Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05208 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDMB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2024 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 23/06451

APPELANTE

S.A. LA SOCIETE ANONYME MOBILIERE DU [Adresse 1], RCS de Paris sous le n°632 013 181, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Baptiste PREZIOSO de la SELASU Mayer Prezioso, avocat au barreau de PARIS, toque : C1389

INTIMÉS

M. [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Serge REP, avocat au barreau de PARIS, toque : E0058

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Octobre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 juillet 2023, la société anonyme mobilière du [Adresse 1] (la SAMAS) a fait assigner en référé M. et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation du 6 novembre 1999, et l’occupation sans droit ni titre de ceux-ci en raison de l’acquisition de ladite résolution,

ordonner l’expulsion de ceux-ci et de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent soit l’appartement situé au cinquième étage gauche et une chambre de service située au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 1], si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration de leurs meubles et effets mobiliers aux frais des défendeurs,

fixer l’indemnité d’occupation due par le défendeur à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 3.000 euros,

condamner solidairement ceux-ci au paiement d’une provision de 100.000 euros au bénéfice de la SAMAS en application de la reconnaissance de dette du 21 février 2022,

condamner solidairement ceux-ci au paiement d’une provision de 102.103,27 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 10 mai 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,

condamner solidairement ceux-ci au paiement d’une provision de 10.000 euros pour le préjudice moral de la SAMAS subi du fait de l’occupation illégale et de mauvaise foi des époux [C],

condamner solidairement ceux-ci aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute,

constater l’exécution de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

M. et Mme [C] ont conclu à titre principal au débouté. A titre subsidiaire ils ont demandé :

— un délai de deux ans pour régler le solde des loyers impayés,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à un montant de 1.592 euros au titre du loyer principal,

— le débouté de la SAMAS de sa demande d’application de la clause pénale de 100.000 euros,

— le débouté de sa demande de 10.000 euros pour préjudice moral et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre très subsidiaire ils ont sollicité la réduction dans de justes proportions de la clause pénale résultant de la reconnaissance de dette du 21 février 2022.

Par ordonnance de référé du 13 février 2024 le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

jugé n’y avoir lieu à référé,

jugé qu’il appartient à la partie le plus diligente de saisir le juge du fond,

jugé n’y avoir lieu, en l’état, à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

jugé que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens dans le cadre de la présente instance.

Par déclaration du 8 mars 2024, la SAMAS a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 9 avril 2024, elle demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

infirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 13 février 2024 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation du 6 novembre 1999 ;

constater l’occupation sans droit ni titre de M. et Mme [C] en raison de l’acquisition de ladite résolution ;

ordonner l’expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent à l’appartement situé au 5e étage gauche et d’une chambre de service située au 7e étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration de leurs meubles et effets mobiliers aux frais des intimés ;

fixer l’indemnité d’occupation due par les intimés à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 3.000 euros ;

condamner solidairement les époux [C] au paiement d’une provision de 100.000 euros au bénéfice de la SAMAS en application de la reconnaissance de dette du 21 février 2022 ;

condamner solidairement les époux [C] au paiement d’une provision de 120.000 euros, avec intérêts de droit sur telle somme à compter du commandement de payer du 10 mai 2023, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

condamner solidairement les époux [C] au paiement d’une provision de 10.000 euros pour le préjudice moral de la SAMAS subi du fait de l’occupation illégale et de mauvaise foi des époux [C] ;

A titre subsidiaire,

fixer l’indemnité d’occupation due par les intimés à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 1.592 euros ;

En tout état de cause,

condamner solidairement les époux [C] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonner que l’exécution de la décision à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

constater l’exécution de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées de l’appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Les intimés ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

Leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture, rendue le 8 octobre 2024, a été rejetée par ordonnance du président de la chambre du 17 octobre 2024.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application du même texte, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Sur les demandes de résiliation de la convention d’occupation, d’expulsion des occupants et de paiement d’une indemnité d’occupation

La SAMAS justifie de ce qu’elle a conclu le 6 novembre 1999 avec M. et Mme [C] une convention d’occupation portant sur un appartement meublé et une chambre de bonne situés aux 5ème et 7ème étages de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] , qui contient une clause de résiliation de plein droit de la convention en cas de non paiement d’un seul mois de loyer ou du montant des accessoires un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, et de ce qu’elle leur a fait délivrer le 10 mai 2023 un commandement de payer, visant cette clause résolutoire, la somme de 97.723,40 euros arrêtée au mois d’avril 2023 inclus, suivant un décompte annexé qui fait ressortir le non paiement du loyer depuis janvier 2018.

