RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00011 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JNNT

SD

COUR DE CASSATION DE [Localité 1]

17 octobre 2024

RG:566F-D

S.C.I. JT

C/

Commune COMMUNE DE [Localité 2]

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

Expropriation

SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2026

Décision déférée à la Cour : Arrêt du Cour de Cassation de [Localité 1] en date du 17 Octobre 2024, N°566F-D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats, et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025 et prorogé au 13 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. JT

inscrite au RCS de MARSELLE, n° SIRET 428 567 119 00014 – code APE 702, prise en la personne de son représentant légal dûment habilité et domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-Pierre GUIN, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Nicolas HEQUET, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉS :

COMMUNE DE [Localité 2]

prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES, substituée par M^e Emma RUIZ, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

domicilié en cette qualité

signification DA du 26 février 2025 à Etude d’huissier

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non comparant

Statuant en matière d’expropriation

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, après renvoi de la Cour de cassation, et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 25 avril 2003, la société immobilière JT s’est portée acquéreuse d’un ensemble immobilier d’une superficie de 2 ha 75 a 90 ca sis [Adresse 7] à [Localité 2] (13), sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain.

Le 1er juillet 2003, une déclaration d’intention d’aliéner de l’immeuble au prix de 2 215 000 € a été adressée à la commune de [Localité 2].

La commune de [Localité 2] a préempté le bien suivant décision n° 09/078 du 27 août 2003, en la motivant par la nécessité de créer un pôle logistique municipal.

Se substituant à la société immobilière JT, la commune de [Localité 2] a acquis le bien par acte authentique des 22 et 29 décembre 2003.

Le 16 septembre 2010, la société JT a saisi le tribunal administratif de Marseille d’une requête en annulation de la décision de préemption susvisée.

Par jugement du 22 mars 2012, le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision de préemption, ordonné la rétrocession de l’ensemble immobilier à la société immobilière JT et enjoint la commune de lui proposer la rétrocession des parcelles préemptées au prix de la déclaration d’intention d’aliéner reçue par la commune en avril 2003, ce prix étant modifié afin de prendre en compte la démolition partielle de bâtiments existants sur la parcelle.

Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 2] le 05 décembre 2013. Le pourvoi formé par la commune a été rejeté par une décision de non-admission le 27 août 2014.

Durant cette période, le 08 mars 2013, la société JT avait fait délivrer à la commune de [Localité 2] une sommation interpellative afin qu’elle procède à la rétrocession de l’ensemble immobilier litigieux, conformément au jugement du 23 mars 2012.

Par arrêt du 06 avril 2016, la cour administrative d’appel impartissait à la commune de [Localité 2] un délai de deux mois pour régulariser la situation, et ce sous astreinte de 500 € par jour, à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la notification de la décision.

Suivant arrêté du 28 juillet 2016, la commune de [Localité 2] a décidé de proposer la rétrocession du bien au prix de 6 400 000 €. La société JT a ainsi fait signifier, par correspondance du 07 septembre 2016, sa décision de procéder au rachat de l’ensemble immobilier pour un prix de 2 215 000 €.

Suivant requête du 09 novembre 2016, enregistrée le 14 novembre 2016 au greffe, la commune de [Localité 2] a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône aux fins de fixation judiciaire du prix.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 12 janvier 2017 et a été réalisée le 29 mars 2017.

Par ordonnance du 09 août 2017, le juge de l’expropriation a ordonné une mesure d’expertise et a désigné Mme [T] [R] en qualité d’expert avec pour mission, notamment, de décrire les travaux effectués par la commune de [Localité 2], d’en évaluer le coût et d’apprécier leur utilité pour la conservation du bien.

Mme [T] [R] a déposé son rapport le 26 juin 2020.

Par jugement contradictoire du 22 septembre 2021, le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a, entre autres dispositions, fixé à 2 215 000 € le prix du bien immobilier litigieux.

La société immobilière JT a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 octobre 2021.

Par arrêt contradictoire du 03 novembre 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— déclaré irrecevable le mémoire de la SCI appelante déposé au greffe le 29 août 2022 ;

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée du non-respect par l’appelante de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme ;

— infirmé le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau,

— fixé le prix de rétrocession à la SCI immobilière JT du bien situé à Marseille [Adresse 8] cadastré la Cabucelle section M n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2 ha 75 a 90 ca à la somme de 2 011 000 € ;

— déclaré la juridiction judiciaire incompétente pour statuer sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI JT à l’encontre de la commune de Marseille ;

— condamné la commune de Marseille à payer à la SCI JT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 8 000 € et débouté la commune de sa demande sur ce même fondement ;

— condamné la commune de [Localité 2] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La commune de [Localité 2] a formé un pourvoi en cassation et la société JT a quant à elle formé un pourvoi incident.

Par arrêt du 17 octobre 2024, la Cour de cassation a, entre autres dispositions :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 2 011 000 € le prix de rétrocession à la société civile immobilière JT du bien situé à Marseille, [Adresse 9], section M n° [Cadastre 1], l’arrêt rendu le 03 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

— remis, sur ce point, l’affaire en les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes.

La société JT a saisi la cour d’appel de Nîmes suivant déclaration du 17 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière JT, appelante, demande à la cour de :

Y venir la requise,

— dire l’appel de la société civile immobilière JT recevable et bien fondé ;

— réformer le jugement n° 16/00087 rendu par Mme le juge départemental de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Marseille en date du 22 septembre 2021 en ces chefs qu’il fixe à 2 215 000 € le prix du bien immobilier situé [Adresse 10], cadastré La Cabucelle, section M, n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2 ha 75 a 90 ca (27 590 m2) et en ce qu’il l’a débouté de ces demandes concernant le prix de rétrocession sans tenir compte de la démolition, comme de l’abandon en l’état de ruine, par la commune de Marseille, des bâtiments en état d’usage et exploités au jour où elle a exercé son droit de préemption, alors que cette situation modifie nécessairement la consistance du bien et, en conséquence, sa valeur ;

Statuant de nouveau sur ce point,

— fixer le prix de rétrocession de l’ensemble immobilier identifié au cadastre de la commune de [Localité 2] sous les références section M, n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2 ha 75 a 90 ca et situé [Adresse 7] à :

*382 247,60 € s’agissant du prix du terrain ;

*0 € pour le prix des bâtiments en ruine y restant édifiés ;

Tout en tenant compte de la somme 207 000 € TTC correspondant au coût de démolition des bâtis existant encore dont la commune de [Localité 2] doit encore assumer le coût, soit à la somme globale de 178 247,60 € ;

— ordonner en conséquence à la commune de [Localité 2], tenant compte de la valeur du terrain nu, de l’absence de toute valeur résiduelle des bâtiments en ruine y restant édifiés et du coût de la démolition, devenu nécessaire, du fait de leur état de ruine, de ces bâtiments, de rétrocéder à la société JT du bien immobilier situé [Adresse 10], cadastré [Adresse 11], section M, n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2 ha 75 a 90 ca (27 590 m2), moyennant une somme globale de 178 247,60 € ;

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la commune de [Localité 2] ;

Et, sur l’appel incident de la commune de [Localité 2],

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la commune de [Localité 2] dans le cadre de son appel incident en tant qu’elles sont irrecevables ;

— en tout état de cause, rejeter les demandes, fins et conclusions de la commune

*principalement, fixer le prix de rétrocession du bien immobilier à titre principal à la somme de 8 698 799,70 € (6 725 000 € (valeur de la propriété) + 1 973 799,70 € de travaux), et à titre subsidiaire à la somme de 7 385 000 € (6 725 000 € (valeur de la propriété) + 660 000 € de travaux), correspondant à la valeur de cette propriété calculée sur la base des droits à construire, majorée des travaux d’amélioration à savoir des travaux de démolition.

*et à titre infiniment subsidiaire fixer le prix de rétrocession du bien immobilier à la somme de 5 920 731,23 € (3 946 931,53 € (DIA indexée) + 1 973 799,70 € de travaux) dans la première hypothèse et à la somme de 4 606 931,53 € (3 946 931,53 € (DIA indexée) + 660 000 € de travaux) dans la seconde hypothèse, correspondant au montant de la DIA indexée, majorée des travaux d’amélioration à savoir des travaux de démolition.

Dès lors qu’elles sont infondées,

— condamner la commune de [Localité 2] au paiement de la somme de 9 813 € TTC au titre des frais irrépétibles, outres les entiers dépens des différentes instances.

A l’appui de ses écritures, la société JT fait valoir qu’il incombe à la cour de céans de vérifier si la démolition, par la commune de bâtiments en état d’usage et pleinement exploités lors de l’exercice du droit de préemption, a engendré une diminution de la valeur du bien afin d’en fixer le prix et soutient à ce titre :

— qu’au terme du précontrat du mois d’avril 2003, la consistance du bien vendu et les conditions d’acquisition étaient définitivement fixées, de sorte que le prix de 2 215 000 € constitue bien la valeur de référence qui s’impose à l’ensemble des parties ;

— que le jugement définitif du tribunal administratif de Marseille a pour conséquence de replacer les parties dans l’état ou elles se trouvaient préalablement la mise en oeuvre de l’acte annulé et qu’ainsi l’obligation de restitution imposée implique simplement la mise en 'uvre des dispositions de l’avant contrat susvisé ;

— qu’il est matériellement impossible de restituer le bien dans son état initial eu égard aux démolitions et à l’abandon imputables à la commune qui ont eu pour conséquence la dévalorisation substantielle de l’ensemble immobilier lequel ne correspond plus à la consistance initiale de l’immeuble objet de la déclaration d’intention d’aliéner ;

La société JT fait en outre valoir que le prix de rétrocession doit tenir compte en moins-value de la valeur intrinsèque des bâtiments démolis par la commune de [Localité 2] et soutient en ce sens :

— qu’il ressort de l’expertise que l’assiette du terrain était de 27 000 m² sur lequel se trouvaient 18 bâtiments pour une surface globale de 19 268,66 m² et qu’ils étaient en parfait état d’usage au moment de la préemption ;

— que la consistance résiduelle du bien a été modifiée par les démolitions décidées

— que le processus de destruction et l’abandon du site, dont la commune de [Localité 2] est l’unique responsable, ne résultent d’aucune nécessité mais d’un choix pris illégalement en méconnaissance de l’autorisation de démolir accordée et sans y avoir été autorisée préalablement, de sorte que celle-ci n’est nullement fondée à en rechercher le remboursement ;

— que l’abandon du bien résultait de la poursuite d’un objectif de réserve foncière par la commune de [Localité 2].

S’agissant de la détermination du prix de rétrocession, elle soutient :

— que la rétrocession du bien prend en compte le préjudice direct, matériel et certain causé par la décision de préemption et que la fixation du prix doit respecter un équilibre entre le droit du bénéficiaire de la rétrocession à retrouver les conditions initiales de la transaction et celui des collectivités, dans le cas où elles auraient procédé à d’importantes transformations contribuant à la conservation et, le cas échéant, à l’amélioration du bien ;

— que le risque tenant à la présence d’amiante, censé justifier la démolition des bâtiments, était inexistant et n’était évoqué que pour conférer une apparence de motivation plausible à la démolition, de sorte qu’il convient de constater l’absence de tout travail utile à la conservation ou à l’amélioration du bien et la portée exclusivement dévalorisante des travaux réalisés, ainsi que de considérer l’incidence de la démolition comme constitutive d’une moins-value par rapport au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner ;

— qu’il convient de déterminer la valeur vénale des bâtiments détruits et en ruine en tenant compte de la ventilation entre le prix du terrain nu et de leur valeur par rapport au montant fixé par la DIA et que ce prix de rétrocession résulte du prix du terrain et de la valeur des bâtiments non-démolis proportionnellement à leur valeur respective par rapport au montant fixé par la DIA, de sorte que, les bâtiments représentant 80 % de la valeur de l’ensemble immobilier, le prix définitif de rétrocession doit être fixé à la somme de 178 247,60 €.

La société JT fait par ailleurs valoir l’irrecevabilité de l’appel incident formé par la commune de [Localité 2]. Elle soutient à cet égard :

— que cette dernière a été débouté de cette même demande par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

— que la Cour de cassation a définitivement jugé que les travaux de démolition entrepris par la commune de [Localité 2] n’étaient ni nécessaires ni utiles à l’immeuble préempté et ne pouvaient en conséquence être valorisés dans le prix de rétrocession ;

— qu’en conséquence le champ du renvoi est strictement circonscrit au seul pourvoi incident de la société JT, lequel porte exclusivement sur la question de savoir si les démolitions injustifiées opérées par la commune ont, au contraire, entraîné une moins-value qu’il convient de prendre en considération pour fixer le prix de rétrocession.

Elle fait en sus valoir l’absence de bien-fondé des demandes de la commune de [Localité 2] concernant le prix de rétrocession et soutient ainsi :

— que l’affirmation selon laquelle la décision de préemption restait légalement justifiée sur le fond malgré l’incompétence de son auteur est mensongère et que la commune de [Localité 2] ne peut revendiquer aucune circonstance exceptionnelle susceptible de conférer un fondement effectif à la décision d’une autorité incompétente ;

— que le caractère définitif du jugement du tribunal administratif de Marseille de 22 mars 2012 implique en l’espèce que l’office du juge de l’expropriation s’exerce dans le cadre dudit jugement, soit au regard du droit en vigueur à la même date et indépendamment de toute législation postérieure, de sorte que l’entrée en vigueur de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme est dépourvue de toute incidence sur le dispositif du jugement précité ;

— que l’office du juge judiciaire en matière de rétrocession d’un bien illégalement préempté est de déterminer le prix de rétrocession et non de déterminer les indemnités allouées dans le cadre d’une procédure d’expropriation aux fins de couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— que le juge judiciaire est tenu de fixer le prix de rétrocession des parcelles préemptées au prix stipulé dans la déclaration d’intention d’aliéner reçue par la commune de [Localité 2] en avril 2003, ce prix devant être modifié afin de prendre en compte la démolition partielle des bâtiments existants sur la parcelle ;

— que les rapports sur « commande » ne peuvent contribuer à la fixation de la valeur de la rétrocession puisqu’ils sont dépourvus de toute pertinence juridique au regard de l’exécution du jugement du tribunal administratif de Marseille du 22 mars 2012 ;

— que les modalités de fixation du prix sont nettement différenciées selon que la préemption est légale ou illégale et que la commune de [Localité 2] n’est pas en situation de rétrocéder un bien qu’elle aurait acquis légalement mais est condamnée à restituer un immeuble dont elle s’est emparée illégalement à une date où l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme n’est pas encore entré en vigueur ;

— qu’il n’y a pas lieu de tenir compte, dans la fixation de ce prix des évolutions du marché immobilier, et, de la modification des règles d’urbanisme postérieures à la décision de préemption.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la commune de [Localité 2], intimée, demande à la cour de :

— débouter purement et simplement la SCI JT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— recevoir la commune de [Localité 2] en sa demande de fixation judiciaire du prix de rétrocession du bien immobilier préempté ;

Déclarant recevable et bien fondé l’appel incident de la concluante,

— réformer le jugement du 22 septembre 2021 en ce qu’il a fixé le prix de rétrocession du bien immobilier à 2 215 000 € ;

Statuant de nouveau,

— fixer le prix de rétrocession du bien immobilier à titre principal à la somme de 8 698 799,70 € (6 725 000 € (valeur de la propriété) + 1 973 799,70 € de travaux), et à titre subsidiaire à la somme de 7 385 000 € (6 725 000 € (valeur de la propriété) + 660 000 € de travaux), correspondant à la valeur de cette propriété calculée sur la base des droits à construire, majorée des travaux d’amélioration à savoir des travaux de démolition ;

À titre infiniment subsidiaire :

— fixer le prix de rétrocession du bien immobilier à la somme de 5 920 731,23 € (3 946 931,53 € (DIA indexée) + 1 973 799,70 € de travaux) dans la première hypothèse et à la somme de 4 606 931,53 € (3 946 931,53 € (DIA indexée) + 660 000 € de travaux) dans la seconde hypothèse, correspondant au montant de la DIA indexée, majorée des travaux d’amélioration à savoir des travaux de démolition ;

— débouter la société civile immobilière JT et le commissaire du gouvernement de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner en toute hypothèse la société civile immobilière JT à payer la somme de 8 000 € à la commune de Marseille au titre des frais exposés pour conduire sa défense sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance, d’appel exposés devant la première cour d’appel et devant la cour de céans.

A l’appui de ses prétentions, la commune de [Localité 2] soutient que l’expert judiciaire a conclu que les travaux de la commune ont valorisé le site et doivent ainsi être comptabilisés dans la valorisation, le juge de l’expropriation ne pouvant les écarter.

S’agissant de la fixation du prix de rétrocession, elle soutient :

— que les édifices présents sur le bien préempté présentent un état de vétusté avancé tel qu’il ressort des rapports versés aux débats ;

— que l’expert a indiqué que la valorisation du site impliquait soit une démolition partielle du bâti existant vétuste, soit une rénovation coûteuse de ce même bâti pour le rendre conforme aux normes de sécurité et conforme aux attentes du marché ;

— que le prix doit être rétrocédé au prix de la déclaration d’intention d’aliéner, ce dernier pouvant cependant fluctuer en fonction du coût des améliorations utiles et démolition du bien et du coût des travaux de conservation nécessaires de ce même bien ;

— que les travaux ne sauraient constituer une moins-value dans la mesure où il s’agissait d’interventions impératives qui s’imposaient pour assurer la sécurité du site, de sorte que le prix proposé de 6 400 000 € est parfaitement justifié.

S’agissant du prix de rétrocession souhaité par la société JT, elle soutient :

— qu’au regard de l’expertise judiciaire, la société JT ne peut raisonnablement soutenir que la valeur du terrain ne représente que 20 % de la valeur de l’ensemble immobilier ;

— que M. [L] n’est nullement un expert indépendant, mais le conseil technique mandaté par la société JT et qu’ainsi son appréciation ne saurait être assimilée à une expertise impartiale et objective ;

— que si la démolition était réellement une dégradation, la société JT ne demanderait pas à la commune de [Localité 2] de démolir les bâtiments encore existants ;

— que la société JT ne rapporte pas la preuve de la démolition par la commune de bâtiments supplémentaires à ce qui était prévu par le permis de démolir et qu’elle aurait abandonné la propriété, laquelle aurait été squattée.

S’agissant du prix de rétrocession proposé par la commune de [Localité 2], elle soutient :

— que les travaux de démolition constituent une amélioration de la propriété tenant leur nécessité tant pour la sécurité des personnes que pour celle des biens ;

— que l’expert judiciaire a écarté la somme de 1 850 825 € TTC au titre des travaux au motif que les honoraires de maîtrise d’oeuvre n’ont pas à être comptabilisés comme l’achat de bâtiments préfabriqués ou la location de bâtiments préfabriqués et d’autres dépenses administratives alors que les honoraires de maîtrise d''uvre liés aux travaux de démolition et d’amélioration du site tendant à sa valorisation doivent nécessairement être comptabilisé ;

— que seule la somme de 618 305 €, correspondant aux factures de location ou d’achat d’Algeco doit être déduite, de sorte que les travaux d’amélioration réalisés par la ville de [Localité 2] peuvent être comptabilisés à hauteur de 1 973 799,70 € à titre principal, et à titre subsidiaire à la somme de 660 000 € TTC ;

— que la valorisation des droits à construire doit être intégrée dans le calcul du juste prix afin qu’il n’y ait pas d’enrichissement sans cause de la société JT ;

— que si le prix de rétrocession était calculé sur la base de 20 000 m² de surface de plancher réalisable sur le terrain d’après l’expert judiciaire, il y aurait un enrichissement sans cause indiscutable de la société JT qui achèterait finalement un bien immobilier pouvant recevoir 45 000 m² de bâtiment futur au prix d’un terrain constructible uniquement de 20 000 m² ;

— qu’en retenant les méthodes par comparaison du mètre carré de terrain et de valorisation par rapport à la surface de plancher constructible, le prix moyen de 6 725 000 € peut être retenu, de sorte qu’en comptabilisant la valeur des droits à construire, le prix de rétrocession doit être fixé à 8 698 799,70 € à titre principal et à 7 385 000 € à titre subsidiaire.

— à titre subsidiaire, si la cour considérait que l’évolution des droits à construire n’a pas à être intégrée dans le prix de rétrocession, il n’en demeure pas moins que le prix de rétrocession doit donc correspondre au prix de la DIA (2 215 000 €) indexé, majoré des améliorations à savoir du cout des travaux de démolition.

La signification de la déclaration de saisine a été refusée par M. le commissaire au gouvernement le 26 février 2025 qui n’a pas transmis de mémoire.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 octobre 2025, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe prorogé au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le périmètre de la saisine de la cour d’appel de renvoi

Il résulte des dispositions de l’article 1038 du code de procédure civile que l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit dans la limite des chefs atteints par la cassation. La cour d’appel de renvoi a plénitude de juridiction.

La cour de cassation a, dans son arrêt n° 566 F-D, cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, « mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 2 011 000 € le prix de rétrocession à la société civile immobilière JT du bien situé à Marseille, [Adresse 12], section M n° [Cadastre 1] ».

Il en résulte donc que seules les demandes de fixation du prix de rétrocession sont recevables ce point étant seul touché par la cassation.

Sur la recevabilité de l’appel incident

Conformément à l’article 548 du code de procédure civile l’appel incident se greffe sur l’appel principal et permet d’élargir la dévolution quant à l’objet du litige.

La société immobilière JT (SCI JT) soulève l’irrecevabilité des demandes de la commune de Marseille au motif qu’elle a été déboutée de ses demandes devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence et de son pourvoi en cassation.

Il y a lieu de rappeler que la cassation remet les parties sur le point qui en est l’objet dans la situation dans laquelle elles se trouvaient antérieurement à la décision qui en est frappée.

En conséquence de quoi la nature des décisions prises tant par la cour d’appel d’Aix-en-Provence que par la Cour de cassation sur les moyens soulevés par les parties sont inopérants dans le cadre du point dont est saisie la cour d’appel par la juridiction suprême, cette dernière ayant par ailleurs plénitude de juridiction dans son périmètre de saisine.

La SCI JT est déboutée de ce chef.

Sur la fixation du prix de la rétrocession

Aux termes des dispositions de l’article L. 213 ' 11 '1 du code de l’urbanisme : « lorsqu’après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité.

Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle. À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. »

Par ailleurs le prix de rétrocession doit être fixé sur la base du prix mentionné dans la déclaration d’intention mais aussi tenir compte en plus ou moins-value des modifications substantielles apportées à la consistance de ce bien depuis l’exercice de la préemption.

Par décision en date du 22 mars 2012 confirmée en appel le tribunal administratif a enjoint la ville de Marseille de rétrocéder les parcelles préemptées « au prix de la déclaration d’intention d’aliéner avec adaptation du prix pour prendre en compte la démolition partielle des bâtiments qui existaient précédemment sur le terrain ».

Cette décision est définitive et pose un cadre incontournable à l’intérieur duquel il y aura lieu de statuer en tenant compte des dispositions du code de l’urbanisme applicables en l’espèce elle impose une appréciation fondée sur le prix de la DIA avec pour seul correctif l’analyse des conséquences de la démolition partielle des bâtiments qui existaient précédemment au regard des dispositions de l’article L2 113 ' 11 '1 du code de l’urbanisme.

La cour dispose de différents rapports établis non contradictoirement par la ville de [Localité 2], et d’un rapport établi contradictoirement par un expert judiciairement nommé. Il y a lieu de tenir compte du seul rapport judiciaire, sachant que les parties ont eu l’opportunité de produire dans le cadre de l’expertise l’intégralité des rapports dont ils se prévalent.

La SCI JT se fondant sur la décision du tribunal administratif sollicite de voir pris en compte le prix de la DIA minoré des conséquences liées aux démolitions effectuées et à venir en l’état de démolitions effectuées inutiles et d’une absence d’entretien des bâtiments non démolis. Elle en tire la conséquence que la valeur du terrain doit être calculée comme celle d’un terrain nu qu’elle évalue à 20 % du prix initial.

La commune de [Localité 2] relevant le caractère indispensable des travaux de démolition effectués, la modification des droits à construire et l’érosion monétaire durant le temps écoulé entre la préemption et la restitution sollicite une augmentation du prix afin d’éviter un enrichissement sans cause.

S’agissant de l’indexation de la DIA

La commune de [Localité 2] indique que pour revenir aux conditions initiales il y a lieu de tenir compte de la modification liée aux fluctuations de la valeur de l’argent.

La SCI JT s’y oppose en indiquant que cette réévaluation n’a été évoquée ni dans le cadre de la décision du tribunal administratif ordonnant à la ville de Marseille de faire une proposition, ni dans la loi.

Le cadre posé par la décision du tribunal administratif du 22 mars 2012 ne prévoit pas comme paramètre de modification du prix fixé par la DIA l’érosion monétaire.

Il s’ensuit qu’il ne peut être tenu compte de l’inflation.

S’agissant des droits à construire

La commune de [Localité 2] souhaite qu’il soit tenu compte dans l’évaluation du prix de rétrocession de la modification liée à l’augmentation significative des droits à construire à raison de l’évolution du PLU.

La SCI JT s’y oppose indiquant que c’est un facteur étranger à la consistance du bien.

Les droits à construire sont un élément extérieur à la consistance du bien qui ne peuvent rentrer dans le cadre fixé par les règles applicables telles que définie supra.

Mais surtout le cadre posé par la décision du tribunal administratif du 22 mars 2012 ne prévoit pas comme paramètre de modification du prix fixé par la DIA les droits à construire. Il ne peut donc être tenu compte de cette modification des droits à construire attachés à la parcelle ni de leurs conséquences sur la valeur vénale du bien dans la fixation du prix de rétrocession.

Sur les bâtiments existants

La SCI JT relève le caractère abandonné des deux immeubles restant sur le bien préempté, leur absence d’entretien imposant aujourd’hui selon elle leur démolition, ce qui vient amoindrir la valeur du bien tel qu’elle l’avait acheté à l’origine.

La ville de Marseille soutient que la dégradation des bâtiments existants ne cause aucun préjudice, bien au contraire, à la SCI JT, laquelle avait pour projet de démolir l’existant afin d’édifier son projet immobilier.

Nonobstant le fait que la preuve n’est pas rapportée de l’usage exact du bien préempté prévu initialement par la SCI JT, le cadre posé par la décision du tribunal administratif du 22 mars 2012, prévoit comme seul paramètre de modification du prix fixé par la DIA la prise en compte de la situation des biens ayant déjà fait l’objet d’une démolition. Il ne peut donc être tenu compte dans la fixation du prix de rétrocession de bâtiments à démolir.

S’agissant des conséquences des démolitions opérées par la ville de [Localité 2]

Il est constant que la ville de [Localité 2] a opéré la démolition d’un certain nombre d’immeubles se trouvant sur la parcelle préemptée. Les conditions de l’obtention du permis de démolir, son assiette ou son étendue sont sans objet dans le cadre du présent litige.

La SCI JT immobilier conclut que les biens objet de la démolition étaient en bon état, et qu’il n’était pas justifié de les démolir au vu des conclusions du rapport de l’expert judiciaire notamment.

La ville de [Localité 2] expose avoir été contrainte de démolir les immeubles du fait de leur état vétuste présentant des risques d’effondrement notamment liés à des problèmes béton, mais aussi des risques de santé publique liés à la présence d’amiante. Elle estime que la démolition de ces immeubles est venue apporter une plus-value, puisqu’elle a assumé elle-même des travaux de démolition qui auraient dû incomber à l’acheteur initial. Par ailleurs elle soutient que les démolitions tant initiales que celle des bâtiments existants sont favorables à l’acheteur évincé dont le projet était de démolir les bâtiments existants pour édifier un nouvel ensemble immobilier, et qu’en conséquence les démolitions ne lui portent pas préjudice.

Il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que : «' les bâtiments acquis en 2003 sont, pour la plupart, des bâtiments en état de « vétusté d’usage » inhérent à l’âge des constructions et pour trois des bâtiments à usage de bureaux en état correct d’entretien mais présentant un caractère obsolète par rapport aux nouvelles générations d’immeubles de bureaux.' »

L’expert précise qu’il est : «' à noter également que les premiers diagnostics effectués en 2005 s’ils mettaient en évidence des désordres, une vétusté ordinaire ou « d’usage », ne préconisaient cependant aucune démolition’ »

La présence d’amiante qui a été relevée dans le cadre des différentes expertises, l’était dans des proportions inférieures à 10 % qui ne justifiaient aucun désamiantage et encore – moins d’une démolition.

Il résulte donc du rapport de l’expert et de ses conclusions que si les immeubles présentaient un certain nombre de désordres aucuns d’entre eux ni tous additionnés ne justifiaient leur démolition.

En choisissant de démolir des immeubles sans nécessité liée à la conservation ou l’entretien du site la ville de [Localité 2] a engendré une moins-value du bien préempté.

Sur les conséquences de l’évolution de la consistance du bien préempté sur sa valeur vénale

La SCI JT en l’état des démolitions déjà effectuées et de la démolition à effectuer des bâtiments abandonnés sollicite de voir fixer le prix de rétrocession en tenant compte de la seule valeur du terrain nu telle qu’elle ressort du rapport et de la ventilation opérée par l’expert [L] minorée du coût de démolition des bâtiments existants soit la somme de 178 247,60 €.

La ville de [Localité 2] sollicitant quant à elle en l’état du rejet de la prise en compte des démolitions et des droits à construire comme des améliorations, la fixation à la somme de 3 946 931,53 euros correspondant à la DIA indexée au 4e trimestre 2023.

Il ne saurait être tenu compte de l’indexation du prix fixé dans le cadre de la DIA, ni des démolitions à intervenir en l’état des raisons exposées supra.

De la même manière il ne peut être tenu compte du rapport [L] non contradictoire du fait de l’existence d’un rapport d’expertise contradictoire ordonné par le juge de l’expropriation dans le cadre de la présente procédure, répondant aux mêmes questions.

Dans le cadre de son expertise Madame [R] a indiqué que le site du fait des démolitions et des bâtiments dégradés se présentait comme une friche industrielle.

Le raisonnement qui consiste à dire qu’aujourd’hui il sera restitué une parcelle sur laquelle ne subsiste aucun immeuble pouvant venir augmenter sa valeur, consistant donc en un terrain nu doit être validé puisque 90 % des immeubles ont été détruits et que les 10 % qui restent doivent l’être.

À dire d’expert « en 2003 compte tenu de la nouvelle consistance de l’ensemble immobilier considéré (friche industrielle), du type de ce marché de biens et de la réglementation d’urbanisme en cours à l’époque, la valeur vénale du site est de 1 300 000 € ».

Cette évaluation sera retenue afin de tenir compte des conséquences négatives de la démolition de la majeure partie des immeubles existants au jour de la vente.

Soit un prix de rétrocession fixé à la somme de 1 300 000 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les circonstances de la cause et l’équité justifient qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties sont déboutées des demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

La commune de [Localité 2] succombant sera tenue de supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et en dernier ressort,

Dans la limite de son périmètre de saisine ;

Déboute la société immobilière JT de sa demande visant à voir prononcer une irrecevabilité de l’appel incident de la commune de [Localité 2] ;

Réforme la décision déférée s’agissant de la fixation du prix de rétrocession ;

et statuant à nouveau,

Fixe le prix de rétrocession à la société immobilière JT du bien situé à [Localité 2] [Adresse 8] cadastré [Adresse 11] section M n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2ha 75a 90ca, à la somme de 1 300 000 € (un million trois cent mille euros) ;

Déboute la commune de [Localité 2] représentée par son maire en exercice de la demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société immobilière JT de la demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 2] représentée par son maire en exercice à supporter les dépens de la présente procédure.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE