Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 3 juin 2025, n° 23/01341

CA Orléans
Confirmation 3 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de gestion locative
La cour a estimé que les appelants n'ont pas prouvé que la société Romo immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne la gestion des réparations et le recouvrement des loyers.
Rejeté
Retard dans la gestion des réparations
La cour a jugé que les appelants n'ont pas démontré que la société avait l'obligation de réaliser les réparations dans le cadre du mandat de gestion, et que le montant des travaux n'était pas justifié.
Rejeté
Incapacité à relouer le bien
La cour a constaté qu'aucune faute n'était retenue contre la société Romo immobilier, et que les appelants n'avaient pas prouvé que les manquements de la société avaient causé la perte de chance de relouer le bien.
Rejeté
Droit au remboursement des dépens
La cour a rejeté cette demande, considérant que les appelants avaient succombé dans leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 3 juin 2025, n° 23/01341
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/01341
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey HAMELIN
Parties :	S.A.R.L. ROMO IMMOBILIER FONCIA GIRARD

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/06/2025

la SELARL CABINET AUDREY [Localité 7]

ARRÊT du : 03 JUIN 2025

N° : – 25

N° RG 23/01341 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GZOL

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 30 Mars 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265297695278525

Monsieur [J] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

Madame [G] [X] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉE :

S.A.R.L. ROMO IMMOBILIER FONCIA GIRARD

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non réprésentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 Mai 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 11 Mars 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Florence CHOUVIN-GALLIARD, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [J] [I] et Madame [G] [X] épouse [I], propriétaires d’un bien immobilier sis, [Adresse 1] à [Localité 8], en ont confié la gestion locative à la SARL Romo immobilier selon mandat du 18 février 2017 renouvelé le 29 juin 2000.

Le bien immobilier a été loué à Mme [O] [F], l’état des lieux d’entrée étant réalisé le 29 octobre 2018. Elle a quitté les lieux le 27 mars 2021, un état des lieux de sortie étant établi le 29 mars suivant.

Reprochant à la société Romo immobilier d’avoir manqué à ses obligations, M. et Mme [I] l’ont assignée, par acte d’huissier du 16 septembre 2022, devant le tribunal judiciaire de Blois en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par jugement en date du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Blois a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [J] [I] et Mme [G] [X] épouse [I] à l’encontre de la SARL Romo Immobilier Foncia Girard,

— rejeté la demande formée par M. [J] [I] et Mme [G] [X] épouse [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [I] et Mme [G] [X] épouse [I] aux dépens,

— constaté que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 23 mai 2023, M. et Mme [I] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

La déclaration d’appel a été signifiée à la société Romo Immobilier Foncia Girard par remise à personne suivant acte d’huissier en date du 24 juillet 2023. Elle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 30 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Blois en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [J] [I] et Mme [G] [X] épouse [I] à l’encontre de la SARL Romo Immobilier Foncia Girard,

— rejeté la demande formulée par M. [J] [I] et Mme [G] [X] épouse [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [I] et Mme [G] [X] épouse [I] aux dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner la SARL Romo Immobilier Foncia Girard à verser aux époux [I] les sommes suivantes :

— la somme de 4 564,75 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de recouvrer auprès de leur ancienne locataire le coût des travaux de réfection liés aux dégradations locatives non mis à sa charge,

— la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice résultant de la gestion tardive des dégâts des eaux par l’agence immobilière,

— la somme de 730,41 euros en réparation du préjudice résultant de leur perte de chance de recouvrer la dette locative directement entre les mains de leur ancienne locataire,

— la somme 6 099 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir relouer le bien entre le 27 mars 2021 et le 27 mars 2022,

— la somme de 508,25 euros par mois en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir relouer le bien à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la relocation du bien dont le mandataire doit organiser la réalisation,

— la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et de l’appel dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Audrey [Localité 7] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens de M. et Mme [I], il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Romo immobilier

Moyens de l’appelante

Les appelants reprochent à la société Romo immobilier de :

— n’avoir pas géré la remise en état du logement suite à un dégât des eaux survenu en février 2020 dans la salle de bains du 2ème étage du logement,

— leur avoir annoncé une nouvelle panne de chaudière au mois de janvier 2021 alors qu’ils avaient déjà réglé en janvier 2020 une facture de 432,13 euros pour le remplacement de la pompe, outre des frais annuels d’entretien d’un montant de 144,93 euros ; la société ayant fait établir un devis le 12 janvier 2021 par Engie home services pour la somme de 417, 29 euros, ils ont souhaité l’avis d’un second professionnel afin que l’origine de la panne soit identifiée et que les réparations soient pérennes ; ce n’est qu’au mois de mars 2021 que la société leur a transmis le second devis ; malgré leur accord sur le devis présenté pour procéder à la réparation de la panne, la locataire restera sans chauffage et eau chaude jusqu’à son départ des lieux le 27 mars 2021,

— d’avoir procédé à l’état des lieux de sortie de la locataire le 29 mars 2021 sans les en informer et de le leur avoir transmis tardivement,

— n’avoir pas fait procéder à la réparation de la chaudière pour offrir le bien à la location.

Ils indiquent que le 12 mai 2021, Ils ont adressé à la société Romo immobilier un courrier recommandé avec avis de réception, déplorant de n’avoir pas été informés des diligences entreprises suite à la dénonciation de nombreux « problèmes » lors d’un entretien téléphonique du 4 mai précédent , dans lequel ils lui rappelaient que :

— l’immeuble en question était libre depuis le 29 mars 2021 mais non remis à la location depuis lors ; aucune annonce ne figurant sur le site internet de l’agence,

— la locataire avait signalé une panne de la chaudière le 12 janvier 2021, panne qui n’était toujours pas réparée à son départ le 29 mars 2021 ainsi qu’au jour de la rédaction de ce courrier,

— la locataire avait quitté les lieux sans avoir acquitté la totalité de la dette locative restant à sa charge mais que rien n’a été mis en oeuvre pour recouvrer ces sommes,

— l’état de l’immeuble nécessitant une remise en état suite au départ de la locataire, ils s’interrogeaient sur le chiffrage réalisé par l’agence et sur l’absence de mise en recouvrement du coût des réparations devant être mises à la charge de la locataire,

— en février 2020, le bien avait subi un dégât des eaux dans la salle de bain de l’étage mais les travaux de réfection de peinture pris en charge par l’assureur des propriétaires n’avaient toujours pas été réalisés,

— au début du mois d’avril 2021, ils avaient signalé un mur trempé au rez-de-chaussée sans qu’aucune action ne soit entreprise par l’agence.

M. et Mme [I] demandaient ainsi à l’agence immobilière de respecter les engagements pris lors de la signature du mandat de gestion, à savoir mettre en oeuvre tous les moyens de recherche de locataires pour la maison et de recouvrer les sommes dues par la locataire Mme [F] (loyers et mise en état suite à l’état des lieux sortant).

Ils prétendent que l’état des lieux de sortie ne reflète pas la réalité de la dégradation du logement, ce qui les a contraints de faire dresser un constat par Maître [M], huissier de justice, le 12 juillet 2021.

Ils en déduisent que les fautes commises par la société Romo immobilier ont entraîné de manière directe et certaine l’impossibilité de remettre le bien en location et sollicitent l’indemnisation d’une perte de chance de relouer.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1991 du code civil, Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 prévoit que, Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Selon mandat de gestion locative du 18 février 2017, M. et Mme [I] ont donné mandat de gestion locative à la société Romo immobilier, laquelle s’est engagée à accomplir, concernant les actes de gestion courante des biens, notamment, les actes suivants :

3) Dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux,

6) Faire exécuter toutes réparations et travaux d’entretien courant jusqu’à concurrence d’un mois de loyer. Au-delà de ce montant, soumettre les devis et faire réaliser les travaux l’accord écrit du mandant.

Transmettre à toute personne appelée à réaliser des travaux les éléments du dossier technique de l’immeuble.

Prendre toutes mesures conservatoires et faire exécuter les travaux urgents en avisant rapidement le mandant.

En régler les factures dans la limite des fonds disponibles.

M. et Mme [I] reprochent à la société Romo immobilier de n’avoir pas géré la remise en état des locaux suite à un dégât des eaux survenu en février 2020 dans la salle de bain du 2ème étage, endommageant le plafond du 1er étage mais ils ne donnent aucune information quant au montant des travaux devant être entrepris, étant précisé que la clause du mandat rapportée ci-dessus limitait les réparations au montant du loyer, à savoir 490 euros, des travaux d’un montant plus important nécessitant l’accord écrit des bailleurs.

Les appelants ne prouvant pas que le montant des travaux à réaliser entrait dans le champ de compétence de la société intimée, le grief n’est pas fondé et il y a lieu de les débouter de leur demande en paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice résultant de la gestion tardive des dégâts des eaux par l’agence immobilière.

Le 29 juin 2020 un mandat simple de location était régularisé entre les parties, les mandants confiant à la mandataire :

— la recherche des locataires par toutes publicités,

— la diffusion de la publicité sur divers supports,

— la présentation du bien et sa visite,

— l’établissement, aux frais du mandant, des diagnostics obligatoires,

— la rédaction du contrat de location,

— le recueil de la signature du locataire et la remise des clefs.

M. et Mme [I] reprochent à l’intimée de n’avoir pas fait réparer une panne de chaudière, signalée le 12 janvier 2021 par la locataire, panne qui n’était toujours pas réparée à son départ le 29 mars 2021.

Toutefois le second mandat de gestion, régularisé le 29 juin 2020, ne confiant pas à l’intimée la mission de faire exécuter les réparations, le grief n’est pas fondé. Il en est de même des griefs relatifs au non recouvrement de la dette locative, au chiffrage des travaux de remise en état au départ de la locataire, au recouvrement du coût des réparations et à l’absence d’action suite au signalement, en avril 2021, d’un mur trempé au rez de chaussée. En conséquence, M. et Mme [I] doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 730,41 euros en réparation du préjudice résultant de leur perte de chance de recouvrer la dette locative directement entre les mains de leur ancienne locataire.

Par ailleurs, ce mandat ne confiant pas à la société Romo immobilier la mission d’établir l’état des lieux de sortie, aucun grief ne peut lui en être fait, étant précisé que le bail liant M. et Mme [I] à leur locataire est soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 3-2, en son alinéa 1er reprend la règle selon laquelle l’état des lieux est établi contradictoirement par les parties ou à défaut, par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente. Il exige également que l’état des lieux soit établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

En son alinéa 2, le texte précité prévoit que Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’huissier ne mentionne pas dans son constat du 12 juillet 2021 avoir avisé la locataire de ce qu’il allait dresser constat des lieux. Ce constat, établi non contradictoirement hors la présence de la locataire, plus de trois mois après la fin du bail et la restitution des clés, ne saurait suffire à démontrer que la société Romo immobilier a omis de mentionner, dans l’état des lieux établi en présence de la locataire le 29 mars 2021, l’ensemble des dégradations affectant le logement, étant rappelé que l’état des lieux de sortie doit être dressé dans les mêmes formes que l’état des lieux d’entrée, lequel avait été dressé par acte sous seing privé entre la locataire et la société Romo immobilier.

En conséquence, M. et Mme [I] doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 4 564,75 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de recouvrer auprès de leur ancienne locataire le coût des travaux de réfection liés aux dégradations locatives non mis à sa charge, travaux pour lesquels aucun décompte n’est produit.

Aucune faute contractuelle n’étant retenue contre la société Romo immobilier, ils doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme 6 099 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir relouer le bien entre le 27 mars 2021 et le 27 mars 2022 et de celle de la somme de 508,25 euros par mois en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir relouer le bien à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la relocation du bien dont le mandataire doit organiser la réalisation.

Sur les demandes annexes

Les appelants qui succombent supporteront les dépens. Leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Rejette la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum M. [J] [I] et Madame [G] [X] épouse [I] aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT