/01/2023, n° 19-11.670), et que l’abus du droit d’ester en justice ne nécessite pas, pour être caractérisé, d’avoir été commis dans l’intention de nuire.

Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière voire la légèreté blâmable.

Ainsi, il est admis que le seul fait de succomber et le caractère infondé des prétentions, qui procède d’une analyse inexacte de ses droits, ne suffisent pas à démontrer le caractère abusif du recours au juge, tout comme l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne pouvait, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En revanche, un acharnement procédural est fautif lorsque celui qui agit ne peut ignorer la vanité de ses actions, lorsqu’il ne peut s’expliquer, notamment, que par un comportement déloyal ou une volonté abusivement dilatoire (Civ.2°, 27 mai 2021, Civ.2°, 10 mars 2022, n° 20-12.161), ou encore lorsque les moyens opposés sont purement dilatoires et artificiels (Civ.2°, 25 septembre 2014, n° 13-15.597).

Enfin, il appartient à celui qui sollicite réparation d’un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières caractérisant l’abus.

En l’espèce, les consorts [K] ne démontrent pas que tant l’action que la voie de recours engagées par Mme [U] procèdent d’une intention nocive, ou d’une erreur grossière, celle-ci ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, et n’ayant pas fait preuve d’une volonté abusivement dilatoire, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [K] de cette demande.

IV- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application qu’il a faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 696, Mme [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [K], chacun, une somme de 5.000 ', et sera de surcroit et pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 octobre 2022 ;

Y ajoutant,

Déboute Madame [D] [U] née [F] de ses demandes de condamnation de Monsieur [S] [K] et Monsieur [Z] [K] :

— à mettre la construction édifiée [Adresse 13] à [Localité 17] en conformité avec les servitudes conventionnelles instituées par acte authentique du 27 juillet 2015 et la servitude légale de vue sous astreinte,

— à supprimer les vues des fenêtres des 1er et 2ème étages et l’extrémité de la terrasse située au 6ème étage de la nouvelle construction, sous astreinte,

— à lui payer des dommages et intérêts ;

— à paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] [U] née [F] à payer à Monsieur [S] [K] et Monsieur [Z] [K], chacun, la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] [U] née [F] aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRESIDENTE,