RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00822 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IXSZ

C.G

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

14 février 2023 RG :20/04089

[W]

C/

[J]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 14 Février 2023, N°20/04089

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [X] [W]

né le 12 Mai 1950 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [A] [J]

né le 06 Janvier 1945 à [Localité 4] (30)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MONTPELLIER ayant son siège social [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège et en son établissement FONCIA [Localité 6] sis [Adresse 6] [Localité 7]

[Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige

Mme [D] [W] et son fils M. [X] [W], respectivement usufruitière et nu propriétaire d’une marina dépendant de l’ensemble en copropriété, '[Adresse 8]' à [Localité 10],' se plaignant d’infiltrations dans leur logement, ont obtenu en référé le 13 décembre 2017 la désignation d’un expert.

L’expert judiciaire – M. [H] a déposé son rapport le 2 mai 2019

Par acte du 3 septembre 2020, les consorts [W] (mère et fils) ont fait assigner M. [A] [J] (propriétaire du lot surplombant l’appartement ) et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (le syndicat).

Pendant le cours de la procédure, Mme [W] décède et son fils reprend l’action.

Suivant jugement rendu le 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Nimes a :

— débouté M. [W] de ses demandes d’indemnisation

— débouté M. [J] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [W]

— condamné M. [W] à payer au syndicat et M. [J], la somme de 1.500 euros chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [W] aux dépens

Par déclaration effectuée le 2 mars 2023, M. [W] a interjeté appel du jugement .

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 29 septembre 2025, M. [W] demande à la cour de condamner :

*solidairement M. [J] et le syndicat à lui payer la somme de 24.528, 45 euros , représentant le coût des dommages matériels dans son appartement , outre celle de 60.200 euros en réparation de son préjudice de jouissance correspondant à 7 années de perte de revenus saisonniers locatifs

*le syndicat à lui payer la somme de 3.850 euros au titre des manquements au défaut d’entretien de la toiture et des règles d’urbanisme.

* le syndicat sous astreinte à la remise en état de la toiture et à la réfection de la ventilation générale

* les intimés à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’appelant soutient que les infiltrations toujours actuelles dans son appartement sont imputables d’une part aux travaux de rénovation (transformation de la terrasse en habitation, non autorisée) de M. [J] en infraction avec les règles d’urbanisme et d’autre part à l’absence d’entretien du toit- terrasse du bâtiment ainsi qu’à l’absence de ventilation continue à partir de son appartement jusqu’à l’exutoire en toiture.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 21 novembre 2023 , le syndicat demande la confirmation de la décision , subsidiairement de limiter l’indemnisation aux seules cloisons atteintes d’humidité, de réduire le préjudice de jouissance et de ne pas assortir l’injonction de faire d’une astreinte. Il sollicite également d’être relevé et garanti par M. [J] . Il sollicite enfin le paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

L’intimé fait valoir qu’il n’est pas le constructeur du bâtiment de sorte qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’étanchéité.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 25 septembre 2025, M. [J] demande à la cour de confirmer la décision et de condamner M. [W] à lui payer

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

1

* 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’intimé soutient que les infiltrations dont se plaint M. [W] n’ont pas pour origine les travaux d’aménagement de sa terrasse, ni les premiers désordres objet de l’expertise, ni les nouvelles manifestations imputables au défaut d’étanchéité de la terrasse d’un voisin . Il souligne que les dommages consécutifs aux sinistres ont été pris en charge par l’assurance multirisques habitation de M. [W].

La clôture de la procédure a été fixée au 2 octobre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au 19 février 2026, prorogée au 12 mars 2026.

Motifs de la décision

L’appartement de M. [W] se situe au rez de chaussée d’un bâtiment élevé de 2 étages. L’appartement est surmonté de l’appartement de M. [J] au 1er étage et de celui de M. [P] au dernier étage.

A) Sur la responsabilité de M. [J]

M. [W] qui prétend avoir subi des premières infiltrations objet de l’expertise judiciaire et ensuite de nouvelles manifestations d’infiltrations apparues postérieurement aux opérations expertales , recherche la responsabilité de M. [J] sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en affirmant que ce dernier en réalisant sans autorisation des travaux d’aménagement de la terrasse loggia autrefois découverte pour la transformer en extension des chambres à coucher, a commis une faute à l’origine de ses dommages .

Au titre des infiltrations objet des opérations expertales

Lors de l’accédit du 5 septembre 2018, l’expert a constaté

— la détérioration des plafonds de l’appartement de M. [W], tachés d’auréoles

— le gonflement par l’effet de l’humidité du bois du coffrage des volets .

L’expert, au terme de ses constatations, a estimé que les dégradations du bien de M. [W] peuvent s’expliquer par plusieurs phénomènes parmi lesquels ne figurent pas les travaux effectués par M. [J] sur sa terrasse.

En réponse à un dire du conseil de M. [W] , l’expert a formellement exclu l’hypothèse que les travaux d’aménagement de la terrasse de M. [J] transformée en partie habitable aient pu aggraver l’humidité de l’appartement de M. [W].

La cour relève que M. [W] lui-même a reconnu devant l’expert avoir constaté la disparition de l’humidité dans son appartement depuis les travaux réalisés par M. [J] en février 2018 .

Ainsi à la date de clôture des opérations expertales, soit le 2 mai 2019, d’une part il n’est pas établi qu’il subsistait des infiltrations dans l’appartement de M. [W] et d’autre part aucun avis technique ne vient contredire l’affirmation de l’expert qui a écarté les travaux d’aménagement de la terrasse de M. [J] comme source des infiltrations dans l’appartement de M. [W].

Au demeurant, il n’est pas contesté que M. [W] a été indemnisé par son assureur Générali des détériorations dans son appartement .

Au titre des infiltrations apparues postérieurement aux opérations expertales

M. [W] a déclaré le 13 mai 2021 un sinistre dégat des eaux à sa société d’assurance multirisques habitation Générali consistant en une accumulation d’humidité en pied des cloisons .

A la suite de cette déclaration mettant en cause les extensions sur la loggia de M. [J], ce dernier ayant constaté lui aussi des dommages identiques au pied de ses propres cloisons avec un taux d’humidité de 80 % , des investigations ont été menées . Ainsi, en présence du syndic de la copropriété, un entrepreneur a cassé les murs du placo de la véranda de M. [J]. Il a alors été constaté que l’eau s’infiltrait fortement chez M. [J] en provenance des deux terrasses voisines, de sorte que les infiltrations ne venaient pas de l’agrandissement réalisé par M. [J] .

Le 28 avril 2022, le syndic a mandaté la société Expert Etanchéité qui a effectué des travaux de reprise d’étanchéité sur la terrasse de M. [K], propriétaire de la terrasse mitoyenne aux fonds [W] et [J].

Il s’en déduit que la responsabilité de M. [J] n’est pas engagée tant en ce qui concerne les premières infiltrations, objet de l’expertise qu’au regard des nouvelles manifestations d’infiltrations qui avaient pour origine le défaut d’étanchéité de la terrasse d’un tiers.

Par suite, il y a lieu de débouter M. [W] de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [J] et de confirmer le jugement de première instance à cet égard .

B) Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble . Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes.

M. [W] reproche au syndicat d’une part d’avoir régularisé la situation de M. [J] qui n’avait pas demandé l’autorisation du syndicat pour la transformation de sa terrasse en pièce d’habitation et d’autre part de ne pas avoir traité l’absence d’étanchéité des réseaux ainsi que le défaut du système de ventilation générale .

En ce qui concerne la régularisation par le syndicat des travaux effectués par M. [J] sans autorisation préalable du syndicat, la cour relève que cette régularisation résulte d’un vote de l’assemblée générale dont la nullité éventuelle ne peut être examinée dans le cadre de la présente instance .

Au demeurant, il a été vu supra que les travaux de transformation de la terrasse de M. [J] en extension de la partie habitable n’ont eu aucune incidence sur la survenance des infiltrations dans l’appartement de M. [W].

S’agissant du défaut d’étancheité des réseaux, il résulte d’une part de l’attestation de M. [U], certifiant que tous les réseaux ont été changés dans le cadre de la rénovation des bâtiments de l’ensemble immobilier et d’autre part de la consultation de la société distributrice Suez révélant l’absence de fuite après compteurs pour les clients du batiment , que les réseaux étaient étanches pour la période correspondant aux premières infiltrations.

Enfin, en ce qui concerne l’absence de ventilation générale, si l’expert a mentionné que l’absence de ventilation constitue un des 4 phénomènes susceptible d’expliquer la présence d’humidité’au moment de la découverte des infiltrations en 2017 , la cour relève que l’expert n’a pas pu identifier la cause exacte des infiltrations et s’est contenté d’ émettre des hypothèses ayant contribué à l’apparition de l’humidité . De plus, le défaut de ventilation de l’appartement peut s’expliquer tant par la période d’inoccupation totale pendant 5 mois que par l’absence de la ventilation générale de l’appartement équipé d’une gaine supposée déboucher en toiture mais qui avait été obstruée par un copropriétaire (M. [P]) au niveau du sol du deuxième étage.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré une faute du syndicat en lien avec le sinistre survenu chez M. [W] .

L’expert a néanmoins préconisé la réhabilitation de la ventilation de l’ensemble des appartements, depuis le rez de chaussée jusqu’à l’exutoire sur le toit-terrasse .

Or, la cour observe que cette ventilation générale existante initialement traversant verticalement l’ensemble des appartements du bâtiment (du rez de chaussée jusqu’à l’exutoire sur le toit-terrasse) a été supprimée non par le syndicat mais par M. [P] qui l’a condamnée au niveau du sol de son appartement au deuxième étage afin de créer une douche.

Toutefois , M. [P] n’étant pas en la cause, il ne peut être enjoint au syndic de procéder à la réhabilitation de cette ventilation .

De plus, ll y a lieu de rappeler que les premières infiltrations ont été dénoncées par M. [W] après une inhabitation prolongée de son appartement à la suite du décès de son père et que selon l’expert, à l’issue de ses opérations expertales, il n’y avait plus de manifestations d’infiltrations .

Par conséquent, M. [W] ne rapportant pas la preuve de faute commise par le syndicat au regard de la régularisation des travaux d’extension de M. [J], de l’étanchéité des réseaux et enfin de la ventilation des appartements, il y a lieu de le débouter tant de ses demandes d’indemnisation que des injonctions formées à l’encontre du syndicat .

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [W] qui succombe en son recours, sera condamné à payer à chacun des intimés la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Il supportera également l’intégralité des dépens , en ceux compris le coût de la procédure en référé et des frais d’expertise

Par ces motifs

la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire et mise en délibéré par mise à disposition au 12 mars 2026

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Condamne M. [X] [W] à payer à M. [A] [J] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [X] [W] aux dépens de l’instance (première instance et appel) incluant le coût de la procédure de référé et celui de l’expertise

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,