N° 318

MFB -------------

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Jourdainne

le 9.10.2025

Copie authentique délivrée à :

— M^e Bennouar

le 9.10.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 09 octobre 2025

N° RG 24/00059 ;

Décision déférée à la cour : jugement n°23/495, rg n° 21/00411 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 23 octobre 2023 et jugement n°100/add, rg n° 21/00411 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 28 février 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 14 février 2024 ;

Appelants :

M. [R] [X], né le 11 octobre 1970 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 8] ;

M. [K] [E],né le 31 août 1942 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] ;

La Société [L], société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 109 C, N°Taliiti 933 226, et prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 7] ;

Représentés par M^e Smaïn BENNOUAR, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 6] Royal Palms représenté par son syndic, la Société Ethik, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce sous le numéro 07145B, n° Tahiti 823 450 et prise en la personne de son représentant légale, domicilié ès qualité à son siège social sis [Adresse 1] ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 11 juin 2025 ;

Composition de la cour :

La Cause à été débattue et plaidée en audience publique du 14 août 2025, devant M^me Brengard, présidente de chambre, M^me Martinez, conseillère et M^me Boudry, vice présidente placée auprès de la première présidente, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me Oputu-Teraimateata ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me Brengard, présidente et par M^me Oputu-Teraimateata, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Suivant requête enregistrée le 29 septembre 2021, Monsieur [R] [X], la SCI [L] et Monsieur [K] [E] ont fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete le [Adresse 11] représentée par son syndic en exercice, la SARL Ethik aux fins d’obtenir l’annulation,

— des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021, et subsidiairement des résolutions 2,4, 5 et 16 de cette assemblée,

— l’assemblée générale du 24 juin 2021 et subsidiairement des résolutions 25 à 31 adoptées par cette assemblée.

Les décisions attaquées

Suivant jugement n° 100 rendu contradictoirement le 28 février 2023, le tribunal,

' a rejeté des débats la retranscription de l’enregistrement audio de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021 effectué par [R] [X],

' a déclaré irrecevables les demandes formulées par [R] [X], la SCI [L] et [K] [F] visant à obtenir la nullité dans leur ensemble des assemblées générales des 29 avrils et 24 juin 2021,

' a déclaré régulières les résolutions 4,5 et 16 de l’assemblée générale du 29 avril 2021,

' a déclaré régulières les résolutions 25 à 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021,

' a, en conséquence, débouté [R] [X], la SCI [L] et [K] [F] de leur demande en nullité desdites résolutions,

' a ordonné avant-dire droit sur la régularité de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021, la réouverture des débats, faisant injonction au conseil du syndicat des copropriétaires de produire le devis de travaux relatifs à la reprise du dégât des eaux survenu dans le sol de la copropriété, soumis au vote de l’assemblée générale, ainsi que la police d’assurance contractée, ou une attestation de l’assureur précisant qu’elle ne prend pas en charge des travaux mentionnés au devis s’y rapportant,

' dans l’attente, et sur ce seul point, a sursis à statuer sur la demande de nullité de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 29 avril 2021,

' a débouté les requérants de leurs prétentions fondées sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 200'000 Fcfp ,

' a dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire et a réservé les dépens.

Suivant jugement n° 23/495 rendu contradictoirement le 23 octobre 2023, le tribunal vidant sa saisine,

' a débouté [R] [X], la SCI [L] et [K] [F] de leur demande en nullité de la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021,

' a dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de sa décision,

' a condamné les requérants in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 150'000 Fcfp et à supporter les entiers dépens.

La procédure d’appel

Suivant requête enregistrée au greffe le 14 février 2024, [R] [X], la SCI [L] et [K] [F] ont relevé appel des deux jugements précités du 28 février 2023 et du 23 octobre 2023 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], demandant à la cour, statuant après infirmation des deux décisions,

' d’annuler l’intégralité des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril et celle du 24 juin 2021,

' subsidiairement annuler les résolutions 2,4, 5 et 16 adoptées par l’assemblée générale du 29 avril 2021,

' annuler les résolutions 25 à 31 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021,

' condamner le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité de procédure de 150'000 Fcfp à chacun des trois requérants, et à supporter les entiers dépens de l’instance,

' dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune concernant cette procédure ainsi que de toute participation à la condamnation de la copropriété.

En ses conclusions d’intimé déposées le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires entend voir la cour confirmer les deux jugements querellés puis condamner les appelants aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 500 000 Fcfp .

***

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure, des prétentions des parties, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. Se conformant aux dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, la cour répondra aux moyens par les motifs ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION

[R] [X], la SCI [L] et [K] [E] contestent la validité des assemblées générales du 29 avril 2021 et 24 juin 2021.

