Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 11 décembre 2024, n° 24/00977

CA Orléans
Confirmation 11 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Nullité du jugement pour non-respect des règles de signification
La cour a jugé que l'assignation a été régulièrement signifiée et que l'appelant ne peut prétendre n'avoir pas eu connaissance du litige.
Rejeté
Mauvais état de l'immeuble
La cour a estimé que l'appelant n'a pas engagé de démarches pour obtenir une exonération de loyer et que les désordres signalés ne justifiaient pas un non-paiement unilatéral.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 11 déc. 2024, n° 24/00977
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/00977
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jihane BENDJADOROlivier LAVAL
Cabinet(s) :	B&J BENDJADORSCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SCI DU CLOS POULET immatriculée au RCS de TOURS sous le

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL B&J BENDJADOR

ARRÊT du : 11 DECEMBRE 2024

n° : N° RG 24/00977 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7JB

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 09 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265300838819605

Monsieur [P] [J]

né le 15 Novembre 1972 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265299134386724

SCI DU CLOS POULET immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 378 297 915, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS substituée par M^e Noémie WACHÉ, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 27 Mars 2024

' Ordonnance de clôture du 29 octobre 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 13 NOVEMBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2019, la SCI [Adresse 6] consentait à [P] [J] un bail d’habitation portant sur un logement sis à [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900 € hors charges.

Le 19 novembre 2020, la société bailleresse faisait délivrer à [P] [J] un commandement de payer la somme principale de 2910 € au titre d’un arriéré de loyers et charges, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte en date du 13 mai 2022, la SCI [Adresse 6] faisait assigner [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail, autoriser l’expulsion en assortissant celle-ci d’une astreinte, et d’entendre condamner [P] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 970 €jusqu’à la libération effective des lieux loués, ainsi que les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux.

Selon ses dernières conclusions, signifiées au défendeur le 7 juillet 2023 selon les modalités de l’article 659 du code procédure civile, la SCI [Adresse 6] demandait au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2023, et de condamner [P] [J] à lui payer une indemnité d’occupation de

970 € par mois de la résiliation du bail à la libération des locaux et restitution des clés ,et la somme de 20783,40 € en recouvrement des réparations locatives.

[P] [J] ne comparaissait pas.

Par un jugement en date du 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours constatait la résiliation du bail à la date du 20 janvier 2021, condamnait [P] [J] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d’occupation mensuelle de

970 € augmentée des charges justifiées du 20 janvier 20 21 au 18 juillet 2022 et la somme de 17'309,50 € au titre des dégradations locatives, ainsi que la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 27 mars 2024, [P] [J] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions en date du 21 octobre 2024, il en sollicite l’annulation et à titre subsidiaire l’ infirmation , demandant à la cour, statuant à nouveau de débouter la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 6] à lui payer la somme de 18'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de prononcer la compensation entre les créances respectives des parties.

Il réclame le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

Par ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 6] sollicite le rejet de l’exception de nullité soulevée et la confirmation du jugement entrepris ; elle réclame le paiement de la somme de

3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 29 octobre 2024.

SUR QUOI :

Attendu qu’à l’appui de son argumentation concernant la nullité du jugement entrepris, [P] [J] invoque les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, déclarant que les conclusions du 7 juillet 2023 lui ont été signifiées selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, alors que son adversaire connaissait selon lui son adresse à [Localité 1], lui reprochant d’avoir agi de façon déloyale ;

Qu’il n’est pas contestable que l’assignation du 13 mai 2022 a été régulièrement signifiée, [P] [J] n’ élevant aucun grief à l’encontre de cet acte;

Que le procès-verbal de recherches infructueuses mentionne que le commissaire de justice instrumentaire était entré téléphoniquement en contact avec le destinataire de l’acte, lequel lui avait confirmé qu’il n’était plus domicilié à l’adresse indiquée, avait refusé de lui transmettre sa nouvelle adresse, l’officier ministériel détaillant par ailleurs les recherches opérées par lui en vain auprès des services postaux, de la mairie et du commissariat ;

Que l’appelant ne peut donc soutenir qu’il n’avait pas connaissance du litige, et que c’est donc de son propre fait que s’est produite l’absence de contradiction dont il se plaint ;

Que la SCI [Adresse 6] apporte en outre à la procédure (pièce 12) un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 octobre 2023, reçu le 16 octobre 2023, contenant les conclusions précédemment signifiées ;

Que l’audience était prévue pour le 23 novembre 2023, ce qui laissait le temps à [P] [J] de réagir et de préparer sa défense, ce qui n’a pas fait ;

Qu’il ne peut donc prétendre avoir été victime d’ aucune violation des articles 15 et 16 du code de procédure civile;

Qu’il n’y a pas lieu à nullité du jugement entrepris ;

Attendu que [P] [J] invoque le mauvais état de l’immeuble qui lui avait été donné en location, mais ne conteste aucunement s’être abstenu de régler le loyer à compter de septembre 2020, de même qu’il ne conteste ni le calcul du montant de l’arriéré de loyer qui lui était réclamé par le commandement de payer, ni le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 20 janvier 2021 et jusqu’à la reprise des lieux par la SCI propriétaire le 18 juillet 2022,le locataire ayant quitté les lieux sans donner congé et sans laisser d’adresse , ce à quoi le contraignait pourtant le bail ;

Attendu que [P] [J] déclare que la jurisprudence admet que des locataires puissent obtenir l’exonération du loyer alors que l’appartement loué est insalubre, indécent et inhabitable, ce qui est exact ;

Qu’une telle exonération, totale ou partielle, ne peut être décidée qu’ en accord avec le propriétaire, ou en cas de désaccord de ce dernier, au terme d’une procédure pour l’engagement de laquelle [P] [J] n’avait engagé aucune démarche ;

Que la jurisprudence qu’il cite n’ autorise en aucun cas le locataire à décider unilatéralement de cesser les paiments;

Attendu que [P] [J] apporte à la procédure (pièce 10) une fiche de plainte de l’état du logement en date du 9 septembre 2021 , mais ne détaille pas les suites lui a données la mairie de [Localité 4] ;

Qu’il apparaît ,des écritures de la partie intimée, que la commune a saisi le tribunal administratif aux fins de désignation d’un expert sur le fondement des dispositions de l’article L5 11-9 du code de la construction et de l’habitation, cette juridiction ayant désigné l’expert [R] lequel a déposé son rapport le 25 juin 2022;

Que ce rapport ne fait état d’aucune insalubrité, et que les quelques malfaçons présentes ne sont pas de nature à présenter un risque pour la sécurité des occupants, le bâtiment ne présentant aucun défaut structurel ;

Que l’appelant se limite à invoquer la liste qu’il avait établie lui-même des désordres dont il se plaignait, et de sa plainte déposée le 1er octobre 2021 devant les services de gendarmerie, et qui ne comporte que la description qu’il a faite lui-même, mais sans faire aucunement état du rapport du technicien désigné par la juridiction administrative ;

Attendu que [P] [J] fait état de nombreux incidents plus ou moins violents survenus entre lui-même et le gérant de la SCI [Adresse 6] , ayant entraîné des plaintes, dont certaines ont fait l’objet d’un classement sans suite , l’une d’entre elles ayant donné lieu à poursuite à l’encontre du gérant de la SCI (pièce 21 de [P] [J]), une autre ayant entraîné une comparution de [P] [J] devant le tribunal de police (pièce 19 de la SCI [Adresse 6]);

Que les mauvaises relations existant entre les parties, aussi regrettables qu’elles soient ne sont pas de nature à influer sur la redevabilité du loyer ;

Attendu que [P] [J] apporte à la procédure un constat établi le 13 juin 2022, lequel mentionne le nombre désordres (pièce 12) qui mentionne le nombre désordres, ce qui corrobore les constatations figurant sur le constat d’état des lieux de sortie du 18 juillet 2022, dont le premier juge a fait une analyse pertinente relativement à l’imputabilité des désordres qui sont constatés ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 6] l’ intégralité les sommes qu’elle a dû exposer du fait procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2000 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu a annulation du jugement du 9 février 2024,

CONFIRME en toutes ses dispositions ledit jugement ,

Y ajoutant,

CONDAMNE [P] [J] à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [P] [J] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,