COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE – TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

EXPÉDITIONS le : 25/11/2025

COPIES aux PARTIES

[E] [M] épouse [A], [L] [M]

[W] [P]

M^e Maxime MORENO

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 25 NOVEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 25/00899 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HF2G

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS en date du 29 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS

Madame [E] [M] épouse [A]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante

représentée par M^e Maxime MORENO, avocat au barreau de TOURS, substitué à l’audience par M^e Victor RAGOT, avocat au barreau de TOURS,

Monsieur [L] [M]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant

représenté par M^e Maxime MORENO, avocat au barreau de TOURS

substitué à l’audience par M^e Victor RAGOT, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur [W] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant

assisté par M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 19 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 25 novembre 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 04 novembre 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail verbal à effet du 1er novembre 1997, M. [W] [P] a donné à bail rural à M. [R] [M] diverses parcelles de terre situées commune de [Localité 9], lieudit [Localité 5], d’une superficie totale de 4ha 18a 94ca.

Le bail a fait l’objet d’une mise à disposition à compter du 1er novembre 2000 au profit du GAEC de la Chaume, le preneur en ayant avisé le bailleur par courrier du 14 décembre 2000.

Par courrier du 24 octobre 2006, M. [M] a notifié au bailleur son départ à la retraite à compter du 1er novembre 2007, l’informant de la continuation de l’exploitation par son épouse, [U] [O] épouse [M] et de leur fils [L] [M].

Le 9 novembre 2007, M. [L] [M] a informé le bailleur de la transformation du GAEC en EARL.

Par courrier du 29 août 2011, Mme [U] [O] épouse [M] a informé le bailleur de ce qu’elle prenait sa retraite et de la continuation du bail au profit de sa fille, [E] [M] épouse [A].

A compter de l’année 2016, le bailleur a manifesté son intention d’exploiter personnellement les biens loués à compter du 1er septembre 2018.

M. [P] ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours selon requête du 8 octobre 2020 à l’effet d’obtenir la résiliation du bail, prétendant n’avoir pas été informé de la cessation d’exploitation de Mme [U] [O] épouse [M] ni de ce que M. [L] [M] entendait poursuivre l’exploitation, il s’est ensuite désisté de sa demande, ce que le tribunal a constaté par décision du 18 mai 2021.

Par actes de commissaire de justice des 17 avril et 20 avril 2023, M. [P] a délivré à M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] un congé aux fins de reprise pour exploiter personnellement à compter du 31 octobre 2024.

Mme [A] et M. [M] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours en annulation de ces congés.

Par jugement rendu le 29 janvier 2025, le tribunal a :

— Rejeté la demande de nullité des congés délivrés par M. [W] [P] le 17 avril 2023 à M. [L] [M] et le 20 avril 2023 à Mme [E] [M] épouse [A] aux fins de reprises pour le 31 octobre 2024 ;

— Ordonné à M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

— Ordonné à défaut, au terme de l’année culturale, leur expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— Rejeté la demande d’astreinte formulée ;

— Condamné in solidum M [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet des congés et jusqu’à leur complet départ effectif d’un montant équivalent au fermage actuel ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020 ;

— Rejeté le surplus des demandes des parties ;

— Condamné in solidum M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] aux dépens ;

— Condamné in solidum M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] à payer à M. [W] [P] la somme de 1.800,00 € (mille huit cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon déclaration du 19 février 2025, Mme [A] et M. [M] ont relevé appel de cette décision.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 9 septembre 2025 par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception les 16 et 17 mai 2025.

Elles ont déposé des conclusions écrites, soutenues oralement par leur avocat, auxquelles il convient de se référer plus ample exposé des faits et des moyens.

M. [M] et Mme [M] épouse [A] demandent à la cour de :

— Infirmer la décision rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS, en date du 29 janvier 2025 ;

Et, statuant à nouveau :

— Annuler le congé pour reprise délivré par M. [W] [P] à Mme [E] [M] épouse [A] le 20 avril 2023 ;

— Annuler le congé pour reprise délivré par M. [W] [P] à M. [L] [M] le 20 avril 2023 ;

— Juger que Mme [E] [M] épouse [A] et M. [L] [M] bénéficient d’un bail verbal de neuf années à compter du 1er novembre 2024 sur les parcelles situées à [Localité 9], lieudit [Localité 5], d’une superficie totale de 4ha 18a 94ca ;

— Débouter M. [W] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [W] [P] à régler à Mme [E] [M] épouse [A] et M. [L] [M] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [W] [P] aux dépens.

M. [P] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS le 29 janvier 2025 ;

— Débouter M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] à payer à M. [W] [P] une somme de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Condamner in solidum M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] aux entiers dépens d’instance.

MOTIFS

Sur la reprise des terres par le bailleur

Moyens des parties

Les appelants font plaider que si le bailleur prétend reprendre une activité agricole afin d’exploiter une activité truffière, à titre individuel, et disposerait du matériel nécessaire, il ne démontre pas le respect des conditions posées à l’article L. 411-59 du code rural, à savoir,

— la capacité d’exploiter les parcelles, au motif qu’il ne prouve pas qu’il aurait les capacités physiques pour réaliser seul les travaux de plantation, d’exploitation et d’entretien des plants sur 4ha 18a alors qu’il s’agit là d’un travail considérable, puisqu’il faut compter 250 plants en moyenne à l’hectare, soit 1.000 plants à positionner et à protéger des prédateurs, suivi d’un arrosage et d’un entretien régulier. Ils prétendent que l’âge de M. [P], 69 ans, permet de retenir qu’il ne remplit pas la condition de capacité ; le brevet de technicien agricole dont il justifie ne saurait établir sa capacité à gérer une parcelle truffière, puisqu’il n’est complété par aucune expérience concrète dans le milieu trufficole, d’autant que s’il produit une facture d’achat de chêne truffier en date de 30/01/1997 et une facture d’achat de chien truffier en date du 05/05/2006, il ne fait nullement la démonstration de l’exploitation d’une parcelle truffière, alors pourtant qu’il prétend exploiter depuis 1997 et reste taisant sur le nombre d’arbres plantés dans le cadre de cette « activité truffière », sur leur qualité et leur rendement actuel (ou passé), mais également et surtout sur l’investissement qui est le sien (et qui viendrait s’ajouter à celui rendu nécessaire pour mener à bien son futur projet). A l’inverse, ils indiquent verser au débat, une photographie du champ de M. [P], prétendument utilisé comme parcelle truffière, sur laquelle il peut être observé qu’aucun arbre ne semble avoir été planté ou avoir subsisté. Une vue aérienne de sa « truffière » actuelle est également produite et tend à confirmer une absence totale d’arbres. Ils indiquent verser au débat une vue aérienne de la truffière située à 2,7 kilomètres à l’Est, évoquée par M. [P] dans ses conclusions de première instance. La comparaison est sans appel : M. [P] ne peut prétendre avoir eu une activité truffière sur la parcelle prétendument réservée à cet effet,

— la possibilité technique de réaliser le projet. Ils indiquent produire une documentation détaillant les conditions d’implantation d’une truffière, une texture du sol très organique avec un ph proche de 8 et un taux de calcaire supérieur à 1 alors que M. [P] ne rapporte aucun élément relatif à la possibilité technique de débuter son projet, notamment sur la compatibilité des sols, alors pourtant que la documentation qu’il produit (sa pièce n°6 en première instance) confirme que si le sol est trop compact (trop argileux) il y a peu de chance d’observer une production de truffes,

— le matériel nécessaire. Ils reprochent au tribunal d’avoir retenu que M. [P] justifie de matériels agricoles achetés en 2013, notamment d’un tracteur, d’une fraise rotative, d’un gyrobroyeur et avoir les moyens financiers d’acheteur d’autres matériel’ sans s’interroger sur l’adéquation du matériel avec le projet envisagé, d’autant que la possession d’une fraise rotative dénote son impréparation et sa méconnaissance de la filière trufficole, le travail des sols destinés à accueillir les truffes devant être le plus délicat possible, raison pour laquelle les professionnels privilégient des vibroculteurs ou roto-form pour aérer les sols sans les perturber, l’action d’une fraise rotative ayant pour effet d’endommager la biodiversité du sol truffier et de limiter, voire supprimer, le rendement des parcelles ; que le tracteur que prétend posséder M. [P] est un tracteur de très petite taille qui ne semble pas convenir pour l’exploitation d’une parcelle de plus de 4 hectares, surtout si M. [P] l’exploitera seul, comme il le prétend. Pour ce qui concerne l’irrigation des parcelles, au delà du puisage qui devrait être assuré par le puits de M. [N], M. [P] ne justifie pas disposer du matériel nécessaire pour irriguer les parcelles (tuyaux, vannes, goutteurs, pompe), ni de ses éventuelles démarches à ce sujet, alors que l’irrigation de plus de 4ha doit nécessairement être anticipée ; de plus, il ne donne aucune explication sur la nécessité ou non de clôturer les parcelles, et sur le budget nécessaire pour y procéder, alors même qu’il est fortement conseillé de clôturer pour protéger les plants contre le gibier (notamment les sangliers ou les chevreuils),

— les éléments financiers. Ils reprochent au tribunal d’avoir retenu que M. [P] avait les moyens financiers d’acheter d’autres matériels et d’employer des salariés agricoles alors qu’il ne produit aucun élément financier (prévisionnel, trésorerie) permettant de donner crédit à son projet alors qu’il est acquis que l’investissement s’élève à plusieurs milliers d’euros par hectare (avant production) ce qui représente en l’espèce un investissement de plus de 120 000 euros, à mettre en parallèle avec le fait que la production de truffes commence à apparaître à compter de la 7ème ou de la 8ème année,

— la justification de démarches pertinentes auprès de la filière trufficole. Ils reprochent au tribunal d’avoir retenu que le fait pour M. [P] d’avoir pris attache avec la chambre d’agriculture pour échange sur le projet de mise en place d’une truffière était suffisant pour établir l’existence de démarches pertinentes alors qu’il a accompli cette démarche le 20 septembre 2024, plus d’un an après la délivrance des congés et qu’ils aient signalé dans leurs écritures de première instance l’absence de prise de contact avec les institutions compétentes ; prise de contact qui apparaît superficielle, le seul document produit étant une attestation du 21 octobre 2024 indiquant la teneur des échanges, itinéraire technique pour la mise en place de la truffière, interprétation d’analyse des terres, notions de besoin en eau, démarches qu’ils considèrent insuffisantes, ne caractérisant pas la réelle volonté de M. [P] de s’engager dans un projet trufficole d’ampleur.

M. [P] répond que l’âge du bailleur n’est pas un obstacle à la reprise, l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime prévoyant la possibilité pour le bailleur ayant atteint l’âge légal de la retraite d’exercer la reprise notamment pour lui-même, puisqu’il peut bénéficier d’une exploitation de subsistance si superficie reprise est inférieure au seuil de 5 ha 40, visé dans l’arrêté préfectoral du 13 octobre 2016, la superficie totale louée aux consorts [M] est de 4 ha 18 a 94 ca.

Il indique que, préparant ce projet depuis de nombreuses années, il est pleinement informé des conditions dans lesquelles il peut développer une truffière sur ses terrains, prévoyant de s’y consacrer pendant 9 ans, l’âge et l’état de santé ne faisant pas partie des conditions de la reprise, d’autant qu’il peut faire appel à un salarié, à un prestataire ou à l’entraide, l’unique obligation exigée par l’article L. 411-59 du Code rural étant que le bénéficiaire de la reprise se consacre à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation, doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Il prétend disposer de la capacité professionnelle requise pour exploiter puisque titulaire d’un brevet de technicien agricole et d’un brevet de technicien supérieur agricole option techniques agricoles et gestion de l’entreprise, le texte précité n’exigeant pas d’expérience professionnelle. Pour ce qui concerne le contrôle des structures, il indique produire un courrier en date du 26 avril 2024 du préfet de région confirmant que l’opération envisagée n’est pas soumise à autorisation conformément aux dispositions de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. Sur le matériel nécessaire, il indique être propriétaire d’un tracteur, d’une herse rotative et d’un gyrobroyeur, versant au débat une documentation relative à l’activité truffière dont il ressort que des travaux de labours sont nécessaires pour la mise en place puis un broyage régulier et il considère son matériel suffisant, en précisant que la fraise rotative a été acquise pour ses besoins personnels à savoir son jardin.

Pour ce qui concerne les clôtures, il relève qu’il n’est pas exigé du bénéficiaire de la reprise qu’il précise les conditions dans lesquelles il va exploiter. Pour l’irrigation, il a l’autorisation d’un voisin, M. [N], pour l’utilisation de son puits, qui n’est pas distant de 2 100 mètres mais de 250 mètres et, s’il ne détient pas encore du matériel d’irrigation, en raison du contentieux en cours, ses avoirs bancaires (350 000 €) lui permettent de l’acquérir et d’assumer l’investissement nécessaire.

Il considère que le projet de reprise est sérieux, d’autant qu’il n’est pas novice en matière d’exploitation truffière, sa première plantation de truffes, sur d’autres parcelles lui appartenant, date de 1997, les plantations ont été réalisées au fur et à mesure, la dernière plantation date de 2019, en 2006, il a acheté un chien de race Lagotto Romagnolo, la plus réputée pour la recherche de truffes et a pris contact avec M. [G], chargé de mission animateur de la filière truffe de la chambre d’agriculture d'[Localité 4] et [Localité 8], qui atteste que leurs échanges ayant porté sur l’itinéraire technique pour la mise en place d’une truffière, l’interprétation des analyses de terres, et les notions de besoin en eau pour la mise en place des arbres ; par ailleurs, si les appelants s’étonnent de l’absence de prévisionnel, ayant été conseiller au sein d’un CER puis conseiller dans plusieurs caisses régionales de Crédit Agricole, il a acquis une expérience certaine en matière de financements agricoles, études de faisabilité, analyses prévisionnelles et se trouve à même d’apprécier seul la faisabilité de son projet ; de plus, si les appelants évoquent un coût de 120 000 euros pour l’implantation de la truffière, ses avoirs lui permettent d’y faire face ou d’avoir recours à un emprunt ; quant à l’analyse de sols, s’il n’a pu y faire procéder sans l’autorisation des preneurs, la localisation des parcelles permet aisément de confirmer qu’il s’agit d’un « secteur à truffe », les parcelles étant de bonne qualité, sans présence de cailloux, à l’Est de celles-ci, existe déjà une truffière exceptionnelle, d’une vingtaine d’années, distante d’environ 2,7 km, à l’Ouest, se trouve également une truffière, distante de 3,7 km, plus récente, plantée en chênes pubescents et chênes verts avec une densité plus importante et il en déduit qu’il remplit les conditions légales.

Réponse de la cour

Le droit pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué, notamment, pour lui-même, prévu à l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, n’est pas discuté.

Le propriétaire âgé conserve la possibilité (art. L. 411-64, al. 1er, in fine du code précité) de mettre en oeuvre son droit de reprise pour constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l’article L. 732-39, avant dernier alinéa, de ce code. Cette surface est celle qu’un agriculteur peut exploiter sans perdre le service de sa pension d’assurance vieillesse liquidée par un régime obligatoire ; elle est fixée par l’arrêté préfectoral déterminant la surface minimale d’assujettissement dans la limite maximale des deux cinquièmes de cette surface. Il n’est pas contesté que l’arrêté préfectoral du 13 octobre 2016 fixe cette surface à 5ha 40ca, surface supérieure à celle susceptible d’être reprise par M. [P], à savoir, 4 ha 18 a 94 ca.

Les conditions à remplir par le candidat à la reprise sont énumérées par les articles L. 411-58 (al. 4) et L. 411-59 du code précité. L’intéressé doit être en règle avec la législation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles : il doit justifier de certaines conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ou être titulaire d’une autorisation administrative d’exploiter ; il doit en outre mettre en valeur personnellement le bien repris pendant au moins 9 ans et avoir les capitaux nécessaires ; il est tenu d’habiter les bâtiments du fonds repris ou à proximité de celui-ci.

Pour ce qui concerne la législation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles, non seulement M. [P] est titulaire d’un brevet de technicien agricole et d’un brevet de technicien supérieur agricole option techniques agricoles et gestion de l’entreprise, le texte précité n’exigeant pas d’expérience professionnelle, mais par courrier du 26 avril 2024 du préfet de région lui a fait savoir que l’opération envisagée n’est pas soumise à autorisation conformément aux dispositions de l’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime, le seuil de 110 ha n’étant pas dépassé.

Il est certain que lorsqu’il met en oeuvre son droit de reprise pour constituer une exploitation de subsistance, le bailleur âgé n’a pas à justifier du caractère rentable de cette exploitation ni à fournir des précisions sur ses ressources (Cass. 3e civ., 23 avr. 1974 : Bull. civ. III, n° 160), mais il reste tenu de participer personnellement à l’exploitation du bien repris ( Cass. 3e civ., 25 juin 1975 : Bull. civ. III, n° 220).

Pour ce qui concerne l’aptitude physique du reprenant, il n’est pas prétendu que M. [P] aurait cessé toute activité agricole depuis longtemps en raison d’une santé déficiente et ne pourrait prétendre avoir véritablement l’intention d’exploiter de façon effective et permanente le domaine loué, d’autant qu’il est d’une superficie restreinte à 4 ha 18 a 94 ca et justifie avoir les moyens de se faire aider.

L’article L. 411-59 indiquant que le bénéficiaire de la reprise « devra posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, le moyen de les acquérir ».

Si les appelants considèrent insuffisant le matériel possédé par M. [P], celui-ci justifie qu’il a les moyens financiers lui permettant de le compléter, étant précisé qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il dispose de références en matière d’exploitation truffière.

En conséquence, la décision qui rejette la demande de nullité des congés aux fins de reprises pour le 31 octobre 2024 délivrés par M. [P] le 17 avril 2023 à M. [L] [M] et le 20 avril 2023 à Mme [E] [M] épouse [A], ordonne l’expulsion des preneurs et les condamne au paiement d’une indemnité d’occupation doit être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes annexes

Les appelants qui succombent seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à M. [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eux-mêmes étant déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne à M. [L] [M] et Mme [E] [M] épouse [A] au paiement des entiers dépens d’appel ;

Les déboute de leur demande d’indemnité de procédure ;

Les condamne, in solidum, à payer à M. [W] [P] une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT