N° RG 23/02938 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O44N

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 09 mars 2023

RG : 17/02059

ch n°3 cab 03 D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Juin 2025

APPELANTS :

M. [M] [D]

né le 09 Avril 1987 à [Localité 13] (71)

[Adresse 1]

[Localité 11]

M. [N] [U]

né le 20 Décembre 1988 à [Localité 14] (57)

[Adresse 6]

[Localité 7]

M. [X] [A]

né le 23 Septembre 1987 à [Localité 15] (69)

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentés par M^e Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

INTIMES :

M. [T] [R]

né le 21 Novembre 1946 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Mme [P] [J]

née le 10 Septembre 1952 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Mme [B] [L]

née le 05 Janvier 1977 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Mme [F] [V] [Z]

née le 31 Janvier 1986 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 11]

M. [E] [C]

né le 02 Avril 1984 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 11]

La SCI LIONCEAU

le [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-françois LARDILLIER, avocat au barreau de LYON, toque : 1938

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOGELEM

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON, toque : 265

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2025

Date de mise à disposition : 03 Juin 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Cécile NONIN, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [D], M. [X] [A] et M. [N] [U] (les indivisaires) sont propriétaires indivis du lot n° 14 situé au 3ème étage du bâtiment A d’un immeuble composé de trois bâtiments situé [Adresse 2].

M. [T], Mme [P] [J] épouse [R], Mme [B] [L], Mme [F] [H] et M. [E] [C] (les autres copropriétaires), ainsi que la SCI Lionceau (la SCI) sont propriétaires de lots situés dans le bâtiment C.

En 2016, les indivisaires ont réalisé des travaux de rénovation dans leur lot impactant les combles, parties communes de l’immeuble.

Par une résolution n° 27, l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016 a, à la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « ratifi[é] postérieurement les travaux réalisés sur les parties communes » consistant, selon la résolution adoptée, dans la « réalisation d’un plafond dit « cathédrale » sur une partie de la surface du lot 14 » et « [l']installation de ballons d’eau chaude et blocs de climatisation (pour ces derniers des ventilations en toiture ont été aménagés) ».

Le 10 février 2017, les autres copropriétaires et la SCI ont assigné les indivisaires et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon en annulation de la résolution et en remise en état du local.

Le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin de connaître les modalités d’exécution des travaux entrepris. L’expert a déposé son rapport inachevé, faute de paiement par les demandeurs de l’intégralité de la consignation prescrite.

Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré irrecevable l’action de la SCI contre le syndicat des copropriétaires et les indivisaires, et reçu l’action dirigée contre eux par les autres copropriétaires,

— annulé la résolution n° 27 de l’assemblée générale de copropriété du 22 décembre 2016,

— ordonné la remise en l’état du lot n° 14 de copropriété à la charge solidaire des indivisaires par rétablissement du plafond et enlèvement des cumulus et blocs de climatisation, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter du premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent jugement,

— dit que les autres copropriétaires seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les indivisaires à payer aux autres copropriétaires, chacun, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les indivisaires à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— rejeté toute autre demande,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les indivisaires aux dépens de l’instance, dont les frais d’expertise pour 3 481,85 euros.

Par un jugement du 7 avril 2023, le tribunal a rectifié le jugement du 9 mars 2023 en y ajoutant le chef de dispositif suivant : « Ecarte l’exécution provisoire ».

Par une déclaration du 6 avril 2023 visant plusieurs chefs de dispositif, les indivisaires ont relevé appel du jugement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/2938.

Par une déclaration complémentaire du 27 juin 2023, ils ont interjeté appel du chef de jugement tendant à l’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale de copropriété du 22 décembre 2016. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/5205.

Par une ordonnance du 9 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, les indivisaires demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable car nouvelle la demande des autres copropriétaires de les « condamner […] à cesser, sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et après constat d’un commissaire de justice à leurs frais exclusifs, l’activité de location destinées à être louées à des personnes distinctes car interdite par les dispositions du règlement de copropriété »,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— annule la résolution n° 27 de l’assemblée générale de copropriété du 22 décembre 2016,

— ordonne la remise en l’état du lot n° 14 de copropriété à leur charge solidaire par rétablissement du plafond et enlèvement des cumulus et blocs de climatisation, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la signification du présent jugement,

— dit que les autres copropriétaires seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure,

— les condamne in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer aux autres copropriétaires chacun la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamne solidairement à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50% des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— les condamne in solidum avec le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance dont les frais d’expertise pour 3 481,85 euros,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— rejette la demande des autres copropriétaires et la SCI de les condamner à remettre en état le lot n° 14 en un seul appartement,

— rejette la demande de leur condamnation à communiquer des pièces sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— rejette la demande de leur condamnation à payer aux autres copropriétaires et la SCI la somme de 40 000 euros chacun au titre de l’indemnisation de leur préjudice,

Y ajoutant,

— constater l’absence d’abus de majorité,

— dire et juger que la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2016 est régulière et a été adoptée à la majorité requise,

— constater que les travaux réalisés ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble,

— constater que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à la nature de la résolution n° 27 qui pouvait être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix,

— constater le caractère injustifié et non fondé des arguments développés par les requérants à l’appui de leurs demandes d’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2016,

— constater le caractère injustifié et non fondé des demandes consécutives à cette annulation,

En conséquence,

— débouter les autres copropriétaires et la SCI de l’intégralité de leurs demandes dirigées à la fois contre le syndicat des copropriétaires et contre eux,

— condamner les autres copropriétaires et la SCI solidairement à leur payer une indemnité de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise pour 3 481,85 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 mai 2024, les autres copropriétaires et la SCI demandent à la cour de :

— déclarer recevable leur demande présentée au terme du dispositif de leur dernières conclusions en première instance de « condamner [les indivisaires] à cesser, sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et après constat d’un commissaire de justice aux frais exclusifs de l’indivision, l’activité de location destinées à être louées à des personnes distinctes car interdite par les dispositions du règlement de copropriété »,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— annule la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016,

— ordonne la remise en état du lot n° 14 de copropriété sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— dit que les autres copropriétaires seront exonérés du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure,

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les indivisaires à leur payer la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement les indivisaires à relever le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les indivisaires aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— déclare irrecevable l’action de la SCI,

— rejette tout autre demande,

Y ajoutant,

— constater l’erreur matérielle dans la retranscription du vote de la SCI lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2016,

— constater que l’inertie du syndicat des copropriétaires à la suite des multiples aliénations des parties communes par l’indivision est hautement préjudiciable pour l’ensemble des copropriétaires de la résidence, dont les intimés,

— juger recevable l’action de la SCI à l’encontre de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 22 décembre 2016,

— constater que la division en chambre individuelle louée en meublée à des personnes distinctes est interdite par les dispositions du règlement de copropriété justifiant d’une part le vote à l’unanimité de la résolution n° 27 car modifiant la destination de l’immeuble mais également, la remise en état des appartements de l’indivision,

— constater que l’activité de location d’une pièce à des personnes distinctes des indivisaires est contraire à la destination de l’immeuble et à la lettre du règlement de copropriété,

— constater que le syndic rappelle les modalités de location dans l’immeuble et la violation de l’indivision qui loue des chambres individuelles meublées à des personnes distinctes par l’obtention d’autorisation de la mairie de [Localité 11],

Par conséquent,

— déclarer la SCI comme étant recevable à agir à l’encontre du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 décembre 2016,

— débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions les indivisaires ainsi que le syndicat des copropriétaires,

— condamner les indivisaires à leur verser la somme de 40 000 euros chacun à titre d’indemnisation pour le préjudice supporté depuis près de huit ans,

— condamner les indivisaires à cesser, sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et après constat d’un commissaire de justice aux frais exclusifs de l’indivision, l’activité de locations destinées à être louées à des personnes distinctes car interdite par les dispositions du règlement de copropriété,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les indivisaires à leur verser la somme de 10 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les indivisaires aux entiers dépens du présent appel dont les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 3 481,85 euros, dont distraction au profit du cabinet Lexavoué,

— dire qu’ils seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— déclare irrecevable l’action de la SCI,

— rejette la demande de sa condamnation à payer aux autres copropriétaires la somme de 40 000 euros chacun au titre du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux litigieux de l’appropriation des parties communes (toit et couloirs) sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans contrepartie financière,

— rejette la demande de sa condamnation à rembourser aux autres copropriétaires les constats d’huissier de justice des 12 décembre 2016 et 21 juillet 2017,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— annule la résolution n° 27 de l’assemblée générale de copropriété du 22 décembre 2016,

— juge recevables les demandes formulées par les autres copropriétaires à son encontre,

— dit que les autres copropriétaires seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure,

— le condamne in solidum avec les indivisaires à payer aux autres copropriétaires chacun la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement les indivisaires à le relever et garantir uniquement à hauteur de 50 % de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— rejette ses autres demandes,

— le condamne in solidum avec l’indivision aux dépens de l’instance, dont les frais d’expertise pour 3 481, 85 euros,

Et statuant à nouveau,

— juger que la délibération du 22 décembre 2016 vaut autorisation des travaux réalisés par l’indivision sur le fondement de l’article 1103 du code civil,

— rejeter comme non fondés les arguments soulevés par les autres copropriétaires et la SCI,

— juger irrecevables les demandes formulées à son encontre,

— condamner in solidum les autres copropriétaires et la SCI, ou qui mieux le devra, à lui payer une somme de 8 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamner in solidum les autres copropriétaires et la SCI, ou qui mieux le devra, aux dépens de procédure de première instance au fond qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, distraits au profit de M^e Isabelle Juveneton, avocat sur son affirmation de droit,

— condamner solidairement les indivisaires à le relever et garantir de toutes condamnations financières en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner in solidum les autres copropriétaires et la SCI, ou qui mieux le devra, à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner in solidum les autres copropriétaires et la SCI, ou qui mieux le devra, aux dépens de la présente l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1. Sur la recevabilité des demandes de la SCI

Les indivisaires font valoir que :

— la SCI a voté pour l’adoption de la résolution n° 27 contestée ;

— n’étant ni opposante ni défaillante, elle n’est pas recevable à solliciter l’annulation de la résolution ;

— aucun élément ne confirme l’affirmation adverse selon laquelle la SCI aurait voté contre la résolution ou se serait abstenue.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la SCI a voté pour la résolution n° 27 et ne peut donc être recevable à agir aux fins de la voir annuler ;

— M. [R], qui avait pouvoir pour voter pour la SCI, a oublié de voter contre la résolution n° 27.

Les autres copropriétaires et la SCI répliquent que :

— la SCI, qui avait donné pouvoir à M. [R], a voté contre la résolution n° 27 mais le vote a été mystérieusement comptabilisé dans les « pour » ;

— si l’on retient que M. [R] a oublié de voter, cette omission revient à une abstention et le résultat du vote n’aurait pas été identique ;

— l’intervention de la SCI est donc recevable.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale n’est ouverte qu’aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants et que le copropriétaire qui a émis un vote favorable lors de l’adoption d’une décision ne peut en demander ultérieurement l’annulation.

Le copropriétaire dont le mandataire n’a ni voté contre la résolution litigieuse ni formulé de réserves quant au vote ne peut pas la contester.

C’est au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d’opposant ou de défaillant.

En l’espèce, il ressort de la feuille de présence de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016 que 17 copropriétaires étaient présents ou représentés et que la SCI était représentée par M. [R].

En outre, le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne que six propriétaires, dont la SCI ne fait pas partie, ont voté contre la résolution n° 27 et que seule Mme [I] [S] s’est abstenue. Il en résulte que la SCI fait partie des dix copropriétaires qui ont voté pour la résolution.

Si les autres copropriétaires et la SCI soutiennent que le procès-verbal n’est pas fidèle à la réalité, ils ne rapportent pas la preuve de son inexactitude et ne démontre pas que la SCI avait la qualité d’opposant ou de défaillant.

En conséquence, la cour confirme le jugement déféré qui a déclaré la SCI irrecevable en son action dans la présente procédure.

2. Sur la recevabilité de la demande de condamnation des indivisaires à cesser l’activité de locations destinées à être louées à des personnes distinctes

Les indivisaires soutiennent que cette demande est irrecevable car nouvelle en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires confirme que cette demande n’était pas formulée dans le dispositif des conclusions de première instance des autres copropriétaires et de la SCI.

Les autres copropriétaires répliquent que la juridiction de première instance a omis de statuer sur cette demande de cessation de l’activité économique qui était bien reprise aux termes du dispositif de leurs conclusions n° 4.

Réponse de la cour

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Et selon l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, aux termes du dispositif de leurs conclusions responsives récapitulatives n° 4 de première instance, les autres copropriétaires et la SCI ont demandé au tribunal, notamment, de :

— « constater que l’indivision [K] a mis en 'uvre une activité commerciale contraire à la lettre et à l’esprit du règlement de copropriété, en créant des chambres individuelles louées à des personnes différentes, dans une résidence qui a pour but, l’occupation bourgeoise, dont les copropriétaires ont payé plus de 5 à 6 000 € le mètre carré, et se retrouve [sic] en résidence hôtelière »,

— « dire que la division en chambre individuelle louée en meublé à des personnes distinctes est interdite par les dispositions du règlement de copropriété justifiant d’une part le vote à l’unanimité de la résolution n° 27 car modifiant la destination de l’immeuble mais également, la remise en état des appartements de l’indivision Gallmann-Laurent-[U] »,

— « Condamner in solidum M. [M] [D] – M. [X] [A] – M. [N] [U], membre de l’indivision [W]-[U] à la remise en état à l’identique des parties communes générales affectées par les travaux réalisés (combles, toiture, poutres) et les cloisons des appartements prohibant ainsi les chambres individuelles louées en meublées à des personnes distinctes, sous astreinte de 10'000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ».

Contrairement à ce que soutiennent les autres copropriétaires, la demande de cessation de l’activité économique des indivisaires n’était pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions n° 4 de première instance.

Il s’agit d’une demande nouvelle en appel, qui n’est ni l’accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Elle est donc irrecevable.

3. Sur l’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016

Les indivisaires font valoir essentiellement que :

— dans le cadre de la réalisation des travaux, ils ont partiellement ouvert l’espace situé au-dessus de leur appartement, sans créer de surface habitable supplémentaire, dans le but de bénéficier de la présence de poutres en bois apparentes ; ils ont uniquement supprimé le plafond de leur lot, partie privative ; il n’existait pas de plancher des combles ;

— la résolution n° 27 a été valablement adoptée à la majorité de l’article 26 ;

— le règlement de copropriété de l’immeuble définit comme parties communes spéciales à chacun des trois bâtiments les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, les couvertures et charpentes ; la qualification de parties communes générales des combles ainsi que des éléments horizontaux de charpente constituent nécessairement une erreur de rédaction ;

— ces combles étaient vides, non aménageables, non accessibles matériellement à défaut de plancher et non accessibles juridiquement à partir d’une partie commune générale ; ils n’avaient donc aucune utilité, ni présente ni future ;

— la privatisation de ces combles ne porte donc pas atteinte à la destination de l’immeuble de sorte que l’unanimité n’était pas requise ;

— les intimés arguent du caractère para hôtelier de leur activité et opèrent une confusion entre usage des parties privatives et destination de l’immeuble ; l’usage des parties communes aliénées est indifférent pour apprécier la régularité de la résolution d’assemblée générale qui ne porte pas sur l’activité critiquée ;

— l’installation de cumulus et de blocs de climatisation dans les combles ne porte pas atteinte à la structure de l’immeuble et n’empêche ni l’accès ni l’usage des combles ;

— les blocs de climatisation ont depuis été déplacés et leur nouvelle installation a été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

— la délibération du 22 décembre 2016 constitue une autorisation de réaliser les travaux litigieux, quand bien même ces travaux ont été réalisés initialement en méconnaissance du règlement de copropriété ;

— la conservation d’une partie des combles n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble, d’autant que ces combles sont vides et non aménageables ;

— les travaux ont consisté en la suppression du plafond du lot n° 14 qui est une partie privative ; ils n’ont pas porté sur les parties communes ;

— la destination de l’immeuble dans son ensemble n’a pas été modifiée du fait des travaux ;

— les combles de l’immeuble ont une vocation exclusivement technique ; cet usage n’a pas été modifié et leur conservation n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble ;

— la question du caractère para hôtelier de l’activité exercée au sein du lot n° 14 est sans lien avec le litige.

Les autres copropriétaires répliquent que :

— les combles sont des parties communes générales ;

— l’aliénation des combles aurait dû être votée à l’unanimité et non à la majorité de l’article 26;

— les combles des bâtiments A et C étaient identiques et il a été constaté par voie d’huissier de justice qu’il est parfaitement possible de se déplacer dans les combles du bâtiment C ;

— le règlement de copropriété précise qu’il ne peut pas être décidé la modification des droits des copropriétaires dans les choses communes et des voix y attachées, si ce n’est à l’unanimité ;

— il y a eu changement de destination du troisième étage du bâtiment A, d’une destination d’habitation en un local commercial de type Airbnb ou para hôtelier ;

— il y a eu modification de la destination de l’immeuble qui exclut l’usage commercial aux deuxième et troisième étages du bâtiment A ;

— il y a eu changement de destination des parties communes générales, de combles à local technique privatisé ;

— l’aliénation des parties communes générales participe à la modification des stipulations du règlement de copropriété qui interdisent l’activité de locations destinées à être louées à des personnes distinctes ;

— l’installation de cumulus et climatiseurs dans les combles est dangereuse ;

— l’activité para hôtelière ne peut être autorisée qu’à l’unanimité des copropriétaires puisqu’il s’agit d’un changement destination de l’immeuble ;

— les indivisaires n’ont pas obtenu l’autorisation de percer le toit, partie commune spéciale.

Réponse de la cour

La cour rappelle qu’elle est saisie d’une demande d’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016 et non d’une demande tendant à faire obligation aux indivisaires de cesser leur activité économique, cette demande ayant été déclarée irrecevable, ou d’une demande relative à la remise en état du toit, motif pris de ce que les indivisaires n’auraient pas obtenu l’autorisation de le percer.

Selon l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d (actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté).

Et selon le dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la résolution contestée a été soumise à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier, et non seulement à celle de certains d’entre eux, ce qui est conforme aux dispositions du règlement de copropriété qui énonce que les éléments horizontaux de charpente et les combles font partie des parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires, et non des parties communes spéciales. Si les indivisaires soutiennent que cette classification résulte d’une erreur de rédaction du règlement de copropriété, ils n’en rapportent pas la preuve et ne justifient pas avoir sollicité la rectification de cette rédaction.

La résolution critiquée a été adoptée à la double majorité de l’article 26 a), alors les autres copropriétaires soutiennent qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité.

Toutefois, en premier lieu, il est faux de soutenir, comme ils le font, que le règlement de copropriété précise qu’il ne peut pas être décidé la modification des droits des copropriétaires dans les choses communes et des voix y attachées, si ce n’est à l’unanimité, alors que le règlement de copropriété stipule, en son article 5°, section II, intitulé « dispositions diverses », que « Le syndicat ne pourra pas, à quelque majorité que ce soit, et si ce n’est à l’unanimité, décider de : la modification des droits des copropriétaires dans les choses privées et communes et des voix y attachées, sauf lorsque cette modification serait la conséquence d’actes d’acquisition ou de disposition visée par la loi du 10 juillet 1965 » [souligné par la cour], ce qui est précisément le cas en l’espèce. D’ailleurs, le règlement de copropriété précise à l’article précédent que « Les copropriétaires, par voie de décision extraordinaire, pourront : a) décider d’acte d’acquisition immobilière ainsi que des actes de disposition autres que ceux visés au paragraphe B ci-dessus. […] Les décisions précédentes seront prises à la majorité des membres de la collectivité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux/tiers des voix de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ».

En deuxième lieu, c’est à tort que le tribunal a jugé que la résolution aurait dû être prise à l’unanimité, motif pris de ce que la destination de l’immeuble, et non seulement d’une partie commune, s’est trouvée modifiée par des travaux approuvés aux termes d’une résolution qui avalise une pause de climatiseur et de cumulus privatifs dans des combles à utilité collective et leur fixation sur la panne faîtière de la charpente à usage collectif.

En effet, si l’autorisation donnée a posteriori aux indivisaires par l’assemblée générale des copropriétaires, d’une part de réaliser un plafond dit « cathédrale » entraînant l’intégration du volume des combles dans leur lot privatif, d’autre part d’installer des équipements privatifs sur la panne faîtière de la charpente, peut être assimilée à une décision autorisant l’aliénation de parties communes (éléments horizontaux de la charpente et combles), celle-ci n’est pas de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, laquelle est définie par le règlement de copropriété comme un « usage mixte : habitation professionnel et commercial (ce dernier usage n’étant possible exclusivement au rez-de-chaussée et premier étage du bâtiment A, au rez-de-chaussée du bâtiment C et sur tous les niveaux du bâtiment B », étant observé, d’une part, que dans le projet de résolution présenté à l’assemblée générale, il est précisé que « les combles abritent toujours les équipements communs blocs VMC » et permettent « l’accès en toiture », d’autre part, que par la résolution adoptée, l’assemblée générale « donne autorisation à chaque copropriétaire des lots du troisième et dernier étage des bâtiments A, B et C […] de réaliser ces [mêmes] travaux, dans les mêmes conditions (contournement des équipements communs existants blocs VMC, possibilité d’installer tout équipement technique thermique privatif) et les mêmes limites (respect de la structure de l’immeuble, libre accès aux combles et toitures, les travaux effectués par chaque copropriétaire sur les combles seront dans la limite de la surface privative de leur lot ».

Il est encore précisé dans le projet de résolution que « les combles, avant la réalisation des travaux, n’avaient pas le caractère habitable et aménageable », ce que confirme le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d’appel, les indivisaires soutenant quant à eux que les combles étaient dépourvus de plancher et qu’ils se sont contentés de supprimer le plafond de leur lot. Si les autres copropriétaires soutiennent le contraire, ils ne l’établissent pas, aucune pièce versée aux débats ne permettant de retenir que les combles du bâtiment A étaient identiques à celles du bâtiment C. Sur ce point, l’expert judiciaire relève dans son courrier du 23 novembre 2018 qu'« aucun document ne permet de se prononcer de façon catégorique sur l’état préexistant » (plancher ou plafond) mais que « la facturation de l’entreprise [Y] de 2000,00 € TTC laisse plutôt penser à la préexistence d’un plafond », ce qui confirme que ces combles étaient vides (à l’exception de la présence des blocs de VMC) et non aménageables et que leur intégration dans le volume des lots privatifs des indivisaires du fait de la suppression du plafond de ces lots n’a aucune incidence sur la stabilité structurelle de l’immeuble, comme le relève l’expert, de sorte que la destination de l’immeuble n’est pas menacée.

En troisième lieu, pour apprécier si la décision devait être prise à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, seule doit être prise en considération la destination de l’immeuble, et non celle, spécifique, des parties communes aliénées ou du troisième étage du bâtiment A.

En quatrième lieu, les indivisaires font valoir à juste titre que l’usage des parties communes aliénées est indifférent pour apprécier la régularité de la résolution d’assemblée générale, qui ne porte pas sur l’exercice d’une activité commerciale de type Airbnb ou para hôtelier, de sorte que le moyen tiré d’un changement de destination du troisième étage du bâtiment A et de l’immeuble, d’une destination d’habitation en un local commercial, est inopérant en l’espèce.

En dernier lieu, les autres copropriétaires ne démontrent pas que l’installation de cumulus et de climatiseurs dans les combles serait dangereuse, étant observé au surplus que les blocs de climatisation ont été déplacés.

Il ressort de ce qui précède que la conservation de la partie des combles impactée par les travaux autorisés par la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2016 n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble, de sorte que la décision a été valablement adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi juillet 1965.

Aussi convient-il, par infirmation du jugement déféré, de rejeter la demande d’annulation de la résolution critiquée et, partant, de débouter les autres copropriétaires de leur demande de remise en état du lot n° 14.

4. Sur les demandes indemnitaires

À l’appui de leur demande en paiement de la somme de 40'000 euros chacun à titre d’indemnisation pour le préjudice supporté depuis près de huit ans, les autres copropriétaires font valoir que :

— l’exploitation commerciale du lot n° 14 est contraire au règlement de copropriété qui interdit les locations destinées à être louées à des personnes distinctes et l’usage commercial aux deuxième et troisième étages du bâtiment A ;

— la résidence a vocation à une occupation bourgeoise ;

— ils paient des charges générales pour les combles qui sont, depuis plus de six ans, utilisés à titre privatif par les indivisaires.

Les indivisaires répliquent que :

— l’activité exercée au sein du lot n° 14 ne peut être qualifiée de para hôtelière, en l’absence de prestations autres que la fourniture de linge de maison ;

— le règlement de copropriété ne comprend aucune clause d’habitation bourgeoise ;

— il n’est démontré ou invoqué aucune nuisance, gêne ou atteinte à la tranquillité de l’immeuble causée par l’utilisation du lot n° 14 ;

— la modification des combles et l’intégration de l’espace dans le lot n° 14 n’entraînent aucun droit à indemnisation pour les autres copropriétaires.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Et selon l’article 9 de ladite loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les juges du fond apprécient souverainement l’atteinte des droits aux autres copropriétaires ou à la destination d’immeubles (3e Civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864 ; 3e Civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.172).

En l’espèce, le règlement de copropriété du 21 février 2013 stipule :

« L’ensemble immobilier est destiné à usage mixte : habitation professionnel et commercial (ce dernier usage n’étant possible exclusivement au rez-de-chaussée et premier étage du bâtiment A, au rez-de-chaussée du bâtiment C et sur tous les niveaux du bâtiment B.

L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins.

En conséquence, les activités ne devront :

— ni générer de nuisance sonore tant diurne que nocturne […]

— ni de nuisance olfactive […].

Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et m’urs.

La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement ».

En premier lieu, les autres copropriétaires qui n’établissent pas que l’activité exercée par les indivisaires dans l’immeuble est accompagnée d’une prestation de services accessoires, autres que des prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, ne rapportent pas la preuve que cette activité est de nature commerciale (en ce sens, 3e civ., 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.455).

En deuxième lieu, le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’occupation bourgeoise.

En troisième lieu, il résulte de ce règlement que « la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement », sous réserve qu’elles ne causent pas « de troubles anormaux de voisinage » et ne génèrent pas de nuisances, notamment sonores.

Or, force est de constater que les autres copropriétaires ne versent aux débats strictement aucune pièce permettant d’établir que l’activité des indivisaires est à l’origine de telles nuisances, dont il n’allèguent d’ailleurs pas l’existence.

En dernier lieu, si les autres copropriétaires affirment qu’ils paient des charges générales pour les combles, ils ne le démontrent pas et ne justifient pas non plus avoir sollicité la modification de la répartition des charges.

Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages-intérêts.

5. Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti par les indivisaires est sans objet et il convient d’infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Les autres indivisaires, partie perdante, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, et à payer, aux indivisaires d’une part, au syndicat des copropriétaires d’autre part, la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande de M. et Mme [R], Mme [L], Mme [H] et M. [C] de condamnation de MM. [D], [A] et [U] à cesser l’activité de locations destinées à être louées à des personnes distinctes,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

déclaré irrecevable l’action de la SCI Lionceau contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et MM. [D], [A] et [U],

rejeté toute autre demande,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. et Mme [R], Mme [L], Mme [H] et M. [C] de l’intégralité de leurs demandes,

Constate que la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant à être relevé et garanti par MM. [D], [A] et [U] est sans objet,

Condamne in solidum M. et Mme [R], Mme [L], Mme [V] [Z] et M. [C] à payer à MM. [D], [A] et [U] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. et Mme [R], Mme [L], Mme [H] et M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6000 euros sur le même fondement,

Condamne in solidum M. et Mme [R], Mme [L], Mme [H] et M. [C] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,