N° 84

IM

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Copie exécutoire délivrée à

M^e WONG-YEN

le 14 mars 2025

Copie authentique délivrée à M^e HUGUET

le 14 mars 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 mars 2025

N° RG 23/00229 – N° Portalis DBWE-V-B7H-VAZ ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 23/208, RG n° 21/00227 en date du 28 avril 2023 rendu par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 19 juillet 2023 ;

Appelante :

[N] [R], née le 25 Août 1973 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 1] à [Localité 3], nantie de l’aide juridictionnelle n° 2023/001263 du 13 juillet 2023 ;

Représentée par M^e Adrien HUGUET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

[P] [K] veuve [V], née le 18 Avril 1941 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[F] [V], né le 29 Novembre 1961 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[I] [V] épouse [O], née le 10 Avril 1963 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[W] [V] épouse [Z], née le 05 Février 1965 à [Localité 4],

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[A] [V], né le 12 Février 1967 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[E] [V], née le 13 Mai 1969 à [Localité 4],

de nationalité Française, de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[B] [V], né le 31 Mars 1977 à [Localité 4], de nationalité Française, de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

Ayant pour avocat la Selarl CHANSIN-WONG-YEN, représentée par M^e Stéphanie WONG-YEN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 15 novembre 2024 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 décembre 2024, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M. RIPOLL et M^me SZKLARZ, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2014, les consorts [V] ont donné à bail à Mme [N] [R] un appartement de type F3 situé à [Adresse 5] au premier étage moyennant un loyer mensuel de 90 000 F CFP.

Suivant avenant du 2 mai 2014, le loyer était ramené à la somme de 80 000 F CFP compte tenu de la restitution par la locataire de la place de parking.

Suivant acte d’huissier, les consorts [V], par l’intermédiaire de leur mandataire, la sarl Levy Immobilier Tahiti ont fait délivrer à Mme [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 210 000 F CFP dans un délai de deux mois et de leur transmettre dans un délai d’un mois une attestation d’assurance habitation en cours de validité, commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 9 avril 2021, les consorts [V] ont saisi le juge des référés du tribunal civil de première instance de Papeete afin d’obtenir qu’il soit enjoint à Mme [R] d’autoriser l’accès à son appartement par toute entreprise mandatée par eux afin de remédier aux infiltrations d’eau s’écoulant de son appartement dans le local situé au rez-de-chaussée.

Par ordonnance du 26 avril 2021, le juge des référés du tribunal civil de première instance a constaté le désistement d’instance des consorts [V].

Par acte d’huissier de justice an date du 21 mai 2021 et requête déposée au greffe le 26 mai 2021, les consorts [V] ont fait assigner Mme [R] devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fin de résiliation du bail et de condamnation à leur payer les loyers impayés.

La copie de l’assignation accompagnée de la requête a été adressée au président de la Polynésie française.

Courant avril 2021, à la suite d’un accord intervenu avec les consorts [V], Mme [R] a déménagé pour s’installer provisoirement dans un appartement situé au 2ème étage moyennant une réduction de loyer à 40 000 F CFP.

Par la suite, Mme [R] a quitté les lieux sans préavis.

Par jugement du 28 avril 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— prononcé la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2021,

— condamné Mme [R] à payer aux consorts [V] la somme de 530 000 F CFP au titre des loyers impayés,

— débouté Mme [R] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

— condamné Mme [R] à payer aux consorts [V] la somme de 150 000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile.

Par requête du 19 juillet 2023, Mme [R] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régulièrement notifiées le 19 juillet 2023, Mme [R] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de :

— fixer la date de résiliation du bail à la date du 31 août 2021, date de son départ des lieux donnés à bail,

— condamner solidairement les consorts [V] à lui payer la somme de 228 483 F CFP au titre des comptes entre les parties ;

— condamner solidairement les consorts [V] à lui payer la somme de 200 000 F CFP au titre de son trouble de jouissance.

Elle sollicite en outre l’octroi de la somme de 91 200 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Elle soutient essentiellement que le 14 décembre 2020, l’alimentation en eau froide de son logement a été coupée sans préavis, qu’un mois plus tard les bailleurs l’ont avisé de la nécessité d’effectuer des travaux de plomberie dans son logement et ont proposé de la reloger temporairement dans un logement plus petit situé au deuxième étage, ce qu’elle refusait dans la mesure où il lui était impossible de déménager dans l’urgence et où le voisinage immédiat de l’appartement était bruyant.

Elle expose qu’elle s’est finalement résignée à déménager le 12 avril 2021 compte tenu de l’introduction de l’instance en référé des bailleurs mais que ce relogement qui devait initialement durer quelques jours a finalement été prévu pour une durée de deux mois.

Elle ajoute qu’elle a finalement quitté les lieux le 27 août 2021, date à laquelle lui ont été remises les clefs de son Fare OPH et que le bail doit être considéré résilié au 31 août 2021.

Pour les comptes entre les parties elle explique que, suite au commandement de payer, sa soeur a réglé deux mois de loyer soit la somme de 160 000 F CFP outre le dépôt de garantie qui ne lui a jamais été restitué, qu’à compter du 14 décembre 2020, les bailleurs ne peuvent lui réclamer aucun loyer compte tenu de la coupure d’eau froide contraire à leur obligation de délivrer un logement décent.

Elle affirme que sa dette de loyer s’élève à la somme de 101 517 F CFP, que compte tenu des sommes versées elle est donc créditrice de la somme de 228 483 F CFP, somme au paiement de laquelle les bailleurs doivent être condamnés.

Elle ajoute qu’en raison de son trouble de jouissance, elle a droit à la somme de 200 000 F CFP à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions régulièrement notifiées le 12 avril 2024, les intimés demandent la confirmation du jugement sauf à voir porter à la somme de 610 000 F CFP la dette locative de Mme [R] outre celle de 11 517 F CFP au titre des frais d’huissier et de 300 000 F CFP pour leurs frais irrépétibles.

A titre subsidiaire, ils demandent la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions.

Ils soutiennent essentiellement que les comptes entre les parties ont été régulièrement effectués par leur mandataire, agent immobilier, que tous les versements de Mme [R] ont été déduits que le dépôt de garantie n’ a pas à être restitués les locaux ayant été rendus dans un état déplorable. Ils ajoutent que Mme [R] est partie à la cloche de bois et que les clefs ne leur sont parvenues que le 23 septembre 2021.

Ils contestent avoir failli à leur obligation de délivrer un logement décent, Mme [R] s’étant toujours opposée à la réalisation des travaux de plomberie rendus nécessaires par la fuite d’eau située dans son appartement. Ils ajoutent que le dommage invoqué par Mme [R] ne résulte que de son propre fait, l’entrepreneur ayant coupé l’eau pour procéder à des réparations mais Mme [R] ayant toujours refusé l’accès à son appartement.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la date de résiliation du bail :

Mme [R] ne conteste pas n’avoir jamais donné de préavis de départ. Elle affirme avoir restitué les clefs en août 2021 mais n’en apporte pas la preuve alors que les bailleurs affirment avoir récupéré la clef de l’appartement le 23 septembre 2021 et qu’en première instance, le juge a relevé que la locataire était d’accord avec une résiliation du bail à la date du 30 septembre 2021.

Le bail a donc été résilié le 30 septembre 2021 et le jugement doit donc être confirmé de ce chef.

Sur la dette locative :

Mme [R] soutient qu’elle n’était plus tenue de payer les loyers à compter du 14 décembre 2020 compte tenu de la coupure d’eau et du non respect par les bailleurs de délivrer un logement décent conformément à l’article 6 de la loi de Pays du 19 octobre 2012.

Elle rappelle qu’aux termes de l’article 1724 du code civil si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Toutefois, ce même texte prévoit en son alinéa 1 que si durant le bail la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée.

Il est constant que le logement occupé par Mme [R] nécessitait des travaux de plomberie du fait des infiltrations d’eau qui ruisselaient jusqu’au rez-de-chaussée rendant le local loué au rez-de-chaussée inexploitable.

Il est également établi par les pièces versées aux débats que Mme [R] s’est toujours opposée à ce que le plombier pénètre dans son appartement. Elle n’a accepté un relogement le temps de la réalisation des travaux que suite à une assignation en référé.

C’est donc du fait de son obstruction que les travaux de plomberie n’ont pu être réalisés et que la coupure d’eau froide est intervenue. Elle est donc redevable des loyers durant cette période, aucune faute ne pouvant être reprochée au bailleur.

De même, le bailleur n’a pas à restituer le dépôt de garantie dans la mesure où il démontre que suite à la réalisation tardive des travaux de plomberie, l’appartement était détérioré suite aux nombreuses infiltrations.

Il appartient au débiteur d’une obligation de prouver qu’il s’en est acquitté.

En l’espèce, il n’est pas établi que la preneuse s’est acquittée de sa dette locative pour les mois de décembre 2020 et janvier 2021, une simple attestation de sa soeur à laquelle n’est jointe aucun relevé de compte prouvant la réalité du paiement ne pouvant suffire à l’exonérer du paiement de ces deux mois de loyer.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que Mme [R] est redevable d’une dette locative de 610 000 F CFP arrêtée à la date du 30 septembre 2021, somme qu’elle doit être condamnée à payer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Il résulte des éléments évoqués ci dessus que Mme [R] est seule responsable de la coupure d’eau dans la mesure où elle a toujours refusé que des travaux soient réalisés dans son appartement alors qu’il résulte des échanges entre les différents intervenants que les travaux étaient destinés à mettre un terme à l’écoulement d’eau dans le local du rez-de-chaussée. Suite à son relogement rendu nécessaire par la réalisation des travaux moyennant un loyer ramené à la somme de 40 000 F CFP, la locataire ne démontre par aucun élément qu’elle a, à l’issue des travaux, demandé à réintégrer son ancien logement.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance doit être rejetée.

Sur les frais d’huissier :

Les bailleurs démontrent avoir payé la somme de 11 517 F CFP au titre des frais d’huissier, somme que la locataire doit être condamnée à payer.

Sur l’article 407 du code de procédure civile :

L’équité commande d’allouer aux intimés la somme de 150 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 28 avril 2023 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2021 et a débouté Mme [N] [R] de ses demandes indemnitaires ;

L’infirme en ce qu’il a condamné Mme [N] [R] à payer à [P] [K] veuve [V], [F] [V], [I] [V] épouse [O], [W] [V] épouse [Z], [A] [V], [E] [V] et

[B] [V] la somme de 530 000 F CFP au titre des loyers impayés.

Stauant à nouveau de ce seul chef infirmé ;

Condamne Mme [N] [R] à payer à [P] [K] veuve [V], [F] [V], [I] [V] épouse [O], [W] [V] épouse [Z], [A] [V], [E] [V] et [B] [V] la somme de 610 000 F CFP au titre des loyers impayés arrêté à la date du 30 septembre 2021 ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [N] [R] à payer à [P] [K] veuve [V], [F] [V], [I] [V] épouse [O], [W] [V] épouse [Z], [A] [V], [E] [V] et [B] [V] la somme de 11 517 F CFP en remboursement des frais d’huissier ;

Condamne Mme [N] [R] à payer à [P] [K] veuve [V], [F] [V], [I] [V] épouse [O], [W] [V] épouse [Z], [A] [V], [E] [V] et [B] [V] la somme de 150 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [R] aux dépens d’appel.

Prononcé à [Localité 4], le 13 mars 2025.

La greffière, La présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