M. et Mme [C] n’ayant pas conclu, ils n’élèvent aucune contestation sur leur dette locative telle qu’arrêtée au commandement et sur sa non régularisation dans le mois de la délivrance de cet acte, de sorte que la résiliation de la convention d’occupation est incontestablement acquise à la date du 10 juin 2023, un mois après la délivrance du commandement de payer, et que l’expulsion des occupants, sans droit ni titre, doit être prononcée sur le fondement du texte précité.

La SAMAS sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation de 3.000 euros par mois, dont le montant, qui excède le loyer courant de 1.592 euros, n’est pas justifié à défaut de stipulation contractuelle en ce sens. Le montant non sérieusement contestable de cette indemnité due par les occupants sans droit ni titre doit être fixé au montant du loyer courant, comme la SAMAS le requiert à titre subsidiaire.

Sur les autres provisions

La SAMAS ne sollicite pas le montant de la dette locative actualisée mais :

— la somme de 100.000 euros en application d’une reconnaissance de dette signée par les parties le 21 février 2022,

— la somme de 120.000 euros en réparation de son préjudice financier,

— la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

La somme de 100.000 euros correspond au montant d’une clause pénale stipulée dans une « reconnaissance de dette et compensation de créances et dettes réciproques » signée par les parties le 21 février 2022, étant précisé que les époux [C] étaient actionnaires de la SAMAS et qu’ils ont cédé leurs actions à la SARL des Champs, partie avec la SAMAS à cette reconnaissance de dette.

Cette convention tripartite prévoit :

La fixation d’un prix de cession des actions de M. et Mme [C] à 80.000 euros,

La fixation d’une indemnité d’éviction de 120.000 euros au profit des époux [C], moyennant libération par eux des lieux occupés au plus tard le 31 décembre 2022,

(une somme totale de 200.000 euros étant ainsi due aux époux [C]),

Le paiement d’ores et déjà effectué d’une somme de 100.000 euros entre les mains des époux [C],

Une compensation entre la somme de 100.000 euros leur restant due et le montant de leur dette locative au moment de la libération des lieux (laquelle s’élève à 75.039,27 euros au 3 février 2022),

L’engagement de la SAMAS de payer la différence si la dette locative est inférieure à 100.000 euros au moment de la libération des lieux,

La SAMAS recouvrant le reliquat à l’encontre des époux [C] dans le cas inverse.

Cette convention contient à son article 3 une clause pénale d’un montant de 100.000 euros, dû par les époux [C] si ceux-ci n’ont pas libéré les lieux à la date prévue.

C’est le montant de cette clause dont la SAMAS demande le paiement à titre provisionnel, outre les sommes de 120.000 euros et de 10.000 euros en réparation de ses préjudices financier et moral résultant du manquement de ses locataires à payer le loyer et à quitter les lieux.

Cependant, l’obligation de paiement non sérieusement contestable des époux [C] ne peut que correspondre au montant de leur dette locative actualisée depuis la délivrance du commandement de payer, sous déduction de la somme de 100.000 euros qui leur reste due par la SAMAS en exécution de la convention du 21 février 2022. Or cette obligation n’est pas en l’état déterminable dans son montant, faute de production par la SAMAS d’un décompte actualisé de la dette locative, celle-ci se bornant à affirmer que la dette est aujourd’hui de près de 120.000 euros sans toutefois en justifier. Ses demandes de provisions de 120.000 euros et 10.000 euros, en ce qu’elles visent à réparer des préjudices, ne peuvent être appréciées en référé avec l’évidence requise.

Quant à la clause pénale, son montant de 100.000 euros, qui vient contractuellement s’ajouter à la dette locative en sanctionnant le non respect de la date prévue pour quitter les lieux, est de nature à constituer un avantage excessif pour le créancier et elle est dès lors susceptible d’être réduite par le juge du fond. Il ne peut donc être statué en référé sur cette demande.

La SAMAS sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes provisionnelles, sauf celle relative à l’indemnité d’occupation.

L’action de la SAMAS étant partiellement fondée, M. et Mme [C] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel en tant que parties perdantes, et condamnés à payer à l’appelante la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des deux instances.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation au 10 juin 2023, par acquisition de la clause résolutoire, de la convention d’occupation du 6 novembre 1999 conclue entre la société anonyme mobilière du [Adresse 1] et M. et Mme [C] ;

Ordonne en conséquence l’expulsion immédiate de M. et Mme [C] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé au 5ème étage gauche et d’une chambre de service située au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], si besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe à la somme de 1.592 euros l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [C] à compter de la date de résiliation de la convention d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute la société anonyme mobilière du [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

Condamne M. et Mme [C] in solidum aux dépens de première instance et d’appel,

Les condamne in solidum à payer à la société anonyme mobilière du [Adresse 1] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des deux instances.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE