RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 AVRIL 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02712 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4I2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 22/02485

APPELANTS

Monsieur [A] [V]

né le 18 Juillet 1944 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [F] [V]

née le 02 Novembre 1948 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés tous deux par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

INTIMÉE

PARIS HABITAT-OPH, établissement public industriel et commercial, inscrit au R.C.S. de PARIS sous le numéro 344 810 825,

Dont le siège social est [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame BODARD-HERMANT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Conseillère et par Dorothée RABITA, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par jugement en date du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de PARIS a :

— prononcé la jonction de l’instance initiée par Monsieur [V], avec celle de [Localité 1]-HABITAT-OPH ;

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 novembre 2021 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

— constaté en conséquence que le contrat de location du 20 septembre 2020, ainsi que celui accessoire sont résiliés depuis le 5 janvier 2022 ;

— ordonné à Madame et Monsieur [V] de libérer les lieux ;

— condamné solidairement Madame et Monsieur [V] à payer à [Localité 1] Habitat OPH la somme de 39.068,67 euros, au titre de l’arriéré locatif au 12 septembre 2023 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente à celle du loyer si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ;

— condamné ces derniers à payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700

du CPC, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— rejeté le surplus des demandes.

M. et Mme [V] ont fait appel de ce jugement suivant déclaration du 30 janvier 2024 et par conclusions transmises par RPVA le 1er octobre 2024 ils demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de prescription soulevée par [Localité 1] HABITAT OPH (sic),

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que les consorts [V] étaient redevables d’une dette locative s’établissant à la somme de 39 068,67€ (sic),

INFIRMER le jugement entrepris du refus ayant été opposé par le tribunal de procéder à l’annulation du commandement de payer (sic).

INFIRMER le jugement entrepris du chef de la résiliation du bail et de l’indemnité d’occupation ayant été prise en considération par le tribunal.

STATUANT A NOUVEAU,

Dire que le montant du loyer dont étaient redevables les consorts [V] était le loyer indexé qui leur a été notifié durant tout le cours de leur contrat.

Dire qu’aucune indemnité d’occupation n’est due dans la mesure où le montant de leur loyer a toujours été strictement réglé.

INFIRMER par ailleurs le jugement en ce qu’il a évoqué leur obligation de libérer les lieux et ordonner leur expulsion en l’absence de libération spontanée sachant que les consorts [V] ont quitté les lieux.

CONDAMNER [Localité 1] Habitat à rembourser 46 024,58 € des SLS et des frais afférents indûment perçus,

CONDAMNER [Localité 1] Habitat à verser 10 000 € de dommages et intérêts aux consorts [V],

CONDAMNER [Localité 1] HABITAT OPH à régler aux consorts [V] la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et la même somme pour les frais d’appel outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

PARIS-HABITAT-OPH, par conclusions transmises par RPVA le 11 juillet 2024, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

Statuant à nouveau :

— Prononcer la prescription de l’action initiée par Monsieur et Madame [A] [V] ;

En conséquence :

— Prononcer l’irrecevabilité de toutes leurs demandes ;

En tout état de cause :

— Confirmer le jugement du 14 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement les débouter de leurs demandes ;

— Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum Monsieur et Madame [A] [V] à verser à [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur et Madame [A] [V] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est datée du 4 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties qui fixent l’objet du litige, ce que ne sont pas les demandes de DIRE qui s’analysent comme des argumentaires.

Sur la prescription

L’intimé soutient que le premier juge a omis de statuer sur cette fin de non recevoir et qu’elle est fondée sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que les premières demandes chiffrées des appelants datent de leurs écritures du 7 septembre 2022 et qu’en tout état de cause, la prescription ne doit pas se limiter aux prétentions financières des requérants mais concerne aussi les demandes qui découlent du contrat de location.

Les appelants soutiennent que cette demande est irrecevable en appel dès lors que le premier juge a omis de statuer de ce chef et, en tout état de cause, non fondées, leurs demandes formulées en septembre 2022 visant des SLS qui leur sont imposés depuis décembre 2020.

La cour retient ce qui suit.

L’intimée ne justifie pas de sa demande au premier juge au titre de la fin de non recevoir dont le jugement entrepris ne dit mot de sorte qu’en appel, elle est irrecevable faute d’avoir été soulevée avant toute défense au fond.

Sur la demande en remboursement des SLS litigieux contestés dans leur principe

Les appelants, pour contester l’application d’un SLS et en demander le remboursement soutiennent que :

— l’intimé n’a pas respecté à leur préjudice les obligations, notamment en terme de travaux à faire et d’information à donner aux locataires lesquelles résultent pour lui des conventions qu’il a passé les 7 décembre 2004 et 22 mars 2005 en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, complétées le 5 avril 2011 par le conventionnement APL, pour l’opération d’acquisition-amélioration de logements dont celui en litige jusqu’au 20 janvier 2020, situés [Adresse 3] ; ces obligations d’information concernent en particulier la possibilité de refuser de signer un nouveau bail, expressément mentionné à l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation et par la loi dite [Localité 6] du 23 novembre 2018 et le classement de leur logement dans la catégorie des logements financés par un prêt PLUS ;

— l’intimé leur a dolosivement imposé en 2005, sous la pression, un loyer calculé sur la base du PLI de [Localité 1] 'pour éviter toute contestation sur l’application d’un loyer PLUS avec versement des APL’ ;

— ce loyer PLI de [Localité 1] s’est substitué par novation au loyer PLUS conventionné et il n’est pas soumis depuis l’origine au SLS ce qui exclut la facturation de ce SLS à compter de décembre 2020 comme découlant de ce conventionnement PLUS, sans qu’il soit possible de considérer que ce loyer PLI de [Localité 1] est dérogatoire en conformité aux articles 9 et 9 bis des deux conventions précitées ;

— l’affectation aléatoire des logements conventionnés litigieux en catégorie PLUS, PLAI ou PLS auxquels s’appliquent des plafonds distincts est une rupture d’égalité entre les locataires concernés dont les ressources ne sont pas prises en compte.

L’intimé qui rappelle qu’il est tenu quoiqu’il en soit au reversement à l’Etat des SLS dûs, en vertu des dispositions d’ordre public de l’article L.441-11 du code de la construction et de l’habitation soutient que cette demande est nouvelle en appel et donc irrecevable et, en tout état de cause non fondée, dès lors que le loyer PLI de [Localité 1] est un loyer dérogatoire distinct du conventionnement PLUS, conformément aux articles 9 et 9 bis des conventions précitées, faisant valoir que le revenu fiscal de référence de plus de 100 000 euros des appelants dépasse largement le plafond litigieux de l’ordre de 38 000 euros pour 2 personnes à [Localité 1] et exclut qu’ils puissent bénéficier de l’APL.

La cour retient ce qui suit :

Cette demande de remboursement, certes nouvelle, est recevable au visa de l’article 566 du code de procédure civile.

Toutefois, le jugement entrepris la rejette par des motifs circonstanciés dont la pertinence n’est pas utilement remise en cause en appel.

Il suffira d’ajouter que :

— le non respect allégué des conventions litigieuses des 22 mars 2002 et 7 décembre 2004 (pièces intimés 22-23) est inopérant dès lors que l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas que de telles conventions imposent nécessairement une opération d’acquisition-amélioration, dont l’absence ne caractérise donc pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général et justifiant qu’il soit mis fin à l’exécution du contrat (V. Cour administrative d’appel de [Localité 1], décisions du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 1] et n° [Numéro identifiant 2], concernant la RIVP, étant relevé que les pourvois devant le Conseil d’Etat contre ces arrêts ont été jugés non admis ;

— la loi [Localité 6] précitée du 23 novembre 2018 – qui est venue clarifier le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieur au conventionnement prévu à l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation – n’est pas rétroactive et il résulte de l’articulation des articles L.351 – 2, L 441- 3, L. 481-2 et L. 353-17 et 19 de ce code, dans leur version antérieure à cette loi, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des [Localité 7], qui dérogent à celles de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation relatives aux autres logements conventionnés, se sont immédiatement appliquées, comme ces dernières, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours,(3e Civ., 10 juillet 2013, n°12-18.947; 30 juin 2021, n° 20-12.337) et ce sans que la société gestionnaire soit tenue de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, n° 20-12.353; 16 octobre 2025, n° 24-11047) ;

— aucune novation n’est utilement alléguée dès lors, notamment, qu’aucune substitution d’une obligation par une autre n’est établie, la modification des modalités de calcul du loyer, maintenu tel quel sur la base du PLI VILLE puisque supérieur à celui-ci, ne suffisant pas à la caractériser. Quant aux prétendues manoeuvres dolosives 'pour éviter toute contestation de leur part sur l’application d’un loyer PLUS avec versement des APL', les appelants procèdent par affirmation alors que l’intimé invoque lui-même ci-dessus, sans être contredit, un revenu fiscal de référence qui exclut en tout état de cause le bénéfice de l’APL ;

— le loyer dérogatoire maximum s’applique au locataire qui est déjà en place lors du conventionnement et dont les ressources sont supérieures au plafond de ressources, en vertu de l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 qui exclut du dispositif d’encadrement des loyers prévus à l’article 17-2 de cette même loi les logements régis par une convention en application de l’article L831-1 du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire les logements dont les locataires peuvent bénéficier des APL. Ainsi, si, pour les logements dont les locataires bénéficient des APL, le loyer doit respecter les dispositions des articles 8 et 9 des conventions en débat, pour les locataires qui ne bénéficient pas des APL, ces conventions prévoient un loyer dérogatoire maximal régi par ses articles 8 bis et 9 bis. Par suite, il résulte de ce qui précède que les appelants relèvent du loyer dérogatoire. Or, ils n’étayent pas utilement leur affirmation selon laquelle’il n’est pas possible de considérer que le loyer dérogatoire qui [leur] a été appliqué soit conforme aux dispositions des article 9 bis et qu’il aurait, même dans sa référence au taux PLI VILLE, été fixé conformément à la convention applicable', sans dire en quoi il ne l’est pas, ce que la mention à leur contrat de bail d’un financement PLUS dont ils n’ont jamais bénéficié n’est pas de nature à établir.

— enfin, sur la question de savoir si la répartition des financements litigieux en prêts PLAI, PLUS ou PLS auxquels s’appliquent des plafonds de ressources distincts constitue une rupture d’égalité entre les locataires dont les ressources ne sont pas prises en compte, la cour retient que le revenu de référence pertinent des appelants, non contesté, de plus de 100 000 euros, dépasse tous ces plafonds et que les appelants ne s’expliquent pas sur l’incidence précise de la répartition contestée en ce qui les concerne, ce qui privent de fondement sérieux cet argument tendant notamment à la nullité du commandement de payer les SLS litigieux. Ce d’autant que le dispositif de financement de logements sociaux a un objectif de mixité social et relève du préfet et non de l’intimé.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation

L’intimé justifie du non paiement de divers loyers et SLS à la date du commandement de payer délivré le 4 novembre 2021 pour la somme principale de 11 177,28 euros (ses pièces 2 et 5), dont les appelants ne contestent le montant qu’en ce qu’il ne serait constitué que des SLS dont ils contestent le seul principe.

Quant à l’ indemnité d’occupation, sa nature indemnitaire et compensatoire conduit à la fixer au montant du loyer contractuel, y compris le SLS qui en est l’accessoire, qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux, en janvier 2024 selon les appelants, sans plus de précision.

En définitive, le sens de l’arrêt conduit à la confirmation du jugement entrepris de ces chefs.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ces chefs, sauf à constater que ceux relatifs à la libération des lieux sont devenus sans objet. Ce d’autant que les appelants ne formulent dans leur dispositif, quant aux demandes concernées par ces chefs contestés du jugement entrepris, aucune demande de rejet des demandes adverses.

Sur la demande en dommages et intérêts pour facturation abusive de SLS et frais de commandement de payer et d’assignation

Cette demande est recevable au visa de l’article 566 du code de procédure civile mais le sens de l’arrêt conduit à son rejet.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Les appelants, partie perdante, doivent supporter solidairement les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner de même à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

Déclare recevables les demandes de M et Mme [V] en remboursement de SLS, frais et en dommages et intérêts pour facturation abusive à ce titre ;

Confirme le jugement entrepris, sauf à constater que ceux de ses chefs relatifs à la libération des lieux, intervenue en janvier 2024, sont devenus sans objet ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M et Mme [V] ;

Condamne solidairement M et Mme [V] aux dépens d’appel et à payer à [Localité 1] Habitat OPH une indemnité de procédure de 2 000 euros ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE