COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/00119 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTPT

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE DÉNOMMÉE

[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT

C/

[O] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-22-1165

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie GAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Agnès MARTIN DELION, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

APPELANTE

****************

Monsieur [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [K] est propriétaire des lots 52 (appartement de 4 pièces) et 38 (cave) sis [Adresse 1] à [Localité 3], au sein de la [Adresse 1], soumise au régime de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 février 2022, réceptionné contre signature le 14 février 2022, le syndic lui a notifié un 'dernier avis avant poursuite’ lui demandant de procéder au règlement de la somme de 3 539,39 euros correspondant au solde débiteur de son compte de copropriétaire.

M. [K] n’a pas donné suite à ce courrier.

Le syndicat des copropriétaires a assigné M. [K], par acte du 20 juillet 2022, devant le Tribunal de Proximité de Gonesse afin de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

' 3 439,42 euros, arrêtée au 1er juin 2022, au titre des appels de fonds charges et travaux dus à compter du 1er juillet 2020, 2ème trimestre 2022 inclus (frais compris) avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021,

' 48 euros au titre des frais de recouvrement,

' 624 euros au titre des frais de « transmission à avocat »,

' 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [K], régulièrement cité à l’étude de l’huissier, n’ayant pas constitué avocat, c’est par un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 17 novembre 2022, que le Tribunal de Proximité de Gonesse a :

' rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires,

' condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

' rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration du 5 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

— le Recevoir en les présentes écritures, le disant recevable et bien fondé,

— Infirmer le jugement déféré en qu’il a rejeté l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux entiers dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— Condamner M. [K] au paiement de la somme de 3 439,42 euros au titre des charges et travaux dus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021,

— Condamner M. [K] au paiement de la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement,

— Condamner M. [K] au paiement de la somme de 624 euros au titre des frais de «transmission à avocat »,

— Condamner M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— Condamner M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

En cause d’appel,

— Condamner M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

M. [K], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, avec les conclusions, par commissaire de justice en date du 3 avril 2023 par remise en l’étude de son cabinet, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [K],

— les procès verbaux des assemblées générales de 2019 à 2022 inclus, comportant notamment l’approbation des comptes, les quitus donnés au syndic et les votes des budgets prévisionnels,

— les attestations de non recours de ces assemblées générales,

— les appels de fonds, charges et travaux entre le 1er juillet 2020 et le 2e trimestre 2022 inclus,

— le décompte de la créance sur la période du 1er juillet 2020 au 6 mai 2022 (2ème

trimestre 2022 inclus), arrêté au 1er juin 2022,

— la mise en demeure de payer la somme de 2 975,55 euros en principal, adressée à M. [K] le 3 septembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, comme il l’avait formulé devant le Tribunal, de condamner M. [K] au paiement de 3 439,42 euros au titre des charges et travaux dus à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 1er juin 2022, 2ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021, qui est la date de la mise en demeure.

Au vu de l’ensemble des pièces produites en appel, qui sont concordantes et au surplus non contestées par l’intimé défaillant, la Cour constate que cette créance est bien fondée, tant dans son principe que dans son montant.

S’agissant du point de départ de la computation des intérêts, à savoir le 3 septembre 2021, qui est la date de la mise en demeure, la Cour observe toutefois que le courrier de mise en demeure qui est produit, n’est pas assorti de la preuve de sa réception par l’intéressé. Il convient donc d’écarter cet élément.

Sera retenue à sa place, comme date de départ de la computation des intérêts, la date du 20 juillet 2022, date de l’acte d’assignation de M. [K] devant le Tribunal de Proximité de Gonesse, visée par le premier juge.

La Cour infirme donc le jugement contesté sur ce point et condamne M. [K] à régler la somme de 3 439,42 euros au titre des charges et travaux dus à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 1er juin 2022, 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022, date d’assignation devant le Tribunal de Proximité de Gonesse.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de recouvrement et frais de «transmission à avocat » :

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les frais de constitution de dossier d’avocat ou d’huissier ou de suivi de dossier contentieux ou d’impayés, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature: ces frais ne sont donc pas regardés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement et de la somme de 624 euros au titre des frais de « transmission à avocat ».

S’agissant des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit des éléments comptables inscrits au débit du compte de copropriétaire de M. [K] (pièce 8), où apparaissent d’une part l’envoi d’une mise en demeure le 3 septembre 2021 pour 30 euros, d’autre part l’envoi d’un dernier avis avant poursuite le 7 février 2022 pour 18 euros, pour un total de 48 euros.

Toutefois et ainsi qu’il a déjà été dit, le justificatif correspondant à l’envoi de la mise en demeure n’est pas produit : il n’en sera donc pas tenu compte. S’agissant de l’envoi du dernier avis avant poursuite du 7 février 2022, le justificatif de son expédition en lettre recommandée, et de sa réception, sont produits (pièce 10) : ces frais seront donc pris en compte au tarif R1 alors en vigueur soit 6,61 euros.

S’agissant des frais de « transmission à avocat », qui correspondent à des frais de suivi de procédure, ils n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car ils constituent des actes élémentaires d’administration et font partie des fonctions de base d’un syndic.

Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6,61 euros au titre de l’envoi du dernier avis avant poursuite du 7 février 2022.

Sur la demande d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts

En droit

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Le syndicat des copropriétaires peut se voir accorder une indemnisation pour le préjudice occasionné par la réticence d’un débiteur à payer son dû et une autre somme à titre supplémentaire, pour le déséquilibre dans la trésorerie du syndicat (Cass. Civ.3, 21 novembre 2000, n°99-13.756).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires établit devant la Cour le caractère certain, liquide et exigible de sa créance et de sa demande en paiement des appels de charges et travaux dus à la copropriété, dont les nombreux rappels faits à l’intimé sont demeurés sans réponse, de même que l’assignation devant le juge.

Le syndicat des copropriétaires fait de plus valoir que les manquements répétés de M. [K] à son obligation essentielle de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme non négligeable nécessaire à l’entretien et à la gestion de l’immeuble mais également à la réalisation des travaux votés en assemblée générale, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

M. [K] sera dès lors condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens, qui doivent être mis à la charge de M. [K]. Il n’y a pas lieu, toutefois, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance.

M. [K], partie perdante devant la Cour, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

— Réforme le jugement du 17 novembre 2022 du Tribunal de Proximité de Gonesse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— Condamne M. [O] [K] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], RCS de Paris n° 572 015 451, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 439,42 euros au titre des charges et travaux dus à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 1er juin 2022, 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,

— Condamne M. [O] [K] à régler au syndicat des copropriétaires[Adresse 1]» sis à [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], RCS de Paris n° 572 015 451, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 6,61 euros au titre de l’envoi du dernier avis avant poursuite du 7 février 2022,

— Condamne M. [O] [K] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], RCS de Paris n° 572 015 451, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamne M. [O] [K] aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamne M. [O] [K] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 Vies Habitat, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], RCS de Paris n° 572 015 451, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [O] [K] aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT