N°17

IM

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Copie exécutoire délivrée à :

— La Polynésie française

le 26.1.2026

Copie authentique délivrée à :

— M^e Canevet

le 26.1.2026

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 22 janvier 2026

N° RG 24/00288 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 371, rg n° 22/00245 du Tribunal civil de première instance de papeete du 17 juin 2024 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 16 septembre 2024 ;

Appelante :

La Société Laurama Investissement 2020, société en nom collectif immatriculée au Rcs de papeete sous le n° Tpi 20 276 B, dont le siège social se situe [Adresse 2] ;

Représentée par M^e Mikaël CANEVET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

La Polynésie française, Etablissement Public représenté par son président, monsieur [F] [B], dont le siege est sis présidence de la Polynésie française [Adresse 7] Polynésie française;

Ayant conclu ;

Le Ministère Public, ayant conclu ;

Son avis ayant été régulièrement notifié aux parties ;

Ordonnance de clôture du 11 aout 2025 ;

Composition de la cour :

Après communication de la procédure au ministère public conformément aux articles 249 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française et après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 13 novembre 2025, devant M^me Martinez, conseillère désignée par l’ordonnance n° 35/ORD/PP.CA/25 de la première présidente de la Cour d’Appel de Papeete en date du 21 mai 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, M^me Prieur, conseillère et M^me Boudry, vice présidente placée auprès de la première présidente, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me Souché ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me Martinez présidente et par M^me Oputu-Teraimateata greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration du 28 septembre 2020, M.[W] [Z] représentant légal de la SNC Laurama investissement 2020 a informé la recette ' conservation des hypothèques de [Localité 5] de son projet de réalisation d’une opération de construction à [Localité 6] ( île de Tahiti ) s’inscrivant dans le cadre du dispositif d’incitation fiscale à l’investissement outre-mer, et il a sollicité et obtenu l’application du droit fixe d’enregistrement de 10'000 Fcfp ainsi que l’exonération des droits de publicité foncière.

Dans sa déclaration, il a expliqué que l’opération de défiscalisation consistait en l’acquisition d’un terrain destinée à la construction de trois maisons d’habitation à destination locative, avec rachat du bien immobilier au bout de cinq ans par une SCI dénommée 'Laurama IV’ .

Par acte du 30 décembre 2020 enregistré le 6 janvier 2022, la SNC a cédé à la SCI Laurama IV une parcelle constituant le lot n° 1 et a conservé le surplus du terrain destiné à la construction de deux maisons.

Cet acte a donné lieu à un avis de recouvrement n° 597/MEF/DAF ' RCH daté du 6 janvier 2021 par lequel les services de la recette-conservation des hypothèques a notifié à la SNC Laurama un rappel des droits d’enregistrement exigibles au titre de l’acquisition initiale du terrain sur lequel la maison avait été édifiée. Ce redressement était motivé par le fait que la SNC n’avait pas respecté le montage déclaré de défiscalisation en vendant le lot n° 1 de la copropriété avant l’expiration de la période locative de cinq ans minimum. La SNC se voyait ainsi sommée de payer 5'119'100 Fcfp au titre des droits rappelés et intérêts de retard.

Par courriel du 12 janvier 2021, le notaire ayant reçu la vente, adressé une demande d’explication à la recette ' conservation des hypothèques, à laquelle il était répondu.

Puis par mail du 20 janvier 2021, le représentant de la SNC Laurama demandait le bénéfice du droit fixe de 10'000 Fcfp au motif que la vente d’une partie du bien soumis à défiscalisation était due à des difficultés rencontrées dans la recherche d’investissements fiscaux métropolitains. En réponse, le 28 janvier 2021, la recette ' conservation des hypothèques lui opposait un refus motivé.

Le 28 janvier 2021, le représentant de la SNC a saisi officiellement la recette ' conservation des hypothèques d’une déclaration modificative de son projet de défiscalisation initial.

Le 22 octobre 2021, la SNC a formé un recours préalable auprès du président de la Polynésie française pour demander le dégrèvement des droits d’enregistrement et intérêts de retard dus en raison de la remise en cause du régime dont elle avait initialement bénéficié.

Considérant que faute de réponse de la Polynésie française, une décision implicite de rejet était constituée, la SNC Laurama investissement 2020 a introduit une procédure devant le tribunal civil de première instance de Papeete par acte d’huissier du 30 juin 2022 aux fins d’obtenir un dégrèvement d’un montant de 5'119'100 Fcfp sur le montant des rappels de droits d’enregistrement et intérêts de retard portant sur le lot n° 514 cadastré section CD n° [Cadastre 1] du lotissement [Adresse 4] [Cadastre 3] à Punaauia.

***

Par jugement contradictoire n° 371 rendu le 17 juin 2024 ( RG 22/00 245), le tribunal a déclaré recevable le recours juridictionnel de la SNC Laurama investissement 2000 20 mai l’a débouté de l’ensemble de ses demandes, retenant que le redressement litige litigieux était valide, et condamnant la requérante aux dépens.

***

Suivant requête déposée le 16 septembre 2024, la SNC Laurama investissement 2020 a formé appel de la décision. En ses dernières conclusions récapitulatives et responsives n° 1 déposées le 20 mars 2025, elle demande à la cour de confirmer le jugement ayant déclaré son recours recevable, mais infirmant sur le surplus, de prononcer l’annulation de l’avis de mise en recouvrement n° 597/MEF/DAF ' RC H du 6 janvier 2021 en l’absence de mise en 'uvre de la procédure contradictoire, prononcer le dégrèvement de la somme de 5'119'100 Fcfp au titre des rappels de droits d’enregistrement et intérêts de retard portant sur le lot n° 514 cadastré section CD n° [Cadastre 1] lotissement [Adresse 4] [Cadastre 3] à [Localité 6],condamner la Polynésie française à lui verser une indemnité de procédure de 350'000 Fcfp et à supporter les entiers dépens.

Elle fait essentiellement valoir que les services fiscaux de la Polynésie française n’ont pas respecté les dispositions de l’article LP 94 de la loi de du pays n° 2018 ' 25 du 25 juillet 2018 qui instaure une procédure contradictoire en matière de rehaussement des droits d’enregistrement prévoyant qu’en cas de constatation d’une anomalie dans les éléments servant de base au calcul du droit d’enregistrement, le receveur de l’enregistrement doit notifier au redevable les motifs du rappel envisagé et lui permettre de faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de 30 jours, cette procédure étant préalable à la mise en recouvrement des droits d’enregistrement.

Elle ajoute que le redressement est injustifié car les dispositions légales applicables ne précisent pas sous quelle forme le souscripteur de la déclaration doit informer les services fiscaux de la modification de l’opération défiscalisé.

En ses conclusions du 9 mai 2025, la Polynésie française sollicite en premier lieu que la cour rejette la requête de la SNC Laurama comme étant irrecevable, et subsidiairement confirme le jugement entrepris en particulier en ce qu’il a constaté la validité du redressement des droits et des pénalités de retard pour un montant de 5'119'100 Fcfp .

La Polynésie française fait valoir,

' sur l’irrecevabilité de la requête de la SNC Laurama, que celle-ci n’a pas adressé de recours préalable dans les délais impartis et a saisi tardivement le tribunal de première instance,

' sur le bien-fondé du redressement, que la vente anticipée de surcroît non déclarée à l’administration fiscale, d’une partie de la propriété destinée à l’opération de défiscalisation constitue un manquement réprimé par les dispositions légales applicables,

' sur la prétendue irrégularité de la procédure fiscale, que les dispositions de l’article LP 94 mettant en 'uvre une procédure contradictoire n’est pas applicable en l’espèce qui concerne le non-respect des obligations prises au titre du régime de réduction ou d’exonérations de droits, et non un redressement portant sur l’assiette de l’impôt,

— Sur le caractère mal fondé des redressements, que l’article LP 29 ' B de la loi de pays n° 2018 ' 25 précise que le bénéficiaire de l’avantage fiscal s’engage à porter à la connaissance de la recette toute modification dans les modalités de réalisation de l’opération défiscalisé pour pouvoir conserver le bénéfice de la gratuité des droits et du droit fixe d’enregistrement de 10'000 Fcfp , et qu’en l’état, ce n’est que le 28 janvier 2021 que la recette ' conservation des hypothèques a été destinataire d’une déclaration modificative de l’opération, soit postérieurement à l’avis de mise en recouvrement litigieux.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la recevabilité :

Contrairement aux prescriptions de l’article LP 115 de la loi de pays n° 2018 ' 25, l’avis de mise en recouvrement ne comporte pas l’indication des délais et voies de recours dont le contribuable dispose pour contester le titre, de sorte que la réclamation préalable de la SNC ne peut pas être jugée tardive,

Le recours juridictionnel effectué par requête du 6 juillet 2022, est recevable car l’administration ne démontre pas avoir accusé réception de la contestation dans les conditions de l’article LP 4 de la loi de pays n° 2020 ' 34 du 8 octobre 2020 et que la jurisprudence du conseil d’État du 16 avril 2019 invoquée par la Polynésie française relativement à l’application d’un délai raisonnable pour contester une décision administrative, n’est pas pertinente en l’espèce puisque le requérant doit d’abord attendre l’issue du recours préalable obligatoire avant toute procédure juridictionnelle.

Sur le fond

Pour la réalisation de son opération, la SNC avait souhaité bénéficier du dispositif de défiscalisation outre-mer et avait fait appel à des contribuables métropolitains désireux de bénéficier des avantages prévus par la loi métropolitaine de défiscalisation dite loi Girardin.

Elle a pour ce faire effectué une déclaration détaillée de l’opération de défiscalisation en vue d’édifier 3 habitations.

Elle prétend que la mise ne recouvrement des droits d’enregistrement ne peut intervenir qu’après mise en oeuvre de la procédure contradictoire.

Or dans le cas d’espèce, l’administration fiscale a mis en oeuvre les sanctions édictées aux articles LP 96 et LP 98 tel que le prévoit l’article LP 29-C relatif aux ventes effectuées dans le cadre d’opération d’aide à l’investissement outre mer.

Dans la mesure où le bénéficiaire du régime de réduction des droits d’enregistrement était soumis à des conditions précises dont il avait connaissance, le redressement opéré par l’administration fiscale n’appelle pas la mise en oeuvre d’une procédure contradictoire.

En effet, la Polynésie française était tenue de mettre en ouvre, sans avoir à respecter une procédure contradictoire les sanctions prévuespar les articles LP 96 et LP 98 et de soumettre l’opération immobilière aux dispositions de droit commun en matière de droit d’enregistrement et de transcription

C’est à juste titre que la Polynésie française a retenu que la SNC Laurama a commis un manquement à ses obligations déclaratives en ce qu’elle a modifié son projet initial de construction en défiscalisation de trois maisons mais n’a pas déclaré cette modification à la recette ' conservation des hypothèques en violation des dispositions des articles LP 29,96 et 98 de la loi du pays n° 2018 ' 25 concernant les ventes relevant d’une opération d’aide à l’investissement d’outre-mer

En effet à la page 9 de l’acte d’acquisition du 30 septembre 2020, il est relevé que la SNC a reconnu avoir été informée par le clerc de notaire de la teneur de cet article et des obligations qui lui incombaient..

Cependant par acte de vente du 30 décembre 3020, la SNC procède à la cession d’une partie du terrain précédemment acheté en défiscalisation sans en informer au préalable l’administration fiscale.

D’où l’avis de recouvrement pour non respect du montage initialement déclaré émis le 6 janvier 2021.

Le jugement doit être confirmé.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile

L’appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens. L’équité commande d’allouer à la Polynésie française la somme de 200 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du 17 juin 2024 du tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SNC Société Laurama Investissement 2020 à payer à la Polynésie française la somme de 200 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC Société Laurama Investissement 2020 aux dépens d’appel.

Prononcé à [Localité 5], le 22 janvier 2026.

La greffière, La présidente,

Signé : M. Oputu-Teraimateata Signé : I. Martinez