RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00465 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JCVZ

MPF

TJ DE NIMES

15 janvier 2024

RG : 22/01422

[G]

[G] EPOUSE [L]

C/

DRFIP PACA ET BOUCHE-DU-RHONE

Copie exécutoire délivrée

le 11 septembre 2025

à :

M^e Emmanuelle Vajou

M^e Elizabeth Phelippeau-Sol

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 15 janvier 2024, N°22/01422

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [N] [G]

né le [Date naissance 9] 1955 à [Localité 22] (Maroc)

[Adresse 8]

[Localité 15]

Mme [X] [G] épouse [L]

née le [Date naissance 10] 1961 à [Localité 22] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentés par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, avocate au barreau de Nîmes

INTIMÉ :

La Direction régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azut et du département des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de sa directrice en exercice, domiciliée en cette qualité

Pôle juridictionnel judiciaire,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elizabeth Phelippeau-Sol, plaidante/postulante, avocate au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCEDURE':

La succession d'[K] [G], décédé le [Date décès 16] 2019, comprenait un bien immobilier [Adresse 4] à [Localité 24] cadastré section AH n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section AK n°[Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] d’une superficie totale de 9 hectares constitué d’un mas à usage d’habitation avec parc et terres agricoles.

Ce bien a été évalué à la somme de 1 500 000 euros à la déclaration de succession déposée le 13 mai 2019 et enregistrée le 27 mai 2019 sous le numéro 2019Z3605 par les héritiers, le mas et son parc ayant été estimés à 1 470 000 euros et les terres agricoles à 30 000 euros.

Compte-tenu de l’abattement de 20% sur le bien à usage d’habitation, résidence principale du défunt et de son épouse, la valeur de 1 206 000 euros a été retenue pour cette partie du bien en vue de la liquidation des droits de succession.

Cette propriété a été vendue le 9 décembre 2021 au prix de 1 355 000 euros, dont 1 325 000 euros pour le mas et son parc et 30 000 euros pour les terres agricoles, et les héritiers ont alors considéré que sa valeur avait été surévaluée lors de la déclaration de succession et demandé le 15 décembre 2021 à l’administration fiscale la restitution de la somme de 50 408 euros au titre de droits trop perçus.

Par courrier du 17 janvier 2022, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation au motif que les requérants ne rapportaient pas la preuve de la surévaluation du bien par la production d’éléments de comparaison antérieurs au décès de leur auteur. Les héritiers ont adressé des pièces complémentaires et la décision de rejet a été réitérée par courrier du 17 février 2022.

Par acte du 25 mars 2022, M. [N] [G] et Mme [X] [G] épouse [L] ont assigné la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur en annulation des décisions de rejet des 17 janvier et 17 février 2022 devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui les a déboutés de leur demande par jugement du 15 janvier 2024.

M. [N] [G] et Mme [X] [G] épouse [L] ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 7 février 2024.

Par ordonnance du 24 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 juin 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 27 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 20 septembre 2024, les appelants demandent à la cour

— d’infirmer le jugement

et, statuant à nouveau

— d’annuler la décision de rejet du 17 janvier 2022,

— de juger que la valeur vénale du bien était au maximum de 1 090 000 euros en pleine propriété au jour du décès de leur père,

— de prononcer le dégrèvement de la somme de 50 408 euros au titre du trop versé des droits de succession,

— de condamner la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur à leur payer la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la valeur moyenne au m² des termes de comparaison qu’ils proposent est de 2 025 euros de sorte que la valeur vénale du bien à évaluer d’une surface habitable de 612 m² s’établit à 1 240 000 euros'; que la valeur de 1 325 000 euros retenue dans leur réclamation contentieuse est justifiée et qu’après application de l’abattement de 20'%, la valeur du mas à usage d’habitation et de son parc est au maximum de 1 060 000 euros. Ils rappellent que le bien mis en vente quatre mois après le décès de leur père par une agence immobilière a été estimé par celle-ci à 1 325 000 euros, prix auquel il a été vendu le 9 décembre 2021.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 25 juin 2024 l’administration des Finances Publiques représentée par sa directrice régionale demande à la cour

— de confirmer le jugement

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la preuve de la surévaluation du bien à la déclaration de succession n’est pas rapportée et que les termes de comparaison proposés ne peuvent être pris en compte car les surfaces habitables et la superficie des terrains y sont soit largement inférieures à celles du bien à évaluer soit non intrinsèquement similaires. Elle convient que le bien objet du terme n°1, constitué de deux maisons anciennes et disposant d’un terrain dont la superficie est très importante, est le plus proche du bien à évaluer mais qu’il offre des prestations inférieures, sa surface habitable restant largement inférieure au bien à évaluer non doté d’une piscine.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

La valeur vénale d’un bien doit être fixée au jour du fait générateur de l’imposition, soit à la date du décès en matière de droits de succession.

Cette valeur s’entend du prix qui aurait pu en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit à la date de la mutation.

Pour déterminer cette valeur, il convient de comparer le bien à évaluer à des biens intrinsèquement similaires cédés impérativement antérieurement au fait générateur de l’impôt

(Com., 26 avril 2017, pourvoi no 15-27.543 ),

S’ils doivent être intrinsèquement similaires, les biens pris en comparaison n’ont pas à être rigoureusement identiques dans le temps, l’environnement et dans l’espace à celui à estimer

(Com., 25 novembre 2014, pourvoi n 13-23.575.)

Le bien à évaluer présente ici les caractéristiques suivantes :

— surface habitable :

612 m² (maison principale de 431 m² et maison indépendante de 181 m²)

— superficie totale du terrain : 14 119 m²

— présence de plusieurs dépendances (garage, cave, grenier et piscine)

— situation géographique :

1 km du centre ville de [Localité 24] et 18 km d'[Localité 25].

— époque de construction : 1600.

Les termes de comparaison sont les suivants :

1. Une maison à [Adresse 21]

vendue 650 000 euros le 6 septembre 2018

— surface habitable : 270 m² (maison avec dépendances)

— superficie totale du terrain : 70 063 m²

— situation géographique :

2 km du centre ville de [Localité 20] et 15 km d'[Localité 25].

— période de construction : 1841

2. Une maison à [Localité 26] [Adresse 3]

vendue 525 000 euros le 26 mai 2018

— surface habitable : 270 m² (maison avec dépendances et garage)

— superficie totale du terrain : 5 967 m²

— période de construction : 1950

3. Une maison à [Localité 23]

vendue 690 000 euros le 4 août 2017

— surface habitable :

397 m² (maison principale avec dépendances et piscine)

— superficie totale du terrain : 4 149 m²

— période de construction : 1974

— situation géographique : centre-ville de [Localité 23]

4. Une maison à [Adresse 18]

vendue 1 275 000 euros le 17 août 2017

— surface habitable : 625 m² (quatre unités d’habitation: maison principale de 404 m² construite en 1550, maison de 120 m² construite en 2004, studio de 32 m² construit en 2005, maisonnette de 69 m² construite en 2005)

— superficie totale du terrain : 23 005 m²

— période de construction : 1550, 2004 et 2005

— situation géographique : 2 km du village d'[Localité 17] et 10 km d'[Localité 25]

5. Une maison à [Adresse 19]

vendue 762 000 euros le 9 février 2017:

— surface habitable :

382 m² (maison principale avec dépendances et piscine)

— superficie totale du terrain : 4 328 m²

— période de construction : 1884 et 1993

— situation géographique : 8 km de [Localité 24]

Le tribunal a écarté à juste titre comme n’étant pas des biens intrinsèquement similaires les termes de comparaison n°2, 3 et 5.

En effet, la superficie totale du bien à évaluer (14 119 m²) est de trois fois supérieure à celle des terrains sur lesquels sont implantées ces maisons (respectivement 4 149, 4 328 et 5 967 m²).

La Cour de cassation juge en effet que la superficie du terrain d’un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur (Com 25 janvier 2023 n°20-16.125).

En conséquence, ces trois biens ne sont pas comparables à la propriété dépendant de la succession d'[K] [G].

Le terme de comparaison n°1 ne peut pas davantage être considéré comme un bien intrinsèquement comparable dès lors que sa surface habitable est inférieure de moitié à celle du bien évalué.

S’il n’est pas exigé de comparer le bien à évaluer à bien strictement identique, encore faut-il que ce bien ne soit pas fondamentalement différent et présente des caractéristiques suffisamment proches pour permettre une comparaison cohérente.

La surface habitable d’un bien immobilier est un critère décisif de son évaluation : entre une maison principale de 200 m² (bien n°1) et une maison principale de 431 m² (bien à évaluer), l’écart du simple au double est trop important pour permettre une comparaison utile.

Même si le bien n°1 présente des caractéristiques voisines de celles du bien à évaluer ' ancienneté et charme de la propriété, superficie très importante du terrain, situation géographique voisine – la différence considérable portant sur un élément essentiel d’évaluation ne permet pas de le retenir comme terme de comparaison pertinent.

Le bien n°4 est celui dont la plupart des caractéristiques principales ' surface habitable, superficie du terrain, situation géographique ' sont proches du bien à évaluer.

Il présente néanmoins une forte dissemblance de nature à minimiser sa valeur par rapport à celui-ci': alors que ce dernier est un mas d’un seul tenant tout en pierre, aux proportions harmonieuses et entièrement édifié au XVème siècle, le bien n°4 est composé de quatre unités d’habitation dispersées sur le terrain selon le plan reproduit dans les écritures des appelants, la plus grande étant de construction ancienne ( 1 550) et les trois autres de construction récente ( 2004 et 2005).

De plus, ce bien a été vendu 1 275 000 euros le 17 août 2017, soit dix-huit mois avant le fait générateur de l’impôt.

Il n’est donc pas certain que ce bien aurait été vendu au même prix à une date plus proche du 9 janvier 2019, date du fait générateur de l’impôt.

Enfin, il n’est pas pertinent de se fonder sur un unique terme de comparaison pour estimer la valeur d’un bien définie comme le prix qui aurait pu en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel.

La détermination du prix du marché immobilier à une période donnée impose en effet de se référer à un nombre suffisamment significatif de transactions immobilières portant sur des biens comparables.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu que n’était pas rapportée la preuve de la sur-évaluation du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 24] dépendant de la succession d'[K] [G].

Quant au prix de cession du 9 décembre 2021, il n’est pas pertinent pour déterminer la valeur du bien le [Date décès 16] 2019, date du décès de celui-ci.

L’évaluation réalisée par l’agence immobilière Best Home ne peut pas être prise en compte comme terme de comparaison, la méthode d’évaluation retenue consistant à déterminer la valeur d’un bien en se référant au prix de cession d’autres biens comparables et non à une simple estimation par un professionnel de l’immobilier.

Il n’est pas inéquitable de condamner les appelants à payer à l’administration fiscale la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [G] et Mme [X] [G] épouse [L] aux dépens,

Les condamne à payer à l’Etat, représenté par Mme la directrice de l’administration régionale des finances publiques de la région PACA et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,