Cour d'appel de Nouméa, Chambre civile, 24 mars 2025, n° 19/00330

TPI Nouméa 16 septembre 2019

CA Nouméa
Confirmation 24 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexistence de dettes au titre des charges locatives
La cour a constaté que la SCI Anni avait bénéficié d'un trop-perçu et que les commandements de payer étaient injustifiés.
Accepté
Droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé que la demande était fondée et a accordé une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a décidé de condamner la SCI Anni aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Nouméa, ch. civ., 24 mars 2025, n° 19/00330
Juridiction :	Cour d'appel de Nouméa
Numéro(s) :	19/00330
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de première instance de Nouméa, 16 septembre 2019, N° 16/1037
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Séverine LOSTEBéatrice AUPLAT-GILLARDIN
Cabinet(s) :	SELARL MJP
Parties :	S.C.I. ANNI

Texte intégral

N° de minute : 2025/48

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 24 mars 2025

chambre civile

N° RG 19/00330 – N° Portalis DBWF-V-B7D-QK6

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 septembre 2019 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 16/1037)

Saisine de la cour : 9 octobre 2019

APPELANTS

S.C.I. ANNI, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par M^e Séverine LOSTE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

SELARL PHARMACIE GALLIENI ROCADE, anciennement PHARMACIE CENTRALE, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Béatrice AUPLAT-GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

S.C.I. ANNI, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par M^e Séverine LOSTE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA

SELARL PHARMACIE GALLIENI ROCADE, anciennement PHARMACIE CENTRALE, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Béatrice AUPLAT-GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

24/03/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e AUPLAT-GILLARDIN ;

Expéditions – M^e LOSTE ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Philippe ALLARD, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Par arrêt du 31 août 2023, auquel il est fait référence pour un exposé complet de la genèse et des données du litige, cette cour a :

— déclaré recevable la demande en répétition de l’indu formulée par la société Pharmacie Gallieni rocade,

— confirmé le jugement entrepris en ce qu’il avait déclaré valables les clauses relatives aux charges locatives des baux commerciaux des 23 novembre 2007 et 4 février 2011, déclaré valable la clause d’indexation du loyer stipulée dans le bail commercial du 23 novembre 2007 et réputé non écrite la clause d’indexation stipulée dans le bail commercial du 4 février 2011,

— infirmé le jugement pour le surplus,

— débouté la société Pharmacie Gallieni rocade de sa demande en remboursement d’un trop-payé au titre des charges locatives 2011 et 2012,

— enjoint à la SCI Anni de produire l’ensemble des justificatifs des charges locatives pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022,

— enjoint à chaque partie d’établir un décompte des montants dus et des montants réglés sur la période du 15 février 2013 au 31 décembre 2022,

— renvoyé l’affaire à la mise en état,

— réservé les dépens.

Par ordonnance du 20 mars 2024, il a procédé à la jonction de l’instance RG 19/330 avec l’instance RG 23/178 qui correspond à un appel introduit par la SCI Anni, selon requête d’appel déposée le 15 juin 2023 à l’encontre d’un jugement rendu le 15 mai 2023 entre les mêmes parties et ayant :

— rejeté la demande tendant à voir constater la nullité du commandement de payer délivré sur le fondement de la clause d’indexation du loyer,

— constaté la nullité du commandement de payer délivré sur le fondement de la récupération des charges,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— laissé à chaque partie la charge des dépens qu’elle avait exposés.

Selon conclusions déposées le 14 novembre 2023, la SCI Anni demande à la cour de dire et juger que la société Pharmacie Gallieni rocade doit une somme de 11.891.051 FCFP au titre des charges locatives impayées, outre une somme de 7.980.000 FCFP au titre de l’indemnité d’occupation de sept places de parking et en’n que le solde dû par la SCI Anni dans le cadre de l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Nouméa en date du 5 août 2021 serait de 33.178.262 FCFP, si et seulement si cet arrêt n’est pas réformé par la Cour de cassation qui a été saisie.

Dans des conclusions déposées le 18 mars 2024, la société Pharmacie Gallieni rocade prie la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pharmacie centrale à payer à la SCI Anni la somme de 8.033.319 FCFP au titre des charges impayées sous déduction de la provision de 2.000.000 FCFP déjà allouée, et la somme de 6.961.196 FCFP au titre de la clause de révision de loyer du bail du 23 novembre 2007 ;

— condamner la SCI Anni à rembourser à la société Pharmacie Gallieni rocade la somme de 56.663.314 FCFP au titre des sommes trop payées à la date du 31 décembre 2022, fin des relations contractuelles entre les parties, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2022 ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI Anni à payer à la société Pharmacie Gallieni rocade la somme de 1.000.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Anni aux dépens dont distraction au profit de la sarl Gillardin avocats.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

Sur ce, la cour,

1) Il appartient à la cour, qui a déclaré recevable l’action en répétition de l’indu formée par la société Pharmacie rocade, d’apurer le compte entre les parties.

La société Pharmacie rocade chiffre sa créance à 56.663.314 FCFP au terme du décompte suivant :

— loyers dus du 15 février 2013 au 31 décembre 2022 : 78.248.894 FCFP

— charges dues jusqu’au 31 décembre 2022 : 3.204.924 FCFP

dette totale : 81.453.818 FCFP

montant payé sur la période : 138.117.132 FCFP.

Pour sa part, la SCI Anni admet être débitrice d’un montant de 33.178.262 FCFP en affirmant détenir une créance de 19.871.051 FCFP au titre des charges locatives et de l’occupation de sept places de parking et en admettant devoir 53.149.313 FCFP au titre des loyers indûment perçus.

Elle chiffre comme suit sa créance :

— charges locatives demeurant dues par le locataire

du 1er octobre 2013 au 31 mars 2018 : 6.033.319 FCFP

du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 : 1.630.941 FCFP

du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 : 1.118.424 FCFP

du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 : 1.453.933 FCFP

du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 : 795.242 FCFP

du 1er avril 2022 au 31 décembre 2022 : 859.192 FCFP

total : 11.891.051 FCFP

— occupation des sept places de parking : 7.980.000 FCFP

créance globale 19.871.051 FCFP.

2) Les parties ont été liées par deux baux commerciaux :

— un bail en date du 23 novembre 2007, modifié par un avenant du 4 février 2011, portant sur les lots n° 8 et 32,

— un bail en date du 4 février 2011 portant sur les lots n° 34 et 36.

Le bail du 4 février 2011 a pris fin le 30 septembre 2022 et celui du 23 novembre 2007 le 31 décembre 2022.

Par un arrêt confirmatif du 5 août 2021, cette cour a confirmé un jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 31 août 2015 ayant fixé à compter du 15 février 2013 la totalité du loyer dû pour les lots n° 8, 32, 34 et 36 à la somme de 672.800 FCFP. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté ; il en est de même de la tierce opposition formée par les consorts [S].

La clause d’indexation du loyer insérée dans le bail du 4 février 2011 a été déclarée non écrite tandis que la clause d’indexation insérée dans le bail du 23 novembre 2007 a été validée.

La société Pharmacie Gallieni rocade a été déboutée de sa demande en remboursement d’une somme de 4.284.820 FCFP qu’elle affirmait avoir indûment réglée au titre des charges des exercices 2011 et 2012.

3) La SCI Anni met en compte une somme de 7.980.000 FCFP au titre de l’occupation par la locataire de sept places de parking, selon le calcul suivant : (19.000 x 7) x 12 x 5.

La société Pharmacie Gallieni rocade s’oppose cette réclamation en observant que les parkings ne sont pas la propriété de la SCI Anni, mais de la SCI Les Flots, une autre société contrôlée par M. [S]. A cet effet, elle se réfère à la convention de cession du 21 juin 2011 par laquelle Mme [I] a acquis les titres de la société Pharmacie centrale qui exerçait son activité dans les locaux de la SCI Anni.

Il a été stipulé dans un article 3.1.2, intitulé « situation locative des locaux servant à l’exploitation » :

« La SOCIÉTÉ est autorisée à occuper les locaux au sein desquels elle exploite son activité aux termes d’un bail commercial signé le 23 novembre 2007, avec la société LES FLOTS (…)

Ledit bail commercial a été enregistré le 29 novembre 2007. Il a été consenti pourune durée de neuf (9) années ayant commencé à courir le 1er janvier 2007.

Il prévoit un loyer mensuel de 850.000 XPF indexé annuellement.

Ce loyer est actuellement d’un montant de 934.070 XPF.

Il est rappelé qu’à l’exception des parkings, les locaux ont été cédés par la société LES FLOTS à la SCI ANNI aux termes d’un acte authentique reçu le 28 juillet 2010 par Maître [T], notaire à Nouméa. Ainsi, un avenant au bail a été conclu pour formaliser la substitution de bailleur (ANNEXE VI).

La SOCIETE occupe également des locaux à la même adresse aux termes d’un bail commercial conclu avec la SCI ANNI.

Il est également précisé que la SOCIETE bénéficie de cinq (5) emplacements de parkings dans l’immeuble d’exploitation. Monsieur [F] [S] se porte fort du maintien de ces emplacements au profit de la SOCIETE pendant la durée du bail principal faisant l’objet de l’avenant visé plus haut. »

Les cessionnaires, M. [S] et [Z], ont ainsi expressément admis que les cinq parkings dont la société reprise avait l’usage, n’étaient pas la propriété de la SCI Anni, mais celle de la SCI Les Flots et la SCI Anni ne démontre pas être devenue propriétaire de ces parkings postérieurement au 21 juin 2011 ;

De plus, il sera observé :

— que la société Pharmacie Gallieni rocade affirme qu’elle ne réglait à la SCI Les Flots aucun loyer pour les parkings litigieux ;

— que la preuve de paiements effectués par la locataire, alors dénommée Pharmacie centrale, à la SCI Les Flots, n’est pas rapportée ;

— qu’en première instance, la SCI Anni n’a formulé aucune réclamation au titre des parkings.

Dans ces conditions, la cour retiendra que la SCI Anni ne justifie pas être créancière d’une quelconque indemnité ou d’un quelconque loyer au titre des parkings qui ne lui appartenaient pas à la date du 21 juin 2011.

La somme de 7.980.000 FCFP ne sera pas mise au crédit de la SCI Anni.

4) La SCI Anni chiffre le trop-perçu au titre des loyers à la somme de 53.149.313 FCFP. Cette évaluation figure dans une étude de la société d’expertise comptable Finergie, consultée par la SCI Anni. Ce chiffrage ne peut pas être retenu par la cour dans la mesure où ce professionnel a appliqué une indexation sur les loyers dus au titre de chacun des baux alors que la clause d’indexation stipulée dans le bail commercial du 4 février 2011 a été déclarée non écrite.

Il résulte du jugement du 31 août 2015, confirmé par l’arrêt du 5 août 2021, que le loyer dû par la société Pharmacie centrale, globalement fixé à 672.800 FCFP par mois à compter du 15 février 2023, ce loyer se décomposait comme suit :

— lot n° 8 : 527.000 FCFP

— lot n° 34 : 68.400 FCFP

— lot n° 36 : 77.400 FCFP.

Puisque la clause d’indexation du loyer insérée dans le bail du 4 février 2011 a été déclaré non écrite, la société Pharmacie centrale est demeurée redevable d’un montant mensuel de 145.800 FCFP au titre du bail du 4 février 2011 jusqu’à son terme.

En revanche, le loyer au titre du bail du 23 novembre 2007 étant indexé (index BT21) et révisé chaque année « à la date anniversaire », soit le 1er janvier, puisque le bail avait commencé à courir le 1er janvier 2007, le loyer a évolué comme suit :

du 1er janvier 2013 au 14 février 2013 : 959.716 FCFP

du 15 février 2013 au 31 décembre 2013 : 527.000 FCFP

du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 : 533.995 FCFP

du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 : 533.311 FCFP

du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 : 536.361 FCFP

du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 : 538.728 FCFP

du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 : 544.987 FCFP

du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 : 547.722 FCFP

du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 546.249 FCFP

du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 : 542.831 FCFP

du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 565.657 FCFP.

