Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 15 novembre 2023, n° 23/00449

CA Orléans
Infirmation partielle 15 novembre 2023

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 15 nov. 2023, n° 23/00449
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/00449
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François VACCAROAntonio DA COSTA
Cabinet(s) :	ORVA - VACCARO ET ASSOCIES
Parties :	SCI OWEN

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES

la SELARL DA COSTA – DOS REIS

ARRÊT du : 15 NOVEMBRE 2023

n° : N° RG 23/00449 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GXMD

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ORLEANS en date du 25 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265289422304695

SCI OWEN, RCS d’Orléans 848 505 285, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Amayele SAINT MICHEL substituant M^e François VACCARO de la SARL ORVA VACCARO & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265287449266689

Monsieur [C] [J]

né le 17 mai 1969 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [A] [B]

née le 14 avril 1984 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA-DOS REIS, avocat au barreau d’ORLEANS

' Déclaration d’appel en date du 09 Février 2023

' Ordonnance de clôture du 27 juin 2023

Lors des débats, à l’audience publique du 27 SEPTEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 15 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2019, la SCI Owen donnait en location à [C] [J] et [A] [B] un local à usage d’habitation sis à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 1200 € et un dépôts de garantie de 1200 €; ce contrat entrait en vigueur le 1er août 2019 ; un état des lieux d’entrée était établi contradictoirement le 22 juillet 2019 et un état des lieux de sortie le 29 avril 2020, également de façon contradictoire.

À la suite de désaccords consécutifs à la signature de cet état des lieux, et à la demande des locataires quant à la restitution du dépôt de garantie, un procès-verbal de constat d’échec de conciliation entre les parties était établi le 9 septembre 2021.

Par acte en date du 14 février 2022, [C] [J] et [A] [B] faisaient assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans la SCI Owen, et ce afin de l’entendre condamner à leur payer la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts pour l’indemnisation du défaut de jouissance du garage loué, et à leur restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 30 juin 2020.

La SCI Owen s’opposait aux prétentions adverses et sollicitait l’allocation de la somme de

1201,53 € au titre des réparations locatives et demandait la compensation.

Par jugement en date du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans condamnait la SCI Owen à restituer à [C] [J] et [A] [B] la somme de 499,56 € outre intérêts au taux légal à compter de cette décision,au titre du solde du dépôt de garantie versé au titre du bail portant sur le logement, après imputation des sommes dues au titre des dégradations locatives, et disait que ce solde de dépôt de garantie sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel à compter du 30 juin 2020 jusqu’à restitution pour chaque période mensuelle commencée, rejetait la demande de dommages-intérêts formés par [C] [J] et [A] [B] et condamnait la SCI Owen à leur payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 9 février 2023, la SCI Owen interjetait appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions, la société appelante en sollicite l’infirmation sauf en ce qu’elle a débouté ses adversaires de leurs demandes de dommages-intérêts, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner in solidum [C] [J] et [A] [B] à lui payer la somme de 1201,53 € au titre des réparations locatives , et d’ordonner la compensation avec le dépôt de garantie ; elle réclame le paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, [C] [J] et [A] [B] sollicitent l’infirmation du jugement du 25 novembre 2022, demandant à la cour, statuant à nouveau de les condamner à restituer la somme de 869,46 € au titre du dépôt de garantie , après imputation des sommes dues au titre des réparations locatives, et de les condamner à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance ; ils sollicitent la confirmation du jugement relativement à la majoration du solde du dépôt de garantie et réclament le paiement de la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 27 juin 2021.

SUR QUOI :

Attendu que pour prononcer comme il l’a fait sur la restitution du dépôt de garantie le premier juge, s’agissant des réparations locatives a retenu un montant de 369,60 €pour le mur de « la chambre 4 grise », en montant de 324 € pour le remplacement de la barre de seuil du garage, et un montant de 6,54 € pour le gazon du jardin, soit 700,14 € au total, opéré la compensation avec le montant du dépôt de garantie et appliqué la majoration de 10 % du loyer prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le premier juge a procédé à un examen minutieux des trois chefs de demande de la SCI Owen relative aux trois lieux de la maison louée concernés par la nécessité alléguée de réparations locatives ;

Que, s’agissant de la chambre, [C] [J] et [A] [B] déclarent considérer comme un embellissement pour une chambre d’enfant la pose de stickers ,invoquant la jurisprudence qui précise que le décorations murales ne transforment pas la chose louée dès lors qu’elles n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux, l’état des lieux mentionnant des « collages sur le mur gris », alors que la SCI Owen déclarent que la qualité et la taille des stickers couvrant la quasi intégralité du mur, qui ne peuvent être retirés sans décoller la surface du mur, alors que le bail d’habitation ne fait pas état d’une pièce destinée à être exclusivement une chambre d’enfant, de sorte que la réfection entière du monde le nécessaire pour une remise en état de la chambre, sauf à priver les locataires succédant aux intimés du choix, parmi trois chambres de celle qui sera occupée par un ou plusieurs enfants, ce qui est indéniable, de sorte que la décision du premier juge devra être confirmée sur ce point ;

Que c’est à l’évidence du fait des locataires que la barre de seuil du garage a été dégradée, peu important le nombre de passages de véhicules, alors que bien été mentionné à ce propos dans l’entrée, de sorte que la présomption selon laquelle aucun dommage ne l’affectait alors doit être appliquée, le juge ayant fait une appréciation pertinente à la fois de la réalité de la responsabilité des locataires et de la nécessité de leur faire supporter l’intégralité de la réparation, de sorte que sa décision sera également confirmée sur ce point ;

Que, s’agissant de l’ensemencement du gazon, les arguments développés ne sont pas de nature à permettre de contester la pertinence de l’appréciation qui a été faite par la juridiction du premier degré ;

Attendu que c’est donc à juste titre que le premier juge a fixé le montant total des réparations à 700,14 € et le montant de la restitution à la somme de 499,86 €;

Attendu que selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt garanti est due dans le délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’ entrée , ce qui n’était pas le cas en la cause;

Que la majoration de 10 % du loyer s’applique pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Qu’il va de soi qu’en cas de litige, il ne peut être considéré qu’il existe un retard qu’à compter du moment où le montant du solde qui devra être restitué est connu ;

Qu’en la cause, les sommes réclamées aux locataires ne concernaient pas un simple arriéré de loyer et de charges, mais le montant des réparations locatives, dont le principe lui-même n’est pas contesté, puisque les anciens locataires de la SCI Owen acquiescent partiellement au jugement, en ne réclamant pas aujourd’hui devant la cour la restitution de l’intégralité de la somme de

1200 € ;

Que les parties ont eu recours à une tentative de conciliation qui s’est soldée par un échec le 9 septembre 2021, de sorte que le litige persistait jusqu’à ce qu’apparaisse la certitude d’une dette de la SCI Owen envers les intimés si ;

Que la solution inverse aboutirait à faire supporter par le bailleur, même lorsqu’il se trouve créancier de sommes relatives à des réparations locatives d’un montant approchant de celui du dépôt de garantie, des sommes d’un montant sans rapport avec les intérêts en cause ;

Qu’il y a donc pas lieu de faire jouer la majoration ;

Que le jugement querellé devra être réformé sur ce point ;

Attendu que pour débouter [C] [J] et [A] [B] de leurs demandes d’indemnisation au titre de la privation alléguée de jouissance du garage, le juge des contentieux de la production, rappelant que la question de l’usage de ce local n’avait pas été préalablement soulevée dans les relations entre les parties pendant la durée du bail ;

Que , à supposer exacte l’affirmation des intimés selon laquelle ils n’ont plus pu utiliser le garage du fait de la dégradation de la barre de seuil, ils ne peuvent être regardés comme étant fondés à se plaindre d’une situation qui a pour origine un fait relevant de leur propre responsabilité ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a statué comme il l’a fait en rejetant la demande de dommages-intérêts ;

Attendu que chacune des parties avait succombé, au moins partiellement en ses prétentions devant le premier juge ;

Qu’il n’était alors pas inéquitable de laisser à la charge de chacune d’entre elles les frais exposés en première instance ;

Qu’il y a lieu de réformer la décision entreprise en ce qu’elle fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de [C] [J] et [A] [B] ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Owen intégralité des sommes qu’elle a dû exposer, en cause d’appel, du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, et de leur allouer à ce titre la somme de 2000 € ;

Attendu que le premier juge a omis de statuer sur les dépens ;

Qu’il échet de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance, et de condamner les intimés aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Owen à restituer à [C] [J] et [A] la somme de 499,86 €outre intérêts au taux légal à compter de sa date et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de [C] [J] et [A] [B],

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

DIT n’y avoir lieu de faire jouer la majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [C] [J] et [A] [B] au titre des frais exposés en première instance, et en conséquence les déboute de la demande formée en ce sens,

CONDAMNE [C] [J] et [A] [B] s’ à payer à la SCI Owen la somme de

2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance,

CONDAMNE [C] [J] et [A] [B] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,