COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/03/2022

la SELARL CASADEI-JUNG

la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 28 MARS 2022

N° : N° RG 19/02295 – N° Portalis DBVN-V-B7D-F7FC

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 13 Février 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2426 7722 1808

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE NEW ORLEANS représenté par son Syndic la Société DURAND MONTOUCHE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

11 et […]

[…]

ayant pour avocat M^e Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, du barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2400 7854 4472

La SAS ICADE PROMOTION , immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 784 606 576, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Hugues LEROY de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS substituée par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2510 3220 3316

La SARL IVARS & BALLET, immatriculée sous le […], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

[…]

[…] représentée par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Martine MEUNIER de la SELARL CM&B ASSOCIES du barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 27 Juin 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 10 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Monsieur A B, Conseiller,• Madame Fanny CHENOT, Conseiller,•

qui en ont rendu compte à la cour, composée de:

Lors du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,• Monsieur A B, Conseiller,• Madame Fanny CHENOT, Conseiller,•

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 28 MARS 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 JANVIER 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur A B

, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

FAITS ET PROCÉDURE

Au cours de l’année 2006, la société Icade Capri, venant aux droits de la SCI Orléans-La Rappe, a entrepris la construction d’un immeuble d’habitation dénommé New Orléans composé de 55 logements, vendus pour la plupart dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les autres appartements étant vendus après achèvement. La maîtrise d''uvre d’exécution et de conception a été confiée à la société Ivars & Ballet.

La réception des travaux entre les entreprises et le maître d’ouvrage, assisté par le maître d''uvre, est intervenue le 21 décembre 2007 avec réserves.

La livraison des parties communes de l’immeuble au syndicat des copropriétaires, constitué le 6 décembre 2007 est intervenue le 18 janvier 2008. Lors de la livraison, le syndicat des copropriétaires a relevé des désordres dont la liste a été notifiée au maître d’ouvrage le 22 janvier 2008.
À défaut de solution apportée à ces désordres, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en référé le 2 avril 2010 à la société Icade Promotion Logement, au maître d''uvre, la société Ivars & Ballet, à la société SRS titulaire du lot carrelage-faïence ayant posé le revêtement de sol dans les halls de l’immeuble et à la société Coulmeau ayant fourni ce revêtement, aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 23 juin 2010, M. C D a été désigné en qualité d’expert judiciaire. La société Icade Promotion Logement a fait étendre les opérations d’expertise judiciaire aux sociétés E F, G H, Soprema, X, Y, Pollet Peinture et Sogea Centre par ordonnance de référé du 9 novembre 2011.

Après dépôt du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans, représenté par son syndic la société Durand Montouché, a fait délivrer assignation de comparaître

[…], X, Soprema, Y et Sogea Centre venant aux droits de la société GTM.

Par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SELARL AJ Associés en qualité d’administrateur judiciaire de la société Pollet Peinture et Maître I-J K ès qualités de mandataire judiciaire de ladite société, nommés par jugement du tribunal de commerce d’Orléans du 2 juillet 2014. Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 13 février 2019 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance d’Orléans a :

- dit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché irrecevable à agir à l’encontre de la SAS Soprema Entreprises venant aux droits de la SA Soprema ;

- condamné in solidum la société Sogea Centre venant aux droits de la société GTM et la SAS Ivars

& Ballet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché la somme de 16 919,56 € HT outre TVA applicable au jour du règlement ;

- dit que dans leurs rapports la société Sogea Centre venant aux droits de la société GTM supportera cette condamnation à hauteur de 80 %, la SAS Ivars & Ballet la supportant à hauteur de 20 % ;

- dit la société Pollet Peinture et SAS Ivars & Ballet responsables in solidum des désordres affectant les peintures sur les parties horizontales pour un montant de 66 475,94 € HT outre TVA applicable au jour du règlement ;

- condamné la SAS Ivars & Ballet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché la somme de 66 475,94 € HT outre TVA applicable au jour du règlement ;

- fixé au passif de la société Pollet Peinture la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché pour un montant de 66 475,94 € HT outre TVA applicable au jour du règlement ;

- dit que dans leurs rapports la société Pollet Peinture supportera la charge de cette condamnation à hauteur de 60 % et la société SAS Ivars & Ballet à concurrence de 40 % ;

- dit que les condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché sont indexées sur révolution de l’indice BT 01, l’indice de référence étant celui applicable à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire soit le 18 juin 2013 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché de ses demandes au titre d’autres dommages ainsi qu’au titre d’un préjudice de jouissance ;

- condamné in solidum la société Sogea Centre venant aux droits de la société GTM et la SAS Ivars

& Ballet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la société Sogea Centre venant aux droits de la société GTM et la SAS Ivars

& Ballet aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire à concurrence de moitié de leur montant ;

- laissé à la SAS Icade Promotion Logement, à la SARL Ivars & Ballet, à la SAS Bernadi, à la SAS Soprema, à la SAS Y et à la SAS Sogea Centre venant aux droits de la société GTM la charge de leurs frais irrépétibles et de leurs dépens ;

- rejeté toute autre demande des parties.

Par déclaration en date du 27 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans représenté par son Syndic la société Durand Montouché, a interjeté appel à l’encontre des sociétés Ivars & Ballet et Icade Promotion Logement, en ce que le jugement a :

- débouté de ses demandes au titre des désordres apparents à la réception et ayant fait l’objet de réserves non levées, des désordres non apparents à la réception et relevés par lui le 18/01/2008 lors de la livraison des parties communes et des désordres non apparents à la réception et relevés par l’expert judiciaire ;

- débouté de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance ;

- débouté de sa demande de condamnation de la société Ivars & Ballet et de la société Icade Promotion Logement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre aux dépens de l’instance de référé-expertise.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans représenté par son syndic la société Durand Montouché demande à la cour de :

- dire son appel recevable et bien fondé et y faire droit ;

- infirmer ledit jugement sur les seuls points déférés à la cour dans sa déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau,

- condamner la société Ivars & Ballet in solidum avec son maître d’ouvrage, la société Icade Promotion Logement à lui payer les sommes de :

' 53 351,48 € HT à laquelle il conviendra d’ajouter la TVA en vigueur au jour du jugement à intervenir, soit 64 021,78 € TTC, à titre de dommages-intérêts, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 18 juin 2013, date de dépôt du rapport d’expertise ;
' 60 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

- condamner la société Ivars & Ballet à lui payer les sommes de :

' 560 € HT soit 672 € TTC ;

' 1 155,50 € HT soit 1 386,60 € TTC ;

' 1389,78 € HT soit 1 667,73 € TTC ;

' 2 479,40 € HT soit 2 975,28 € TTC ;

' 107,50 € HT soit 129 € TTC ;

' 700,45 € HT soit 840,54 € TTC ;

' 270 € HT soit 324 € TTC ;

' 105 € HT soit 126 € TTC ;

' 1663,20 € HT soit 1995,84 € TTC ;

' 11 845,47 € HT soit 14 214,56 € TTC ;

lesquelles devront être majorées de la TVA au jour de la décision à intervenir, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 18 juin 2013, date de dépôt du rapport d’expertise ;

- condamner la société Ivars & Ballet et la société Icade Promotion Logement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre à lui payer une indemnité de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Ivars & Ballet et la société Icade Promotion Logement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre aux entiers dépens de l’instance de référé-expertise ;

- condamner la société Ivars & Ballet et la société Icade Promotion Logement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre aux entiers dépens d’appel ;

- débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- dire l’appel interjeté par la société Ivars & Ballet mal fondé et l’en débouter ;

En conséquence,

- condamner la société Ivars & Ballet, tenue in solidum avec la société Sogea Centre, à lui payer la somme de 16 919,56 € HT outre la TVA en vigueur au jour du paiement, ces sociétés étant tenues, dans leurs rapports entre elles, à concurrence de 20 % pour l’architecte et de 80 % pour l’entrepreneur ;

- condamner la société Ivars & Ballet, tenue in solidum avec la société Pollet Peinture, à lui payer la somme de 66 475,94 € HT outre la TVA en vigueur au jour du paiement, ces sociétés étant tenues, dans leurs rapports entre elles, à concurrence de 40 % pour l’architecte et de 60 % pour l’entrepreneur.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 juin 2020, la société Icade Promotion venant aux droits de la société Icade Promotion Logement demande à la cour de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé New Orléans irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel du jugement du 13 février 2019 ;

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- débouter la SAS Ivars & Ballet de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

- condamner la société Ivars & Ballet à la garantir intégralement de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre in solidum ou non ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans ou toute autre partie succombante à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 décembre 2019, la société Ivars & Ballet demande à la cour de :

Au titre de l’appel principal,

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé New Orléans irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel du jugement du 13 février 2019 ;

En conséquence :

- le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- ordonner la garantie d’Icade Promotion sur les éventuelles condamnations à intervenir ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnations à son encontre s’agissant notamment des couvertines sur relevé d’étanchéité mal posées (éclisses, jonction, solin') dans la cour arrière (terrasses jardins) ; des couvertines sur relevé d’étanchéité mal faites (éclisses, jonctions, solins,') dans les étages accessibles et inaccessibles, des pierres pavant les halls d’entrée ; des appuis de fenêtres mal ajustées, trop courts ; de l’humidité en partie haute d’escalier du numéro 13 ; de la présence d’un compteur d’eau dans le box privatif d’un copropriétaire ; de la demande d’indemnisation au titre du sol en emplacement du 76 ; de l’absence de profil goutte d’eau, édicules, casquettes balcons sur le dessus pour protéger les tranches des éléments saillants ;

et par conséquent en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre d’autres dommages ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance ;

- subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a laissé à la charge du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la moitié des dépens de référé et d’expertise et a limité la condamnation de Sogea Centre et Ivars & Ballet à la moitié de leur montant ;
Au titre de l’appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité s’agissant de l’absence de joint aux balcons ou mauvais traitement des joints en façade ; de la mauvaise tenue des peintures sur les parties horizontales ;

et l’a en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 919,56 € HT outre TVA applicable au jour du règlement in solidum avec Sogea Centre, et la somme de 66 475,94 € HT outre TVA applicable au jour du règlement in solidum avec Pollet Peinture ;

En tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- débouter Icade Promotion Centre de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans ou toute autre partie succombante à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La cour a invité l’appelante à préciser et à justifier du contenu de la mission de maîtrise d''uvre confiée à la société Ivars & Ballet et a autorisé l’envoi d’une note en délibéré à cette fin.

Par note en délibéré envoyée par RPVA le 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans a indiqué ne pas être en mesure de produire le contrat de maîtrise passé entre la société Icade Capri et la société Ivars & Ballet, mais celle-ci n’a jamais contesté avoir reçu une mission complète d’exécution et de conception.

SUR QUOI, LA COUR :

Sur la responsabilité du maître d''uvre

L’appelant soutient que la responsabilité des locateurs d’ouvrage, comme l’architecte, dont la responsabilité contractuelle de droit commun subsiste, avant la levée des réserves, concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur ; que la cession des parties communes au syndicat a pour effet de faire jouir l’acquéreur de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur de sorte que l’acquéreur dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur leurs manquements envers le maître d’ouvrage ; que la responsabilité de la société Ivars & Ballet est bien recherchée à raison de ses manquements dans l’exécution du contrat de maîtrise d''uvre de conception et d’exécution passé avec la société Icade Promotion ; que subsidiairement, sa responsabilité sera engagée sur le fondement délictuel ; que le fait pour la société Ivars & Ballet d’avoir signé, le 3 décembre 2008, les procès-verbaux de levée de réserves et de restitution des retenues de garantie aux entreprises et de la caution pour GTM, Pollet et X, sans s’assurer de la levée réelle des réserves, caractérise une faute engageant sa responsabilité.

La société Ivars & Ballet indique que l’architecte ne peut se voir reprocher des fautes d’exécution, puisqu’il n’exécute pas de travaux, et que les défauts de mises en 'uvre relèvent de la responsabilité de l’entrepreneur titulaire du lot seul ; que les travaux réservés, et dont les réserves n’ont pas été levées, relèvent de la seule responsabilité contractuelle de l’entreprise titulaire du lot ; qu’il appartient de rapporter la preuve d’une faute contractuelle aux obligations du contrat de maîtrise d''uvre et de la préciser ; que le syndicat des copropriétaires allègue seulement un défaut de suivi sans expliquer à quel moment le dommage était décelable par l’architecte en cours de chantier ; que le syndicat des copropriétaires tente en réalité de contourner la forclusion de son action contre l’entreprise dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ; que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir sur le fondement délictuel, puisque seules les règles spéciales de la responsabilité des constructeurs peuvent se voir appliquer.

Le sous-acquéreur jouissant de tous les droits et actions attachés à la chose appartenant à son auteur et disposant contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations envers le maître de l’ouvrage, le syndicat des copropriétaires peut rechercher la responsabilité contractuelle du maître d''uvre afin de voir indemniser les préjudices causés par sa faute, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 8 février 1995, pourvoi n° 92-19.639).

Les désordres, signalés à la réception de l’ouvrage, qui n’ont pas été réparés par la suite, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur et de l’architecte qui, avant la levée des réserves, subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur (Civ. 3e, 13 décembre 1995, pourvoi n° 92-11.637).

Il convient d’examiner la responsabilité contractuelle du maître d''uvre chargé d’une mission complète, au titre de chacun des désordres allégué par le syndicat des copropriétaires.

L’architecte étant tenu d’une obligation de moyens jusqu’à la levée des réserves, il incombe à celui qui se prévaut d’une faute d’en rapporter la preuve.

Sur la mauvaise tenue des peintures sur les parties horizontales

Ce désordre a fait l’objet de réserves à la réception qui n’ont pas été levées.

L’appelant explique que l’architecte n’établit pas les diligences qu’il a accomplies pour faire en sorte que les réserves soient levées ; que l’expert judiciaire a indiqué que les peintures sur surfaces horizontales ou faiblement pentues n’ont pas résisté aux intempéries, à cause d’un support très certainement humide lors de la mise en 'uvre ; que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que ces désordres sont incontestablement en lien avec les réserves formulées qui n’ont pas été levées, l’architecte n’y ayant pas veillé, et que la responsabilité de l’architecte a été retenue à hauteur de 40 % en raison d’une insuffisance de prescription et d’un défaut de surveillance pour la levée des réserves.

La société Ivars & Ballet réplique que l’architecte ne pouvait forcer une entreprise à venir terminer son lot ou le reprendre après la tentative de réception ; que la facture due à Pollet Peinture et n’ayant pas été soldée, le maître de l’ouvrage pouvait faire appel à une société tierce pour terminer l’ouvrage à la place de ces entreprises ; qu’il appartient à Icade Promotion, professionnelle de la construction immobilière, d’assumer les conséquences de l’absence de reprise des réserves, notamment au moyen du solde du marché des entreprises.

L’expert judiciaire a constaté que « les peintures sur surfaces horizontales ou faiblement pentues n’ont pas résisté aux intempéries, elles ont été très vite lessivées et/ou se sont écaillées à cause d’un support très certainement humide lors de la mise en 'uvre ». Il a proposé des travaux de reprise des peintures pour un montant de 66 475,94 euros HT et a indiqué que la responsabilité du maître d''uvre pouvait être retenue à hauteur de 40 % au titre de la mauvaise tenue des peintures à raison d’une pente trop faible ou nulle.

Le rapport d’expertise a donc mis en exergue que les désordres relatifs aux peintures sur les surfaces horizontales ont été causés par un défaut de prescription du maître d''uvre quant à l’inclinaison des pentes, et par un défaut de mise en 'uvre par l’entrepreneur et qu’en l’absence de faute, ce point n’aurait pas fait l’objet de réserves. Le tribunal a retenu la responsabilité du maître d’oeuvre à hauteur de 40 % dans la survenance de ce désordre.

La faute du maître d''uvre ayant contribué au dommage, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit la société Ivars & Ballet responsable in solidum des désordres affectant les peintures sur les parties horizontales pour un montant de 66 475,94 € HT outre TVA applicable au jour du règlement et l’a condamnée à payer ladite somme au syndicat des copropriétaires, correspondant au coût des travaux de reprise estimé par l’expert judiciaire .

Sur l’absence de joint en balcons ou le mauvais traitement des joints en façades

Ce désordre a fait l’objet de réserves à la réception qui n’ont pas été levées.

L’appelant explique que l’architecte n’établit pas les diligences qu’il a accomplies pour faire en sorte que les réserves soient levées de sorte que l’expert judiciaire a retenu une part de responsabilité de l’architecte à hauteur de 20 %, tenu in solidum avec l’entrepreneur.

La société Ivars & Ballet réplique que l’architecte ne pouvait forcer une entreprise à venir terminer son lot ou le reprendre après la tentative de réception ; que la facture due à GTM devenue Sogea n’ayant pas été soldée, le maître de l’ouvrage pouvait faire appel à une société tierce pour terminer l’ouvrage à la place de ces entreprises ; qu’il appartient à Icade Promotion, professionnelle de la construction immobilière, d’assumer les conséquences de l’absence de reprise des réserves, notamment au moyen du solde du marché des entreprises.

L’expert judiciaire a constaté l’absence de joints en balcons ou le mauvais traitement des joints en façades justifiant des travaux de reprises évalués à la somme globale de 16 919,56 euros HT. Il a proposé de retenir une responsabilité du maître d''uvre à hauteur de 20 % à raison d’un défaut de suivi qu’il n’a pas précisé dans son rapport.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie du défaut de suivi des travaux par le maître d''uvre mentionné par l’expert judiciaire, lequel n’a pas précisé dans son rapport les manquements du maître d''uvre à ses obligations. L’appelant se limite ainsi à soutenir que la société Ivars & Ballet n’aurait pas démontré les diligences qu’elle aurait accomplies pour la levée des réserves, alors que la charge de la preuve d’une faute commise par le maître d''uvre lui incombe.

En l’absence de toute allégation précise et de toute pièce établissant le défaut de diligences de la société Ivars & Ballet depuis le procès-verbal de réception, il convient de rejeter la demande indemnitaire formée au titre de ce désordre.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Ivars & Ballet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans la somme de 16 919,56 euros HT outre la TVA applicable au jour du règlement.

Sur les couvertines sur relevés d’étanchéité dans les étages inaccessibles (désordre n° 5.6) et accessibles (désordre n° 5.6 bis)

L’appelant indique que s’agissant des relevés d’étanchéité dans les étages inaccessibles,l’expert judiciaire a retenu la responsabilité à la société Ivars & Ballet pour défaut de suivi à hauteur de 20 %, en décrivant dans son pré-rapport, non contesté par le maître d''uvre, les défauts d’exécution des sociétés X/Soprema et le défaut de suivi de chantier de l’architecte, lequel n’a pas conseillé au maître d’ouvrage de proposer de réserver ces défauts à la réception ; la société Ivars & Ballet doit donc être condamnéà 20 % de la somme de 6 948,90 euros ; que, s’agissant des relevés d’étanchéité dans les étages accessibles,c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de la copropriété alors que l’expert a retenu une faute de l’architecte pour défaut de suivi, faute qui est de nature contractuelle entre le maître d’ouvrage et celui-ci, dont il peut se prévaloir ; la société Ivars & Ballet doit donc être condamnée à lui verser 20 % de la somme de 12 397 euros.

La société Ivars & Ballet réplique que l’expert ne mentionne, au stade de la réception, ni non-conformité de pose, ni désordre existant ; que la réserve concernait la pose d’une éclisse à réaliser sur l’angle de la couvertine des terrassons du 5eétage ; que la responsabilité contractuelle de l’architecte ne peut être engagée pour défaut de suivi après réception, sans désordre de nature décennale, et alors qu’il n’appartient pas au maître d''uvre de valider le mode de pose de cet élément en l’absence de dommage.

L’expert judiciaire a fait les constatations suivantes :

« Une réserve avait mentionné une absence d’éclisse au 5e étage aux angles des couvertines.

La pente des couvertines ne ramène pas l’eau vers les terrasses mais vers l’extérieur.

Elles sont en hélice d avion comme le montre la photographie ci-dessus.

Les couvertines ont été percées pour poser les garde-corps mais aucune fuite n’est à ce jour signalée.

Les couvertines des terrasses accessibles auraient été posées par l’entreprise X avec les garde-corps vitrés et celles des terrasses inaccessibles par SOPREMA.

Les couvertines sont percées également par des pieds de claustras, garde-corps ».

L’expert n’a pas constaté de dommages de nature décennale ou biennale. Il a évalué le coût des travaux à la somme de 6 948,90 euros HT au titre de la réfection des couvertines sur relevés des étages inaccessibles, et à la somme de 12 397 euros HT au titre de la réfection des couvertines sur relevés des étages accessibles, et a proposé de retenir la responsabilité du maître d''uvre à hauteur de 20 % au titre d’un défaut de suivi.

Le procès-verbal de réception ne mentionne l’absence d’éclisses à l’angle des couvertines des terrassons du 5eétage, étant précisé que les terrasses accessibles et inaccessibles visées par l’expert dans les désordres n° 5.6 et 5.6 bis sont situées au 5eétage.Les autres défauts des couvertines n’ont pas été réservés à la réception.

Le syndicat des copropriétaires allègue un défaut de conseil de l’architecte à l’égard du maître d’ouvrage sur les réserves à formuler lors de la réception, portant sur les seules couvertines des étages inaccessibles.

Les couvertines ont pour fonction, outre l’aspect esthétique, de protéger le mur sur lequel elles sont fixées des dommages causés par l’eau et des salissures par coulures, et doivent donc être étanches et pentues. Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que la mauvaise orientation des pentes des couvertines et leur percement étaient apparents, de sorte que ces défauts visibles du maître d''uvre lors de la réception auraient pu faire l’objet de réserves, ce qui n’a pas été le cas.

La société Ivars & Ballet ne rapportant pas la preuve des conseils donnés au maître d’ouvrage sur les réserves à formuler quant aux défauts apparents sur les relevés d’étanchéité des étages inaccessibles, il est donc établi qu’elle a donc commis une faute contractuelle.

Cependant, le manquement au devoir de conseil n’entraîne pour son créancier qu’un préjudice de perte de chance qui n’est pas allégué par le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande tendant à condamner le maître d''uvre à voir réparer une partie du coût des désordres constatés sera rejetée.

S’agissant des étages accessibles, le syndicat des copropriétaires allègue sans l’établir que le défaut d’éclisse résulterait d’un défaut de suivi du maître d''uvre. L’architecte n’avait pas vocation à être constamment présent sur le chantier afin de vérifier la pose conforme de tous les éléments dont la mise en 'uvre incombait aux entrepreneurs. La demande indemnitaire formée à ce titre sera égalementrejetée.

' Sur les couvertines sur relevés d’étanchéité dans la cour arrière (terrasse jardin ' désordre n° 5.5)

L’appelant indique que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité à la société Ivars & Ballet pour défaut de suivi à hauteur de 20 %, en décrivant dans son pré-rapport, non contesté par le maître d''uvre, les défauts d’exécution de la société Soprema et le défaut de suivi de chantier de l’architecte, lequel n’a pas conseillé au maître d’ouvrage de proposer de réserver ces défauts à la réception.

La société Ivars & Ballet réplique qu’outre l’aspect inesthétique, aucun désordre n’est explicité dans l’acte introductif d’instance ; qu’en l’absence de réserves à la réception, elles ne relèvent pas de la responsabilité contractuelle de l’architecte ; que la nature du défaut d’exécution, et les incidences de ce prétendu défaut de pose ne sont pas explicité ; que le défaut de suivi de l’architecte ne peut être relevé que dans l’hypothèse d’un défaut d’exécution visible à l’occasion des réunions de chantier, ce dont il n’est pas justifié ; qu’il n’y a aucune atteinte à la solidité ou impropriété à destination ; que la demande en paiement doit être rejetée.

L’expert judiciaire a constaté : « Dans la cour arrière, les ouvrages sont mal exécutés. Ils doivent être repris conformément aux règles de l’art. En effet, en dehors du caractère inesthétique de certaines jonctions et découpes, on note une absence d’éclisses en jonction permettant d’assurer une bonne étanchéité et une absence de pente renvoyant l’eau vers l’extérieur des coiffes ».

L’expert n’a pas constaté de dommages de nature décennale ou biennale. Il a évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 5 777,51 euros HT et a proposé de retenir la responsabilité du maître d''uvre à hauteur de 20 % au titre d’un défaut de suivi.

Le procès-verbal de réception ne mentionne aucune réserve sur les couvertines de la cour arrière, mais le syndicat des copropriétaires se prévaut, outre un défaut de suivi, d’un manquement du maître d''uvre au devoir de conseil lors de la réception.

Les défauts constatés par l’expert judiciaire relatifs aux couvertines susceptibles d’affecter leur étanchéité étaient visibles du maître d''uvre. Il incombait donc à l’architecte de conseiller le maître d’ouvrage sur la réserve à formuler sur ce point à la réception, d’autant plus qu’une réserve avait été émise sur l’absence d’éclisse sur les terrasses du 5e étage.

La société Ivars & Ballet ne rapportant pas la preuve des conseils donnés au maître d’ouvrage sur les réserves à formuler quant aux défauts apparents sur les relevés d’étanchéité de la cour arrière, il est établi qu’elle a commis une faute contractuelle.

Cependant, le manquement au devoir de conseil n’entraîne pour son créancier qu’un préjudice de perte de chance qui n’est pas allégué par le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande tendant à condamner le maître d''uvre à voir réparer une partie du coût des désordres constatés sera rejetée.

' Sur le mauvais ajustement des bavettes sur appuis
L’appelant indique que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité du maître d''uvre à hauteur de 40 % ; que c’est à tort que le premier juge a rejeté sa demande alors que l’expert judiciaire retient une faute de l’architecte pour défaut de suivi et de relevé.

La société Ivars & Ballet explique que les bavettes des appuis de fenêtres n’ont pas fait l’objet de réserves à réception et ne relèvent donc pas de la responsabilité contractuelle de l’architecte ; que les conclusions d’appel n’apportent aucune précision sur ce point alors que le jugement de première instance a débouté le syndicat des copropriétaires pour absence de précision des motifs et en l’absence de caractérisation de l’élément de responsabilité de l’architecte ; qu’aucun désordre relevant de la garantie décennale n’est allégué et aucune action n’a été engagée dans le cadre de la garantie de parfait achèvement dont le maître d''uvre n’est pas redevable ; que la demande doit donc être rejetée.

L’expert judiciaire a fait les constats suivants : « Les appuis de fenêtres en façade arrière sont habillées en tôles d’aluminium laquées posées en partie par l’entreprise Rico puis X lors de la défaillance de l’entreprise RICO. Les arrêtes d’enduit ne sont pas bien traitées sous appuis. Les bavettes sur appuis au niveau des relevés sont mal traités (défaut de joint) ».

Il a évalué les travaux de reprise à la somme de 1 400 euros HT et a proposé de retenir la responsabilité du maître d''uvre à hauteur de 40 % pour « défaut de suivi et de relevé après faillite Rico ».

Ce désordre n’a pas fait l’objet de réserve à la réception. L’expert n’a pas précisé en quoi consisterait le défaut de suivi et de relevé par le maître d''uvre et le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce propre à établir une faute contractuelle de la société Ivars & Ballet alors que le désordre évoqué relève d’un défaut de pose des bavettes par l’entrepreneur concerné. La demande indemnitaire formulée à ce titre doit donc être rejetée.

' Sur l’humidité de la cage d’escalier n° 13

L’appelant soutient que l’expert a retenu la responsabilité intégrale de la société Ivars & Ballet pour absence de prescription et de suivi, de sorte que c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts ; que si l’architecte n’est pas responsable du défaut d’exécution, il est cependant entièrement responsable de ne pas avoir suivi le chantier et fait rectifier les défauts, faute qui est de nature contractuelle entre le maître d’ouvrage et lui-même, dont il peut se prévaloir.

La société Ivars & Ballet affirme que ce désordre relève sans aucun doute d’un défaut d’exécution, seul imputable à l’entreprise et non à l’architecte qui n’assure pas la réalisation des travaux ; que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la responsabilité contractuelle de droit commun à son encontre en l’absence de contrat entre les parties et s’agissant d’un ouvrage réceptionné et non réservé ; qu’aucune atteinte à la solidité et impropriété à destination n’est évoquée ou même justifiée ; que ce désordre ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs.

L’expert a constaté ce qui suit :

« En partie haute de la cage d’escalier du n° 13, on trouve des micro’ssures verticales et de l’humidité (due à des infiltrations). Cette humidité provient de l’absence d’enduit sur maçonnerie de cet édicule en toiture. En outre, des passages de câbles percent les relevés et ne sont pas étanchés ».

Ce désordre n’a pas fait l’objet de réserve, mais il n’est pas établi que l’humidité de la cage d’escalier était un désordre apparent lors de la réception. S’agissant d’un dommage intermédiaire, la responsabilité contractuelle du maître d''uvre peut être recherchée.

Cependant, l’appelant ne précise pas et ne justifie pas de la faute qui aurait été commise par le maître d''uvre en lien avec le dommage constaté, l’expert judiciaire ayant mis en exergue un défaut d’exécution portant sur la maçonnerie de la toiture qui relevait de l’entrepreneur en charge de ce lot. La demande indemnitaire formée à ce titre doit donc être rejetée.

' Sur le compteur d’eau en partie privative

L’appelant fait valoir que le compteur d’eau de la copropriété est situé dans un box privatif et que son déplacement a été évalué à la somme de 700,45 euros HT ; que l’expert a attribué la responsabilité de ce désordre au maître d''uvre à hauteur de 80 %, suite à un défaut de conception ; qu’il n’y a pas eu d’accord pour la modification du compteur ; qu’il appartenait à l’architecte au titre de son devoir de conseil de signaler lors de la réception de l’ouvrage que le compteur d’eau allait être prisonnier d’un box privatif.

La société Ivars & Ballet indique que l’aménagement du sous-sol et du parking a fait l’objet d’une modification en cours de chantier puisque le propriétaire du box numéro 51 a souhaité voir son emplacement de parking clos et non plus ouvert comme cela était prévu à l’origine ; que dès lors le compteur qui a l’origine était accessible est aujourd’hui dans le box ; qu’il ne s’agit pas d’un défaut de conception mais d’une modification en cours de chantier à la demande de l’un des acquéreurs en l’état futur d’achèvement et donc du maître d’ouvrage ; que la présence du compteur était visible au jour de la réception n’a fait l’objet d’aucune remarque par le maître d’ouvrage, promoteur professionnel, ni par le bureau de contrôle ; que la rédaction dans les actes de ventes ou autre règlement d’une servitude ne relève pas de la responsabilité de l’architecte ; que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement contractuel par les actuels acquéreurs et propriétaires en l’absence de réserve à réception et en l’absence de caractère décennal.

L’expert judiciaire a relevé que « le compteur d’eau de l’immeuble se trouve dans le box fermé n°51. Il doit être déplacé en parties communes sauf en cas d’existence de servitude sur ce le lot privatif ».

La localisation du compteur d’eau en partie privative connue du maître d''uvre, qui ne rapporte d’ailleurs pas la preuve d’une faute du maître d’ouvrage de ce chef, n’a pourtant pas fait l’objet d’une réserve à la réception. Il appartenait au maître d''uvre de conseiller le maître d’ouvrage sur ce point, cette situation devant nécessairement conduire soit à l’instauration d’une servitude sur la partie privative soit au déplacement du compteur.

La société Ivars & Ballet ne justifiant pas avoir délivré ces conseils au maître d’ouvrage, sa faute contractuelle est établie. Cependant, le manquement au devoir de conseil n’entraîne pour son créancier qu’un préjudice de perte de chance qui n’est pas allégué par le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande tendant à condamner le maître d''uvre à voir réparer partie du coût des désordres constatés sera rejetée.

' Sur le sol arraché dans le garage n° 76

L’appelant considère que ce désordre est imputable au maître d''uvre pour défaut de suivi, comme l’expert judiciaire l’a retenu. La société Ivars & Ballet demande le rejet de cette demande, car le maître d''uvre, fût-il chargé du suivi d’exécution, ne peut en aucun cas se voir condamner à prendre en charge 100 % d’un désordre qui relève d’un défaut d’exécution, d’autant que l’origine et la cause de cette épaufrure sont inconnues, et a été occasionnée après réception, comme l’illustre son absence de mention dans l’assignation.

L’expert judiciaire s’est limité à constater que le sol est détérioré dans le garage n° 76, sans préciser la cause de cette détérioration et sa date d’apparition. Il ne peut donc être déterminé si ce dommage est antérieur ou postérieur à la réception, au cours de laquelle il n’a pas fait l’objet de réserve. En outre, l’appelant ne rapporte pas la preuve d’une faute du maître d''uvre en lien avec ce dommage. La demande indemnitaire formée à ce titre doit donc être rejetée.
' Sur les portes coupe-feu

L’appelant indique que l’expert a retenu la responsabilité de la société Ivars & Ballet à hauteur de 20 % pour défaut de suivi de sorte que le tribunal aurait dû faire droit à sa demande indemnitaire. La société Ivars & Ballet réplique que la hauteur de chape des niveaux -1 et -2 n’est pas conforme au plan et que les portes donnant dans les halls ont été recoupées ; que le bureau de contrôle, mandaté par le maître de l’ouvrage, se devait de vérifier les éléments de sécurité, notamment les classements des portes coupe-feu ; que les jours sous les portes de 3 à 4 cm étaient visibles à réception et n’ont pas fait l’objet d’une réserve par le bureau de contrôle ou par la société Icade Promotion, qui a donc accepté l’ouvrage en l’état.

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne :

« Les portes coupe feu vers les sous-sols et autres locaux communs présentent des détalonnages par rapport au sol de 3 à 4 cm. [']

Ces défauts de conformité aux règles de sécurité incendie sont dues à des hauteurs de chape finies non-conformes au niveau prévu pour les niveaux -1 et -2 et pour les portes donnant dans les halls, elles ont été recoupées. [']

Pour rendre conformes ces portes, si le rattrapage est faible alors un seuil suisse conforme à la norme PMR (maxi 20 mm) est possible sinon, des portes aux hauteurs plus importantes sont à prévoir avec classement CF adapté ou une reprise des niveaux de sols (pour les niveaux -1 et -2) ».

Ces désordres apparents n’ont pas fait l’objet de réserves à la réception. S’agissant en outre de la sécurité incendie dont les non-conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, les désordres relevés par l’expert ne peuvent être qualifiés de dommages intermédiaires susceptibles d’engager la responsabilité contractuelle du maître d''uvre.

Le défaut de suivi, allégué par l’appelant, et non démontré, n’est donc pas de nature à engager la responsabilité contractuelle de l’architecte au titre des non-conformités des portes coupe feu.

' Sur l’absence de profil goutte d’eau, édicules, casquettes balcons sur le dessus pour protéger les tranches des éléments saillants

Ballet pour absence de prescription. La société Ivars & Ballet réplique que cette non-conformité est visible à réception et n’a pas fait l’objet d’une réserve par la société Icade Promotion, qui a donc accepté l’ouvrage en l’état ; qu’en l’absence de réserve, seule la responsabilité décennale des constructeurs peut être recherchée en cas de prétendu défaut de prescription ; que le vieillissement prématuré de la peinture ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs ; que la responsabilité de l’architecte ne peut être recherchée sur le fondement contractuel à ce titre.

L’expert judiciaire a constaté que « Les couronnements des édicules ne sont pas équipés de goutte d’eau. Les couronnements peints ont assez mal vieilli (pente faible et absence de goutte d’eau). Il était prévu un habillage zinc de la tablette dans le CCTP ». Il a également constaté des salissures sur les façades à défaut de mise en place en rive supérieure de toutes les surfaces horizontales (casquettes, balcons, édicules) de profils goutte d’eau en aluminium permettant de protéger les tranches des ouvrages saillants.

Il a également précisé que « Les profils goutte d’eau en partie supérieure des ouvrages horizontaux pour éviter les salissures des tranches de balcons et bandeaux ne sont pas retenus comme malfaçons ou non conformités contractuelles mais auraient du être prévus pour conserver un état de ravalement correct ».
L’absence de profils goutte d’eau accroît donc les salissures des parois verticales situées en dessous des parties horizontales non protégées, ce qui conduira à réaliser des ravalements plus fréquents et/ou plus importants.

Ces désordres n’ont pas fait l’objet de réserves à la réception, et ne relèvent ni de la garantie biennale ni de la garantie décennale. Il n’est ni argué ni établi que le dommage était apparent lors de la réception, s’agissant de salissures et de la dégradation progressive des peintures avec les intempéries.

Il convient d’analyser ces désordres comme des dommages intermédiaires, en l’absence d’impropriété de l’ouvrage à sa destination et d’atteinte à sa solidité, pouvant engager la responsabilité contractuelle du maître d''uvre.

Au vu des éléments examinés, l’expert judiciaire a conclu que ce désordre provenait d’un défaut de prescription par l’architecte de la pose de profil goutte d’eau, ce que ce dernier ne conteste pas. La société Ivars & Ballet est donc responsable d’un défaut de conception à l’origine du dommage constaté par l’expert, de sorte qu’elle doit être condamnée à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en réglant le coût de pose des profils goutte d’eau d’un montant de 11 845,47 euros HT soit 14 214,56 euros TTC.

' Sur les pierres des halls d’entrée

L’appelant explique qu’il souhaite que le revêtement de sol des deux halls d’entrée soit remplacé dès lors que les multiples interventions du chef de la société Icade Promotion pour supprimer les rayures se sont révélées vaines ; que la responsabilité de la société Ivars & Ballet doit être retenue pour avoir signé un procès-verbal de réception sans réserves alors qu’il existait déjà des rayures ; que la société Ivars & Ballet ne peut sérieusement rétorquer que les rayures seraient apparues après la réception des travaux et la livraison des parties communes puisqu’elle reconnaît l’existence de rayures antérieurement à la réception ; que les travaux n’étaient pas achevés lors de la réception et les carrelages des halls d’entrée ne bénéficiaient d’aucune protection ; qu’il entend se prévaloir de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur, et diriger son action contractuelle contre la société Ivars & Ballet pour manquements à ses obligations de conseil, de prescription et de suivi.

La société Ivars & Ballet réplique que les rayures notées au procès-verbal de livraison étaient inexistantes au jour de la réception ; qu’elles sont apparues après la réception comme l’expert l’a relevé, consécutivement à l’aménagement des lieux par les différents occupants des appartements, et à leurs passages quotidiens ; que les quelques rayures superficielles ne nécessitaient pas de réserve ; qu’aucune responsabilité de la maîtrise d''uvre ne peut être retenue à partir du moment où les caractéristiques techniques de la pierre sont conformes à l’usage des lieux, et que les doléances ne sont liées qu’à un défaut d’entretien conforme à la fiche produit ; que les matériaux éventuellement proposés aux acquéreurs par le vendeur promoteur ne sont pas opposables à la maîtrise d''uvre ; que l’appelant tente de contourner l’absence de caractère décennal et la forclusion de son action au titre de la garantie de parfait achèvement en évoquant l’absence de réserve à réception ; que le fondement de l’obligation de conseil, prescription et suivi n’est pas évoqué dans les conclusions d’appel.

Ce désordre n’a pas fait l’objet de réserves à la réception alors qu’au jour de la réception, les halls d’entrée des bâtiments présentaient quelques rayures superficielles, ainsi que la société Ivars & Ballet l’a indiqué dans une note annexée à un courrier du 25 mars 2008.

Les défauts de conformité et les vices de construction apparents sont couverts par la réception sans réserve et ne peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, fût-ce au titre d’un manquement à son devoir de conseil en phase de conception ou d’exécution, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3e , 27 mai 2021, pourvoi n° 19-16.657 ; Civ. 3e, 4 novembre 1999, pourvoi n° 98-10.694, 98-11.310).
Le syndicat des copropriétaires est donc mal fondé en sa demande relative à la responsabilité contractuelle pour défaut de prescription et de suivi par l’architecte. En revanche, il allègue également un manquement à son devoir de conseil lors de la réception.

La société Ivars & Ballet ne justifiant pas avoir délivré ces conseils au maître d’ouvrage, sa faute contractuelle est établie. Cependant, le manquement au devoir de conseil n’entraîne pour son créancier qu’un préjudice de perte de chance qui n’est pas allégué par le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande tendant à condamner le maître d''uvre à voir réparer une partie du coût des désordres constatés sera rejetée et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité du constructeur-vendeur

L’appelant soutient que la livraison des parties communes valant prise de possession, ayant eu lieu le 18 janvier 2008, elle encourt la forclusion prévue par l’article 1648 du code civil ; que toutefois, la forclusion n’est pas encourue pour les désordres liés au revêtement des deux halls d’entrée, car la société Icade Promotion s’est engagée à lever les réserves, de sorte que c’est la prescription décennale de l’article 1792-4-3 du code civil qui s’applique ; que son action n’est pas forclose sur ce fondement ; que le maître d’ouvrage n’a pas contesté la réalité des désordres et a accepté au contraire son obligation de faire reprendre ceux-ci par l’entreprise concernée ; qu’en conséquence, l’obligation propre de réparer du maître d’ouvrage est ainsi parfaitement caractérisée, et sa responsabilité sera retenue ; que l’article 1642-1 du code civil prévoit que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance.

La société Icade Promotion soutient que l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre est forclose, à défaut d’avoir été engagée dans l’année ayant suivi la livraison ; que c’est dans l’unique but de contourner cette forclusion, que le syndicat fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil ; qu’il n’est pas démontré qu’elle s’était engagée à lever la réserve ; qu’elle n’a fait que répercuter les engagements pris par la société SRS sans prendre d’engagement personnel ; que même à supposer qu’elle se soit engagée à reprendre les travaux, ceux-ci n’ont jamais consisté au remplacement des pierres des halls d’entrée ; que les travaux annoncés fin 2008 de traitement de la pierre et d’entretien ont été exécutés de telle sorte que les réserves ont été levées ; que c’est uniquement du fait de leur couleur foncée et d’un entretien inapproprié que des rayures sont visibles sur les pierres des halls d’entrée ; que ces considérations de choix de matériau et d’entretien lui étant totalement étrangères, aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre.

En l’espèce, les rayures superficielles sur le revêtement de sol des halls d’entrée étaient apparentes pour le maître d’ouvrage lors de la réception du 21 décembre 2007, mais aucune réserve n’a été formulée à ce titre. Par courrier du 22 janvier 2008, M. Z, architecte saisi par le syndicat des copropriétaires, a notifié à la société Icade le refus du revêtement en pierre des rez-de-chaussée.

L’action des acquéreurs au titre de désordres apparents qui affectent un bien vendu en l’état futur d’achèvement relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil qui sont exclusives de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 3 juin 2015, pourvoi n° 14-15.796).

L’article 1642-1 du code civil, dans sa version alors applicable, dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ».

L’article 1648 alinéa 2 du code civil, dans sa version alors applicable dispose que « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ».
Ce délai de forclusion n’est toutefois pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 29 octobre 2003, pourvoi n° 00-21.597).

Afin de démontrer l’existence d’un engagement du vendeur de réparer les désordres apparents sur le revêtement de sol des rez-de-chaussée, l’appelant se prévaut d’un courrier établi le 5 décembre 2008 par la société Icade à destination du syndic de copropriété rédigé comme suit :

« Nous vous transmettons sous ce pli la notice d’entretien des pierres posées dans les halls d’entrée de la résidence.

Nous profitons de cet envoi pour vous préciser que les travaux de remise en état s’effectueront avant les fêtes de Noël ».

Auparavant, la société Icade avait écrit, le 17 novembre 2008, un courrier à la société SRS qui avait effectué la pose du revêtement en pierre, rédigé en ces termes :

« Nous revenons vers vous en rapport avec notre conversation du vendredi 14 novembre et avons pris bonne note de votre intervention prochaine dans les halls de la résidence NEW ORLEANS pour la réalisation d’une cristallisation sur les parties basses des halls et d’un traitement léger sur les marches et les parties hautes.

Nous insistons sur la nécessité de nous diffuser la notice d’entretien des pierres ».

Il ne résulte pas de ces courriers l’engagement exprès pris par la société Icade auprès du syndicat des copropriétaires de réparer les désordres apparents portant sur le revêtement en pierre des halls des bâtiments, la société Icade s’étant limitée à informer l’acquéreur de l’immeuble de la proposition de la société SRS de procéder à un traitement du sol. Le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du code civil est donc applicable et le moyen tiré de l’application du délai de 10 ans prévu à l’article 1792-4-3 du code civil est inopérant.

Le syndicat des copropriétaires ayant pris possession de l’immeuble le 18 janvier 2008, l’action en garantie des vices apparents à l’encontre du vendeur devait être intentée avant le 18 février 2009. Aucune action n’a été exercée et aucun acte interruptif du délai de forclusion n’a été délivré avant cette date, l’assignation en référé ayant été délivrée le 2 avril 2010.

Il s’ensuit que l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Icade est irrecevable pour cause de forclusion.

Sur le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient que le rapport d’expertise judiciaire établit la réalité de désordres importants subis depuis janvier 2008, date de livraison des parties communes, ainsi que la mauvaise gestion des levées des réserves par la société Ivars & Ballet et la société Icade Promotion ; que les copropriétaires sont confrontés aux revêtements de sol des halls d’entrée dégradés et à des façades salies aux peintures qui ne tiennent pas, de sorte qu’ils subissent un préjudice de jouissance pour lequel les sociétés Ivars & Ballet et Icade Promotion doivent être condamnées in solidum à lui verser la somme de 60 000 euros.

La société Ivars & Ballet indique qu’elle n’était pas tenue de la moindre obligation à l’encontre des copropriétaires au titre des réserves à la livraison ; que le préjudice de jouissance évoqué n’est ni explicité, ni justifié ; que les locaux sont habités depuis la livraison, soit janvier 2008, sans que le moindre désordre évoqué, dont aucun n’encourt la qualification de décennal, n’ait privé les occupants de l’usage des lieux ; que la demande indemnitaire doit être rejetée.

La société Icade Promotion considère que la demande au titre du préjudice de jouissance est totalement excessive et déraisonnable, et qu’elle n’est pas justifiée ; que les doléances du syndicat tant sur les sols que sur les façades ne caractérisent en rien un préjudice de jouissance, s’agissant d’un préjudice esthétique qui n’a, en l’état, pas vocation à être indemnisé.

L’appelant ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance subi qui serait en lien avec les fautes contractuelles retenues à l’encontre de la société Ivars & Ballet, ni même l’existence d’une faute dont la société Icade Promotion serait responsable. La demande de réparation du préjudice de jouissance allégué sera donc rejetée, et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de garantie formée à l’encontre de la société Icade Promotion

Il incombe à la société Ivars & Ballet qui demande garantie au maître d’ouvrage, d’établir la preuve d’une faute de celui-ci en lien avec le préjudice qui résulterait de sa propre condamnation en paiement. Or, la société Ivars & Ballet ne rapporte pas cette preuve quant aux différents désordres pour lesquels sa propre responsabilité a été retenue, en particulier sur la localisation du compteur d’eau en partie privative. La demande de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’indexer les sommes allouées au syndicat des copropriétaires sur l’indice national du bâtiment tous corps d’État BT 01, depuis l’indice publié au jour du rapport d’expertise judiciaire.

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles, sauf à dire que les dépens auxquels la société Ivars & Ballet a été condamnée comprend également les dépens de référé-expertise.

Il y a lieu de condamner la société Ivars & Ballet aux dépens d’appel et à payer à l’appelant une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, la demande indemnitaire de l’appelant à l’encontre de la société Icade Promotion ayant été déclarée irrecevable, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à celle-ci la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

- condamné la SAS Ivars & Ballet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouché la somme de 16 919,56 € HT outre TVA applicable au jour du règlement ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble New Orléans pris en la personne de son syndic la société Durand Montouchéde ses demandes au titre d’autres dommages ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés :

CONDAMNE la société Ivars & Ballet à payer au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier New Orléans la somme 14 214,56 euros titre de l’absence de profil goutte d’eau, édicules, casquettes balcons sur le dessus pour protéger les tranches des éléments saillants ;

DIT que condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immobilier New Orléans seront indexées sur l’indice BT 01, l’indice de référence étant celui publié à la date du dépôt du rapport d’judiciaire, soit 18 juin 2013 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier New Orléans du surplus de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Ivars & Ballet ;

Y AJOUTANT :

DÉCLARE IRRECEVABLE l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans à l’encontre de la société Icade Promotion ;

DÉBOUTE la société Ivars & Ballet de sa demande de garantie formée à l’encontre de la société Icade Promotion ;

DIT que les dépens de première instance comprennent les dépens de référé-expertise ;

CONDAMNE la société Ivars & Ballet à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans la somme de 4 000 euros le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier New Orléans à payer à la société Icade Promotion la somme de 2 000 euros le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Ivars & Ballet aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. E M N O