En conséquence, sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022, la société locataire aurait dû régler, au titre des loyers, une somme globale de :

année 2013 : [(959.716 + 227.136) x1,5] + [(527.000 + 68.400 + 77.400) x 10.5] = 8.844.678

année 2014 : (533.995 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.157.540

année 2015 : (533.311 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.149.332

année 2016 : (536.361 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.185.932

année 2017 : (538.728 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.214.336

année 2018 : (544.987 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.289.444

année 2019 : (547.722 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.322.264

année 2020 : (546.249 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.304.588

année 2021 : (542.831 + 68.400 + 77.400) x 12 = 8.263.572

année 2022 : [565.657 x 12] + [(68.400 + 77.400) x 9] = 8.100.084

soit 82.831.770 FCFP.

5) S’agissant des charges locatives, la société Pharmacie Gallieni rocade conteste devoir la moindre charge locative pour les lots 34 et 36 au motif que le loyer de ces deux lots avait été entendu « charges comprises ». En outre, elle nie devoir les montants réclamés au titre des :

— charges et recettes du parking du 1er étage

— charges et recettes du WC / bloc sanitaire

— charges d’eau privatives

— sanitaires entresol.

Aux termes de la convention de cession de titres sous conditions suspensives datée du 17 décembre 2010, M. [S] « se porte fort de la signature d’un bail commercial avec la SCI Anni portant sur les locaux cédés à l’exception des parking par la société aux termes d’un acte authentique reçu le 28 juillet 2010 par Maître [T], notaire à Nouméa », « se porte fort également de la modification du bail mentionné plus haut de sorte que les loyers dudit bail et du bail à conclure avec la SCI Anni n’excèdent pas la somme mensuelle de 934.070 XPF » et « se porte fort de la signature d’un bail commercial portant sur les deux bureaux actuellement utilisés par la société pour un loyer identique à celui figurant dans les comptes au 30 septembre 2010 ». À aucun moment, il n’a été convenu que les charges locatives seraient incluses dans le loyer des baux qui devaient être formalisés.

Dans ces conditions, le principe d’un remboursement des charges locatives afférents aux lots n° 34 et 36 doit être admis.

S’agissant des charges afférentes au parking à usage collectif du premier étage, il sera noté que la clientèle des commerces et professionnels implantés dans l’immeuble avait vocation à utiliser ce parking mais que celui-ci était payant. Le montant des recettes générées par le parking (« loyers parking clientèle » et « caisse péage parking ») est mentionné dans les relevés de charges versés par la SCI Anni : celui-ci est d’ailleurs supérieur aux frais d’entretien et de gardiennage. Il n’existe aucun motif de répercuter sur la locataire les frais d’exploitation d’un parking, dont seuls les copropriétaires tireraient financièrement profit.

Les charges qu’entend récupérer la SCI Anni de ce chef seront déduites.

Pour les mêmes motifs, il sera procédé à une réfaction au titre des frais d’entretien et de fonctionnement des toilettes payantes du rez-de-chaussée, mis à la charge de la société Pharmacie Gallieni rocade, dans la mesure où les recettes générées (« caisse toilettes galerie »), ne profiteraient qu’aux copropriétaires.

Aucune somme ne saurait être réclamée au titre du sanitaire de l’entresol auquel la société Pharmacie Gallieni rocade n’a jamais eu accès. M. [Z], ancien associé et co-gérant de la société Pharmacie centrale, explique en effet que « les toilettes de l’entresol ont toujours été fermées à clés et à l’usage unique des cabinets médicaux pour leurs patients ». Tous les montants mis en compte à ce titre seront déduits.

Les montants contestés par la locataire au titre de la consommation d’eau sont enregistrés sous le compte 601-22, intitulé « eau privative galerie ».

Les incohérences de ce poste de charges, notées par M. [P], technicien mandaté par la locataire (annexe n° 20), transparaissent sur les relevés de charge établis par la société Agence générale, syndic de l’immeuble, puisque le relevé 2011/2012 se réfère à un indice 2959, le relevé 2012/2013 à un indice 3186, le relevé 2013/2014 à un indice 3369 et le relevé 2014/2015 à un indice 2959 et que la clé de réparation de cette dépense évolue d’exercice en exercice. La SCI Anni ne fournit aucune explication sur le calcul de la consommation d’eau, ni ne précise comment a été définie la clé de réparation. La cour ne pouvant vérifier la régularité de la réclamation de la bailleresse, les montants mis en compte à ce titre seront également déduits.

6) Il résulte de ce qui précède que la société Pharmacie Gallieni rocade est fondée à obtenir qu’une somme de 4.329.139 FCFP doit être déduite du montant des charges locatives réclamées.

7) Le syndic ayant retenu un exercice allant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et procédé à une répartition « prorata temporis » de 365/365, qui ne peut pas être admise puisque la location des lots n° 34 et 36 a pris fin le 30 septembre 2022 et celle des lots n° 8 et 32 le 31 décembre 2022, le montant des charges locatives dues au titre de l’année 2022 ressort à :

[(582.839 +186.069 + (8.352 x 7)) x 3/4] + [(162.910 +155.307) x 1/2] = 779.637 FCFP.

En conséquence, au vu des états produits, la SCI Anni aurait dû percevoir, au titre des charges locatives, sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022 :

(975.533 +1.638.892 +1.828.678 + 1.710.025 + 1.776.168 + 1.779.535 + 1.630.941 +1.118.424 + 1.453.933 + 1.199.900 + 779.637) – 4.329.139 = 11.562.527 FCFP.

8) La SCI Anni chiffre à 137.783.498 FCFP les règlements qu’elle a perçus entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

Selon ordonnance du 1er octobre 2018, le juge de la mise en état a alloué à la bailleresse une provision de 2.000.000 FCFP à valoir sur les charges impayées. Si dans ses conclusions, en page 6, la société Pharmacie Gallieni rocade affirme avoir versé ce montant en compte CARPA, aucun justificatif de ce versement n’est produit : un tel paiement ne figure notamment pas dans les extraits du grand-livre ou les relevés bancaires communiqués (annexes n° 23).

En conséquence, la cour retiendra en faveur de la société Pharmacie Gallieni rocade un solde de 137.783.498 – (82.831.770 + 11.562.527) = 43.389.201 FCFP.

Cette somme portera intérêts moratoires à compter du 29 mars 2022, date de transmission des conclusions dans lesquelles la société Pharmacie Gallieni rocade a formé une demande en répétition à hauteur de 64.555.228 FCFP.

9) Il s’est avéré que la SCI Anni avait bénéficié d’un trop-perçu de 43.389.201 FCFP. Les commandements de payer qu’elle a fait délivrer le 25 octobre 2019 pour obtenir paiement de loyers arriérés pour un montant de 2.897.490 FCFP et de charges locatives pour 3.430.940 FCFP étaient injustifiés. Dès lors, c’est à bon que le tribunal de première instance de Nouméa, dans son jugement du 15 mai 2023, a annulé le commandement tendant au paiement des charges locatives puisque la société Pharmacie Gallieni rocade n’avait aucune dette envers sa partenaire.

La société Pharmacie Gallieni rocade ne sollicitant pas l’infirmation de ce jugement, celui-ci sera confirmé.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement rendu le 15 mai 2023 ;

Vu l’arrêt du 31 août 2023,

Condamne la SCI Anni à rembourser à la société Pharmacie Gallieni rocade un trop-perçu de 43.389.201 FCFP, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2022 ;

Condamne la SCI Anni à payer à la société Pharmacie Gallieni rocade une somme de 650.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Anni aux dépens d’appel et de l’instance RG 16/01037, dont distraction au profit de la sarl Gillardin avocats.

Le greffier, Le président.