Comme le conclut le syndicat des copropriétaires depuis la première instance, il résulte de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

portant statut de la copropriété que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée contestée, par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas contesté la recevabilité de l’action

introduite par la requête du 29 septembre 2021 à l’égard des deux assemblées mais a, en revanche, fait observer d’une part que les trois requérants par [R] [X], la SCI [L] et [K] [E] étaient présents aux assemblées contestées et ont voté en faveur de certaines délibérations .

Selon le deuxième alinéa de l’article 42, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

Seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut agir en nullité de l’assemblée générale et qu’ainsi le copropriétaire qui a voté une décision n’est pas admis à contester l’assemblée générale dans son ensemble. En effet, celui qui a voté la décision a manifesté sa volonté d’adhésion et il ne peut se plaindre d’une volonté collective à la création de laquelle il a contribué et qui correspond à la sienne propre. Dès lors, les copropriétaires qui ont voté en faveur de délibérations prises par l’assemblée générale ne sont pas recevables à venir les remettre en cause, ce qui les rend irrecevables à solliciter l’annulation de celles-ci.

En revanche, ils sont recevables à agir en nullité des délibérations au sujet desquelles ils ont été soit défaillants soit opposants.

***

Il résulte effectivement des feuilles de présence des deux assemblées produites aux débats, que M.[X], SCI [L] et [K] [E] y ont assisté et qu’ils ont voté en faveur de certaines délibérations de sorte qu’ils ne peuvent plus solliciter l’annulation de l’intégralité des résolutions prises pendant ces deux assemblées.

Ainsi,

' à l’assemblée générale du 29 avril 2021 :

— M.[X], la SCI [L] et [K] [E] ont tous voté pour la résolution n°1-2 qui a été rejetée par la majorité des copropriétaires votants,

— M.[E] a voté pour les résolution n°2 à 4 (notamment),

— La SCI [L] a voté pour les résolutions 7 et 11

— M.[X] a voté pour la résolution 12 qui a été acceptée à l’unanimité.

' à l’assemblée générale du 24 juin 2021,

— M.[E] a voté pour les résolutions 1 et 1-1,

— M.[X] s’est abstenu de voter pour ces deux résolutions mais il n’était donc ni défaillant ni opposant. Il a voté pour les résolutions 26 à 29 qui sont des décisions de rejet.

— la SCI [L] a voté pour les résolutions 1, 1-1, 5, 6

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a jugé que l’action en contestation de l’ensemble des délibérations prises à ces deux assemblées générales était irrecevable.

Dès lors, les moyens de nullité tenant à l’inexistance ou l’irrégularité de la feuille de présence, au non-respect des procurations (art 22 de la loi du 10 juillet 1965), à l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du 24 juin 2021 et à la contestation des résolutions concernant la désignation du président et des scrutateurs au scrutin de liste, sont inopérants puisqu’ils concernent des vices de forme de l’assemblée et visent à obtenir la nullité de l’assemblée générale en intégralité.

En revanche, M.[X] qui est bien opposant à certains votes est recevable à agir en contestation des résolutions qu’il a contestées.

Sur les délibérations 2,4,5,et 16 de l’assemblée générale du 29 avril 2021,

' la critique de la résolution n° 2 concernant l’approbation des comptes de l’exercice courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, faisant valoir que le copropriétaire n’ont pas disposé d’un temps raisonnable de consultation des pièces comptables. Or les comptes seraient affectés de nombreuses irrégularités.

M.[E] a voté pour cette résolution. Il est donc irrecevable à la contester.

En son jugement du 28 février 2023, le tribunal a décidé par des motifs circonstanciés, précis et pertinents que la cour adopte car ils ne sont remis en cause en appel par aucun élément probant nouveau ou sérieux, que les moyens de nullité de ladite résolution n’étaient pas justifiés. Il a réouvert les débats sur cette résolution aux fins de demander des éléments complémentaires au syndic pour éclaircir le point soulevé par les opposants selon lequel un dégât des eaux aurait été facturé à la copropriété alors qu’il aurait pu être prise en charge par une assurance.

En sa décision du 23 octobre 2023, constatant que le syndicat avait produit les pièces établissant que le sinistre ayant donné lieu à l’établissement d’une facture de 92'800 114 Fcfp un sinistre susceptible d’être pris en charge par une assurance, le tribunal a dans le cadre de son appréciation souveraine des éléments du dossier, décidé qu’il n’y avait pas lieu d’annuler ladite résolution2 car rien n’établit que les comptes sont faussés par l’ajout de cette dette de la copropriété.

' la critique de la résolution 4 concernant l’approbation d’une reprise sur provisions,

M.[E] a voté pour et il est irrecevable à la contester.

Les opposants indiquent que les travaux en question n’avaient pas de caractère d’urgence et auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires en amont et non seulement validés après exécution.

Il ressort des pièces produites que les travaux en question étaient bien une urgence car ils concernaient le remplacement d’une partie du système de filtration de la piscine qui s’était avérée défectueuse lors de travaux de

rénovation du deck, qui avait également permis de détecter un défaut du béton au niveau de la ceinture de la piscine. Ces travaux étant commencés, c’est à juste titre que le syndic a ordonné qu’ils soient exécutés sans avoir au préalable sollicité l’avis de l’assemblée générale des copropriétaires qui a été consultés le 29 avril 2021 et qui a voté son approbation.

'la critique de la résolution 5 concernant l’approbation d’affectation des travaux supplémentaires futurs de ravalement de façade,

Ces travaux qui concernaient un vice du gros 'uvre révèlent dans le cadre des travaux de ravalement des façades de la résidence. Dès lors, le syndic n’a pas outrepassé ses pouvoirs en faisant effectuer ces travaux supplémentaires. Du reste, l’assemblée générale du 29 avril 2021 a voté son approbation à la majorité requise par la loi.

' la critique de la résolution 16 concernant l’approbation d’un protocole d’accord avec la SARL royale Palms.

M. [E] qui était présent s’est abstenu de voter mais il n’est donc ni opposant ni défaillant et donc irrecevable à agir .

M.[X] et la SCI [L] font grief au syndic d’avoir recherché, sans avoir obtenu un mandat de l’assemblée générale, un accord avec la société royale Palms en vue de régler le problème des malfaçons constatées à l’occasion des travaux de ravalement des façades.

Comme l’a fait observer le premier juge, aucun protocole d’accord n’a été signé entre le promoteur et le syndic et du reste, l’assemblée générale s’est bornée à approuver la démarche amiable entreprise puis a mandaté son avocat pour établir un protocole transactionnel.

Dès lors, la cour ne voit pas le vice qui entacherait cette délibération qui ne comporte aucune décision qui pourrait être préjudiciable à la copropriété ou aux copropriétaires opposants.

S’agissant des demandes d’annulation de résolutions prises à l’assemblée générale du 24 juin 2021,

Sur la contestation des résolutions 25 à 31 qui tendent au rejet de demandes présentées par [R] [X]

M.[E] qui était présent, n’a pas pris part au vote de ces délibérations mais pour autant, n’étant ni opposant ni défaillant, il est irrecevable à agir en contestation.

La SCI [L] était présente mais n’a pas pris part au vote des délibérations 25 à 29 ; pour autant, elle n’est ni opposant ni défaillant, et elle est donc irrecevable à agir en contestation contre elles . Elle a en revanche voté pour les résolutions 30 qui a été rejetée et contre la résolution 31 qui a été acceptée.

Quant à M.[X] il a voté pour les résolutions 25 à 30 qui ont été toutes rejetées par la majorité légale des copropriétaires votants .

En sa contestation, il soutient qu’elles ont été votées en bloc.

Cependant, la lecture du procès-verbal montre que ces résolutions ont été soumises au vote individuellement et que pour les 6 premières, elles ont été rejetées par les copropriétaires dans des conditions de quantum tout à fait régulières rapportées au procès-verbal, alors que la dernière -n° 31- présentée tout aussi individuellement, a été acceptée à la majorité, étant observé qu’elle autorise le syndicat des copropriétaires à ester en justice pour faire cesser le trouble causé par les agissements de [R] [X] qui publie constamment sur les réseaux sociaux à l’entente « royale Palms » des propos qui portent atteinte à l’intérêt général la copropriété.

La cour note qu’en tout état de cause, la convocation qui est produite aux débats comporte un ordre du jour détaillé et indique que tous les documents joints dans la convocation du 29 avril 2021 reste valable également pour cette assemblée. Les conditions de vote et de majorité sont bien mentionnées.

Il n’est en outre pas allégué que M.[X] a demandé à voir des documents qui ne lui ont pas été remis, étant ayat par ailleur constaté que le délai entre la convocation du 27 mai 2021 et l’assemblée générale tenue 24 juin 2021 était suffisant pour lui permettre de consulter les documents adéquats.

Les conditions formelles de vote de ces délibérations étant régulières et M.[X] n’ayant pas fait plaider l’abus de majorité, sa contestation est donc irrecevable puisque n’ayant pas prouvé une irrégularité de forme, il ne peut demander au juge de revoir le fond d’une décision prise par la majorité régulière des copropriétaires.

Il s’évince des motifs susvisés que l’action en contestation des trois appelants était irrecevable sur certaines demandes et mal fondée pour les autres.

Par conséquent, les jugements entrepris seront confirmés en toutes leurs dispositions et [R] [X], [K] [E] et la SCI [L] seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 300 000 Fcfp au syndicat des copropriétaires intimé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare l’appel de [R] [X], [K] [E] et la SCI [L] recevable ;

Au fond, confirme les deux jugements entrepris en toutes leurs dispositions ;

Condamne en outre, [R] [X], [K] [E] et la SCI [L] in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure d’appel de 300 000 Fcfp au syndicat des copropriétaires intimé.

Prononcé à [Localité 4], le 9 octobre 2025.

La greffière, La Présidente,

signé : M. Oputu-teraimateata signé : MF. [Adresse 2]