COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/07/2025

la AARPI OMNIA LEGIS

ARRÊT du : 15 JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 23/01774 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G2PT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 16 Mai 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265295770462420

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE TOURAINE

agissant poursuite et diligence de son syndic, la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée au capital de 219 388 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 2]) agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE :

Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 14 Juillet 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 02 Juin 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 15 juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Mme [W] [T] est propriétaire du lot n°506 dans un immeuble dénommé Résidence [12] 1 situé [Adresse 5] à [Localité 9] (41), soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier du 9 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a assigné Mme [T] devant le président du Tribunal judiciaire de Blois en paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement en date du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Blois a :

— condamné Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires del’immeuble [Adresse 11] la somme de 13.825,33 euros pour la période du 1er juillet 2016 au 31 mars 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation à la présente procédure ;

— condamné Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné Mme [W] [T] aux dépens ;

— condamné Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 14 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation du copropriétaire au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2009 au 30 juin 2016, rejeté sa demande de capitalisation des intérêts, limité la condamnation du copropriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 100 euros.

Mme [T] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ont été signifiées à Mme [T] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses) par actes d’huissier en date des 5 septembre et 13 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidences Touraines 1 demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 16 Mai 2023 en ce qu’il a :

— rejeté sa demande de condamnation du copropriétaire au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2009 au 30 juin 2016,

— rejeté sa demande de capitalisation des intérêts,

— limité la condamnation du copropriétaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 100 euros

Statuant à nouveau :

— condamné Mme [T] à la somme de 55.601,85 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2009 au 30 juin 2016,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné Mme [T] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2009 au 30 juin 2016

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande en paiement des charges pour la période du 1er janvier 2009 au 30 juin 2016 et sollicite le paiement d’une somme de 55 601,85 euros au titre des charges dues pour cette période. Il fait valoir qu’il produit les justificatifs suffisants de sa créance.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu''aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) ».

Le premier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que 'les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part'.

L’action en recouvrement des charges de copropriété incombe au syndicat des copropriétaires. Il lui appartient de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, à hauteur d’appel :

— les procès-verbaux des assemblées générales du 9 avril 2010 approuvant les comptes de l’exercice 2009, du 6 mai 2011 approuvant en sa résolution n°1 les comptes de l’exercice 2010, de l’assemblée générale du 12 mai 2012 aprouvant les comptes de l’exercice 2011, du 8 juin 2013 approuvant les comptes de l’exercice 2012, du 21 juin 2014 approuvant les comptes de l’exercice 2013, du 27 juin 2015 approuvant les comptes de l’exercice 2014, du 4 juin 2016 approuvant les comptes de l’exercice 2015 ;

— les convocations à ces assemblées générales, sauf à celles de 2015 et 2016, auxquelles étaient joints les documents comptables soumis à l’approbation des copropriétaires ;

— un extrait du [Localité 8] Livre du syndicat portant sur le compte de Mme [T] pour les années 2009 à 2016 ;

— un décompte des sommes dues du mois de janvier 2009 au 30 juin 2016, pour un montant total de 55 601,85 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse donc aux débats des justificatifs qu’il n’avait pas produit en première instance puisque le tribunal avait constaté qu’étaient versés aux débats les seuls procès-verbaux d’assemblée générale pour la période du 4 juin 2016 au 11 juin 2022, et les appels de fonds sur la même période, tandis que sont en l’espèce produits les procès-verbaux d’assemblée générale pour la période antérieure, ainsi que l’extrait du grand livre pour la période 2009 à 2016.

Il convient de rechercher, en l’absence de décompte individuel de répartition des charges établi annuellement sur la base des comptes approuvés par l’assemblée générale, si les justificatifs qu’il verse aux débats sont suffisants pour établir tant le principe que le montant des sommes réclamées à Mme [T].

Pour l’exercice 2009, est versé aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 avril 2010 (pièce n°3), dont il résulte que les copropriétaires ont, au terme de la résolution n°1, approuvé les comptes de l’année 2009 et ratifié les appels de provisions effectués pour les mois de janvier à décembre 2009. Ces appels de provision s’élevaient, ainsi qu’il résulte du projet de résolution et des documents comptables annexés à la convocation (produite en pièce n°2), et donc approuvés par l’assemblée générale, à la somme de 937,20 euros en janvier, 937,21 euros en février, 937, 22 euros en mars, 937,23 euros en avril, 937,24 euros en mai, 946,25 euros en juin, 946,26 euros en juillet, 946,28 euros en août, 946,29 euros en septembre, 946,30 euros en octobre, 946,31 euros en novembre, 946,32 euros en décembre. Il en résulte que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires pour l’année 2009 sont parfaitement justifiées.

Pour l’exercice 2010, l’assemblée générale du 6 mai 2011 (pièce 7) a, en sa résolution n°1, décidé de 'Ratifier les appels de provisions effectués pour les mois de janvier à décembre 2010 et approuve en leur teneur, répartition et présentation les comptes de l’exercice 2010 tels que présentés dans les annexes 1 A X qui étaient jointes à la convocations. Les comptes dégagent un trop- perçu d’un montant de 147 936,98 euros, soit 493,12 euros par lot. L’assemblée générale décide de restituer ce trop-perçu avec l’appel de décembre 2011. La convocation à cette assemblée générale (pièce n°6) comporte, en question n°1 portant sur l’approbation des comptes 2010, le montant mensuel des charges appelées auprès des propriétaires de chaque studio. Ce montant correspond très exactement aux sommes réclamées à Mme [T] pour l’année 2010 (967,01 euros en janvier, 967,02 euros en février, 967,03 en mars, 967,04 euros en avril… et c…). Et le décompte du syndicat des copropriétaires fait en effet apparaître un crédit de 493,12 euros en 2012 au titre de la régularisation des charges 2010. Les sommes réclamées à Mme [T] pour l’année 2010 sont donc justifiées.

Pour l’année 2011, l’assemblée générale du 12 mai 2012 a, en sa résolution °1, décidé de 'Ratifier les appels de provisions effectués pour les mois de janvier à décembre 2011 et approuve en leur teneur, répartition et présentation les comptes de l’exercice 2011 tels que présentés dans les annexes 1 A X qui étaient jointes à la convocations. Les comptes dégagent un moins- perçu d’un montant de 18 638 euros, soit 62,13 euros par lot, l’assemblée générale décide d’appeler ce moins-perçu avec l’appel de septembre 2012". La convocation à l’assemblée générale du 12 mai 2012 ( pièce n°8) comporte, en question n°1, le montant mensuel des appels de charges réalisés auprès des propriétaires de chaque studio. Ce montant correspond aux sommes réclamées à Mme [T]. Et le décompte du syndicat des copropriétaires pour le lot de Mme [T] fait bien apparaître un débit de 62,13 euros au titre du 'moins-perçu 2011".

Tel est également le cas pour l’exercice 2012, ainsi qu’il résulte de la comparaison entre la convocation à l’assemblée générale du 8 juin 2013 (pièce 10) qui comporte dans la question n°1 le détail des appels de charges apeelés mensuellement, à hauteur de sommes qui correspondent à celles réclamées par le syndicat des copropriétaires dans son décompte, et du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2013 (pièce n°11) dont il résulte qu’a été adoptée la résolution n°1 'L’assemblée générale ratifie les appels de provisions effectués pour les mois de janvier à décembre 2012 et approuve en leur teneur, répartition et présentation, les comptes de l’exercice 2012 tels que présentés dans les annexes 1 à X qui ont été jointes à la convocation de la présente assemblée. Les comptes dégagent un trop-perçu d’un montant de 19,55 euros, soit 0,07 euros par lot. L’assemblée générale décide de restituer ce trop-perçu avec l’appel de septembre 2013".

Tel est encore le cas pour l’exercice 2013, ainsi qu’il résulte de l’examen de la convocation à l’assemblée générale du 21 juin 2014 (pièce 12) qui comporte en annexe 7 un état des charges par mois et par studio pour 2013, et du procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2014 (pièce 13) qui a en sa résolution n°4 approuvé les comptes de l’exercice 2013, faisant apparaître des charges et des produits d’un montant équivalent de sorte que le solde est égal à 0.

En revanche, pour les exercices 2014 et 2015, sont versés aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales des 27 juin 2015 (pièce 14) et 4 juin 2016 (pièce 15) au cours desquelles ont été respectivement approuvés les comptes des exercices 2014 et 2015, ainsi qu’un décompte de la créance de Mme [T] et un extrait du [Localité 8] Livre du syndicat pour les périodes considérées. Toutefois, ces éléments sont insuffisants à justifier du montant des sommes imputées à Mme [T], les décisions d’assemblées générales approuvant les comptes ne précisant pas le montant des appels mensuels de charges effectués pour chaque studio et n’y sont annexés aucun document comptable ; le [Localité 8] livre qui récapitule le montant des charges appelés sans plus de justification est insuffisant à justifier du montant des sommes effectivement dues par Mme [T]. Or le syndicat des copropriétaires ne produit ni les convocations auxquelles sont annexés les documents comptables soumis à l’approbation de l’assemblée générale, ni les décomptes individuels de répartition des charges de nature à justifier du montant des sommes qui lui sont imputées (de l’ordre de 474,97 euros par mois jusqu’en juin 2014, de 231,52 euros à compter de juin 2014, de 157,88 euros en 2015) ou en crédit (une somme de 1159 euros est portée au crédit de son compte en décembre 2014, sans que cette somme ne soit d’une quelconque façon justifiée).

Il convient dès lors de rejeter la demande en paiement des charges au titre des exercices 2014 et 2015, insuffisamment justifiées. Il convient donc de déduire des sommes réclamées, selon le décompte du syndicat, respectivement 5206,20 euros (exercice 2014), 2 651,48 euros (exercice 2015).

Enfin, pour les charges réclamées au titre de l’exercice 2016, force est de constater que n’est pas versé aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant de sa créance pour les charges dues au titre de l’année 2016. Il sera donc débouté de sa demande en paiement d’une somme de 1324,85 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier au 30 juin 2016.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement des sommes suivantes qui figurent dans son décompte et dans les extraits du [Localité 8] Livre :

Année 2010 :

— appel travaux d’étanchéité : 134,60 euros

Cette somme est justifiée en considération de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 9 avril 2010 (pièce 3), qui a décidé de procéder à des travaux d’étanchéité et d’isolation des terrrasses des salles à manger, pour un coût global de 40 395,75 euros, soit 134,60 euros par studio.

— Avance solidarité : 1350 euros

Cette somme est justifiée en considération de la résolution 5 de l’assemblée générale du 6 novembre 2010 (pièce 5) qui a décidé de constituer une avance de solidarité d’un montant de 405 000 euros soit 1350 euros par lot.

Année 2013 :

Appels provision licenciement : ces sommes sont justifiées en considération du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2013 (pièce 11) ayant voté, en sa résolution n°9 – 4, la constitution d’un budget global de 900 000 euros, soit 3000 euros par lot, pour faire face au coût des licenciements de personnels décidés par les résolutions précédentes.

Avance solidarité : 1800 euros. Cette somme est justifiée en considération du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2013 ayant voté, en sa résolution n°12, la constitution d’une avance de solidarité d’un montant de 1800 euros par lot.

Avances patrimoine : 58 euros de janvier à juin 2014 (résolution 21 de l’assemblée générale du 21 juin 2014) (pièce 13), puis 133,36 euros à compter de juillet 2014, soit 1148,16 euros.

Les sommes réclamées à ce titre sont donc justifiées.

En conséquence, Mme [T] sera condamnée à payer une somme de 55 601,85 – 5206,20 euros (charges courantes exercice 2014) -

2 651,48 euros (charges courantes exercice 2015) – 1324,85 euros (charges courantes 1er semestre 2016) = 46 419,32 euros au titre des charges de copropriété dues pour les périodes du 1er janvier 2009 au 30 juin 2016, et donc en sus de la somme de 13 825,33 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée en 1ère instance pour la période du 1er juillet 2016 au 31 mars 2023, la demande en paiement des charges courantes dues du 1er janvier 2014 au 30 juin 2016 étant rejetée comme insuffisamment justifiée.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2023, date de l’assignation.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière dans les conditions légales, tant pour les condamnations prononcées en première instance qu’à hauteur d’appel.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Dans les motifs de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [T] à lui verser une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, cette demande ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande dont la cour n’est pas saisie, étant précisé que l’infirmation du jugement n’étant pas demandée du chef de la condamnation de Mme [T], prononcée par le premier juge, à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, ce chef de dispositif, qui n’est pas soumis à la cour, est donc définitif.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’indemnité de procédure allouée au syndicat des copropriétaires.

Mme [T] supportera les dépens de la procédure d’appel.

Les circonstances de la cause justifient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il rejette la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges pour la période antérieure au 1er juillet 2016 et en ce qu’il rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Le CONFIRME pour le surplus des dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE Mme [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] 1 une somme de

46 419,32 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2009 et le 30 juin 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2023, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière dans les conditions légales, s’agissant des intérêts assortissant cette condamnation ainsi que les intérêts assortissant la décision de première instance ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Mme [W] [T] à verser une somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ;

CONDAMNE Mme [W] [T] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT